수도권 부동산 시장이 연이어 위축된 가운데 오피스텔이 투자 대안으로 부상하고 있다. 규제의 한가운데에 놓인 아파트 대신, 비규제 상품인 주거형 오피스텔로 실거주·투자 수요가 이동하는 ‘풍선효과’가 본격화되고 있는 모습이다.

오피스텔은 건축법상 비주택으로 분류돼 청약통장·세대주 요건이 없다. 또 자금조달계획서 제출 제외 등 규제 부담이 적다. 이 같은 장점은 청년층·신혼부부를 중심으로 오피스텔이 실거주와 투자를 동시에 고려할 수 있는 현실적 선택지로 부상하게 만든 요인이다.

‘풍선효과’
본격화

여기에 청약 가점 인플레이션으로 아파트 당첨 기준이 더욱 높아진 점도 수요 이동을 가속화하고 있다. 높은 가점 없이는 청약이 사실상 어려워지자, 청약통장과 무주택 요건에서 자유로운 오피스텔을 통해 내 집 마련에 나서는 실수요자가 빠르게 늘고 있다.

최근에는 대형 건설사가 아파트 수준의 설계와 커뮤니티를 갖춘 상품을 선보이면서, 오피스텔이 단순한 대체재를 넘어 시장 내에서 독립적인 주거 유형으로 존재감을 확대하고 있다.

한국부동산원 자료에 따르면 지난 7월 기준 전국 오피스텔의 연 임대수익률은 5.57%로, 사무실(3.55%)이나 중대형 상가(3.07%) 대비 월등히 높은 수치를 보였다. 이 임대수익률이 지속적으로 상승하고 있다는 점이 주목할 만하다.

과거 오피스와 호텔을 결합한 형태로 업무용 목적이 강했던 오피스텔은 이제 전국 121만여 실 중 70~80%가 주거용으로 활용되고 있다. 특히 MZ세대는 오피스텔을 ‘아파트에 진입하기 어려울 경우, 충분히 주거 가치가 있는 공간’으로 받아들인다.

바닥 난방과 발코니 설치가 허용되고 커뮤니티 시설까지 갖추면서 아파트와 유사한 주거 기능을 제공하고 있기 때문이다. 실제로 온라인 설문조사 결과, 20대 응답자의 80%, 30대 응답자의 70%가 오피스텔을 주거용으로 꼽았다. 60대(48%)와 비교해 월등히 높은 인식 차이를 보였다.

아파트 대비 낮은 진입 장벽 역시 오피스텔에 대한 관심을 높이는 주요 요인이다. 2025년 10월 발표된 10·15 부동산 대책으로 토지거래허가구역에 묶인 지역에서는 오피스텔의 가치가 더욱 부각되고 있다. 아파트의 담보대출 한도가 40%로 제한된 반면, 오피스텔은 여전히 70%를 유지하고 있어서다.

실거주 여부나 임대 여부와 관계없이 정부 규제에서 상대적으로 자유롭다는 점도 오피스텔의 실거주 및 투자 수요를 끌어올리는 배경이 된다.

현실적
선택지

안전을 최우선으로 고려하는 젊은 여성층을 중심으로 활성화된 ‘가안비’ 트렌드도 오피스텔 수요 증가를 견인하고 있다. 비록 임대료나 관리비가 일반 주택보다 높더라도, 문만 잠그면 안전하다는 ‘콘크리트 캐슬’ 이미지가 주는 심리적 안정감에 기꺼이 비용을 지불하는 경향이 두드러지고 있는 것이다.

오피스텔은 거주와 투자를 겸하는 상품이므로, 입지가 가장 중요하다. 임대료 지불 능력이 높은 직주 수요가 밀집한 지역이 유리하다. 특히 젊은 층이 주요 수요층인 만큼 교통 편의성이 높고 생활 인프라가 잘 갖춰진 역세권 입지일수록 자산 가치 상승과 높은 임대 수익률을 기대할 수 있다. 서울 등 대도시 대학가나 대규모 직장 밀집 지역에 위치한 역세권 오피스텔이 대표적인 예시다.

한 부동산 전문가는 “오피스텔은 매매 가격 상승에 따른 시세 차익보다 주로 안정적인 임대 수익을 목적으로 투자하는 상품”이라며 “최근 젊은 직장인들은 적절한 환경이 갖춰진 주거 공간에 월세로 지불하는 비용을 아까워하지 않기 때문에 주요 업무 지구와 가까워 직장인들의 임차 수요가 뒷받침되는 지역이 유망하다”고 말했다.

다음은 분양 중인 직주근접 오피스텔.

