오피스텔·빌라 10·15 대책 반사이익?

지난 10월15일 발표된 부동산 대책으로 상품별 희비가 엇갈리고 있다. 서울 전역과 경기도 주요 지역 일대 아파트가 규제로 묶이면서 오피스텔·빌라 등 비아파트 시장이 반사이익을 볼 것으로 예상됐으나 실제 풍선효과는 크지 않은 것으로 나타났다.

10·15 부동산 대책 이후 서울과 경기 일부 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 규제를 피한 오피스텔 거래가 급증하고 있다. 실거주 의무가 없고 대출 규제로부터 자유로운 오피스텔이 투자·매매 수요를 집중시키면서 풍선효과가 나타나고 있다는 분석이다.

투자·매매
수요 집중

최근 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 지난 10월16일부터 29일까지 서울 오피스텔 매매는 565건으로 집계됐다. 이는 지난달 1일부터 15일까지의 257건과 비교해 2.19배 증가한 수치다. 오피스텔은 상업용 부동산으로 분류돼 토지거래허가구역 규제를 받지 않는다.

갭투자(전세 낀 매매)도 가능하고, 주택담보대출 한도 6억원 제한과 달리 LTV는 70%까지 대출이 가능하다.

거래 급증과 함께 가격 상승도 나타나고 있다. 서울 광진구 자양동 ‘더라움펜트하우스’ 전용 72.81㎡(17층)는 15억4500만원에 거래됐으나 지난달 16일 동일 면적 22층은 16억4000만원에 팔렸다.


한 부동산 전문가는 “과거 매매시장이 아파트 중심이었다면, 최근에는 규제를 피한 오피스텔에 관심이 몰리면서 입지가 좋은 곳 위주로 가격이 상승하는 양상”이라며 “이는 주택 공급난이 심각하다는 신호”라고 말했다.

또 다른 전문가는 “입주 물량 감소와 금리인하 기대가 맞물리면서 거래량이 늘고 있다”면서도 “대형보다는 소형 위주 거래가 많아 갈아타기 수요의 대체재 역할이 뚜렷하지 않을 수 있다”고 지적했다.

다만 정부가 부동산시장 과열 시 추가 규제를 시행할 가능성을 언급한 만큼 오피스텔도 투기적 움직임이 심화될 경우 규제 대상이 될 수 있다는 우려가 나온다. 전세난과 주택 규제로 오피스텔에 대한 관심이 커지고 있으나, 풍선효과로 가격이 급등하면 규제 확대 가능성도 있는 것.

주택담보대출 총액 제한 정책에 주택가격 상승에 따른 보유세 상승 전망 등 각종 규제로 유동자금이 주택시장에서 다시 상업·업무용 꼬마빌딩 시장으로 이동하고 있는 것으로 나타났다. 비주택으로 분류돼 대출 한도가 줄어들지 않고 기존처럼 70%로 유지되는 데다 주택과 달리 거주 제약이 없고 매매 수익뿐만 아니라 임대 수익도 기대할 수 있어서다.

한 상업용 부동산 전문 기업에 따르면, 10억원 이상 50억원 미만 가격대의 전국 상업·업무용 빌딩 거래 건수는 올해 들어 꾸준히 늘고 있다. 올 1분기 834건에서 2분기에 1000건으로 늘어난 후 3분기에는 1030건으로 집계됐다. 50억원 이상 100억원 미만 빌딩 거래도 132건 거래됐던 1분기 대비 3분기에는 171건으로 증가했다.

이는 올해 2분기에 발표된 정부의 6·27 가계대출 규제 정책에 따른 영향으로 풀이된다.

주택 규제에 자금 이동
LTV 70% 가능한 틈새시장


올해 초만 해도 주택 매매가격 상승률이 급등하면서 꼬마빌딩 대신 고가 아파트로 투자 수요가 몰렸다. 하지만 6월 말 주택담보대출 총액이 제한되고 일부 전세자금대출이 막히는 등 규제로 주택시장이 얼어붙자 다시 꼬마빌딩 투자로 자금이 이동하고 있는 상황이다.

