'장경철 칼럼리스트'의 전체기사
Update. 2026.04.02 09:15
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부동산/창업 빛 발하는 ‘무상 옵션’ 아파트
경기도 군포시에서 분양하는 아파트를 청약할 예정인 직장인 박모씨(35)는 분양 가격 외에 수천만원에 이르는 옵션 가격에 깜짝 놀랐다. 최근 필수가 되고 있는 발코니 확장 비용만 4000만원이나 됐기 때문이다. 각종 옵션비도 시중 가격보다 비싸 발코니 확장을 비롯한 모든 옵션을 선택하면 1억8000여만원으로 거의 2억원에 육박하는 비용이 추가된다. 박씨는 “작년 지인이 서울 강남에서 전용 84㎡ 아파트를 분양받을 때 발코니 확장비로 1000만원 정도를 냈으며 선택할 수 있는 모든 옵션을 포함해서도 3000만원가량 부담했다고 들었다”며 “서울 강남도 아니고 그외 지역에서 분양받는 아파트가 여섯 배에 가까운 비용을 더 부담한다는 게 이해가 잘 가지 않는다”고 푸념했다. 최근 치솟는 공사비가 분양가 상승으로 이어지면서 수요자들의 초기 자금 부담이 커지고 있는 가운데, 발코니 확장 비용 등을 무상으로 제공하는 단지가 수요자들의 큰 관심을 받고 있다. 이런 상황에서 무상 옵션을 늘린 아파트에 소비자의 관심이 높아지고 있다. 자재값 상승 인건비 인상 자재값 상승과 인건비 인상 등의 여파로 가뜩이나 높은 분양가 부담을 덜 수 있어서다. 무상 옵션은 아파트 분양 시 건설사가
- 장경철 칼럼리스트
- 2026-04-01 10:23
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부동산/창업 겹악재 뚫을 투톱이 뜬다
새 아파트 분양가가 나날이 높아지며 실수요자들의 자금 부담이 갈수록 가중되고 있다. 공급 부진 속 중동 리스크까지 ‘겹악재’까지 터지면서다. 아파트 분양가 상승세가 이어지는 가운데 중동발 지정학적 긴장 등 대외 변수로 국제 유가와 원자재 가격이 요동치면서 건설 공사비 부담이 커질 수 있다는 우려가 나온다. 주택도시보증공사(HUG) 자료에 따르면 올해 1월 기준 수도권 민간 아파트 평균 분양가는 ㎡당 975만6000원으로 전년 동월 대비 124만2000원이 상승한 것으로 나타났다. 분양가 상승 배경은 인건비, 원자재 가격 인상 등에 기인한다. 물론 이 같은 상황에 실수요자가 합리적인 분양가로 책정된 신규 분양 단지를 기다리는 것도 대안이 될 수 있으나, 시장 상황은 녹록지 않다. 국토교통부의 지난해 12월 주택통계 자료를 보면 연간 전국 아파트 인허가 물량은 34만6773가구로 1년 새 약 12.85%나 감소했다. 착공 물량도 10.44% 줄어든 24만1770가구에 불과했으며, 분양과 준공 물량도 각각 14.14%, 16.62% 감소했다. 비용 상승과 공급 축소가 동시에 진행되는 ‘이중 압박’ 구조가 형성된 셈이다. 비용 상승 공급 축소 공급 지표가 하락세를
- 장경철 칼럼리스트
- 2026-03-25 10:15
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부동산/창업 ‘무늬만 학세권’ 옥석을 가려라
아파트 분양시장에서 ‘학세권’의 영향력이 한층 선명해지고 있다. 자녀가 있는 대한민국 모든 부모의 관심사는 당연 교육이다. 학군에 따라 집을 선택하는 것은 문화가 됐을 만큼 큰 의미를 갖는다. 같은 ‘학세권’이라고 해도 좀 더 경쟁력 있고 차별화된 환경에 대한 요구가 높아지고 있다. 과거에는 특정 구나 동 단위의 광역 학군이 가격을 좌우했다면, 이제는 같은 생활권 안에서도 단지와 학교 간 물리적 거리와 통학 동선의 안전성에 따라 집값이 엇갈리는 ‘마이크로 양극화’ 현상이 나타나고 있다. 