▲여의도 더 자하= 서울 영등포구 여의도 권역에 위치한 ‘여의도 더 자하’ 오피스텔이 후분양 방식으로 공급된다. 지하 1층~지상 20층, 1개 동, 전용 40~66㎡ 115실 규모의 주거용 오피스텔로, 높은 층고와 복층 공간 설계가 적용된 것이 특징이다. 선시공 후분양 오피스텔로 즉시 입주 가능하고, 아파트와 달리 자금조달계획서 작성 의무가 없다.

2030 주택시장 큰손으로 ‘우뚝’
수도권 직주근접 오피스텔 주목

복층 공간을 어린 자녀를 위한 공간으로 만들어 층간 소음에서 비교적 자유롭게 지낼 수도 있다. 또한 개방감이 좋고 채광도 유리하다. 복층 공간을 서재나 취미, 재택근무를 위한 별도의 업무 공간으로도 만들어 주거 공간과 분리할 수도 있다. 조망권을 갖춘 15층 커뮤니티시설에는 하늘헬스장과 스크린골프장, 루프톱 라운지 등이 마련될 예정이다. 일부 실에서는 여의도공원과 한강·샛강을 막힘없이 영구 조망할 수 있다.

지하철 1·5호선 신길역을 걸어서 이용할 수 있다. 마포대교와 올림픽대로, 강변북로, 경인고속도로 등도 가깝다. 신안산선 연장(2027년 개통 예정)과 GTX-B 노선(예정) 등 교통 호재도 많다. 타임스퀘어와 신세계백화점을 비롯해 여의도IFC몰, 더현대 서울, 한강성심병원, 여의도성모병원 등 생활 편의시설과 여의도공원, 여의도한강공원 등 녹지공간도 지근거리에 있다.

▲라비움 한강= 서울 마포구 합정동, 남쪽에 유유히 흐르는 한강의 사계를 영구 조망하는 프리미엄 입지에 고급 소형 주택 ‘라비움 한강’이 분양 중이다. 지하 7층~지상 38층으로 전용면적 40~57㎡ 소형주택 198세대와 전용면적 66~210㎡(펜트 포함) 오피스텔 65실 등 총 263세대로 조성된다. 오피스텔 일부(전용면적 114~210㎡)는 펜트하우스 타입으로, 희소가치를 갖춘 차별화된 주거 공간으로 설계된다. 지하 1층~지상 3층에는 근린생활시설도 들어설 예정이다.

독립적
존재감

최고 38층 초고층으로 조성돼 파노라마 뷰를 갖춘 점이 특징이다. 남동향 세대에서는 서강대교, 마포대교, 밤섬, 여의도를, 남서향 세대에서는 양화대교, 당산철교, 여의도 전경을 감상할 수 있다. 서향에서는 양화대교, 성산대교, 선유도, 동향에서는 신촌, 남산, 북한산 조망이 가능하다.

분양 관계자는 “라비움 한강은 합정역 도보 1분거리 초역세권이며 희소성 높은 한강변에 위치해 한강 조망이 가능해 관심이 높다”며 “최상급 인테리어 등 하이엔드 주거시설로 차별화된 상품을 선보일 것”이라고 말했다.

▲해링턴 스퀘어 과천= 효성중공업이 시공을 맡은 ‘해링턴 스퀘어 과천’이 분양한다. 경기 과천지식정보타운 공공주택지구 상업5블록에 위치하며, 지하 5층~지상 29층, 2개 동, 총 359실 규모로 조성된다. 전용면적 세부 타입별로는 △76㎡A 108실 △84㎡A 54실 △84㎡B 27실 △90㎡A 81실 △90㎡B 54실 △90㎡C 27실 △108~125㎡(펜트하우스) 8실 등 주거 만족도를 높인 중대형 타입 위주로 구성된다.

커튼월룩 외관, 세대당 9~10평 규모 멀티 발코니 계획 및 1.3대 수준의 주차 공간, 층별 5대 이상 엘리베이터 도입 등이 특징이다. 거실 기준 천장고는 일반 공동주택보다 약 30㎝ 더 높은 천장고(거실 기준, 우물천장 제외)를 적용해 같은 면적이라도 훨씬 넓게 느껴지는 공간감을 확보했다.

단지는 오는 2027년 개통을 목표로 공사 중인 지하철 4호선 과천정보타운역과 단지 지하보도로 연결되는 ‘직통 역세권’으로 계획돼 있다. 이를 통해 도보 동선 최소화, 기상 환경 영향 최소화 등이 예상되며, 사당역까지 약 15분, 강남역까지 20분대 접근이 가능하다.

