<단독> 3000억 ‘에이프로스퀘어’에 묻은 이상한 흔적들

몰랐어도 문제…알았어도 문제

[일요시사 취재1팀] 양동주 기자 = 강남 노른자 땅에 위치한 오피스 빌딩이 새 주인을 맞이했다. 다만 빌딩을 인수한 시기가 많은 뒷말을 낳게 한다. 굳이 위험 부담을 안고 사들인 이유에 대한 궁금증이 커지는 양상이다.

지난 4월25일 JR투자운용이 운용하는 ‘제이알일반사모부동산투자신탁제32호’는 마스턴투자운용으로부터 서울시 서초구 서초동 소재 에이프로스퀘어(옛 바로세움3차) 오피스에 대한 소유권을 넘겨받았다. 우선협상대상자로 선정된 지 2개월여 만이다. 매각금액은 3080억원이고, JR투자운용은 신탁형 펀드를 조성해 1271억원을 조달한 것으로 알려졌다.

이래저래
남는 장사

에이프로스퀘어의 실질 소유자는 제이알일반사모부동산투자신탁제32호지만, 등기상 소유주는 수탁자인 우리은행이다. 우리은행은 지난 4월22일 JR자산운용과의 신탁계약을 통해 수탁자로 이름을 올렸고, 엿새 뒤인 지난 4월28일 이전 소유주로부터 소유권을 이전받았다.

에이프로스퀘어는 마스턴자산운용이 조성한 ‘마스턴밸류애드일반사모부동산투자신탁제49호’가 소유했던 부동산이다. 해당 펀드에는 ▲국민연금 ▲산재기금 ▲군인공제회 ▲현대해상 등이 투자했다.

이번 매각으로 마스턴투자운용은 1000억원대 시세차익을 남겼다. 앞서 마스턴투자운용은 2019년 3월 엠플러스자산운용이 운용하는 ‘엠플러스사모부동산투자신탁제9호’로부터 해당 오피스를 매입하는 데 2040억원을 투입한 바 있다.


JR투자운용 입장에서도 에이프로스퀘어는 쏠쏠한 쓰임새가 부각되는 매물이다. 에이프로스퀘어는 2011년 지하 5층~지상 15층, 연면적 2만7220㎡(약 8234평) 규모로 준공됐고, 현재 두산중공업과 위워크가 전체 면적의 약 80%를 임차해 사용 중이다. 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 구조다.

향후 에이프로스퀘어를 매물로 내놓을 경우 교통의 요지라는 특성이 시세차익을 극대화하는 배경이 될 것으로 점쳐진다. 해당 오피스는 지하철 2호선 강남역과 9호선 신논현역 사이에 위치하며, 신논현역(신분당선) 개통과 용산역까지 신분당선 연장 등 추가적인 주변 개발 효과를 기대해봄직하다.

실질적 몸값에 비해 매각금액이 낮게 책정됐다는 평가가 나오는 것도 희소식이다. 몇몇 부동산업계 관계자는 입지조건·면적 등을 고려한 에이프로스퀘어의 현 시세를 4000억원대로 추산하고 있다. JR투자운용이 마스턴투자운용으로부터 사들인 금액보다 1000억원 이상 웃도는 수준이다.

하지만 호재만 가득한 건 아니다. 소유권을 둘러싼 거듭된 잡음은 JR투자운용과 우리은행을 곤란하게 만드는 계기가 될 수 있다. 무엇보다 옛 소유주가 제기했던 헌법재판소 가처분 신청은 JR투자운용과 우리은행의 행적을 유심히 보게 하는 계기로 작용한다.

알면서
모른 척?

지난 3월23일 에이프로스퀘어의 최초 소유주인 시선RDI 측은 헌법재판소에 ‘부동산 처분금지 가처분 신청서’를 제출했다. 가처분 신청은 김대근 시선RDI 대표가 지난해 11월19일 헌법재판소에 낸 본안(민사소송법 제451조 제1항 등 위헌소헌) 사건과 맞닿아 있다.

당시 김 대표는 검사의 공권력 행사 및 불기소 처분 등으로 헌법상 보장된 재산권 및 평등권, 재판을 받을 권리 등이 침해당했다며 헌법재판소에 헌법소원심판 청구서를 제출했다. 시선RDI가 검찰의 부당한 조사로 인해 에이프로스퀘어의 소유권을 빼앗겼다고 강조하는 한편, 검찰의 자의적 판단에 의해 개인의 권리가 침해당하지 않도록 헌법 개정이 필요하다고 주장한 것이다.