특히 서울에서 연면적 3300㎡ 이하의 상업용 빌딩 거래가 증가하는 추세다. 1분기 312건이었던 거래 건수는 2분기 455건으로 올라선 후 3분기에는 459건으로 나타났다. 거래 금액도 1분기 1조8818억원을 기록한 후 2분기에는 2조4104억원으로 증가했다. 이후 3분기에 1분기보다 60.5% 늘어난 3조213억원을 기록했다.

3.3㎡당 평균 거래 가격은 1분기 5309만원에서 2분기 5196만원으로 소폭 낮아졌으나 6·27 대책 이후인 3분기에 5413만원으로 다시 올랐다. 공실률이 높아 상업시설 투자를 꺼리는 상황이지만 아파트 상가 등 집합상가와 달리 근린상가와 오피스 공실률은 상대적으로 낮아 꼬마빌딩 투자 수요를 높이고 있다.

한국부동산원 통계에 따르면 올해 2분기 서울 집합상가 공실률은 1분기 9.1%에서 9.3%로 증가한 반면, 근린상가 중 소규모 상가는 5.3%에서 5.1%로 감소했다. 근린상가 중 중대형 상가 공실률도 8.9%에서 8.7%로 낮아졌고, 오피스 공실률도 5.2%에서 5.0%로 감소했다.

업계에서는 올해 4분기 이후에도 상업·업무용 꼬마빌딩 투자가 더 늘어날 것이라는 전망이 나온다.

10·15 주택시장 안정화 대책에서 서울 전역 및 경기 12곳이 토지거래허가구역으로 지정되면서 아파트 매매 시 담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아졌지만, 상업·업무용 꼬마빌딩은 비주택으로 분류돼 LTV가 기존처럼 70%로 유지되기 때문이다.

국토교통부와 금융위원회는 당초 토지거래허가구역 오피스텔·상가 등 비주택담보대출의 LTV도 10·15 규제로 70%에서 40%로 낮아진다고 발표한 뒤 이틀 만에 비주택담보대출의 경우 70%가 유지된다고 공식 정정하기도 했다.

꼬마빌딩
자금 이동

9월에 이어 10월에도 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 기준금리를 0.25%포인트 인하한 점 역시 꼬마빌딩 투자 시장을 견인할 것으로 예상된다. 미국발 금리인하로 국내 기준금리도 인하될 경우 자금 조달 비용이 낮아져 빌딩 투자가 활발해질 수 있어서다.

게다가 강남권 고급 아파트 매매가격이 크게 올랐고 대출이 적게 나오는 만큼 꼬마빌딩이 상대적으로 투자하기에 용이하다는 인식도 번지고 있다. 여기에 아파트 가격 상승에 따른 보유세 부담이 내년에 더욱 증가할 것으로 예상되면서 ‘똘똘한 한 채’ 전략을 유지하던 고액 자산가들의 꼬마빌딩 투자 문의는 급속도로 늘었다.

한 빌딩전문 전문가는 “주택담보대출이 막히고 보유세 인상 가능성도 제기되면서 최근 들어 대출 규제가 덜한 꼬마빌딩 등 근린상가 매수 문의가 조금씩 늘고 있다”며 “다만 급하게 매수하기보다 가격이 소폭 조정된 물건을 중심으로 투자 여부를 저울질하는 수준”이라고 말했다.

다음은 서울과 수도권에서 분양(예정) 중인 오피스텔.


▲라비움 한강= 디오로디엔씨가 초고층 주상복합 ‘라비움 한강’을 합정역 인근에 공급한다. 지하 7층~지상 38층으로 전용면적 40~57㎡ 소형주택 198세대와 전용면적 66~210㎡(펜트 포함) 오피스텔 65실 등 총 263세대로 조성된다. 오피스텔 일부(전용면적 114~210㎡)는 펜트하우스 타입으로, 희소가치를 갖춘 차별화된 주거 공간으로 설계된다. 지하 1층~지상 3층에는 근린생활시설도 들어설 예정이다.

최고 38층 초고층으로 조성해 파노라마 뷰를 갖춘 점이 특징이다. 남동향 세대에서는 서강대교, 마포대교, 밤섬, 여의도를, 남서향 세대에서는 양화대교, 당산철교, 여의도 전경을 감상할 수 있다. 서향에서는 양화대교, 성산대교, 선유도를, 동향에서는 신촌, 남산, 북한산 조망이 가능하다.

