[일요시사 취재1팀] 장지선 기자 = 공사를 하다가 피치 못한 사정으로 중단한 게 아니다. 아예 삽질 한번을 안 했다. 부동산 전문가들이 입을 모아 ‘금싸라기’라고 하는 땅이 5년 넘게 놀고 있다. 그동안 건물을 세웠어도 두 채는 올렸겠다는 한 시민의 말이 허투루 들리지 않는다.

경기 성남시 분당구 정자동 163번지가 ‘핫 플레이스’로 떠올랐다. 입지 조건이나 주변 환경 등을 고려하면 ‘부르는 게 값’이라는 말이 나올 만큼 목 좋은 곳으로 평가된다. 하지만 현재 이 땅에 존재하는 건 잡초뿐이다. 수백억 원을 들여 땅을 매입한 업체는 각종 이유를 들어 차일피일 공사를 미루고 있다.

텅텅 빈
금싸라기

정자동 163번지에는 원래 보건소가 들어서기로 돼있었다. 분당구 인구가 늘어나는데 보건소는 부족해 그 땅에 짓기로 한 것이다. 원래대로면 주민 편의시설이 들어섰어야 했지만 성남시가 재정수입을 확보하고 민간투자 사업을 추진한다는 목적으로 기업을 유치하면서 현재 상황에 이르렀다.

2832.2㎡, 약 850평에 이르는 시유지를 기업에 매각하겠다는 계획은 2015년으로 거슬러 올라간다. 이후 2020년 벤처 기업인 마이다스아이티가 정자동 163번지의 새로운 주인이 됐다. 2020년 2월14일 성남시와 매매계약을 체결했고 같은 해 4월 토지 소유권이 이전됐다. 매각대금은 424억원에 이른다.

당시 성남시는 보도자료를 통해 시유지 매각 사실을 알리면서 지상 15층, 지하 5층 규모의 벤처기업 집적시설이 들어선다고 밝혔다.

의아한 점은 2015년 성남시가 공공청사 부지에서 중심상업지역으로 용도를 변경하면서까지 매각한 땅이 왜 여전히 놀고 있는지다. 일반적으로 매매계약이 이뤄지면 매도인과 매수인의 관계는 그걸로 끝이다. 하지만 정자동 163번지의 매도인은 성남시다.

매수인인 마이다스아이티가 계약을 제대로 이행하는지 관리·감독할 책임이 있다는 뜻이다.

무엇보다 성남시는 마이다스아이티에 정자동 163번지를 팔면서 ‘지역사회 기여 계획’을 검토했다. 마이다스아이티는 일자리 매칭·치매 예방·스마트 제조 혁신 등의 소프트웨어 프로그램을 관련 기관에 무상 지원하고 지역주민 고용에도 적극적으로 나서겠다고 밝혔다.

하지만 공사가 전혀 진행되지 않으면서 지역주민이 누릴 예정이었던 혜택들도 연기된 상태다.

어디서부터 꼬인 걸까? <일요시사>는 성남시와 마이다스아이티가 작성한 ‘시유재산(토지) 매매계약서’와 그보다 앞서 진행한 ‘정자동 163번지 시유지 매각을 통한 벤처기업 집적시설 설치·운영 협약서’를 단독으로 입수했다. 계약서는 A4 용지 5장 분량, 매매계약에 앞서 2020년 1월3일 맺은 협약서는 17장 분량이다.

<일요시사>는 ▲마이다스아이티와 성남시가 정자동 163번지의 매매계약을 맺은 과정 ▲계약 및 협약 내용 ▲계약 이후 상황 등을 들여다봤다. 시유지 매각은 이재명 대통령이 성남시장으로 재임하던 2015년에 계획이 수립됐고 2020년 은수미 전 성남시장 때 최종 계약이 이뤄졌다.

424억 걸린
계약서 5장?

▲어떻게 마이다스아이티가? = 정자동 163번지 매각 과정에는 부침이 많았다. 기업 유치를 위해 정자동 163번지를 매각하는 안건은 2016년 성남시의회에서 두 번 부결된 끝에 세 번 만에 가결됐다. 매각에 속도가 붙기 시작한 건 2017년 5월 성남시가 정자동 163번지를 팔겠다고 공식화하면서다.