마이크로 양극화 특히 초등학교를 단지 안에 두거나 반경 500m 이내에 위치한 단지는 시장 상황과 무관하게 높은 선호를 유지하며 가격 격차를 벌리고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 12월 서울 강동구 강일동 ‘강일리버파크 6단지’ 전용 84㎡는 13억원(13층)에 거래됐다. 반면, ‘강일리버파크 1단지’ 전용 84㎡는 11억2000만원(10층)에 거래돼 약 8000만원의 격차를 나타냈다. 두 곳은 같은 강일리버파크 단지로 입주 시기와 면적이 유사하지만, 단지 배치에 따른 초등학교 접근성에서 차이가 난다. 6단지는 강일초가 단지 바로 앞에 위치해 있지만,
- 장경철 칼럼리스트
- 2026-03-17 14:22
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부동산/창업 “입주까지 5%만 내세요”
최근 몇 년 사이 신규 아파트 분양 가격이 큰 폭으로 오르면서 계약금을 낮춰주는 아파트 단지에 관심이 쏠리고 있다. ‘계약금 5%’가 새로운 흐름으로 자리 잡고 있다. 일반적으로 분양 계약 시 계약금은 전체 분양가의 10% 수준이지만 높아진 분양가에 건설사들이 ‘문턱 낮추기’에 나선 것으로 보인다. 건설사들이 계약금을 5%로 낮추는 배경에는 급등한 분양가가 있는 것으로 보인다. 공사비·자재비 상승이 분양가 상승으로 이어지며 수요자들의 초기 부담이 커지자 계약금을 낮추는 방식으로 ‘문턱 낮추기’에 나선 것이다. 실수요자들의 접근성을 높이며 분양 성과를 높이겠다는 의도다. 1000만원 정액으로 부동산R114에 따르면 전국 평균 분양가는 2025년 6월 기준 3.3㎡당 1963만원으로, 전년 동기(1848만원) 대비 115만원이나 상승했다. 1년 새 무려 6.2% 오른 것이다. 10년 전인 2015년(1023만원)과 비교하면 2배가량 오른 수치다. 레미콘, 시멘트, 철근, 벽돌 등 주요 건축 자재 가격이 오르고 인건비까지 뛰면서 아파트 분양가는 추가 상승할 전망이다. 2025년 3월부터 기본형 건축비도 1㎡당 210만6000원에서 214만원으로 1.61% 상승했다
- 장경철 칼럼리스트
- 2026-03-10 14:11
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부동산/창업 뗄 수 없는 지하철과 아파트
역세권 아파트가 불확실한 부동산시장 속에서도 굳건한 가치를 유지하며 수요자들의 선택을 받고 있다. 출퇴근과 통학이 편리할 뿐 아니라, 역 주변으로 형성되는 상권 등 다양한 인프라를 손쉽게 누릴 수 있다는 점에서 생활 만족도와 거주 편의성이 높아 수요가 쏠림 현상이 계속되고 있다. 가격과 환금성 측면도 관심이 집중되고 있는 이유로 풀이된다. 아파트 시장에서 역세권과 비역세권의 가격 차이가 갈수록 벌어지고 있다. 국토교통부 실거래가에 따르면, 3호선 구파발역을 도보로 이용 가능한 ‘은평스카이뷰자이’ 전용 84㎡는 지난해 10월 10억6000만원에 거래됐다. 이는 은평뉴타운 내에서 구파발역과 거리가 있는 ‘은평뉴타운우물골2지구7단지’ 동일 타입이 같은 달 8억7000만원에 거래된 것과 비교하면 무려 2억원가량이나 높은 가격이다. 비역세권 가격 차이 지방 분양시장에서도 역세권의 인기는 여전하다. 교통 접근성이 뛰어난 데다 상업·의료·교육 등 생활 인프라가 자연스럽게 형성돼 주거 편의성이 높기 때문이다. 특히 수도권에 비해 지하철 노선과 역 자체가 제한적인 지방에서는 역세권 입지가 곧 희소 자산으로 인식되며, 경기 변동 국면에서도 수요가 꾸준히 유지되는 ‘안정형 입지
- 장경철 칼럼리스트
- 2026-03-04 08:29
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부동산/창업 역세권 아파트를 잡아라!