단지는 지하철 2·6호선 합정역 도보 1분 초역세권 입지에 위치해 있다. 강변북로, 올림픽대로, 양화로 등 서울 핵심 교통망과 인접해 있다. CBD(광화문), YBD(여의도), 상암 DMC 등 주요 업무지구로 이동이 편리하다.

소폭 조정
물건 중심

생활인프라는 합정역과 연결돼있는 메세나폴리스 내 교보문고, 홈플러스 등 상업시설을 비롯해 망리단길, 합마르뜨(합정과 몽마르뜨의 합성어), 홍대 상권 등 대형 상권과도 인접해 있다. 도보 10분 거리에 망원한강공원이 위치해 있고, 선유도공원과도 가깝다. 성산초등학교와 성산중학교를 도보 10분 내로 통학 가능하다.

미래가치도 기대된다. 단지가 들어서는 마포구에는 ▲상암 DMC 롯데복합쇼핑몰·랜드마크용지 개발사업 ▲국내 최대 규모 대관람차 서울 트윈아이 ▲마포유수지 한류공연·관광 콤플렉스 조성사업 ▲마포디자인·출판 특정개발진흥지구 등 개발 사업이 계획돼있다.


▲평촌 롯데캐슬 르씨엘= 안양시 동안구 평촌동 934번지 일원에 들어서는 ‘평촌 롯데캐슬 르씨엘’이 수요자들의 이목을 끌고 있다. 지하 5층~지상 48층, 4개동, 총 900실 규모다. 전용 47~119㎡까지 중소형부터 중대형까지 다양한 평면을 갖추고, 일부 타입에는 드레스룸과 팬트리 등 특화 설계를 적용해 공간 활용도를 높였다.

요즘 트렌드를 반영한 4베이 판상형 구조로 설계해 만족도를 높였다. 최상층에는 스카이라운지와 공중정원이 마련돼 탁 트인 조망을 감상할 수 있으며, 피트니스클럽, GX룸, 키즈카페, 어린이 도서관 등 고급 커뮤니티시설도 조성된다. 이 외에도 코인세탁실, 크리에이티브 라운지, 독서실, 그룹스터디룸 등 다양한 시설이 더해져 입주민들의 주거 만족도를 높일 예정이다.

평촌 신도시의 핵심 입지에 들어서는 만큼 생활 여건이 뛰어나다. 우선 교육 환경이 강점이다. 귀인초, 민백초, 안양남초, 동안초를 비롯해 귀인중, 대안중·대안여중, 신기중, 백영고, 평촌고 등 평촌을 대표하는 명문 학군이 인근에 위치한다.

전국적으로 알려진 평촌 학원가도 가까워 학부모 수요의 선호가 높다. 평촌 중앙공원과 자유공원, 평촌아트홀, 갈산 둘레길 등 다양한 문화·여가시설을 쉽게 이용할 수 있다. 롯데백화점, 이마트, 롯데마트, 농수산물도매시장 등 생활 편의시설도 잘 갖춰져 있다.

입지 좋은 곳 위주 가격 상승
“주택 공급난 심각하다는 신호”

또 인덕원동탄 복선전철의 개통(예정)으로 향후 초역세권 입지 여건을 갖추게 되며, 지하철 4호선 평촌역도 이용 가능하다. 인덕원역 GTX-C 노선 개통과 월곶판교선 개통까지 예정돼있어 서남부 교통망의 중심으로 기대로 모으고 있다. 차량 이동 시에도 수도권제1순환고속도로, 경수대로, 흥안대로 등을 통해 서울과 수원, 의왕, 광명 등으로 빠르게 이동할 수 있다.

인근에 LS그룹 계열사를 비롯해 안양IT단지, 평촌스마트스퀘어가 자리하고 있다. 넷마블을 비롯해 셀트리온제약, 광동제약, JW그룹 등 굵직한 기업들이 이미 입주했거나 입주 예정인 과천지식정보타운이 가까워 일대 근로 수요의 관심이 높을 것으로 보인다.

