지난 10월15일 발표된 부동산 대책으로 상품별 희비가 엇갈리고 있다. 서울 전역과 경기도 주요 지역 일대 아파트가 규제로 묶이면서 오피스텔·빌라 등 비아파트 시장이 반사이익을 볼 것으로 예상됐으나 실제 풍선효과는 크지 않은 것으로 나타났다.

10·15 부동산 대책 이후 서울과 경기 일부 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 규제를 피한 오피스텔 거래가 급증하고 있다. 실거주 의무가 없고 대출 규제로부터 자유로운 오피스텔이 투자·매매 수요를 집중시키면서 풍선효과가 나타나고 있다는 분석이다.

투자·매매
수요 집중

최근 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 지난 10월16일부터 29일까지 서울 오피스텔 매매는 565건으로 집계됐다. 이는 지난달 1일부터 15일까지의 257건과 비교해 2.19배 증가한 수치다. 오피스텔은 상업용 부동산으로 분류돼 토지거래허가구역 규제를 받지 않는다.

갭투자(전세 낀 매매)도 가능하고, 주택담보대출 한도 6억원 제한과 달리 LTV는 70%까지 대출이 가능하다.

거래 급증과 함께 가격 상승도 나타나고 있다. 서울 광진구 자양동 ‘더라움펜트하우스’ 전용 72.81㎡(17층)는 15억4500만원에 거래됐으나 지난달 16일 동일 면적 22층은 16억4000만원에 팔렸다.

한 부동산 전문가는 “과거 매매시장이 아파트 중심이었다면, 최근에는 규제를 피한 오피스텔에 관심이 몰리면서 입지가 좋은 곳 위주로 가격이 상승하는 양상”이라며 “이는 주택 공급난이 심각하다는 신호”라고 말했다.

또 다른 전문가는 “입주 물량 감소와 금리인하 기대가 맞물리면서 거래량이 늘고 있다”면서도 “대형보다는 소형 위주 거래가 많아 갈아타기 수요의 대체재 역할이 뚜렷하지 않을 수 있다”고 지적했다.

다만 정부가 부동산시장 과열 시 추가 규제를 시행할 가능성을 언급한 만큼 오피스텔도 투기적 움직임이 심화될 경우 규제 대상이 될 수 있다는 우려가 나온다. 전세난과 주택 규제로 오피스텔에 대한 관심이 커지고 있으나, 풍선효과로 가격이 급등하면 규제 확대 가능성도 있는 것.

주택담보대출 총액 제한 정책에 주택가격 상승에 따른 보유세 상승 전망 등 각종 규제로 유동자금이 주택시장에서 다시 상업·업무용 꼬마빌딩 시장으로 이동하고 있는 것으로 나타났다. 비주택으로 분류돼 대출 한도가 줄어들지 않고 기존처럼 70%로 유지되는 데다 주택과 달리 거주 제약이 없고 매매 수익뿐만 아니라 임대 수익도 기대할 수 있어서다.

한 상업용 부동산 전문 기업에 따르면, 10억원 이상 50억원 미만 가격대의 전국 상업·업무용 빌딩 거래 건수는 올해 들어 꾸준히 늘고 있다. 올 1분기 834건에서 2분기에 1000건으로 늘어난 후 3분기에는 1030건으로 집계됐다. 50억원 이상 100억원 미만 빌딩 거래도 132건 거래됐던 1분기 대비 3분기에는 171건으로 증가했다.

이는 올해 2분기에 발표된 정부의 6·27 가계대출 규제 정책에 따른 영향으로 풀이된다.

주택 규제에 자금 이동
LTV 70% 가능한 틈새시장

올해 초만 해도 주택 매매가격 상승률이 급등하면서 꼬마빌딩 대신 고가 아파트로 투자 수요가 몰렸다. 하지만 6월 말 주택담보대출 총액이 제한되고 일부 전세자금대출이 막히는 등 규제로 주택시장이 얼어붙자 다시 꼬마빌딩 투자로 자금이 이동하고 있는 상황이다.

