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2021년 04월22일 10시42분

기업


<단독> ‘바로세움3차’ 두산중공업-유령투자자 연결고리 추적

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두산이 매각하고 두산이 매입했나

[일요시사 취재1팀] 양동주·장지선 기자 = 서울 강남 한복판에 빌딩을 세운 시공사와 인수에 참여했던 투자자 사이의 연결고리가 예사롭지 않다. 두 팔 걷고 투자자를 돕고 나선 시공사의 행동은 쉽게 볼 수 있는 광경이 아니다. 표면상 남남일 뿐 한몸이나 마찬가지라는 뜬소문이 허투루 들리지 않는다.

 

▲ 바로세움3차(현 에이프로스퀘어)

2008년 시선RDI는 ‘바로세움3차(2014년 에이프로스퀘어 명칭 변경)’ 프로젝트에 착수했다. 서울 서초구 서초동 1309-9번지 일대에 대지면적 2169.30㎡, 연면적 2만7220.37㎡로 15층짜리 오피스빌딩을 짓는 게 사업의 핵심이었다.

창대했던 시작
처참했던 결말

시작은 순조로웠다. 시공사였던 두산중공업은 PF 대출 보증을 섰고, 이를 토대로 시행사인 시선RDI는 1200억원을 금융권서 조달했다. 하지만 프로젝트는 준공을 앞두고 휘청였다. 다방면으로 활용 가능하다는 장점에도 분양에 참패한 게 결정타였다.

분양 실패의 영향으로 공사비를 받지 못한 두산중공업은 2011년 5월, PF 상환 불이행을 이유로 시선RDI의 채무를 인수했고, 바로세움3차를 공매 처분하겠다는 뜻을 내비쳤다. 이를 위해 SPC 회사인 ‘더케이’를 설립해 PF 상환용 자금 1370억원에 대한 채무보증을 실시했다.

그럼에도 바로세움3차 매각은 답보상태에 머물렀다. 소유권을 주장한 시행사 측과의 소송전이 2014년까지 지속된 데다, 세계 금융위기 여파로 부동산 거래가 침체 정국이었던 탓이다.

그사이 금융 부담은 확대됐다. 프로젝트 초장기 1200억원이던 대출금은 건물 매각 과정이 완료될 무렵에 1590억원으로 치솟았다.

바로세움3차 새 주인 찾기는 2014년을 눈앞에 둔 시점이 돼서야 겨우 성사됐다. 엠플러스자산운용이 운영하는 ‘엠플러스사모부동산투자신탁제9호(이하 엠플러스9호)’가 2013년 12월24일 바로세움3차 인수대금 1680억원을 납부한 데 따른 변화였다.

매입 당시 엠플러스9호의 설정액(수익증권)은 500억원. 엠플러스자산운용을 휘하에 둔 ‘군인공제회’가 300억원, ‘키스톤인베스트먼트유한회사’가 150억원, 우병우 전 대통령비서실 민정수석의 가족회사 ‘정강’이 50억원을 투자했다. 나머지 인수 비용은 총 7곳의 저축은행에서 끌어온 대출금으로 충당했다.

두산중공업은 향후 10년간 바로세움3차 3∼15층 책임 임대 조건을 내걸 만큼 협상에 적극적으로 임했다. 매각이 지연될수록 불어나는 이자비용을 감당하기 힘들다는 판단 때문이었다. 이미 쌓인 손실만 230억원에 달하던 상태였다.

두산중공업은 엠플러스9호가 투자자를 모집하는 과정에도 발벗고 나섰다. 엠플러스9호의 바로세움3차 인수 나흘 전인 2013년 12월20일, 군인공제회와 두산중공업 사이에 작성된 합의서가 이를 뒷받침한다.

 

▲ 군인공제회와 두산중공업 간 합의서

해당 문서는 군인공제회가 3∼5년 내 엠플러스9호 수익권을 두산중공업에 되팔거나, 두산중공업이 군인공제회에 수익권 매입을 요청할 수 있다는 내용을 담고 있다. 일종의 콜옵션·풋옵션 개념이다.