역세권 입지에 공급되는 아파트가 불확실한 부동산 시장 속에서도 굳건한 가치를 유지하며 수요자들의 선택을 받고 있다. 역세권이란 통상적으로 단지 반경 500m 이내 또는 도보 10분 이내 거리에 지하철역(예정 포함)이 위치한 곳을 말한다. 한 부동산 정보업체가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석해본 결과, 지난해 상·하반기 각각 수도권 1순위 청약 경쟁률(조합원 자격 상실 및 제명 세대 제외) 상위 10곳 중 8곳이 역세권 입지를 갖춘 단지로 조사됐다. 지난해 상반기에는 서울 중랑구에서 공급된 ‘리버센SKVIEW롯데캐슬’이 1순위 청약 경쟁률 430대 1로 상반기 1위를 기록했으며, 뒤이어 서초구 ‘래미안 원페를라(151.62대 1)’, 강동구 ‘고덕강일 대성베르힐(97.39대 1)’ 등의 순이었다. 하반기에는 서울 성동구에서 분양한 ‘오티에르 포레’가 688.13대 1로 상·하반기 가장 높은 경쟁률을 기록했다. 송파구 ‘잠실 르엘(631.6대 1)’, 강남구 ‘역삼센트럴자이(487.09대 1)’ 등도 크게 흥행했다. 상·하반기 1순위 청약 서울 외 경기권에서도 역세권 단지의 인기는 높았다. 지난해 5월 경기 화성시에서 민영으로 공급된 ‘동탄 포레파크 자연앤 푸르
- 장경철 칼럼리스트
- 2026-02-24 13:32
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부동산/창업 반도체 특수를 잡아라!
국내 반도체 산업을 이끄는 삼성전자와 SK하이닉스의 실적이 사상 최대로 전망된다. 이에 따라 경기도 용인, 평택 반도체 클러스터에 대한 기대와 함께 다시 주변 부동산시장이 주목 받고 있다. 삼성전자의 경기 평택 캠퍼스 공사가 본격화되자 침체됐던 평택 주택시장에 온기가 돌고 있다. 고용 창출 기대감이 커지며 미분양 물량이 빠르게 소진되고 거래량이 반등하는 등 반도체 효과가 뚜렷해지고 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 11월 말 기준 평택의 미분양 아파트는 3594가구로 전월(4067가구) 대비 11.6% 감소했다. 평택과 함께 부동산 침체가 가장 심각한 지역으로 꼽히던 경기 양주시의 미분양이 같은 기간 2397가구에서 2736가구로 14.1% 늘어난 것과 대조적이다. 온기 도는 주택시장 미분양 감소 배경에는 10·15 부동산 대책의 초강력 규제가 평택엔 적용되지 않는다는 점도 영향을 미쳤지만, 삼성전자 반도체 단지 공사가 재개된 것이 결정적이다. 고액 연봉을 받는 삼성전자 직원과 협력 업체 이주 인력 등 탄탄한 실수요자들의 수요가 다시 몰리고 있는 것이다. 2028년 입주 예정인 1990가구 대단지 ‘브레인시티 푸르지오’는 지난 10월까지 미분양이 600가구에
- 장경철 칼럼리스트
- 2026-02-10 07:30
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부동산/창업 간다, 경기도로 ‘탈서울’