나아가 양재·삼성역 등 강남권과 판교까지의 이동이 편리해 과천과 판교 직장인 수요까지 흡수할 수 있을 것으로 기대된다.

▲과천 렉서= 지난 4월 준공이 완료돼 즉시 입주가 가능한 ‘과천 렉서’ 오피스텔이 파격적인 조건으로 분양 중이다. 경기도 과천시 과천지식정보타운 핵심 입지인 상업 1-1BL에 신규 공급된다. 지하 7층~지상 15층 규모, 전용 22~53㎡ 생활(형)숙박시설 92호실, 오피스텔 136호실, 근린생활시설로 구성된다.

라이프스타일에 따라 선택할 수 있는 다양한 평면 구성과 트렌드를 앞서는 인테리어로 삶의 품격을 한 층 더 높인다. 더욱 여유로운 복층 설계(일부 호실 제외)를 통해 탁 트인 개방감을 연출하며, 보다 세련되고 감각적인 공간을 완성하는 트렌디한 인테리어도 적용된다. 다양한 공간 활용과 미니멀리즘을 실현하는 유니크한 수납 특화를 통해 공간 활용도를 높인다.

사업지인 과천지식정보타운은 주거·상업·업무·교육시설을 모두 아우르는 자족도시 구축을 목표로 개발 중이다. 따라서 과천 렉서가 자리하게 되는 과천지식정보타운의 개발이 완료되면 아파트 입주와 더불어 기업 이전으로 창출되는 일자리 등으로 인한 상주 인구 급증이 전망돼 풍부한 배후 수요를 확보하게 될 것으로 보인다.

실제 과천지식정보타운은 약 8000여세대에 달하는 배후 수요를 품고 있다. 지식기반산업용지 15개 블럭의 약 1만9000여명의 직주근접 수요를 확보했다. 또 과천 강남벨트 조성사업이 과천 주암 기업형임대주택 공급촉진지구 계획에 포함됐다. 주거와 업무, 상업, 문화 기능을 갖춘 인덕원역 복합도시개발 사업의 미래가치도 기대를 모으고 있다.

게다가 지역 개발을 통해 고급 주거지역으로 새롭게 탈바꿈하는 가운데 과천지식정보타운 내에 IT, 의약, 신소재, 전자 등 미래 산업 관련 기업들이 속속 입주 소식을 전하며 강남권 미래 산업 거점지로 도약하고 있어 밝은 비전을 예고하고 있다.

풍부한
배후 수요

서울 및 인접 지역 진출입이 수월한 쾌속 교통망이 갖춰졌다. 지하철 4호선 과천지식정보타운역(가칭/예정)을 비롯해 제2경인연결고속도로, 과천봉담고속화도로, 과천대로 등을 가까이에서 이용할 수 있다. 이마트, 롯데백화점 등 과천원도심과 평촌신도시의 풍부한 생활 편의시설이 편리한 일상을 선사한다. 서울대공원, 서울랜드, 국립현대미술관, 렛츠런파크 등의 문화 인프라와 문원체육공원, 관문체육공원, 관악산, 청계산, 매봉산 등 쾌적함을 더하는 자연환경도 마련됐다.

<webmaster@ilyosisa.co.kr>

 



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<설 특집 - 백운비의 천기누설> 병오년 국운 대예측