놀랍게도 헌법재판소는 김 대표가 낸 위헌소원을 그냥 지나치지 않았다. 지난해 12월21일 헌법재판소는 이 사건을 ‘전원재판부’의 심판에 회부하고, 국선변호인 선정을 결정했다. 개인의 요청에 의해 헌법 개정 여부가 검토되는 지극히 이례적인 광경이 펼쳐진 셈이다.

위헌소원이 심판 회부되자, 에이프로스퀘어 처분금지 가처분 신청은 일사천리로 진행됐다. 헌법재판소는 시선RDI 측이 가처분 신청서를 제출한 지 닷새 만인 지난 3월28일 법무부 장관 및 법원행정처장, 국회의장, 서울고등법원 등에 가처분 신청 접수를 통지했고, 현재 이 사건은 헌법재판소 심리 중인 상태다.

눈여겨볼 부분은 JR투자운용과 우리은행이 에이프로스퀘어를 인수하고 소유권자로 등재된 시기(지난 4월28일)가 가처분 신청을 헌법재판소가 접수 통지(지난 3월28일)한 지 불과 한 달 남짓 지난 시점이라는 사실이다.

지난 3월30일 시선RDI 측은 에이프로스퀘어 소유권 분쟁에 직간접적으로 연결된 법인 12곳에 가처분 신청 접수 통지 사실과 함께 부동산 매각금지 및 반환을 촉구하는 공문을 발송했다. 당시 매각 우선협상대상자 신분이었던 JR투자운용은 해당 공문을 발송 이틀 뒤인 지난 4월1일 수령했던 것으로 확인됐다.

법조계 관계자는 “보수적인 국내 법조계 성향을 감안하면 개인이 낸 헌법소원을 헌법재판소가 검토한다는 것 자체가 엄청난 일”이라며 “본안 처리를 어떻게 하느냐에 따라 가처분 신청에 대한 심리 결과가 영향을 받을 텐데, 인수자 측이 급하게 매매에 나선 이유를 모르겠다”고 언급했다.

몰랐다는데…정말?

JR투자운용은 헌법재판소 가처분 신청 사실을 몰랐다는 입장이다. JR투자운용 관계자는 “해당 사실을 인수 작업을 마무리할 때까지 알지 못했다”며 “에이프로스케어 인수 건은 충분한 법적 검토를 거쳐 결정된 사안”이라고 말했다.

수탁자인 우리은행도 같은 입장이다. 우리은행 관계자는 “가처분 신청 사실을 JR투자운용으로부터 전해들은 바 없다”고 설명했다.

문제는 에이프로스퀘어 인수에 앞서 이뤄진 헌법재판소 가처분 신청이 현재 심리 중인 상태만으로도 JR투자운용과 우리은행을 난감하게 만든다는 사실이다. 가처분 신청 심리 중이라는 상태를 사전에 알았어도 문제, 몰랐어도 문제인 상황이기 때문이다.

부동산을 임의로 처분할 수 없도록 하는 가처분 신청이 헌법재판소에서 받아들여질 경우 JR투자운용과 우리은행은 향후 에이프로스퀘어 처분을 고려할 때 제약이 뒤따를 수 있다. 본안 건이 에이프로스퀘어 소유권 분쟁과 연결된 탓이다.

김 대표가 낸 위헌소원에 대한 헌법재판소의 결정에 따라 에이프로스퀘어 소유권의 행방이 묘연해질 위험성이 충분하다.

구멍 뚫리면
누구 책임?


JR투자운용의 경우 가처분 신청 사실을 제이알일반사모부동산투자신탁제32호 투자자들에게 충분히 전달했느냐가 쟁점이다. 사전 인지 상태에서 투자자들에게 이 사실을 알리지 않았다면, 리스크 요인을 제대로 설명하지 않았을 가능성이 생긴다. 인지하지 못했다면, 기초적인 리스크 요인조차 파악하지 못했다는 걸 인정한 셈이고, 이로 인해 투자자들이 향후 생각지 못한 위험 부담을 떠안게 될 수 있음을 뜻한다.

수탁자인 우리은행 역시 별반 다를 게 없다. 신탁 관계에 따라 위탁자로부터 일정한 사무를 위임받은 수탁자는 해당 물건의 위험요소를 파악하는 일이 중요하다. 우리은행 측은 부동산 등기부등본상 가처분 금지 신청 내용을 파악할 수 없으며 가처분 금지 신청만으로 수탁 예정자가 이를 확인하기란 어렵단 입장이다. 

