[일요시사 취재1팀] 김성민 기자 = 6·3 대선을 앞두고 더불어민주당 이재명 대선후보와 국민의힘 김문수 대선후보가 지역균형 발전 공약을 잇달아 발표하고 있다. 이에 대해 서진형 한국부동산경영학회장·광운대 부동산법무학과 교수는 “포퓰리즘 공약에 불과하다”고 지적했다. 수도권 집중화에 따른 지방 소멸 문제가 심각해지면서 실효성 있는 대책 마련이 시급하다는 것이다.
문재인정부 시절 부동산 가격 급등이 정권교체 원인 중 하나로 지목됐다. 그만큼 대통령 후보의 부동산 공약은 당락에 영향을 미칠 수밖에 없다. <일요시사>와 만난 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “인간이 살아가는 데 필수적인 의식주 중 옷을 입고 먹는 문제는 어느 정도 해결됐지만, 주거 문제는 아직 해결되지 못한 게 현실”이라고 말했다.
애먼 공약
부동산은 모두의 관심사인 만큼, 대선후보들의 공약서 중요한 부분을 차지한다. 서 교수는 이번 대선에선 과거처럼 부동산 공약에 대한 논란이 많지 않다는 점이 안타깝다고 평가했다.
야당 대표는 사법 리스크, 여당 대표는 탄핵과 대선주자 교체라는 이슈가 불거져 유권자들이 부동산 이슈에 대해 고민하고 있지 않다는 설명이다. 부동산 안정화는 물론, 거시경제에 대해 고민하고 후보를 선택하는 유권자가 많을수록 좋다는 것이 그의 지론이다.
대선후보들의 부동산 공약에 관해 서 교수는 “부동산정책 관련 공약은 선심성보다는 국가의 미래를 고려한 정책으로 제시돼야 한다”며 “부동산은 국내 경제, 국가 재정, 자본시장 건전화, 자산의 양극화 해결, 금융정책 등과 밀접하게 연결돼있으며 부동산시장의 안정·성장이 뒷받침돼야만 한국 경제의 지속적 성장을 기대할 수 있기 때문”이라고 말했다.
대선후보의 공약을 요약하면 야당은 ▲4기 스마트 신도시 개발 ▲국공유지를 활용한 공공주택 공급 ▲도시정비사업 촉진 ▲GTX의 D·E·F 신규 노선 등이다. 여당은 ▲재건축 및 재개발 용적률 상향 ▲대학가 반값 월세촌 ▲세대 공존형 아파트 공급 ▲지역주택조합 제도 폐지 ▲임대 등록제도 활성화 ▲3·3·3 청년주택 공급 ▲GTX 전국 5대 광역권으로 확장 등이다.
이에 대해 서 교수는 “이 같은 공약은 예산 문제, 지지층 이탈 우려 등의 문제점이 있다”면서도 “다행인 것은 야당 대선후보가 과거에 제시한 국토보유세, 임차인 10년 갱신청구권 도입 등은 이번 공약서 빠졌다”고 강조했다. 그러면서 “굳이 집을 사겠다는 사람에게 세금을 과도하게 부과하면서 억누르지 말아야 한다고 생각했다”고 밝혔다.
대선후보들이 내건 공약들에 관해 서 교수는 “이 같은 정책 변화가 야당 후보의 본심인지 표를 향한 몸부림인지 아직 판단할 수 없다. 임차인 보호 강화, 다주택자 세금 폭탄, 재건축 초과이익 환수, 분양가상한제 등은 순기능과 역기능이 있다”며 “정부가 시장에 개입해 실패한 사례는 많다. 실패하게 되면 회복을 위한 사회적 비용을 부담해야 한다. 그 비용은 오로지 국민이 부담하고 고통을 받게 된다. 결국 규제의 역설이라는 현상이 나타난다”고 강조했다.
포퓰리즘 남발···구체적 방안은 ‘제로’
의식주 중 주거 문제 미해결했던 정부
부동산 관련 공약도 표를 얻기 위한 정책이 아니라 국가의 미래를 위한 정책으로 전환돼야 한다는 게 그의 지론이다. 부동산 정책의 목표는 시장 안정과 주거복지 실현이다. 결국 부동산시장의 안정은 부동산 가격의 안정이다. 부동산 가격의 안정을 위해서는 수요와 공급의 균형이 이뤄져야 한다.
서 교수는 “연도별·지역별 수요를 예측해 공급이 이뤄지도록 소관 행정부서에서 계획을 수립하고 실행하도록 제도화해야 한다”며 “이제까지 대선공약으로 제시된 공급 공약이 지켜진 사례는 없다. 정권에 따라 변하는 것이 아니라 일관성이 있는 공급 대책이 실행될 수 있도록 지원하는 것이 정치의 역할이라는 인식이 필요하다”고 꼬집었다.
정권 수립을 위한 포퓰리즘 공약을 남발하는 눈속임을 멈추어야 한다는 것이다.
크게 볼 때 이재명 후보의 공공 임대주택 공급 확대와 김문수 후보의 청년 주택 공급 확대가 실현 가능할지 의문이 든다는 물음표가 많다.