[설 특집 - 백운비의 천기누설] 병오년 국운 대예측

[일요시사 취재1팀] 안예리 기자 = 다사다난한 한 해가 지나고 2026년 새해가 밝았다. 병오년(丙午年), 불의 기운을 가진 말띠의 해다. 불처럼 열정적이고 도전적인 에너지가 강한 해라는 의미다. 그러나 치솟는 불길이 되레 화가 될 모양이다. 올해를 둘러싼 경제 전망이 밝지만은 않기 때문이다. 지난해에 이어 올해까지 대한민국은 또 하나의 고비를 넘는 중이다. 과연 국민들은 이 보릿고개를 넘을 수 있을까? <일요시사>가 백운비 역리원장을 만나 병오년 대한민국 국운의 흐름을 들어봤다. 대한민국의 공기는 무겁다. 정치·경제·사회 어느 한 분야만의 문제가 아니라, 전반적인 흐름이 동시에 눌린 듯한 느낌이다. 12·3 비상계엄 사태 이후 이어진 장기화된 경기침체와 고환율·고물가 상황은 국민들의 일상을 짓누르고 있다. “이보다 더 나빠질 수 있느냐”는 말이 심심치 않게 나오고, 일터에서는 “버티는 것 말고는 방법이 없다”는 체념 섞인 반응이 늘어났다. 나빠지다… 치솟는 불길 백운비 원장은 최근 몇 년간 국민들이 체감하는 삶의 무게가 급격히 달라졌다고 봤다. 그는 불과 10년 전 국운이 비교적 안정돼 있을 때만 해도 대체로 먹고사는 데 큰 어려움이 없었다고 회상했다. 당시에는 동네 구멍가게조차 유지가 가능하다는 말이 자연스럽게 통용됐다는 것이다. 그러나 지금은 그런 표현이 더 이상 성립하지 않는 국면에 접어들었다고 진단했다. 그는 이후 약 9년간 국운이 점진적으로 나빠지는 흐름이 이어졌다고 봤다. 역리학적으로 보면 2026년은 ‘양화(陽火)’의 기운이 강하게 작용하는 해다. 불의 기운은 본래 위로 치솟는 성질을 가지고 있다. 상황이 열려 있을 때는 성장과 발전으로 이어질 수 있지만, 막힌 상태에서 불기운만 강해질 경우 화(禍)로 작용하기 쉽다. 백 원장은 “양화가 득세하면 좋은 것도 함께 올라가야 길한데, 지금은 차단된 상태에서 불만 위로 치솟고 있다”고 말했다. 이런 흐름 속에서는 분노와 충돌, 사회적 마찰이 빈번해질 수밖에 없다고 했다. “불교에서 말하는 화마(火魔)와 비슷한 형국”이라는 것이다. 실제로 사회 곳곳에서 갈등과 충돌이 잦아지고, 사소한 문제도 쉽게 감정싸움으로 번지는 현상이 이어지고 있다. 백 원장은 “열은 많은데 출구가 없을 때 가장 위험하다”며 “2026년은 바로 그런 해”라고 진단했다. 그는 2026년 국운을 ‘사통팔달(四通八達)’이 막힌 상태’에 비유했다. 사통팔달은 사방으로 통하고 여덟 갈래로 길이 열려 있다는 뜻이다. 예부터 역리에서는 운이 좋을 때를 사통팔달에 비유해 왔다. 길이 열려야 사람이 움직이고, 움직여야 살 길이 생긴다는 논리다. 반대로 사통팔달이 막혔다는 것은, 아무리 애를 써도 빠져나갈 통로가 없다는 의미다. 백 원장은 “전쟁이 나면 피난을 가야 하는데, 산도 물가도 사람 속도 안전하지 않은 형국”이라며 “움직일수록 위험하고, 가만히 있어도 불안한 구조”라고 설명했다. 그는 “운이라는 것은 원래 사통팔달이 돼야 한다”고 했다. 사방이 열려야 길이 나고, 여러 가지가 순환하며 성취가 생긴다는 뜻이다. 그러나 올해는 “사방이 막혀 있다”고 봤다. 그래서 “갈 곳이 없다. 헤맨다”고 표현했다. 이와 관련해 그는 정감록에 등장하는 ‘인근불·산근불·수근불’이라는 구절을 언급했다. 