[일요시사 취재1팀] 김태일 기자 = ‘공공재개발 1호’ 현장인 흑석2구역 재개발사업의 시공자 선정 과정에서 잡음이 끊이질 않고 있다. 특정 건설사 특혜 시비로 주민대표회의와 사업시행자인 서울주택도시공사(SH) 간의 갈등까지 커지고 있는 모양새다.
흑석2구역 재개발사업은 서울 동작구 흑석동 99-3번지 일원 4만5229㎡에 지하 7층~지상 49층, 총 1216가구 규모의 아파트와 부대복리시설을 조성한다. 지난해 1월 국토교통부로부터 공공재개발 사업 후보지로 선정됐으며 서울주택도시공사(SH)가 시행을 맡았다.
관심 받았지만…
사업은 지지부진
흑리단길이 위치한 흑석1구역을 제외하면 흑석2구역 주변은 대부분 개발이 완료됐다. 지역 재개발이 늦어지는 것에 대한 주민들의 불만도 상당한 것으로 알려졌다.
한 흑석2구역 주민은 “2구역은 부지 자체는 넓지 않지만 한강변과 가깝고 상권도 잘 갖춰진 데다 9호선 흑석역까지 들어와 11구역과 함께 가장 사업성이 좋은 곳으로 꼽혔다”며 “하지만 뉴타운 지정 초기부터 상가 소유주들의 반대가 커 사업 진행을 위한 조합 설립조차 막혔고, 이런 저런 갈등이 심화돼 지역발전이 늦어졌다”고 안타까워했다.
정비사업에서 조합을 설립하려면 주민 동의율 75%를 충족시켜야 한다. 흑석2구역의 경우 주민 동의율을 충족시키지 못해 주민대표회의가 조합의 역할을 대신하고 있다. 주민 대부분은 공공재개발에 찬성하는 입장이었다.
다른 지역보다 개발이 훨씬 늦어진 만큼 민간사업보다 사업진행이 빠르고 안정적인 정부 주도 사업으로 아파트 준공 및 입주 시점을 앞당겨야 한다는 이유에서다.
하지만 우려의 목소리를 내는 주민도 있다. 또 다른 주민은 “민간 건설사가 참여한다고는 하지만 결국에는 공공 주도인 만큼 사업 수익성 면에서 떨어질 수밖에 없지 않겠나”고 불만을 토로했다.
주변지역보다 개발 늦어…주민들 불만
공공재개발 찬반 의견 여전히 엇갈려
성공적인 사업 추진을 자신하는 주민대표회의와는 달리, 비대위는 공공재개발 반대를 위한 강도 높은 법적 투쟁을 이어가고 있다. 이 때문에 일각에서는 결국 비대위와의 갈등 해소 여부가 사업 추진의 ‘열쇠’라는 분석도 나온다.
비대위는 공공재개발 진행의 위법성을 포함해 ▲주택조합 동의자 수 산정 위법 ▲주택조합 동의서 징구 절차 위법 ▲추진위 협박 ▲주민대표회의 구성 위법 ▲추진위 동의서 무단 전용 등 잘못된 행동들을 바로 잡아야 한다는 지적이다.
대형 건설사들의 과열 경쟁도 논란이다. 지난 4월 열린 흑석2구역 1차 입찰에선 10년 만에 재개발사업에 복귀한 삼성물산이 단독입찰하며 압도적인 존재감을 뽐냈다.
하지만 이달 3일 진행된 두 번째 현장설명회엔 삼성물산은 물론 DL이앤씨, 롯데건설, 포스코건설, 대우건설 등 시공능력평가 10위 이내 5개 건설사가 참석하며 격전을 예고했다. 입찰마감은 오는 9월5일이다. 하지만 경쟁이 치열해지면서 개별 홍보 논란이 불거졌고 일부 업체들은 사업 주체 측에 적발되기도 했다.
대부분 찬성 입장
비대위 반대 투쟁
건설사별 적발 건수는 대우건설 4회, 롯데건설 1회, 삼성물산 1회, 지에스건설 1회다. 흑석2구역 시공사 선정 입찰안내서에 따르면 주민들을 상대로 한 개별 홍보활동이 3회 이상 적발된 건설업자는 입찰을 무효로 하고 향후 입찰 참여 자격을 박탈한다.
현행법상 건설사는 시공자를 선정하는 재건축·재개발 사업장에서 개별적으로 홍보 활동을 하면 안 된다. 국토교통부 행정규칙인 ‘정비사업 계약업무 처리기준’에 따라 시공사를 선정하는 정비사업 현장에서 건설사에 허용된 홍보 공간은 입찰 참여사를 대상으로 두 차례 개최되는 ‘합동홍보설명회’와 1차 합동홍보설명회 이후 사업시행자가 별도로 지정한 공간뿐이다.