특히 서울에서 연면적 3300㎡ 이하의 상업용 빌딩 거래가 증가하는 추세다. 1분기 312건이었던 거래 건수는 2분기 455건으로 올라선 후 3분기에는 459건으로 나타났다. 거래 금액도 1분기 1조8818억원을 기록한 후 2분기에는 2조4104억원으로 증가했다. 이후 3분기에 1분기보다 60.5% 늘어난 3조213억원을 기록했다.

3.3㎡당 평균 거래 가격은 1분기 5309만원에서 2분기 5196만원으로 소폭 낮아졌으나 6·27 대책 이후인 3분기에 5413만원으로 다시 올랐다. 공실률이 높아 상업시설 투자를 꺼리는 상황이지만 아파트 상가 등 집합상가와 달리 근린상가와 오피스 공실률은 상대적으로 낮아 꼬마빌딩 투자 수요를 높이고 있다.

한국부동산원 통계에 따르면 올해 2분기 서울 집합상가 공실률은 1분기 9.1%에서 9.3%로 증가한 반면, 근린상가 중 소규모 상가는 5.3%에서 5.1%로 감소했다. 근린상가 중 중대형 상가 공실률도 8.9%에서 8.7%로 낮아졌고, 오피스 공실률도 5.2%에서 5.0%로 감소했다.

업계에서는 올해 4분기 이후에도 상업·업무용 꼬마빌딩 투자가 더 늘어날 것이라는 전망이 나온다.

10·15 주택시장 안정화 대책에서 서울 전역 및 경기 12곳이 토지거래허가구역으로 지정되면서 아파트 매매 시 담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아졌지만, 상업·업무용 꼬마빌딩은 비주택으로 분류돼 LTV가 기존처럼 70%로 유지되기 때문이다.

국토교통부와 금융위원회는 당초 토지거래허가구역 오피스텔·상가 등 비주택담보대출의 LTV도 10·15 규제로 70%에서 40%로 낮아진다고 발표한 뒤 이틀 만에 비주택담보대출의 경우 70%가 유지된다고 공식 정정하기도 했다.

꼬마빌딩
자금 이동

9월에 이어 10월에도 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 기준금리를 0.25%포인트 인하한 점 역시 꼬마빌딩 투자 시장을 견인할 것으로 예상된다. 미국발 금리인하로 국내 기준금리도 인하될 경우 자금 조달 비용이 낮아져 빌딩 투자가 활발해질 수 있어서다.

게다가 강남권 고급 아파트 매매가격이 크게 올랐고 대출이 적게 나오는 만큼 꼬마빌딩이 상대적으로 투자하기에 용이하다는 인식도 번지고 있다. 여기에 아파트 가격 상승에 따른 보유세 부담이 내년에 더욱 증가할 것으로 예상되면서 ‘똘똘한 한 채’ 전략을 유지하던 고액 자산가들의 꼬마빌딩 투자 문의는 급속도로 늘었다.

한 빌딩전문 전문가는 “주택담보대출이 막히고 보유세 인상 가능성도 제기되면서 최근 들어 대출 규제가 덜한 꼬마빌딩 등 근린상가 매수 문의가 조금씩 늘고 있다”며 “다만 급하게 매수하기보다 가격이 소폭 조정된 물건을 중심으로 투자 여부를 저울질하는 수준”이라고 말했다.

다음은 서울과 수도권에서 분양(예정) 중인 오피스텔.

▲라비움 한강= 디오로디엔씨가 초고층 주상복합 ‘라비움 한강’을 합정역 인근에 공급한다. 지하 7층~지상 38층으로 전용면적 40~57㎡ 소형주택 198세대와 전용면적 66~210㎡(펜트 포함) 오피스텔 65실 등 총 263세대로 조성된다. 오피스텔 일부(전용면적 114~210㎡)는 펜트하우스 타입으로, 희소가치를 갖춘 차별화된 주거 공간으로 설계된다. 지하 1층~지상 3층에는 근린생활시설도 들어설 예정이다.