사람 속으로 가도 안 되고, 산으로 가도 안 되며, 물가로 가도 안 된다는 뜻으로, 결국 도망칠 곳이 없는 상태를 의미한다. 백 원장은 이를 오늘의 국운에 빗대어 출구 자체가 막혀 있는 구조로 해석했다. 이 막힘이 가장 먼저 드러나는 곳이 경기라고 했다. 백 원장은 현재의 경제 상황을 두고 “돈이 없는 게 아니라 돈이 돌지 않는 구조”라고 말했다. 경제의 본질은 순환인데, 지금은 그 순환 고리가 곳곳에서 끊어졌다는 것이다. “에너지·부동산·건설이 유일한 해법” “뛰어난 인재 등용으로 위기 관리해야” 불안이 커질수록 소비가 줄고, 소비가 줄면 기업은 투자를 멈춘다. 이 과정이 반복되며 경제 전체가 점점 움츠러드는 악순환에 빠졌다는 분석이다. 실제로 경제 지표만 놓고 보면 아직 버틸 여지가 있다는 분석도 나온다. 외환보유액은 일정 수준을 유지하고 있고, 수출 역시 완전히 꺾였다고 보기는 어렵다. 그러나 국민들이 느끼는 현실은 다르다. 자영업자들은 하루하루 버티는 데 급급하고, 직장인들은 월급날이 와도 통장이 스쳐 지나갈 뿐이라는 반응을 보인다. 청년층 역시 미래 계획보다 당장의 생존을 먼저 고민하는 상황이다. 백 원장은 이런 체감경기가 쫓기고 쫓는 구조로 이어진다고 설명했다. 빚을 갚아야 하는 쪽은 쫓기고, 물건을 팔아야 하는 쪽도 쫓기며, 소비자는 사기 위해 애쓰고 사업자는 버티기 위해 애쓴다. 몸과 마음을 다 써도 역부족을 느끼는 사람이 늘어날 수밖에 없는 구조라는 것이다. 다만 그는 2026년을 ‘마지막 고비’라고 표현했다. 고비가 있다는 말은 넘어설 구간이 있다는 뜻이기도 하지만, 넘는 방식이 무엇보다 중요하다고 했다. 백 원장이 올해를 ‘양화’로 설명한 부분도 같은 맥락이다. 음화가 따뜻한 햇볕이나 곁불에 가까운 성격이라면, 양화는 활활 타오르는 불처럼 강도가 크다는 것이다. 불기운은 본래 위로 치솟는 성질이 있어, 표면적으로는 ‘올라가는’ 현상으로 나타난다. 경제가 올라가고 산업이 살아나고 활력이 돌면 좋은 일이다. 하지만 백 원장은 지금의 국운이 이미 ‘차단’돼있다는 점을 문제로 들었다. 즉, 불이 치솟는데 출구가 막혀 있으면 그 불은 성장의 동력이 아니라 ‘화마’처럼 작동할 수 있다는 경고다. 그는 “화기가 중천한다”는 표현을 쓰며, 이 기운을 제대로 다루지 못하면 사회 전반에 과열과 충돌, 갈등이 함께 치솟을 수 있다고 봤다. 그렇다면 해법은 없는걸까? 백 원장은 “답이 없는 해는 없다”며 화와 상생하는 것이 바로 토(土)와 목(木)이라고 설명했다. 백 원장은 이재명 대통령에게 “방침으로 나아가야 한다”고 했다. 여기서 방침은 곧 정책이다. 그는 답을 세 갈래로 정리했다. 에너지, 부동산, 건설이다. 백 원장은 “이 세 가지가 유일한 해법”이라고 강조했다. 그가 가장 강조한 해법 중 하나는 에너지 정책이다. 국내외 산업과 수출입 구조에서 에너지 비용과 수급이 흔들리면 경제 전체가 영향을 받기 때문이다. 그는 “에너지 정책을 중심에 두고 전략적으로 관리해야 국가 경제의 체력을 유지할 수 있다”고 판단했다. 사통팔달 생존 급급 부동산에 대해서는 규제로 묶어두는 접근을 경계했다. 자금이 회전하지 않으면 내수가 얼어붙고 체감경기는 더 악화된다는 이유에서다. 그가 말한 부동산은 단순한 주택 거래에 국한되지 않았다. 농지, 임야, 전답 등 토지 전반과 농업 관련 규제, 지역 단위 개발과 거래 규제까지 포괄하는 개념이다. 