서울 부동산 분양가(3.3㎡)가 5000만원을 돌파함에 따라 ‘탈서울’ 수요가 경기 비규제 지역으로 이동하고 있다. 서울과 지방 간 분양가 격차가 2.5배 이상 벌어지는 극심한 가격 양극화가 현실화된 것이다. 치솟는 서울 집값을 감당하기 어려운 수요자들 사이에서 대출 문턱은 낮고 미래가치는 높은 경기 비규제 지역으로 이동하는 ‘탈서울족’이 늘어날 전망이다. 주택도시보증공사(HUG)가 지난 2025년 11월 말 기준으로 발표한 ‘민간아파트 분양가격 동향’에 따르면 최근 1년간 서울에서 신규 분양된 민간아파트의 ㎡당 평균 분양가격은 1525만7000원을 기록하며, 전월 대비 7.25% 상승했다. 국민 평형 15억으로 3.3㎡(평)당 기준으로 환산하면 5043만6000원으로, 2024년 6월 평당 4190만원으로 처음 4000만원을 돌파한 지 불과 1년 반 만에 5000만원대를 넘어섰다. 불과 수년 전만 해도 상상하기 어려웠던 ‘국민 평형(전용면적 84㎡) 15억원’이 서울 주요 지역에서는 당연시되는 분위기다. 고분양가 원인은 복합적이다. 최근 원·달러 환율이 1400원대 후반의 고환율을 유지하는 가운데 철근·레미콘·골재 등 수입 원자재 가격이 급등하고, 금리 상
- 장경철 칼럼리스트
- 2026-02-03 15:26
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부동산/창업 ‘거거익선’ 대표 단지는?
올해에도 대단지 아파트가 강세를 보일 전망이다. 1000세대 이상 대단지 아파트 분양과 입주가 활발히 예정돼있다. 서울·수도권과 지방 광역시 모두 대규모 정비사업과 자체사업을 중심으로 대단지 공급이 집중되고 있다. 부동산R114 자료에 따르면 올해 1분기(1~3월) 수도권에서 분양 예정인 1000가구 이상 대단지는 총 10개 단지, 1만9273가구(임대 제외)로 집계됐다. 이는 분기별 기준으로 가장 많은 물량이다. 경기(5곳·8523가구)가 가장 많고, 서울(3곳·5476가구), 인천(2곳·5274가구)이 뒤를 잇는다. 정비사업 자체사업 올해 분기별 대단지 분양 예정 물량이 2분기 1만4162가구, 3분기 8638가구, 4분기 1만1194가구인 점을 감안하면 1분기 물량이 다른 분기 대비 최대 2배 이상 많다. 대단지 아파트의 장점은 가격 우위에 있다는 것이다. 시장 변동성이 이어지는 상황에서도 대단지는 중·소규모 단지보다 높은 가격 수준과 상승률을 유지하며 실수요와 투자 수요가 동시에 유입되는 구조를 굳히는 모습이다. 지난해 12월 기준 전국 1500가구 이상 대단지 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가격은 2902만원으로 조사됐다. 이는 ▲1000~1499가구
- 장경철 칼럼리스트
- 2026-01-27 08:30
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부동산/창업 분양가 고공행진 새해 어디에 살까
수도권 민간아파트 분양가가 전방위적으로 치솟으면서 병오년 새해에도 이러한 상승 기류가 꺾이지 않을 것이라는 전망이다. 수요자 사이에서는 ‘지금이 분양 적기’라는 인식이 확산되는 분위기다. 주택도시보증공사(HUG)의 민간아파트 분양 가격 동향 자료에 따르면 최근 1년간 전국에서 신규 분양된 민간아파트의 단위면적(㎡)당 평균 분양 가격은 지난해 11월 말 기준 606만3000원으로 집계됐다. 이는 전월 대비 약 0.18% 오른 수준이다. 3.3㎡로 환산하면 2004만300원이다. 수도권 전체 평균은 ㎡당 936만3000원으로, 조사 기준 월의 전월 대비 2.41% 올랐다. 반면 시장 침체가 이어진 5대 광역시와 세종시(652만6000원)는 전월보다 0.84%, 기타 지방(425만3000원)은 0.48% 각각 하락했다. 수도권 오르고 매매가 상승도 심상치 않다. KB 부동산이 발표한 지난해 12월 전국 주택가격 동향에 따르면 수도권 아파트의 ㎡당 평균 매매가격은 1004만원을 기록하며 조사 시점 이래 최고치를 기록한 것으로 나타났다. 전월(995만원) 대비 0.9%, 2024년 동일 시기(906만원) 대비로는 10.8% 상승한 수치다. 이 같은 수치는 단순한 일시