성남시는 정자동 163번지에 기업 유치를 위한 ‘우선협상대상자 선정 공모 계획’을 발표했고 2018년 5월 보안 인증 기업 드림시큐리티가 적격자로 선정됐다. 당시 언론 보도에 따르면 드림시큐리티는 2020년 8월 완공을 목표로 993억원을 들여 지하 5층, 지상 13층 규모의 소프트웨어 진흥시설을 짓겠다고 밝혔다.

하지만 드림시큐리티가 2018년 10월 매입 의사를 철회하면서 매각 절차는 원점으로 돌아갔다. 이후 성남시는 재차 시유지 매각을 시도했고 2019년 3월 마이다스아이티가 우선협상대상자로 선정됐다. 눈여겨볼 대목은 성남시와 마이다스아이티가 수의계약 방식으로 정자동 163번지를 사고 팔았다는 점이다.

성남시는 <일요시사>의 취재에 “정자동 163번지 공유재산을 활용해 우수기업 유치 사업을 추진했지만 2회 공모 결과 무응찰로 유찰됐다”며 “공유재산 및 물품관리법 시행령에 근거해 (수의계약을) 추진했다”고 답했다. 이후 2020년 1월 협약, 2월 매매계약, 4월 소유권 이전 등의 과정이 일사천리로 이어졌다.

이 과정에서 석연치 않은 점이 한가지 포착됐다. 마이다스아이티에 정자동 163번지 매각과 관련해 우선협상대상자 자격이 있는지다. 마이다스아이티는 2013~2016년 한국토지주택공사(LH)가 수십억원대 사이버 견본주택을 발주할 당시 입찰 담합을 했다는 이유로 2019년 ‘2년 입찰 제한’을 받았다.

같은 이유로 2018년에는 공정거래위원회로부터 과징금도 부과받았다.

LH가 부과한 입찰 제한 기간은 마이다스아이티가 정자동 163번지 매입을 위해 성남시와 논의하던 때와 겹친다. LH 측은 “(LH에서) 제재를 받았다고 해서 지자체에서 진행하는 입찰에 참여할 수 없는 건 아니”라면서도 “지자체에서 입찰공고를 낼 때 업체가 받은 제재 등을 검토하는 경우가 있는 것으로 안다”고 설명했다.

성남시는 “마이다스아이티와의 매매계약은 첨단산업육성위원회 심의를 거쳐 진행했다”며 “(마이다스아이티의) 입찰 담합과 관련해서는 마이다스아이티에 문의해달라”고 답했다. 마이다스아이티는 <일요시사>의 취재에 우선협상대상자 공모에 참여한 시기는 LH로부터 입찰 제한 제재를 받기 전이라고 주장했다.

마이다스아이티가 밝힌 우선협상대상자 선정 공모 참여 시기는 2018년 12월10일이다. 성남시가 정자동 163번지 우수기업 유치 사업을 재추진하겠다고 은 전 시장에게 보고한 시점은 2018년 12월7일, 마이다스아이티의 주장대로라면 시장 보고 후 사흘 만에 우선협상대상자 공모 절차가 시작된 셈이다.

이후 2019년 5월 첨단산업육성위원회 회의를 거쳐 마이다스아이티가 우선협상대상자로 최종 선정됐다.

석연찮은
선정 과정

▲재매수권? 면책 조항? 다만? = 정자동 163번지 개발은 크게 보면 성남시와 마이다스아이티의 공동사업이다. 실제 성남시와 마이다스아이티가 맺은 협약서 3조에 양측이 정자동 163번지 개발에서 맡은 역할이 명시돼있다. 마이다스아이티는 건물을 세우고 성남시는 이 과정에 필요한 제반 인허가 등 행정적 지원을 한다는 내용이다.

협약서에서 눈에 띄는 부분은 12조에 기재된 ‘재매수권’ 관련 조항이다. 마이다스아이티가 정자동 163번지 부지를 제3자에게 양도하려면 성남시의 승인을 받아야 하며 이 경우 성남시가 우선 재매수할 수 있다는 내용이 명시됐다. 재매수 가격은 토지는 매각 가격, 건물은 감정가로 한다는 내용도 포함됐다.