이 같은 규제가 완화돼야 농업과 지역 경제가 살아나고, 내수 회복의 여지가 생긴다는 논리다. 부작용이 따르더라도 순기능이 더 크다면 이를 관리하면서 추진해야 한다는 입장이다. 건설 분야 역시 중요한 고리로 제시됐다. 백 원장은 오행의 상생 논리를 들어 불기운이 강해지는 해에는 ‘목(木)’이 연동될 수 있다고 설명했다. 건설은 단순히 건물을 짓는 행위가 아니라 자재, 설비, 인력, 금융 등 연쇄 산업이 함께 움직이는 분야다. 부동산과 건설을 동시에 움직이게 하면 파급 효과가 크다는 것이다. 백 원장은 자산 형성의 사다리가 막히면 젊은 층의 기대가 꺾이고 사회 전반의 활력이 떨어질 수 있다고 봤다. 그는 정책의 방향만큼이나 이를 실행할 ‘사람’이 중요하다고 강조했다. 인재를 어떻게 쓰느냐에 따라 같은 정책도 전혀 다른 결과로 이어질 수 있다는 것이다. 백 원장은 이재명 대통령의 개인 운을 긍정적으로 평가하면서도, 개인의 운만으로 국운을 뒤집을 수는 없다고 선을 그었다. 이 때문에 그는 2026년을 두고 “성군(聖君)이 나오기 어려운 해”라고 단언했다. 국운이 나쁜 시기에는 누구든 성과를 내기 어렵고, 성군이 나오기 힘든 구조라고도 했다. 연산군과 광해군을 예로 들며, 국운이 기울어진 시기에 즉위한 지도자에게는 선택지가 제한적일 수밖에 없다고 설명했다. 이런 구조에서는 누가 자리에 앉아도 비판을 받기 쉬운 환경이 형성된다고 봤다. 정치권 전반에 대해서는 국운의 분산이 갈등을 증폭시킬 수 있다고 분석했다. 힘이 한 곳에 모이지 못하면 작은 사안도 쉽게 정치적 충돌로 번지고, 여야를 넘어 같은 진영 내부에서도 분열이 나타날 수 있다는 것이다. 그는 이런 상황을 두고 “양분과 분열의 해”라고 표현했다. 양분(兩分)은 둘로 나뉜다는 뜻이지만, 현실에서는 둘로 끝나지 않는다. 둘로 갈라진 뒤 다시 갈라지고, 결국 여러 갈래로 흩어진다. 백 원장은 “이럴 때 정치권은 합치자는 말은 많아도, 실제로는 더 쪼개지는 흐름이 나온다”고 설명했다. 2026년 정치 지형에 대해선 “높이 쌓아 올린 알이 언제 깨질지 모르는 형국”이라고 비유했다. 겉으로는 안정돼 보일 수 있지만, 작은 충격에도 균열이 날 수 있다는 의미다. 권토중래 전복후괴 백 원장은 “군계일학(群鷄一鶴)”을 꺼냈다. 무리 속에서 돋보이는 한 사람, 즉 뛰어난 인재를 등용해 위기를 관리해야 한다는 의미다. 이런 해일수록 백 원장이 가장 강조한 것은 ‘인사(人事)’다. 국운이 나쁠 때는 제도가 제대로 작동하지 않고, 판단이 흐려지기 쉽기 때문이다. 이럴수록 사람의 선택이 결과를 좌우하게 된다. 백 원장은 이 대통령에게 올해가 불안정한 만큼 ‘아첨하는 사람’이 늘 수 있다고도 경고했다. 운이 나쁜 시기에는 이상하게도 권력자나 부자에게 빌붙어 아첨하는 행동이 늘어나고, 그 과정에서 배신과 척을 지는 현상이 나타날 수 있다는 것이다. 국제 정세에 대한 전망도 같은 결로 이어졌다. 백 원장은 특징으로 ‘분산(分散)’을 들었다. 힘이 한 곳으로 모여야 외부 압력을 버틸 수 있는데, 올해는 국운이 흩어져 힘을 제대로 쓰기 어렵다는 진단이다. 분산되면 허점이 드러나고, 허점이 드러나면 외부 공격이 들어온다는 논리다. 그는 이를 복싱에 비유했다. 복싱 선수가 가드를 올리면 상대가 쉽게 치지 못한다. 그런데 가드를 내리면 약점이 보이고 공격이 들어온다. 백 원장은 “우리가 튼튼하면 공격이 안 오는데 이번에는 들어온다”고 설명했다. 