서 교수는 “정부가 땅을 사서 주택을 공급하는 것이 아니라 시공사에 용적률 추가 혜택을 줘서 공급을 늘린다 하더라도, 용적률 완화가 수익성에 연결되느냐는 문제에 도달한다”며 “일은 민간이 다 했는데, 정부가 공공 분양으로 전환시키면 민간에서는 그만큼 사업성이 떨어진다고 생각해 참여하지 않게 되고 결국 공급 목표를 달성할 수 없다”고 지적했다.
이어 “4기 신도시 같은 경우에도 어떻게 보게 되면 서울에 근접한 주거 단지를 개발해야 하는데, 그만한 입지를 갖춘 지역이 있느냐에 대한 의문을 가질 수밖에 없다”고 우려했다.
서울 주요 상권을 포함해 신도시와 지방의 상가 공실률이 빠르게 치솟고 있는데 이는 주택시장만의 문제가 아니다. 1분기 서울 집합 상가 공실률은 9%를 넘었고, 일부 지역은 절반 가까운 상가가 비어 있는 것으로 나타났다.
늘어나는 상가 공실에 대해 서 교수는 “우리나라의 전체적인 국토 공간 구조서 인구 대비 상업 용지, 상업시설이 너무 많다”며 “상업용 건물이 많은 이유는 신도시를 개발하면서 분양가를 많이 받아 상업 용지의 비율을 높인 탓이다. 다시 말해 세수 확보에 혈안이 된 정부가 과도하게 늘려놓은 상업 지구로 인해 주택이 줄었다는 의미”라고 진단했다.
세수 확보 차원서 상업지구 늘려
선심성 주택 공급···시공사만 수익
금융가계부채 관리를 위한 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 오는 7월 시행을 앞둔 것에 대해 규제의 역설을 우려하기도 했다.
서 교수는 “강화된 스트레스 DSR 규제가 ‘규제의 역설’이다. 규제를 앞두고 집에 대한 매수세가 몰리면서 가계대출 규모가 급증했다. 수도권에 가산금리를 적용하는 것도 효과는 없고 부작용만 클 것”이라며 “이미 시장은 이자 부담이 늘어나는 것을 감수하더라도 매수한 집값 상승에 대한 기대감이 더 높다”고 설명했다.
이어 “개인이나 부동산의 종류에 따라 대출금리를 정하는 건 불가피하더라도 지역별로 차등하는 건 역차별이다. 그런 전례 자체가 없다. ‘돈 있는’ 사람만 서울, 수도권으로 진입할 수 있도록 장벽을 치는 꼴이다. 심각한 사회문제가 될 수 있다”고 부연했다.
실제로 오는 7월 3단계 시행을 앞둔 가운데 1단계 적용 직후 한동안 아파트시장 거래 양극화가 심화한 것으로 나타났다.
지난 22일 신한투자증권 자산관리컨설팅부가 한국부동산원의 아파트 매매거래 통계(호수 기준)를 분석한 결과 스트레스 DSR 1단계 시행 직후 6개월(2024년 2∼7월) 전국 아파트 월평균 거래량은 25만8995건으로 시행 전 6개월(2023년 8월∼2024년 1월) 대비 26.8% 증가했다.
이 기간 서울 거래량이 1만7582건에서 3만1837건으로 81.1% 늘며 거래량 증가를 견인했다. 경기는 4만9854건에서 7만1999건으로 44.4%, 인천은 1만2056건에서 1만7335건으로 43.8% 각각 증가하며 수도권 전체적으로 눈에 띄는 상승 폭을 보였다.
반면 수도권을 제외한 지방은 12만4734건에서 13만7824건으로 증가율이 10.5%에 그쳐 대조적 양상을 나타냈다. 서울 내부서도 지역별로 거래량이 크게 갈렸다. 강남 3구의 경우 서초구가 800건에서 1674건으로 109.3%, 강남구가 1182건에서 1927건으로 63.0%, 송파구는 1229건에서 2317건으로 88.5% 각각 느는 등 높은 증가율을 기록했다.
아울러 대선후보들이 내세운 공약에 대해 서 교수는 “가격이 저렴한 아파트를 공급하겠다는 정책도 중요하지만, 국가산업의 고도화를 통해 가처분소득의 증가를 도모하고, 이를 통해 주택의 구매력을 높이는 정책도 함께 추진한다는 공약이 필수적”이라며 “주거복지 측면에서는 표심을 자극하는 계층별 공급 대책도 필요하지만 전 국민에게 임대주택을 공급할 수는 없다”고 지적했다.
규제의 역설
구체적인 방안이 있는지 묻자 “이를테면, 하위 10% 주거 취약계층에게는 영구임대주택을 공급하고, 90%는 민간서 담당할 수 있도록 민간의 임대차 시장을 정상화시켜야 한다”며 “민간 임대차 시장을 규제하면 임대차 시장의 왜곡을 가져오게 되고, 그 피해는 결국 임차인들에게 돌아간다. 또 지방의 표심을 자극하는 GTX 신설·확장 공약도 공염불이 될 가능성이 있다. 예산·경제성 문제 등이 있기 때문”이라고 말했다.
이어 “결국 부동산 공약은 규제와 완화라는 정치적 논리보다는 정책의 방향성을 정하고 정권이 교체되더라도 정부의 정책은 계속 추진될 수 있도록 지원하겠다는 공약을 기대한다”고 밝혔다.
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