등기 검인 절차상에서도 우리은행이 수탁자의 임무를 제대로 수행했는지에 대한 의문이 남는다. 수탁자는 신탁계약에 의한 소유권 이전 시 등기 원인을 증명하는 검인 과정을 밟아야 한다. 

우리은행 측은 절차대로 검인 과정을 진행했다고 언급한 상태다. 등기와 관련해 관할인 서초구청의 검인을 완료했으며, 검인된 신탁계약서와 관련한 신고필증을 보관 중이라고 답변했다.

그러나 서초구청이 시선RDI 측에 회신한 내용에 따르면 소유권 이전 시 뒤따라야 할 관련된 부동산매매계약서 및 신탁등기 말소, 신탁재산의 처분에 따른 검인 신고 여부 등이 부동산거래관리시스템상에서 부존재한 것으로 나타났다.

곳곳에
의문투성


한편 에이프로스퀘어가 새 주인을 찾는 과정에서 목격된 이해하기 힘든 몇몇 구석은 해당 펀드에 투자한 기관 및 법인에 대한 궁금증으로 연결된다. 현 시점에서 제이알일반사모부동산투자신탁제32호에 투자한 기관 및 법인의 정확한 내역은 밝혀지지 않은 상태다. 사모펀드의 특성상 많은 부분이 공개되지 않기 때문이다. 이런 가운데 신탁계약서상에 수익자가 기재되는 통상적인 사모펀드 사례와 달리 해당 펀드는 이마저도 생략돼있어 실소유주에 대한 궁금증이 더 커지고 있다.


<heatyang@ilyosisa.co.kr>

 

<기사 속 기사> 복잡했던 에이프로스퀘어 과거사

2008년 1월 시선RDI는 에이프로스퀘어(옛 바로세움3차) 프로젝트를 진행하면서 사업자금 조달을 위해 시선RDI 자본금 5000만원으로 자회사인 시선바로세움을 세웠고, 시선바로세움은 기업어음 1200억원을 발행했다. 

그러나 시공사였던 두산중공업이 2011년 5월 상환 실패를 이유로 대위변제에 나서면서, 시선RDI는 에이프로스퀘어의 소유권을 잃게 됐다.

이후 시선RDI는 시공사(두산중공업)와 수탁사(한국자산신탁)가 공모해 소유권을 빼앗았다며 소송전에 돌입했지만, 2014년 대법원은 시공사와 수탁사의 손을 들어줬다.

시선RDI는 과거 대법원 판결이 잘못됐다며 재심을 청구했지만, 서울고법 민사9부(재판장 남성민)는 지난해 7월 시선RDI가 더케이(두산중공업 SPC)을 상대로 낸 우선수익자지위 부존재확인 소송 재심을 각하했다.

재판부는 “원고가 제출한 내용들은 민사소송법에 의한 재심사유에 해당되지 않는다”고 판단했다.

그사이 에이프로스퀘어의 소유권은 제3자에게 넘어갔다.

2013년 12월24일 엠플러스자산운용이 운영하는 ‘엠플러스사모부동산투자신탁제9호’는 바로세움3차 인수대금 1680억원을 납부하고 빌딩의 새 주인으로 나섰다.

2011년 감정가 2630억원으로 평가받던 빌딩을 1000억원가량 낮은 금액에 매입한 것이다.

매입 당시 엠플러스사모부동산투자신탁제9호의 설정액(수익증권)은 500억원, 엠플러스자산운용을 휘하에 둔 ‘군인공제회’가 300억원, ‘키스톤인베스트먼트유한회사’가 150억원, 우병우 전 대통령비서실 민정수석의 가족회사 ‘정강’이 50억원을 투자했다.

나머지 인수 비용은 총 7곳의 저축은행에서 끌어온 대출금으로 충당했다.

다만 이들은 2017년 3월 엠플러스사모부동산투자신탁제9호의 수익증권을 ‘아시아퍼시픽캐피탈어드바이저(APC)’에 원금가에 넘겼다.

에이프로스퀘어의 소유권은 2019년 3월 또 한 번 바뀌었다.

이 무렵 마스턴투자운용이 운영하는 ‘마스턴밸류애드전문투자형사모부동산모투자신탁제49호’는 에이프로스퀘어를 2040억원에 사들였다.