여기서 공격은 군사적 충돌만을 뜻하지 않고, 외교적 압박과 경제적 공세, 국제 갈등의 심화까지 포괄하는 의미로 읽힌다. 그는 “외교 혼동과 시행착오로 갈등이 심화되고 외부의 압력과 공격이 많을 것으로 예상된다”고 말했다. 그렇다면 국제 분야에서의 대응책은 무엇이냐고 묻자, 백 원장은 다시 ‘사람’으로 돌아왔다. ‘철저한 방어 준비’가 필요하며, 그 방어를 위해 ‘인적 자원 파견’이 중요하다는 것이다. 해외로 사람을 내보내고, 현장에서 정보를 수집하고, 협상과 조율을 담당할 인재를 배치해 허점을 줄여야 한다는 취지다. 그는 “이번 해는 어느 해보다 인재 발굴이 중요하다”고 거듭 강조했다. 국운이 바닥난 것이 아니므로 “틈새가 있다”고 했고, 그 틈새를 메우고 넓히는 것이 인재라는 뜻이다. “6월 지선 대대적 물갈이” “아첨하는 사람 조심해야” 오는 6월에 시행되는 제9회 전국동시지방선거의 키워드는 권토중래(捲土重來)다. 권토중래는 “실패했던 사람, 포기했던 사람이 다시 분기해 세력을 찾는다”는 뜻이라고 풀었다. 다시 일어서고, 다시 판이 바뀌는 사례가 늘 수 있다는 것이다. 그는 ‘지난번에 공천 못 받고 밀려났던 사람이 다시 부활하는 케이스’를 예로 들면서 “물갈이가 다 되는 건 아니지만 물갈이가 많이 있을 것”이라고 예상했다. 백 원장은 이 대통령에게 “전복후계(前覆後戒)”의 태도를 강조했다. 앞사람의 실패를 거울삼아 뒤의 사람이 경계한다는 뜻이다. 그는 이를 “전임 대통령의 실수를 경계 삼아야 한다”는 식으로 풀었다. 이는 이 대통령에게만 적용되는 것이 아니라, 장관·부처·기관·기업 대표 등 ‘조직의 책임자’에게 공통적으로 적용되는 덕목이라고 했다. 즉, 불리한 국운의 해에는 새 일을 무리하게 벌이기보다, 전임의 실수와 실패를 분석해 같은 구멍에 다시 빠지지 않는 것이 우선이라는 주장이다. 국민들의 삶도 우려했다. 백 원장은 지난 몇 년간 국민 갈등이 극심했다는 문제의식에 동의하며, 2026년에는 그 갈등이 더하다고 했다. 그는 “운이 나쁜 해에는 인심이 각박해지며 배려와 용서가 줄고, 민감하고 예민해진 사회 분위기가 형성된다”며 “친했던 사람끼리도 견제 대상이 되고, 이해관계에 따라 적이 되는 일이 많아질 수 있다”고 우려하기도 했다. 이를 ‘각자도생(各自圖生)’이라는 말로 표현하며, 각자도생은 중요하다고 강조했다. 백 원장은 의지하는 대상이 있더라도, 무너질 수 있는 해이기 때문에 결국 자기 책임 의식을 더 가져야 한다는 취지다. 가족이나 가까운 관계조차도 현실의 무게 앞에서 시험대에 오를 수 있다는 것이다. 실제로 그는 “이혼과 결별, 인간관계 단절이 늘어날 가능성도 있다”며 “경제적 불안과 심리적 피로가 겹치면 사회 문제로까지 이어질 수 있다”고 말했다. 이어 “우울감이나 분노 조절 문제 등 정신적 부담이 커질 수 있다”며 “2026년은 몸보다 마음이 먼저 지치는 해가 될 수 있다”고 덧붙였다. 아울러 부익부빈익빈(富益富貧益貧), “부자는 더 부자가 되고 가난자는 더 못 살게 된다”고도 전했다. “마지막 고비다” 2027년에는 회복기로 들어선다. 백 원장은 “27년부터 회복기로 들어간다”는 취지로 말하면서도, 곧바로 후유증을 언급했다. 병이 나아도 후유증이 남듯이, 회복이 시작되더라도 이전의 고통이 흔적으로 남아 일정 기간 지속될 수 있다는 뜻이다. <imsharp@ilyosisa.co.kr>