또 두산중공업은 군인공제회 이외 투자자의 기일 내 투자를 직접 보증하기도 했다. 해당 문서에는 정강과 키스톤인베스트먼트가 투자확약 의무를 이행하지 않을 시 두산중공업이 투자확약 금액(정강 50억원, 키스톤인베스트먼트 150억원)을 대신 넣는다는 조항이 삽입돼있다.

공교롭게도 두산중공업이 엠플러스9호 투자자 모집에 깊이 관여한 정황은 두산중공업이 해당 빌딩 매입의 주체로 의심받는 이유로 작용한다. 특히 엠플러스9호 수익권자로 끌어들인 키스톤인베스트먼트의 불분명한 실체가 이 같은 주장을 부채질한다.

키스톤인베스트먼트는 ABCP(자산유동화기업어음) 발행 및 상환을 주목적으로 하는 유동화 회사로 분류된다. 키스톤인베스트먼트가 엠플러스9호 수익권자에 이름을 올린 건 전적으로 두산중공업 덕분이었다. 자금 조달 과정서 이 같은 특징이 부각된다.

키스톤인베스트먼트는 ‘키스톤제이차’로부터 150억원 전액을 대출받아 엠플러스9호에 투자했다. 키스톤제이차는 대출채권을 ABCP로 발행해 채권시장에 유통했다. 최종 만기일은 2014년 12월24일이었다.

하지만 키스톤인베스트먼트는 자본금 1만원에 불과한 태생적 한계로 인해 만기일까지 상환이 불가능했다. 엠플러스9호 수익권을 유지하려면 리파이낸싱은 필수였다.

이 과정서 키스톤제이차의 역할은 ‘키스톤제삼차’가 넘겨받았다. 키스톤제삼차는 2014년 12월23일 키스톤인베스트먼트와 150억원 한도의 대출약정을 체결했다. 대출 실행을 위해 대출채권과 부수담보권을 기초로 ABSTB(유동화전자단기사채)를 차환 발행하는 과정을 밟았다.

투자자 끌어
몸소 보증까지 

‘하이아이비제십차(대출금액 179억원)’가 마지막 채권자로 유동화에 참여했던 2017년 3월까지 두산중공업은 리파이낸싱에 꾸준히 관여했다. 특히 신용보강 차원서 이뤄진 지급보증에 적극적이었다.

두산중공업 사업보고서(2014∼2016)를 보면 두산중공업은 수익증권 매입확약과 관련해 키스톤인베스트먼트에 매년 지급보증을 제공했다. 지급보증 액수는 해마다 커졌는다. 

이는 리파이낸싱에 따른 이자비용 증가의 영향으로 비춰진다. 2014년 사업보고서에서 150억원으로 확인된 키스톤인베스트먼트에 대한 지급보증 규모는 이듬해 160억원으로 늘어난 데 이어, 2016년 179억원까지 증대됐다.

키스톤인베스트먼트가 자금을 조달하는 방식은 여타 유동화증권(ABCP·ABSTB) 발행 과정과 사뭇 달랐다. 통상 유동화증권은 기초자산으로 대출을 선행한 뒤 발행한다. 하지만 키스톤인베스트먼트의 경우 유동화증권이 먼저 발행되고, 두산중공업이 보증을 서는 방식으로 이뤄졌다. 기초자산이 없는 상태서 두산중공업의 신용도에 의지한 채 유동화증권이 발행됐다고 해석할 수 있는 사안이다.

눈여겨볼 부분은 키스톤인베스트먼트를 바로세움3차 매각에 참여시키기 위한 사전작업이 이뤄졌을 가능성이다. 2013년 3월21일 설립 당시 키스톤인베스트먼트의 상호는 ‘키스톤제일차’였다. 키스톤제이차(2013년 3월22일)와는 하루 차이로 만들어졌고, 설립인은 동일하다.

키스톤제일차는 설립 일주일 만에 에이치엠씨투자증권의 환매조건부채권을 기초자산으로 100억원짜리 ABCP를 발행했다. 발행일은 2013년 3월27일, 만기일은 이튿날이었다.