엠플러스사모부동산투자신탁제9호는 투자 4년여 만에 시세차익 360억원을 달성했다. <양>

 



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<단독 입수> 노상원 수사 기록 ②부정선거에 꽂힌 내막

[단독 입수] 노상원 수사 기록 ②부정선거에 꽂힌 내막

[일요시사 취재1·정치팀] 오혁진·박희영·김철준 기자 = 12·3 내란 사태가 발생한 지 6개월이 지났다. 특검이 출범하면서 관련 수사도 발 빠르게 진행되고 있다. 현재까지 여러 언론을 통해 핵심 인물들의 수사 기록이 일부 보도됐다. 그러나 노상원 전 정보사령관에 대한 내용은 구체적으로 언급된 바 없다. <일요시사>는 경찰 비상계엄 특별수사단의 ‘노상원 수사 기록’을 단독으로 입수해 공개하기로 했다. “부정선거 증거가 차고 넘치고 나중에는 드러날 것이다.” 노상원 전 국군정보사령관이 수사기관에 진술한 내용이다. 그가 윤석열 전 대통령과 김용현 전 국방부 장관처럼 부정선거 음모론에 꽂혀 있다는 걸 알 수 있는 대목이다. 노 전 사령관은 윤 전 대통령의 지지자들이 주최하는 집회에도 적극적으로 참여했다. 사실상 수년 전부터 망상에 빠져있었다고 볼 수 있다. 같은 생각 노 전 사령관이 윤 전 대통령 지지자들이 주도하는 부정선거 음모론 집회에 참여하기 시작한 건 2년 전부터로 추정된다. <일요시사>가 입수한 노 전 사령관 수사 기록에 따르면 그는 부정선거 음모론 집회와 전광훈 사랑제일교회 목사의 집회에 여러 차례 참여했다. 노 전 사령관이 전 목사와 개인적으로 알았는지는 확인되지 않았다. 다만 노 전 사령관은 김 전 장관에게 집회에 참여할 때마다 당시 분위기와 참석자들이 윤 전 대통령을 어떻게 생각하는지에 대해 텔레그램으로 자신의 의견을 전달했다. 1년간 ‘극우 집회’를 분석한 노 전 사령관은 부정선거 음모론에 집착하기 시작했다. 그는 “문상호, 정성욱, 김봉규 등과 만날 때 주로 어떤 말을 했느냐”는 경찰 측의 질문에 “선관위를 얘기했는지는 잘 모르겠는데 선관위가 부정선거의 온상이라고 김용현 전 장관이 많이 말씀하셨다. 나에게도 여러 번 선관위의 부정선거에 대해 알아보라고 지시했고 네이버로 찾아도 봤다”고 말했다. “부정선거를 주로 누구에게서 들었냐”는 경찰 측의 질문에는 “관련 집회에 여러 번 참여하면서 들었고 특정 인물이 누구인지 실명을 거명하긴 그렇다. 나도 김 전 장관에게 보고를 해야 해서 스스로 공부도 많이 했다. 여론조사 조작이나 선거 부정은 합리적인 근거가 있다”고 했다. 전 주도 윤 지지자 극우 집회 직접 참석 김과 텔레그램으로 부정선거 자료 공유 노 전 사령관은 부정선거의 근거로 “선관위 산하에 여론조사심의위원회가 있다. 여론조사기관은 여론조사심의위에 등록해야 한다. 여론조사기관의 갑이다. 여론조사심의위원회는 9명으로 위원장 이대영 사무총장과 강성봉 등이고 그 밑에 쭉 있는데 7명이 진보 계열 인물이다. 여론조사기관이 편향되어 있지 않을 수 없는 것이다”고 주장했다. 노 전 사령관은 부정선거 음모론자들이 주장하는 임시선거사무소에 대해서도 언급했다. 그는 “네이버에 검색하면 다 나오는데 2021년 국회의원 선거 때 동작구 선거사무소가 있는데 옆을 임대해서 임시선거사무소를 만들었었다. 언론에 나오니까 발뺌했었고 김 전 장관에게 보고하자 김 전 장관이 더 많은 자료를 보내 줬었다”고 했다. 노 전 사령관은 중앙선거관리위원회(이하 선관위)의 부정선거가 확실하다며 “결국에는 다 까질 것이다. 전산은 한 번 까지면 되돌릴 수가 없다. 폭파하거나 고물상에 갖다 버리지 않는다면 전산은 결국 까진다. 북한이 쳐들어온 것도 아니고 서울 상공에 포를 쏜 것도 아니지만 윤석열 전 대통령께서는 선관위의 부정선거가 확실하다고 생각하시고 정국이 전시에 준하는 사태라고 민감한 상황이라고 보신 것 같다. 