정자동 163번지가 5년 넘게 공터로 있는 상황을 지적한 국민의힘 정용한 성남시의원은 지난 10월 시정연설에서 이 협약서의 ‘재매수권’ 조항을 언급했다. 당시 정 시의원은 “만약 건축허가가 취소되더라도 마이다스아이티는 최초 매각금액으로 성남시에 땅을 되팔 수 있다”며 “기업은 땅값 상승으로 인한 이익을 기대하며 사업을 지연해도 손해볼 것이 없는 구조”라고 꼬집었다.

매매계약서 검토 과정에서 마이다스아이티 측이 손해 면책 조항을 삽입해달라고 요청한 부분이 반영된 사실도 드러났다. 매매계약서 5조 ‘원상복구 및 손해배상의 책임’ 조항이다. 성남시와 마이다스아이티가 매매계약을 맺기 전 세 곳의 법무법인이 계약서를 법률 검토한 것으로 확인됐다.

매매계약서 5조 4항은 ‘매수인의 책임은 천재지변, 정부 규제, 법령의 개폐 또는 사회통념상 이에 준하는, 매수인이 책임질 수 없는 사유로 계약이 해제된 경우 상호 협의한다’는 내용이다.

<일요시사>가 입수한 ‘우수기업 유치 대상자 결정에 따른 정자동 163번지 매매계약서 검토 보고’ 자료에 따르면 ‘상호 협의한다’는 부분은 원래 ‘계약이 해제된 경우에 상호 협의 하에 경감 될 수 있다’였던 것으로 파악됐다.

한 변호사는 “원래 문구는 계약 해제의 책임을 마이다스아이티에도 일정 정도 지우는 내용이었지만 ‘상호 협의한다’로 바뀌면서 때에 따라서는 마이다스아이티가 아예 책임지지 않아도 되게끔 해준 것”이라고 설명했다.

또 협약서에 기재된 ‘다만’이라는 문구가 성남시와 마이다스아이티의 ‘방패’가 되고 있다는 지적도 제기됐다. 협약서 9조(개발용도 및 개발기한 지정) 3항에 따르면 마이다스아이티는 소유권이전등기를 한 날부터 2년 이내에 착공 신고를 해야 한다. 착공 신고는 건축허가를 받은 이후 이제 공사를 시작하겠다고 지자체에 알리는 절차를 말한다.

협약서 내용대로라면 마이다스아이티가 정자동 163번지의 소유권을 확보한 시점은 2020년 4월13일, 즉 2022년 4월12일 이내에 착공 신고를 해야 했다는 뜻이다.

하지만 마아디스아이티는 2022년 3월10일 착공 기간 연장을 요청했고 성남시는 엿새 뒤인 3월16일 승인했다. 2023년 2월22일에도 마이다스아이티는 착공 기간을 연장해달라고 했고 성남시는 같은 해 3월7일 이 요청을 받아들였다.

건물을 짓기 전 허가를 받는 절차인 건축허가는 2022년 12월19일에 신청해 2023년 4월7일에 완료됐다. 그리고 이듬해 4월22일 건축물 착공 신고가 수리됐다. 소유권이전 기준으로 4년 만에 착공을 위한 절차를 밟은 것이다.

이 같은 상황이 가능한 이유는 해당 조항에 따라붙은 일종의 단서 문구 덕분이다. 협약서에는 ‘다만, 불가피한 사유가 있는 경우 마이다스아이티는 성남시와 협의해 공사 착공 기한을 연장할 수 있다’고 명시돼있다. ‘다만’ ‘성남시와 협의해’ 등의 문구가 양측의 의무와 책임을 피해갈 수 있게 해준 것이다.

실제 성남시는 <일요시사>의 질의에 “건축법 11조의 내용을 준용해 우수기업 유치 제안요청서에 토지 사용 가능 시기로부터 2년 이내 공사에 착공할 것과 불가피한 사유가 발생한 경우에 성남시와 협의를 통해 개발 기한을 연장할 수 있도록 정하고 있다”고 말했다. 그러면서도 마이다스아이티가 제시한 ‘불가피한 사유’를 묻자 “비공개 사항”이라고 답했다.