이 같은 행보는 자본시장법서 금융투자회사의 장외 파생거래 적격 거래상대방에 해당하는 ‘전문투자자’ 등록 요건을 채우기 위한 조치로 읽힌다. 전문투자자 등록을 위해서는 등록 전일 금융투자상품 잔고 100억원 이상 유지가 필수다. 이를 충족 못하면 펀드 지분투자는 불가능하다. 키스톤인베스트먼트는 전문투자자 요건을 갖춘 덕분에 엠플러스9호 수익권자로 이름을 올릴 수 있던 셈이다.

내 편 같은 남
대놓고 챙기기

키스톤제삼차는 두산중공업과 키스톤인베스트먼트과의 긴밀한 관계를 추측케 하는 또 다른 흔적이다. 2014년 4월15일 설립된 키스톤제삼차는 키스톤인베스트먼트의 채권자이자 ABSTB를 발행을 담당했던 유동화회사지만, 이는 사업 목적 및 상호 변경에 따른 것이었다. 

설립 당시 이름은 ‘케이원모우제이차’였고, 당초 목적은 ‘케이원모우제일차’에 이어 홍천에 위치한 ‘클럽모우CC’ 개발사업 관련 ABCP 발행을 위함이었다. 케이원모우제일차는 2014년 4월23일부터 2016년4월20일 만기일까지 300억대 단기사채를 발행한 전례가 있다.

홍천클럽모우CC는 두산중공업과 떼려야 뗄 수 없는 관계다. 2013년 클럽모우 골프장 시공업체로 참여한 두산중공업은 시행을 맡았던 장락개발이 자금난을 겪자, 채무 인수 형태로 골프장을 인수했다.

대신 문제 해결을 위해 유동화회사 ‘홍천개발제일차’가 설립됐고, 클럽모우CC 프로젝트에 대한 빚은 전부 홍천개발제일차로 이관됐다. 홍천개발제일차는 다른 유동화회사로부터 대출을 받고, 유동화회사들은 대출채권을 ABSTB로 발행해 채권시장에 유통했다. 이 과정서 두산중공업은 홍천개발제일차의 채무보증에 나서야 했다.

키스톤인베스트먼트가 사실상 두산중공업의 의지에 따라 운영됐다는 의혹에 대해 두산중공업 측은 강하게 부인하고 있다.

두산중공업 관계자는 “키스톤인베스트먼트는 단순히 엠플러스9호에 참여했던 회사일 뿐”이라며 “당시 두산중공업의 보증에 나섰던 건 그만큼 매각고자 했던 의지가 강했기 때문”이라고 말했다.

남이지만 남 같지 않은 관계
남은 것 없는 결과물…속내는?

흥미로운 점은 엠플러스9호 수익권을 보유했던 3곳 모두 표면상 별다른 소득을 얻지 못한 채 비슷한 시기에 제3자에게 수익권을 팔았다는 사실이다. 이들은 2017년 3월 엠플러스9의 수익증권을 ‘아시아퍼시픽캐피탈어드바이저(APC)’에 원금가에 넘긴 것으로 확인됐다.

군인공제회는 2017년 2월 말 투자 원금을 되돌려 받았고, 정강의 2017년회계연도 감사보고서에는 투자금 50억원 회수가 기록돼있다. 키스톤인베스트먼트 역시 수익증권을 APC에 넘긴 것으로 파악된다. 이는 두산중공업 사업보고서(2014∼2016) 상에 등장하던 키스톤인베스트먼트에 대한 지급보증 내역이 2017년에 사라졌다는 점을 통해 유추가 가능하다.

하지만 건물 임대료 등을 통한 수익이 크지 않았음을 감안하면, 이들이 3년 만에 원금 그대로 펀드 수익증권을 넘긴 이유에 대해서는 의문부호가 남는다. 특히 키스톤인베스트먼트는 대출에 따른 이자비용 발생 등을 고려하면 사실상 손해를 보고 수익증권을 넘긴 꼴이다.

더욱이 엠플러스9호 수익증권을 넘겨받은 APC는 약 2년 후인 지난 2019년 3월 에이프로스퀘어를 2040억원에 마스턴투자운용이 운영하는 ‘마스턴밸류애드전문투자형사모부동산모투자신탁제49호’에 매각하는 데 성공했다. APC가 투자한 2년이 360억원이라는 시세차익으로 되돌아왔다고 봐도 무리는 아니다. 키스톤인베스트먼트는 엠플러스9호가 바로세움3차를 매각하기 전인 2018년 7월6일 청산이 완료된 상황이었다.