규제로 덮인 아파트 대신
실거주·투자 수요 이동

또한 GTX-C노선(예정)이 정부과천청사역과 인덕원역에 계획돼 있으며, 월곶~판교선도 인덕원역에 정차 예정이다. 여기에 위례~과천선(계획), 용인~과천 지하고속도로, 이수~과천 복합터널 등 광역 교통계획도 수립돼 있어 강남권 이동 수요를 고려한 교통망 확충이 이어지고 있다. 제2경인고속도로, 과천대로 등 기존 도로망 이용도 가능하다.

IT·바이오·게임 등 첨단 산업 클러스터와 인접해 배후 수요도 탄탄하다. 주변에는 펄어비스, 넷마블 등 IT·게임 기업을 비롯해 JW그룹, 셀트리온제약 등 유수의 제약·바이오 기업, 코오롱글로벌과 같은 대기업들이 입주를 마쳤다. 유치원부터 과천갈현초, 율목초, 율목중 등이 이미 개교했으며, 2028년 단설중학교 개교가 예정돼 있다.

단지 인근 상업 시설과 지식산업센터 내 상가가 운영 중이며, 과천 원도심 이마트, 평촌 롯데백화점 등 이용도 가능하다. 약 500병상 규모의 아주대학교병원(예정) 설립도 추진되고 있으며, 응급의료센터 및 전문센터 도입이 계획돼 있다. 2025년 말까지 약 44만㎡ 규모 공원·녹지 조성이 계획되어 있으며, 청계산·관악산 접근성과 수변환경 조성 등 자연환경과 연계된 생활이 가능하다.

▲과천 렉서= 지난 4월 준공이 완료돼 즉시 입주가 가능한 ‘과천 렉서’ 오피스텔이 파격적인 조건으로 분양 중이다. 경기도 과천시 과천지식정보타운 핵심 입지인 상업 1-1BL에 신규 공급된다. 지하 7층~지상 15층 규모, 전용 22~53㎡ 생활(형)숙박시설 92호실, 오피스텔 136호실, 근린생활시설로 구성된다.

라이프 스타일에 따라 선택하는 다양한 평면 구성과 트렌드를 앞서는 인테리어로 삶의 품격을 한 층 더 높인다. 더욱 여유로운 복층 설계(일부 호실 제외)를 통해 탁 트인 개방감을 연출하며, 보다 세련되고 감각적인 공간을 완성하는 트렌디한 인테리어도 적용된다. 다양한 공간 활용과 미니멀리즘을 실현하는 유니크한 수납 특화를 통해 공간 활용도를 높인다.

사업지인 과천지식정보타운은 주거·상업·업무·교육시설을 모두 아우르는 자족도시 구축을 목표로 개발 중이다. 따라서 과천 렉서가 자리하게 되는 과천지식정보타운의 개발이 완료되면 아파트 입주와 더불어 기업 이전이 창출하는 일자리 등으로 인한 상주 인구 급증이 전망돼 풍부한 배후 수요를 확보하게 될 것으로 보인다.

실제 이곳은 과천지식정보타운의 약 8000여세대에 달하는 배후 수요를 품고 있다. 지식기반산업용지 15개 블록의 약 1만9000여명의 직주근접 수요를 확보했다. 또한 과천 강남벨트 조성 사업이 과천 주암 기업형임대주택 공급촉진지구 계획에 포함됐다. 주거와 업무, 상업, 문화 기능을 갖춘 인덕원역 복합도시개발 사업의 미래가치도 기대를 모으고 있다.

풍부한
배후 수요

게다가 지역 개발을 통해 고급 주거지역으로 새롭게 탈바꿈하는 가운데 과천지식정보타운 내에 IT, 의약, 신소재, 전자 등 미래 산업 관련 기업들이 속속 입주 소식을 전하며 강남권 미래 산업 거점지로 도약하고 있어 밝은 비전을 예고하고 있다.

서울 및 인접 지역 진출입이 수월한 쾌속 교통망이 갖춰졌다. 지하철 4호선 과천지식정보타운역(가칭/예정)을 비롯해 제2경인연결고속도로, 과천봉담고속화도로, 과천대로 등을 가까이에서 이용할 수 있다.

이마트, 롯데백화점 등 과천원도심과 평촌신도시의 풍부한 생활 편의시설이 편리한 일상을 선사한다. 서울대공원, 서울랜드, 국립현대미술관, 렛츠런파크 등의 문화 인프라와 문원체육공원, 관문체육공원, 관악산, 청계산, 매봉산 등 쾌적함을 더하는 자연환경도 갖췄다.

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