- 장경철 칼럼리스트
- 2026-01-20 16:19
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부동산/창업 점점 부푸는 10·15 풍선효과
서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정하는 것을 골자로 한 10·15 부동산 대책 시행 후 규제를 피한 수도권 지역의 풍선효과가 극대화되고 있다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 10·15 대책 전후로 경기도 구리시·화성시·용인시 처인구 등 비규제 지역의 부동산 거래량이 증가한 것으로 나타났다. 발표 3주 전(9월24일~10월15일) 구리 시내 아파트 매매거래 건수는 178건에 불과했지만, 이후 3주간(10월16일~11월6일) 거래량은 475건으로 2배 이상 늘어났다. 같은 기간 화성시에선 거래량이 723건에서 1498건으로 2배가량 늘어났으며, 용인시 처인구도 123건에서 168건으로 증가했다. 거래 늘면서 매매가 올라 거래가 늘면서 매매가도 큰 폭으로 오르고 있다. 부동산R114 자료에 따르면 규제 이전인 10월 첫째 주(3일 기준) 대비 12월 둘째 주(12일 기준) 경기 구리시와 화성시, 용인시의 집값은 각각 1.73%, 1.82%, 1.85% 올라 경기도 평균 상승률(1.42%)을 웃돌았다. 신고가도 잇따르고 있다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 구리시 인창동 ‘e편한세상 인창 어반포레’ 전용면적 84㎡
- 장경철 칼럼리스트
- 2026-01-12 16:28
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부동산/창업 사람 늘면 집값 오른다
인구가 증가하는 지역의 신규 아파트, 오피스텔 등 주거용 분양 단지를 주목할 필요가 있다. 자연스레 주택 수요가 증가하고 생활 기반 시설이 확충되면서 집값 상승에 긍정적인 영향을 미치는데, 특히 지방의 경우 수도권보다 상대적으로 인프라가 부족해 인구 유입 시 그 효과가 더 크게 나타나기 때문이다. 일반적으로 인구 유입이 활발한 지역은 대기업 등 기업체 유치, 산업단지 조성, 공공기관 이전 등으로 지역 내 일자리가 풍부하거나, 교통 여건이 우수해 인근 업무지구로의 이동이 용이하다는 특징을 갖는다. 여기에 지속적인 인구 유입을 수용하기 위한 주택 공급과 더불어 교통망, 상업시설 등 생활인프라가 함께 개발되면서 지역 가치 상승으로 이어지는 선순환 구조가 형성된다. 쭉 연결되는 선순환 구조 부동산 업계에서는 인구가 증가하고 있는 지역의 주거용 분양 단지가 향후 가격 상승 여력을 비롯해 미래가치가 높다고 본다. 실제로 최근 몇 년간 인구가 꾸준히 늘어난 곳들은 청약 경쟁률이 높게 나타나고, 분양가 대비 시세도 상승하는 양상을 보이고 있다. 대표적인 사례로는 공공기관 이전이 활발히 이뤄진 세종시, 대기업 및 산업단지 유치가 집중된 부산 강서구, 충북 청주시 등이 있다.