최고 38층 초고층으로 조성해 파노라마 뷰를 갖춘 점이 특징이다. 남동향 세대에서는 서강대교, 마포대교, 밤섬, 여의도를, 남서향 세대에서는 양화대교, 당산철교, 여의도 전경을 감상할 수 있다. 서향에서는 양화대교, 성산대교, 선유도를, 동향에서는 신촌, 남산, 북한산 조망이 가능하다.

단지는 지하철 2·6호선 합정역 도보 1분 초역세권 입지에 위치해 있다. 강변북로, 올림픽대로, 양화로 등 서울 핵심 교통망과 인접해 있다. CBD(광화문), YBD(여의도), 상암 DMC 등 주요 업무지구로 이동이 편리하다.

소폭 조정
물건 중심

생활인프라는 합정역과 연결돼있는 메세나폴리스 내 교보문고, 홈플러스 등 상업시설을 비롯해 망리단길, 합마르뜨(합정과 몽마르뜨의 합성어), 홍대 상권 등 대형 상권과도 인접해 있다. 도보 10분 거리에 망원한강공원이 위치해 있고, 선유도공원과도 가깝다. 성산초등학교와 성산중학교를 도보 10분 내로 통학 가능하다.

미래가치도 기대된다. 단지가 들어서는 마포구에는 ▲상암 DMC 롯데복합쇼핑몰·랜드마크용지 개발사업 ▲국내 최대 규모 대관람차 서울 트윈아이 ▲마포유수지 한류공연·관광 콤플렉스 조성사업 ▲마포디자인·출판 특정개발진흥지구 등 개발 사업이 계획돼있다.

▲평촌 롯데캐슬 르씨엘= 안양시 동안구 평촌동 934번지 일원에 들어서는 ‘평촌 롯데캐슬 르씨엘’이 수요자들의 이목을 끌고 있다. 지하 5층~지상 48층, 4개동, 총 900실 규모다. 전용 47~119㎡까지 중소형부터 중대형까지 다양한 평면을 갖추고, 일부 타입에는 드레스룸과 팬트리 등 특화 설계를 적용해 공간 활용도를 높였다.

요즘 트렌드를 반영한 4베이 판상형 구조로 설계해 만족도를 높였다. 최상층에는 스카이라운지와 공중정원이 마련돼 탁 트인 조망을 감상할 수 있으며, 피트니스클럽, GX룸, 키즈카페, 어린이 도서관 등 고급 커뮤니티시설도 조성된다. 이 외에도 코인세탁실, 크리에이티브 라운지, 독서실, 그룹스터디룸 등 다양한 시설이 더해져 입주민들의 주거 만족도를 높일 예정이다.

평촌 신도시의 핵심 입지에 들어서는 만큼 생활 여건이 뛰어나다. 우선 교육 환경이 강점이다. 귀인초, 민백초, 안양남초, 동안초를 비롯해 귀인중, 대안중·대안여중, 신기중, 백영고, 평촌고 등 평촌을 대표하는 명문 학군이 인근에 위치한다.

전국적으로 알려진 평촌 학원가도 가까워 학부모 수요의 선호가 높다. 평촌 중앙공원과 자유공원, 평촌아트홀, 갈산 둘레길 등 다양한 문화·여가시설을 쉽게 이용할 수 있다. 롯데백화점, 이마트, 롯데마트, 농수산물도매시장 등 생활 편의시설도 잘 갖춰져 있다.

