#임차인
Update. 2024.05.04 11:18
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 제2경매절차서 임차인의 우선변제권
[Q] 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 우선변제권을 선택해 제1경매절차서 배당을 요구했으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 나머지 보증금에 대해 제2경매절차서 우선변제권을 행사할 수 있나요? [A] 임차인의 우선변제권은 제1경매절차의 매각으로 인해 소멸했으므로, 제2경매절차에서는 대항력을 주장할 수 있을 뿐, 우선변제권 행사는 할 수 없습니다. ‘임차권은 임차 주택·상가건물에 대해 민사집행법에 따른 경매가 행해진 경우 그 임차 주택·상가건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력이 있는 임차권은 그렇지 않다’고 임대차관련법은 규정하고 있습니다(주택임대차보호법 제3조의5, 상가건물임대차보호법 제8조). 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택해 임차주택에 대해 진행되고 있는 경매절차서 보증금 전액에 대해 배당요구를 했더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시된 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관해 경락인에게 대항해 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다(대법원 98다155
- 김기록 법무사
- 2024-01-19 10:56
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 동시이행 항변권 행사 중 임차인의 차임 부담 여부
[Q] 임대차계약 종료 후 임차인이 동시이행의 항변권을 행사해 임차건물을 점유하는 경우 차임을 계속 부담해야 하나요? [A] 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하고 있는 경우에는 차임을 계속 부담해야 합니다. 임대차계약의 종료에 의해 발생된 임차인의 임차목적물 반환 의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환 의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사해 임차건물을 계속 점유해온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수는 없으나, 그로 인해 이득이 있다면 이는 부당이득으로서 반환해야 합니다(대법원 91다45202 판결). 임차인이 동시이행의 항변권에 기해 임차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 않되, 다만 사용·수익으로 인해 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환해야 합니다(98다15545). 그러나 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위해 임차건물 부분을 계속 점유하기는 했으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지
- 김기록 법무사
- 2023-08-26 12:00
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김기윤의 생활법률 <김기윤 변호사의 생활법률 Q&A> 임차인이 집주인에게 실거주 입증을 요구하면?
[Q] 저는 2019년 2월 임차인과 2년의 전세 계약을 했습니다. 올해부터 제가 이 아파트에서 거주할 일이 생겨서 2020년 11월경 임차인에게 양해를 구하고, 전세 계약 연장을 못하게 됐다고 말했습니다. 임차인은 당시만 해도 순순히 나가줄 것처럼 했지만, 올해 계약만기가 다가오자 제 실거주 목적을 입증하라고 했습니다. 만약 실거주를 안 할 경우 위약금을 내야 한다며 계약서까지 만들어 서명하라고 했습니다. 저는 임차인이 가져온 계약서에 서명을 하지 않았고 집주인이 살겠다는데 무슨 입증까지 하냐며 돌려보냈습니다. 그 이후로 임차인은 아직까지 집을 안 나가고 버티고 있는 상황입니다. 법적으로 어떤 조치가 필요한지 궁금합니다. [A] 얼마 전 주택임대차보호법 개정이 있었습니다. 임차인의 임대차계약 갱신요구권이 강화됐고, 임대인이 이를 거절하기 위해서는 법정 사유가 있어야 한다는 게 개정안의 골자입니다. 이와 관련된 법률규정은 주택임대차보호법 제6조의3입니다. <주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)> ①제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각
- 김기윤 변호사
- 2021-06-29 09:41
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