- 장경철 칼럼리스트
- 2026-01-06 11:04
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부동산/창업 MZ세대 내 집 마련 대안
수도권 부동산 시장이 연이어 위축된 가운데 오피스텔이 투자 대안으로 부상하고 있다. 규제의 한가운데에 놓인 아파트 대신, 비규제 상품인 주거형 오피스텔로 실거주·투자 수요가 이동하는 ‘풍선효과’가 본격화되고 있는 모습이다. 오피스텔은 건축법상 비주택으로 분류돼 청약통장·세대주 요건이 없다. 또 자금조달계획서 제출 제외 등 규제 부담이 적다. 이 같은 장점은 청년층·신혼부부를 중심으로 오피스텔이 실거주와 투자를 동시에 고려할 수 있는 현실적 선택지로 부상하게 만든 요인이다. ‘풍선효과’ 본격화 여기에 청약 가점 인플레이션으로 아파트 당첨 기준이 더욱 높아진 점도 수요 이동을 가속화하고 있다. 높은 가점 없이는 청약이 사실상 어려워지자, 청약통장과 무주택 요건에서 자유로운 오피스텔을 통해 내 집 마련에 나서는 실수요자가 빠르게 늘고 있다. 최근에는 대형 건설사가 아파트 수준의 설계와 커뮤니티를 갖춘 상품을 선보이면서, 오피스텔이 단순한 대체재를 넘어 시장 내에서 독립적인 주거 유형으로 존재감을 확대하고 있다. 한국부동산원 자료에 따르면 지난 7월 기준 전국 오피스텔의 연 임대수익률은 5.57%로, 사무실(3.55%)이나 중대형 상가(3.07%) 대비 월등히 높은
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-12-29 09:25
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부동산/창업 새길 뚫리는 새 둥지는?
올해 막바지 분양시장에서 ‘새길 효과’가 기대되는 새 아파트, 오피스텔 등이 눈길을 끌고 있다. 새로운 교통망이 확충되면 주요 업무지구 및 중심 상권과의 접근성이 개선돼 직주근접이 가능해지고, 교통망을 따라 주거지와 상권이 형성되는 등 인프라 확장으로도 이어진다. ‘새길 효과’는 새로운 지하철이나 철도 노선, 신규 도로망 등으로 부동산 가치가 급등하는 것을 일컫는 말이다. 최근 눈길 끄는 주요 교통 호재로는 5호선 연장 계획, 4호선 신설역 개통, GTX-B 노선 착공 등이 있다. 새로운 철도 노선이 개통되면 출퇴근 시간이 직접적으로 단축되고 주택 구매 수요가 확대되며 입지 가치에 긍정적으로 반영된다. 인구 유입량도 늘어나 주거 인프라 형성이 수반되며 생활권 전반적으로 긍정적인 영향을 미친다. 5호선 연장 4호선 신설 부동산R114에 따르면 GTX-A 동탄역이 위치한 동탄신도시 오산동 아파트의 평균 매매가격은 지난해 3월 10억1198만원에서 개통 직후인 4월 10억3261만원으로 한 달 만에 2063만원 상승했다. 현재까지도 꾸준한 오름세를 기록하며 지난 11월에는 10억9572만원을 기록, 개통 이후 무려 8.3%가 상승했다. 서울 지하철 8호선 연장선(
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-12-23 05:59
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부동산/창업 크면 클수록 사람 몰린다
대단지 아파트가 안정적인 수요를 확보하며 주목받고 있다. 단지 규모가 주거 편의성과 가격 안정성을 높이는 요소로 평가되면서 실수요층은 물론 투자자의 선호가 지속되는 양상이다. 대단지 아파트는 체계적 설계와 다양한 커뮤니티시설을 갖춘 경우가 많아 생활 편의성이 높다는 점이 장점으로 꼽힌다. 부동산 업계는 규모와 입지를 갖춘 대단지가 지역 내 랜드마크로 자리 잡으며 가격 방어력이 상대적으로 우수하다고 분석한다. 우수한 방어력 특히 수도권 부동산시장에서 ‘대단지 프리미엄’이 주목받고 있다. 관리비 절감 효과와 함께 다른 곳보다 월등히 높은 집값을 형성하며 시장 분위기를 끌어올리고 있다. 1000세대 이상의 규모를 갖춘 대단지 아파트는 독보적인 존재감으로 지역을 대표하는 랜드마크로 거듭나는 경우가 많다. 또 부지 면적이 넓어 커뮤니티, 조경 등의 부대시설이 다양하게 조성돼 주거 만족도가 높다. 이와 함께 아파트 관리비를 많은 세대가 나눠 부담하는 만큼 비용 절감의 효과도 기대할 수 있다. 실제 세대 수가 많을수록 관리비 절감 효과는 두드러진다. 공동주택관리정보시스템에 따르면, 지난 8월 기준 전국 1000세대 이상 아파트의 평균 공용관리비는 3.3㎡당 4326원으로
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-12-15 10:36