성남시 시민단체 관계자는 “절차 자체가 엉망”이라고 비판했다. 그는 “건축허가를 득한 뒤에 착공 신고를 하는 게 순서인데, 마이다스아이티는 두 번이나 착공 연장부터 신청했고 성남시는 그걸 받아들였다. 건축허가도 받지 않은 상태에서 ‘우리 공사 나중에 할게요’라고 말한 셈”이라고 일갈했다.

한 변호사는 “성남시는 건축허가 취소, 계약 위반에 따른 해제 등 행정상 취할 수 있는 조치가 있다. 협약서에도 해지 조항이 포함돼있다. 하지만 내버려 두고 있지 않나. 또 불가피한 사유라는 문구도 너무 두루뭉술하다. 400억짜리 거래인데 이렇게 허술한 계약 사례는 처음 본다”며 “어떤 배경인지는 몰라도 성남시의 명백한 직무유기”라고 말했다. 그러면서 “이 경우 제3자 고발 등을 통해 성남시에 문제 제기도 가능하다”고 강조했다.

협약서 10조(협약의 해지)에 따르면 성남시는 사유에 따라 마이다스아이티와의 협약을 취소하거나 해지할 수 있다. 협약서에 기재된 협약 해지 사유는 총 7가지다. 이 중 마이다스아이티의 귀책사유로 협약 이행이 지연되거나 곤란한 경우, 미리 협의한 개발 용도 및 개발 기한, 사업계획 등을 준수하지 않았을 경우 등이 명시돼있다.

하지만 성남시는 설계 변경 등을 이유로 여전히 공사를 진행하지 않는 마이다스아이티의 상황을 용인해주고 있는 것으로 확인됐다.

마이다스아이티는 “정자동 사옥 건립 계획은 ‘외관은 성남시민을 위한 선물, 내부는 구성원들을 위한 선물’이라는 슬로건으로 진행되고 있다”며 “성남시와의 협의에 따라 더욱 좋은 공간을 제공하고자 설계를 고도화하는 과정에서 사옥 건립이 다소 지연됐다”고 밝혔다. 이어 2026년 상반기까지 설계 변경을 완료할 예정이라고 전했다.

매각 당시 2023년 완공을 예고했던 건물이 2026년에야 첫 삽을 뜬다는 것이다. 그나마도 확정 시기는 아닌 것으로 알려졌다. 성남시는 “내부 레이아웃 변경 및 건축물 외관 디자인 변경에 따른 행정절차가 진행 중”이라며 “건축허가 취소 사유에 해당하지 않는다”고 답했다. 성남시에 따르면 착공 시점은 내년 4~5월경으로 예상된다.

▲의심의 눈초리? = 상황이 이렇다 보니 각종 의혹이 제기되고 있다. 일각에서는 마이다스아이티가 공사를 하지 않고 버티다가 적절한 시점에 땅을 팔아 시세차익을 노릴 것이라는 의혹이 제기됐다.

부동산 관계자 등에 따르면 정자동 163번지의 토지 시세는 1000억원을 호가한다는 말이 나오고 있다. 마이다스아이티로서는 성남시의 승인만 받으면 제3자에게 토지를 매각할 수 있다. 앉은 자리에서 시세차익으로만 수백억 원을 벌 수 있는 셈이다.

확정 안 된
첫 삽 시기

마이다스아이티는 “해당 의혹은 사실이 아니”라며 “성남시와의 계약상 의무를 준수해 반드시 정자동 사옥을 완공하고 지역사회 발전에 기여할 수 있도록 최선을 다하겠다”고 답했다.

하지만 마이다스아이티의 부인에도 현 상황을 바라보는 성남시민의 여론은 싸늘하다. 한 성남시민은 “이미 5년이 넘는 시간이 흘렀다. 늦어도 한참 늦은 상황”이라며 “성남시의 직무유기, 마이다스아이티의 이해할 수 없는 행보로 시민이 누려야 할 혜택을 박탈당하고 있다. 강력한 제재가 필요하다고 생각한다”고 비판했다.

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