건설사가 정해진 시간과 장소를 벗어나 조합원을 따로 접촉하는 행위는 불법이며, 이 같은 개별 홍보 행위가 3회 이상 적발된 건설사의 시공사 선정 입찰은 무효가 된다. 조합 등 사업시행자는 내부 의사결정 기구인 대의원회(주민대표회의) 의결로 시공사 선정 입찰이 무효화된 건설사의 향후 입찰 참여를 제한할 수 있다.
흑석2구역에서 개별 홍보 활동이 4회 적발된 대우건설은 앞서 입찰이 무효가 될 수 있다는 판단을 받았다. 흑석2구역 사업시행자인 SH는 지난달 2일, 대우건설 홍보지침 위반과 관련한 제보와 회사 측 소명을 종합한 결과 “(대우건설의) 개별 홍보 행위가 4회 적발돼 입찰 참가 자격 박탈 대상에 해당한다”며 주민대표회의 측에 공문을 발송했다.
건설사 과열된 경쟁
불법 홍보로 박탈?
흑석2구역 주민대표회의는 대우건설 입찰 참가 자격을 박탈하지는 않기로 결정했다. 주민대표회의 관계자는 “주민대표회의에서 ‘3회 이상 불법 홍보 업체의 입찰 참가 자격 박탈’을 표결에 부쳤지만 찬반표 동수로 부결됐다.
건설사 측은 입찰 과정의 공정성에 의문을 제기하고 있다. 한 관계자는 “입찰 조건을 확인하기 위해 설명회에 참석했지만 불공정한 상황이 개선되지 않으면 무리하게 입찰하지 않을 것”이라며 “입찰 과정의 문제점이 개선되고 절차가 공정하게 진행돼야 입찰에 참여할 계획”이라고 말했다.
SH는 앞서 흑석2구역 주민대표회의에 보낸 공문에서 “이러한 불법행위의 적발에도 해당 건설업자의 입찰 참가 자격 박탈이 이뤄지지 않고 사업이 진행된다면, 입찰안내서 또는 관련 법령 위반으로 주민대표회의와 우리 공사가 맺은 협약의 해지 사유가 될 수 있음을 알려드린다”고 밝혔다.
이처럼 대형건설사의 관심이 집중되는 이유로는 무엇보다 ‘안정적 사업 진행’이 꼽힌다. 흑석2구역 재개발사업은 서울지하철 9호선 흑석역 초역세권에 ‘공공재개발 1호’라는 상징성으로 꾸준히 관련 업계의 주목을 받아왔다.
10대 건설사 5곳 참여… 과열된 경쟁
입찰자격 두고 주민대표회의-SH 대립
공공재개발은 SH 등 공공이 사업 시행에 참여하는 방식으로 용적률을 법정상한의 120%까지 올려준다. 특히 사업 속도가 민간사업보다 월등히 빠른 게 장점으로 통합심의를 적용해 10년 걸리는 사업을 절반 수준인 5년으로 단축할 수 있다.
최근에는 ‘둔촌주공 사태’ 등 정비사업 조합과 시공사 간 갈등이 표면화되면서 공공재개발 방식의 장점이 더욱 두드러지고 있다는 분석이 나온다. 흑석2구역은 SH가 시행을 맡아 자금조달 및 사업 진행 업무를 맡고 있다.
이와 달리 일반적인 조합방식 정비사업에선 시공사가 지급보증 등을 통해 조합에 자금을 조달해야 할 뿐 아니라 공사비, 자재 선정을 둘러싼 조합, 조합원과 갈등도 직접 겪어야 한다.
둔촌주공아파트 재건축 사업(둔촌 올림픽파크 에비뉴포레) 역시 시공단이 사업비 7000억원을 지급보증하고 공사비용으로 1조7000억원가량을 투입한 상태에서 조합과 시공사업단 간 공사비 증액 문제로 갈등이 이어지고 있다.
한 정비업계 관계자는 “금리도 오르고 있는데 SH가 사업비를 조달한다는 측면에서 시공사들에겐 수익성이 좋은 게 아니겠느냐”면서 “흑석2구역 같은 공공재개발은 용적률 인센티브를 받아 고층으로 지어져 공사비 규모도 클 것”이라고 강조했다.
눈독 들이는 이유
안정적 사업 진행
이에 대해 건설사 관계자는 “관이 주도하는 사업이라 민간사업보다 사업성이 좋지는 않다”면서도 “흑석2구역은 SH가 시행해 안정적인 수익확보가 가능한 점과 입지 및 국내 공공재개발 1호라는 상징성으로 인해 참여를 검토하는 업체가 많은 편”이라고 설명했다.
