[일요시사 취재1팀] 김성민 기자 = 파주 금촌2동 제2지구 주택재개발정비사업 조합이 정비기반시설 업체와 독단적인 계약을 맺어 13억원 이상의 손실이 예상된다. 공공지원민간임대(옛 뉴스테이) 연계형 재개발사업을 진행하고 있는 해당 조합은 2022년 착공에 돌입했다. 앞서 지난 2010년 7월 조합 설립을 인가받은 후 약 12년 만의 일이다.
수십년 만에 첫 삽을 떴음에도 주민들은 웃을 수만은 없는 상황이다. 조합은 현재 수익 감소와 지출 증가로 230억원의 영업손실이 발생할 것을 전망하고 있다. 현재 상가 73호실 중 조합원분 10실, 일반분양 2실 등 12실만 분양 완료됐다. 상가 미분양 시 200억원의 추가 분담금이 발생할 예정인데도 불구하고 기반시설 공사비 약 13억원을 과다 계상해 조합원에게 추가 분담을 유도하고 있다.
영세한 조합원
일각에선 해당 지역 조합원들은 재산이 거의 없어 추가 분담금을 납부할 여력도 없다고 한다.
금촌2동 제2지구는 지하철 경의중앙선 금촌역과 인접해 있는 역세권 구역일 뿐만 아니라 유치원과 금촌초등학교를 품고 있는 ‘초품아’ 구역의 입지를 자랑한다. 문산·금릉중학교와 금촌·문산제일고등학교 등 중·고등학교와 가깝고, 경기도의료원 파주병원, 파주시청 등과도 가까워 생활 여건도 빠지지 않는다.
오랜 사업 기간이 말해주듯 금촌2동 제2지구 재개발사업의 진행 과정은 순탄치 않았다. 조합 설립 인가 직후 대형 건설사를 시공자로 맞이하며 탄력적인 사업 진행을 보이는 듯했다. 그러나 부동산 경기 침체 등으로 인한 사업성 저하로 5년여간 방치됐다.
그러던 중 금촌2동 제2지구 재개발사업이 박근혜정부가 추진했던 ‘뉴스테이’ 사업으로 전향했다. 이후 사업은 정권교체 과정서 지금의 공공지원민간임대사업으로 명칭이 변경됐고, 금촌2동 제2지구는 여전히 공공지원민간임대 연계형 정비사업장으로 남아 2018년 7월 사업시행 인가, 2020년 4월 관리처분 인가 등을 거쳐 공사를 진행하게 됐다.
그러나 현재는 공공지원민간임대 연계형 정비사업의 태생적인 문제들로 골머리를 앓고 있는 상황이다. 원자재 가격 급등에 따른 공사비 상승과 세계적인 금리인상 추세로 인한 금융비용 상승 등 사업비가 눈덩이처럼 불어났다.
리츠(공공지원민간임대사업자)의 일반분양분 매입가격이 인근 시세 대비 턱없이 낮게 책정된 상태로 고정돼있어 그 피해를 조합원이 감수해야하는 상황이다. 일각에선 몇 년 전 정한 가격을 변경 없이 그대로 적용하도록 강제하고 있는 국토교통부 및 주택도시보증공사(HUG)의 기준 탓도 지적한다.
이는 금촌2동 제2지구만의 문제가 아니다. 같은 방식으로 사업을 진행하고 있는 모든 사업장에 해당하는 문제다. 이 같은 문제로 인해 많은 사업장들이 공공지원민간임대 연계 방식을 포기하거나 착공 시점을 잡지 못해 사업에 어려움을 겪고 있는 실정이다.
“시공사가 10억 이상 싸게 한다는데…”
조합과 기반시설 업체 수상한 계약
조합 측이 스스로 자처한 문제도 존재한다. 수익 감소와 지출 증가로 230억원의 영업손실이 발생한 원인은 조합 관계자가 2013년부터 계약을 맺은 정비기반시설 공사업체 G사와의 유착 때문으로 분석된다. 조합은 2013년 11월 G사와 33억원에 사업을 계약했다.
이후 2차 변경 계약을 통해 2018년 2월 27억5000만원, 3차 변경 계약 2021년 4월 31억1000만원, 4차 변경 계약 2025년 4월 45억9000만원으로 갈수록 늘었다.
현재 시공을 맡은 A건설 측은 정비기반시설 공사업체와 약 32억원의 계약을 진행하겠다고 조합에 알렸지만, 조합은 G사와 계약을 유지하겠다고 버티고 있다. 그로 인해 조합은 13억원의 손실을 감수해야 할 지경이다.