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부동산/창업 길 뚫리고 장애물도 없다
올해 뜨는 부동산 키워드는 한마디로 ‘풍선효과 수혜 단지’다. 올해 아파트 청약시장은 6·27부터 10·15 규제까지 실수요 중심으로 재편되고 있기 때문에 규제지역이냐, 아니냐가 흥행의 키포인트로 작용하고 있다. 서울과 일부 수도권 주요 지역이 10·15 대책으로 강력히 묶이면서 규제를 피한 경기 김포시, 인천 서구 청라 등이 새로운 주목지로 떠오르고 있다. 김포 내에서도 새 아파트와 입지 여건이 뛰어난 단지를 중심으로 수요자들의 발길이 급증하며 1주일 만에 수천만원이 뛴 거래 사례까지 나타나고 있다. 1주 만에 수천만원 김포시 고촌읍 신곡리 ‘수기마을힐스테이트 2단지’ 전용 84㎡는 지난 10월25일 6억7500만원에 거래되는 등 직전보다 5500만원 상승했다. 김포시 풍무동 ‘김포풍무센트럴푸르지오’ 전용 72㎡는 지난 10월24일 6억4000만원에 거래돼 직전 대비 약 5000만원 올랐다. 경기 김포시와 인천 청라 지역의 경우 이번 지정에서 제외돼 규제의 그물망을 비껴갔다는 점이 투자 및 실수요자들에게 강한 메시지를 던지고 있다. 이 때문에 규제를 피한 지역으로 수요가 몰리는 ‘풍선효과’ 조짐이 나타나고 있다. 여기에 이들 지역의 경우 각각 5호선 연장,
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-12-09 06:28
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부동산/창업 김포·안양 뜨는 이유는?
수도권 부동산시장이 비규제 지역을 중심으로 재편되면서 편리한 교통망을 갖춘 역세권 입지가 주목받고 있다. 기존 규제지역 내에서 내 집 마련이 쉽지 않다고 판단한 것이다. 10·15 부동산 정책을 통해 규제 압박이 강화되고 있다. 서울 전역과 경기도 12곳은 토지거래허가구역·조정대상지역·투기과열지구로 지정됐다. 기존 규제지역 내에서 내 집 마련이 쉽지 않다고 느낀 수요자들은 상대적으로 규제 영향이 적은 수도권 비규제 지역으로 이동하고 있다. 정책 통해 규제 압박 비규제 지역은 취득세 기본세율(1~3%)이 적용되고 주택담보인정비율(LTV)은 70%까지 가능해 자금 조달 부담이 낮다. 여기에 세대주뿐 아니라 세대원도 청약이 가능하며, 1순위 청약 자격 요건 역시 가입 기간 12개월 이상으로 비교적 완화돼있다. 이에 따라 세금 부담과 청약 문턱이 낮은 비규제 지역은 실질적인 내 집 마련 대안지로 부상하고 있다. 수도권 비규제 지역의 역세권 단지들은 청약시장에서 잇따라 흥행하고 있다. 지난 10월 말 김포 풍무역세권에서 분양한 ‘김포풍무역세권 호반써밋’은 1순위에서 572가구 모집에 4159건이 접수돼 평균 7.3대 1, 최고 24.6대 1의 경쟁률을 기록했다. 같은
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-12-02 06:25
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부동산/창업 요즘 뜨는 주택시장 3대 프리미엄
초강력 부동산 대책이 연이어 나오면서 시장을 뒤흔들었지만, 모든 부동산 상품이 동일한 충격을 받은 것은 아니다. 규제 대상에서 벗어난 지역, 희소성이 높은 상품, 경쟁력을 키운 단지 등이 새로운 투자처나 거주지로 떠오르고 있다. 국내 수도권 청약시장의 명암이 10·15 대책 발표 후 한층 뚜렷해지고 있다. 규제 지역은 공급을 미루거나 조정하려는 움직임이 나타나는 반면, 비규제 지역은 청약을 노린 수요자의 발길이 끊이지 않고 있어 업계에서는 비규제 지역을 중심으로 ‘풍선효과’가 본격화되고 있다고 진단했다. 새로운 투자처 한 부동산 전문업체에 따르면 올 11월 전국 분양 물량은 총 51곳, 4만5507가구(임대 포함·오피스텔 제외)로 예상됐다. 이 중 일반분양은 3만815가구다. 권역별 일반분양 물량은 수도권 2만2548가구, 지방 8267가구다. 시·도별 기준 ▲경기 1만7507가구 ▲인천 4455가구 ▲울산 1783가구 ▲충남 1556가구 ▲경남 1501가구 등이다. 대출 문턱이 높아지자, 청약 수요는 비규제 지역으로 이동하고 있다. 대표적인 사례가 ‘김포풍무 호반써밋’이다. 이 단지는 ‘비규제 프리미엄’에 힘입어 최근 진행된 청약에서 평균 7대 1의 경쟁률
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-11-25 07:55
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부동산/창업 오피스텔·빌라 10·15 대책 반사이익?