그런 상황이 아닌데도 그렇게 행동한 건 그만큼 절박했기 때문이라고 본다. 2시간짜리 호소였다. 만약 국회 결정을 윤 전 대통령께서 받아들이지 않았다면 유혈사태가 났을 것”이라고 윤 전 대통령을 옹호했다. 노 전 사령관은 지난해 12월 초, 선관위가 서버 교체를 검토했다가 교체하려 했던 것을 두고 “윤 전 대통령께서 어디에선가 확실하고 핵심적인 정보를 들으셨을 것 같다. 서버 조작이 있었기에 그 서버를 우리가 확보하려 할 때 선관위 측이 폭파했을 수도 있다”고 말하기도 했다. <일요시사>가 입수한 여인형 전 방첩사령관의 군검찰·검찰 피의자 신문조서를 보면 윤 전 대통령은 지난해 8월 초 ‘정보사 군무원 간첩 사건 수사 결과’를 보고받는 자리에서 더불어민주당(이하 민주당) 대표였던 이재명 대통령을 포함한 정치인 등 인물들에 대해 “비상대권을 사용해 이 사람들에 대해 조치를 해야 한다”며 “현재의 사법체계, 형사소송법, 방탄국회 및 재판지연 아래에선 이런 사람들을 어떻게 할 수 없다”고 주장했다. '이재명 조치’ ‘2시간짜리 계엄’ 겹치는 윤·노 발언 "서버 확보하려 했다면 선관위가 폭파했을 것” 주장 윤 전 대통령이 “비상대권을 사용한 조치”를 언급한 건 한두 번이 아니다. 그만큼 이 대통령과 자신의 의견을 거스르는 인물들에 대한 복수심이 극에 달했던 것으로 해석된다. 이는 노 전 사령관도 마찬가지다. 노 전 사령관은 경찰에 “김용군(대령)과 구삼회 등에게 ‘이재명은 죄가 7개인데 봐주고 지연시키고 구속도 안 되고 당 대표까지 하는데 더불어민주당이 감사원장, 중앙지검장, 판사 등을 모두 탄핵하려고 하는 게 과연 올바른 세상이냐’고 한 적이 있다”고 진술했다. 윤 전 대통령과 노 전 사령관이 언급한 말이 일치하는 건 이뿐만이 아니다. 윤 전 대통령은 지난해 12월12일 “국정원 직원이 해커로서 해킹을 시도하자 얼마든지 데이터 조작이 가능했고 비밀번호도 아주 단순해 ‘12345’ 같은 식이었다”고 주장한 바 있다. 노 전 사령관도 “선관위가 헌법기관인데 스스로 깨끗해야 하거나 아무런 문제가 없어야 하는데 황제·세자 채용 등 문제가 나왔다. 각종 할 수 있는 최악의 것은 다 저질렀다. 그리고 전산 해킹이 언급될 때 서버 본체를 보여준 것도 아니고 일부 샘플만 살짝 보여줬는데 얼마든지 전산 조작이 가능하고 해킹에 얼마나 취약하면 비밀번호가 ‘1234’냐. 이미 그런 게 다 나왔다. 그렇게 떳떳하면 왜 본체를 못 열어주나”고 말했다. 그러나 조태용 국정원장은 같은 해 12월 검찰 조사에서 “선관위 시스템에 보안상 취약점이 발견됐지만, 부정선거에 관한 단서는 전혀 포착하지 못했다”는 내용으로 보고했다고 진술했다. 일각에서는 노 전 사령관이 윤 전 대통령과 직접 비화폰으로 연락을 주고받았을 것이라는 보고 있다. 실제 노 전 사령관도 지난해 12월2일 자신의 지인에게 윤 전 대통령과의 친분을 과시했다. 노 전 사령관은 당시 “나 같은 경우는 브이(V, 윤 전 대통령 지칭)하고 이렇게 좀 도와드리고 있다. 원래 한 4~5년, 3~4년 전에 알았다뿐이고 그래서 이제 뭐 이렇게 여러 가지로 좀 도와드리고 있다. 비선으로”라고 했다. 친분 과시 노 전 사령관은 안산 ‘롯데리아 회동’에 참석했던 구삼회 전 육군 2기갑여단장에게도 “며칠 전에는 김용현과 함께 대통령도 만났다. 갈 때마다 대통령이 나한테만 거수경례를 하면서 ‘사령관님 오셨습니까’라고 한다. 내가 이런 사람이다. 대통령과 장관 같이 만난다. 나는 벌써 여러 번 만났다”고 했다. <hounder@ilyosisa.co.kr> <hypak28@ilyosisa.co.kr> <kcj5121@ilyosisa.co.kr>