입지 좋은 곳 위주 가격 상승
“주택 공급난 심각하다는 신호”

또 인덕원동탄 복선전철의 개통(예정)으로 향후 초역세권 입지 여건을 갖추게 되며, 지하철 4호선 평촌역도 이용 가능하다. 인덕원역 GTX-C 노선 개통과 월곶판교선 개통까지 예정돼있어 서남부 교통망의 중심으로 기대로 모으고 있다. 차량 이동 시에도 수도권제1순환고속도로, 경수대로, 흥안대로 등을 통해 서울과 수원, 의왕, 광명 등으로 빠르게 이동할 수 있다.

인근에 LS그룹 계열사를 비롯해 안양IT단지, 평촌스마트스퀘어가 자리하고 있다. 넷마블을 비롯해 셀트리온제약, 광동제약, JW그룹 등 굵직한 기업들이 이미 입주했거나 입주 예정인 과천지식정보타운이 가까워 일대 근로 수요의 관심이 높을 것으로 보인다.

나아가 양재·삼성역 등 강남권과 판교까지의 이동이 편리해 과천과 판교 직장인 수요까지 흡수할 수 있을 것으로 기대된다.

▲과천 렉서= 지난 4월 준공이 완료돼 즉시 입주가 가능한 ‘과천 렉서’ 오피스텔이 파격적인 조건으로 분양 중이다. 경기도 과천시 과천지식정보타운 핵심 입지인 상업 1-1BL에 신규 공급된다. 지하 7층~지상 15층 규모, 전용 22~53㎡ 생활(형)숙박시설 92호실, 오피스텔 136호실, 근린생활시설로 구성된다.

라이프스타일에 따라 선택할 수 있는 다양한 평면 구성과 트렌드를 앞서는 인테리어로 삶의 품격을 한 층 더 높인다. 더욱 여유로운 복층 설계(일부 호실 제외)를 통해 탁 트인 개방감을 연출하며, 보다 세련되고 감각적인 공간을 완성하는 트렌디한 인테리어도 적용된다. 다양한 공간 활용과 미니멀리즘을 실현하는 유니크한 수납 특화를 통해 공간 활용도를 높인다.

사업지인 과천지식정보타운은 주거·상업·업무·교육시설을 모두 아우르는 자족도시 구축을 목표로 개발 중이다. 따라서 과천 렉서가 자리하게 되는 과천지식정보타운의 개발이 완료되면 아파트 입주와 더불어 기업 이전으로 창출되는 일자리 등으로 인한 상주 인구 급증이 전망돼 풍부한 배후 수요를 확보하게 될 것으로 보인다.

실제 과천지식정보타운은 약 8000여세대에 달하는 배후 수요를 품고 있다. 지식기반산업용지 15개 블럭의 약 1만9000여명의 직주근접 수요를 확보했다. 또 과천 강남벨트 조성사업이 과천 주암 기업형임대주택 공급촉진지구 계획에 포함됐다. 주거와 업무, 상업, 문화 기능을 갖춘 인덕원역 복합도시개발 사업의 미래가치도 기대를 모으고 있다.

게다가 지역 개발을 통해 고급 주거지역으로 새롭게 탈바꿈하는 가운데 과천지식정보타운 내에 IT, 의약, 신소재, 전자 등 미래 산업 관련 기업들이 속속 입주 소식을 전하며 강남권 미래 산업 거점지로 도약하고 있어 밝은 비전을 예고하고 있다.

풍부한
배후 수요

서울 및 인접 지역 진출입이 수월한 쾌속 교통망이 갖춰졌다. 지하철 4호선 과천지식정보타운역(가칭/예정)을 비롯해 제2경인연결고속도로, 과천봉담고속화도로, 과천대로 등을 가까이에서 이용할 수 있다. 이마트, 롯데백화점 등 과천원도심과 평촌신도시의 풍부한 생활 편의시설이 편리한 일상을 선사한다. 서울대공원, 서울랜드, 국립현대미술관, 렛츠런파크 등의 문화 인프라와 문원체육공원, 관문체육공원, 관악산, 청계산, 매봉산 등 쾌적함을 더하는 자연환경도 마련됐다.

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