지난 10월15일 발표된 부동산 대책으로 상품별 희비가 엇갈리고 있다. 서울 전역과 경기도 주요 지역 일대 아파트가 규제로 묶이면서 오피스텔·빌라 등 비아파트 시장이 반사이익을 볼 것으로 예상됐으나 실제 풍선효과는 크지 않은 것으로 나타났다. 10·15 부동산 대책 이후 서울과 경기 일부 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 규제를 피한 오피스텔 거래가 급증하고 있다. 실거주 의무가 없고 대출 규제로부터 자유로운 오피스텔이 투자·매매 수요를 집중시키면서 풍선효과가 나타나고 있다는 분석이다. 투자·매매 수요 집중 최근 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 지난 10월16일부터 29일까지 서울 오피스텔 매매는 565건으로 집계됐다. 이는 지난달 1일부터 15일까지의 257건과 비교해 2.19배 증가한 수치다. 오피스텔은 상업용 부동산으로 분류돼 토지거래허가구역 규제를 받지 않는다. 갭투자(전세 낀 매매)도 가능하고, 주택담보대출 한도 6억원 제한과 달리 LTV는 70%까지 대출이 가능하다. 거래 급증과 함께 가격 상승도 나타나고 있다. 서울 광진구 자양동 ‘더라움펜트하우스’ 전용 72.81㎡(17층)는 15억4500만원에 거래됐으나 지난달 16일 동일 면적
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-11-18 07:11
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부동산/창업 10·15 대책 수혜지 ‘풍선효과’
이재명정부의 3번째 부동산 대책인 10·15 주택시장 안정화 대책이 발표됐다. 이 대책의 핵심은 수도권 규제 지역 확대 카드로 요약이 된다. 정부가 서울 전역과 서울과 인접한 경기도 상당수 지역에 고강도 부동산 규제를 펼치면서 이를 피해간 인천이 반사이익을 누릴 것이란 분석이 잇따르고 있다. 정부는 지난달 15일, 주택시장 안정을 목표로 한 고강도 대책을 내놨다. 이번 대책으로 서울 전역은 물론 경기 핵심 지역까지 규제 지역으로 대폭 확대된다. 세부적으로는 기존 강남4구(강남·서초·송파·용산)에 더해 서울 21개 자치구 전역이 조정대상지역이자 투기과열지구로 묶였다. 경기도는 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남 등 12개 지역이 추가됐다. 경기 12개 지역 추가 규제 지역에선 금융·세제·청약 규제가 동시에 강화된다. 주택담보대출비율(LTV)은 무주택자 40%로 제한되고, 1주택자는 추가 대출이 사실상 불가능해진다. 시가 15억원 초과 주택 주담대 한도는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 크게 축소된다. 다주택자 취득·양도세 중과, 1억원 이상 신용대출 보유 시 1년간 규제 지역 내 주택 매
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-11-11 10:02
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