지난 2021년 12월 A건설과 조합은 총공사비 1269억원 규모의 도급계약을 체결했다. A건설 측은 당시 “공공지원 민간임대 사업에 적극적으로 참여해 높은 공공성과 우수한 상품성을 갖춘 양질의 주택을 공급하겠다”는 포부로 시작했다.
그러나 현재까지 조합에 돌려받지 못한 공사비만 400억원에 달하는 것으로 알려졌다.
금촌2동 제2지구 조합 측은 “사업에 참여하는 전국 31개 조합들이 한목소리를 낼 수 있는 창구가 필요함을 강조한 바 있지만, 변화 없이 명목만 유지하다가 이제는 사실상 버려진 사업이 돼 마침내 문제가 크게 불거지고 있다”며 “막대한 금융비용을 부담하면서 언제까지 여건이 변하길 기다리고만 있을 수도 없는 상황인 탓에 시공자인 A건설의 협조로 먼저 착공에 돌입하게 됐다. 사업을 진행하면서 제반 문제의 해결을 위해 끊임없이 노력할 것”이라고 강조했다.
A건설의 협조로 착공에 돌입했지만, 시공사와 불필요한 신경전을 벌이면서 막대한 손실을 감수하겠다는 것이다.
1200억 공사···밀린 공사비만 400억
지금 다 팔아도 230억 손해 계산서
조합이 기반시설 업체를 교체하지 못할 이유도 없다. 2010년 7월 조합설립 인가를 받고, 2016년 2월 정비사업연계 뉴스테이로 지정된 이후 신동아종합건설이 최초 시공사로 선정됐다. 이후 2018년 10월 경남기업으로 시공사를 교체했으나, 2021년 11월 경남기업과 계약 해지 후 A건설이 시공사로 선정됐다.
그해 12월 도급계약을 진행하고 철거까지 진행, 2022년 10월 착공에 들어갔다. A건설은 올해 10월 준공을 목표로 하고 있다. 지역서 처음 재개발사업 이야기가 나온 지 약 18년 만에 순조롭게 진행되는 듯했으나, 여전히 숙제가 남아있다.
또 다른 조합 관계자는 “1269억원의 도급계약을 체결했으나, 400억원이 미지급된 상태고 손실은 230억원이 넘는다”며 “이런 상황서 기반시설 업체와의 알 수 없는 계약으로 추가 분담금이 요구되면 사실상 남는 게 없다. 조합의 의도를 모르겠다”고 말했다.
한편, 경기도 파주시 금촌동 337-15번지 일대 3만5772㎡를 대상으로 재개발사업을 진행하고 있는 금촌2동 제2지구는 건폐율 24.9261%, 용적률 297.10% 등을 적용한 지하 3층~지상 29층 규모 공동주택 1055세대 및 부대 복리시설이 지어질 예정인 정비사업지다.
공동주택은 전용면적별로 26㎡형 450세대, 46㎡형 211세대, 59㎡형 369세대, 74㎡형 25세대 등으로 계획됐다. 조합원분을 제외한 850세대는 분양전환 임대아파트로, 53세대는 공공임대아파트로 공급된다.
금촌2동 제2지구는 그동안 조합 운영진 조합원들이 뭉쳐 단합된 모습으로 사업을 진행해 왔다. 10년이 넘는 긴 시간 동안 대부분의 사업장서 흔히 보이는 ‘비대위’가 한번도 활동한 적이 없는 것만 봐도 금촌2동 제2지구는 하나된 모습이었다. 그럼에도 조합 설립 12년 만에 착공했고, 우려되는 부분이 추가로 발생한 상황이다.
조합은 국토부와 파주시청 등 관련 기관을 찾아 조합원들의 현실을 강조하고 개선을 강력하게 요구해 왔다. 최근에만 해도 주민들의 바람을 담아 대통령직 인수위원회에 구역의 현실을 담은 문서를 전달하기도 했다. 같은 사업 방식을 택한 조합과 함께 국토부를 찾아 청원서를 제출하기도 했다.
조합 측 “현재 조합서 주장하고 있는 것은 무리하게 주택 매입가격을 올려달라고 하는 것이 아니다”라며 “그저 사업 추진에 긴 시간이 필요한 정비사업의 특성을 감안하고, 시세를 반영해 합리적인 수준에서, 조합원들에게 가혹한 부담이 전가되지 않도록 해달라는 것”이라고 말했다.
막대한 손실
그러면서 “착공식을 진행한다는 소식에 조합원들이 한목소리로 감사의 뜻을 전하면서도 부담금에 대한 우려를 내비치고 있다. 오랜 기간 조합을 믿고 신뢰를 보내준 조합원들을 위해, 또 재개발사업을 진행하면서 후회 없이 활동해 온 지난 14년에 앞으로 후회가 더해지기 않기 위해서라도 더욱 열심히 움직이려 한다”고 설명했다.
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