 

▲ 전 두산중공업 관계자가 검찰에 제출한 자필 진술서

이런 이유로, APC가 엠플러스9호 수익증권을 사들이는 과정서 일종의 ‘이면계약’이 존재했을 가능성에 대한 추측이 계속되고 있다.

비슷한 사례로, 군인공제회와 두산중공업 간 합의서도 2014년경 검찰이 바로세움3차 매각 과정서 불공정계약 행위 여부를 검토하면서 확인된 사안이었다. 당시 검찰에 불려간 두산중공업 사업개발팀 차장 최모씨는 합의서와 함께 제출한 자필진술서에, 두산중공업은 150억원을 출자하지 않았다고 적었다.

APC와 정강 사이의 눈에 보이지 않는 접점도 이면계약서의 존재 가능성을 배제하기 힘든 배경으로 작용한다. APC는 투자 전문 어드바이저로 알려진 자본금 1000만원짜리 유한회사다. 홍콩계 부동산전문 사모펀드 운용사 등을 대신해 국내 부동산 NPL 매물을 찾아주는 업무를 맡아왔다. 김주욱 APC 대표는 우병우 전 수석과 예전부터 교류하던 사이로 알려져 있다.

드러나지 않은
이면의 가능성

한편 최순실 국정 농단 사건으로 우병우 전 수석의 개인 비리 여부에 대한 관심이 증폭됐던 2017년 3월 박영수 특검은 “우병우의 아내인 이모씨가 상가개발빌딩(바로세움3차)에 투자한 것으로 돼있다. (중략)한 발짝만 들어가면 되는데, 검찰이 딱 거기서 멈춰 섰다”고 언급한 바 있다.

 

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제기된 바 있다. 김 처장과 공수처 차장으로 발탁된 여운국 변호사는 둘 다 판사 출신이다. 김 처장은 처장과 차장이 모두 판사 출신이라 수사 능력에 의문이 있다는 우려에 대해 “부장검사, 검사장급을 포함해 수사 경험이 많은 검사 출신으로 보완하겠다”고 했다. 지난 1월29일 김 처장은 정부서울청사 브리핑실에서 “공수처 처장, 차장을 포함한 검사 25명 중 검사 출신 인원은 절반을 넘을 수 없다. 부장검사를 포함해 최대 12명을 임명할 수 있다”며 “인사위원회 검토를 받아봐야겠지만 처장 개인의 의견으로는 그 12명에 특수수사를 포함한 수사 경험이 있는 분들이 지원하실 것으로 기대한다”고 전했다. 하지만 공수처는 현재 조직 구성부터 난항을 겪고 있다. 법에 규정한 검사 정원 25명 정원조차 채우지 못했다. 수사팀을 이끌어갈 부장검사는 정원의 절반인 2명만 추천돼 추가 채용이 불가피하다. 추천 인원 가운데 검찰 출신도 3명 안팎에 불과한 처지라 나머지 비검찰 출신 검사들을 교육하는 데도 상당한 시간이 소요될 것으로 예상된다. 실제 김 처장이 위원장을 맡은 공수처 인사위원회는 지난 2일 회의를 열어 부장검사 후보자 명단을 인사혁신처에 제출했다. 평검사 추천까지 포함하면 공수처는 부장검사 2명을 포함한 19명의 검사를 최종 선별했다. 검사, 판사 출신인 부장검사 2명을 포함해 인사위를 통과한 공수처 검사 19명 중 검찰 출신은 4명가량으로 알려졌다. 당초 4명을 선발하는 부장검사 자리에 40명, 19명을 뽑는 평검사 자리에 193명이 지원해 ‘10대 1’ 경쟁률이라는 말이 나왔지만 수사 능력 등 자질을 갖춘 지원자는 적었던 것으로 전해졌다. 김학의 전 법무부 차관의 불법출금 의혹 관계자들의 기소 권한을 두고도 공수처는 검찰과 충돌하고 있다. 검찰은 김 전 차관의 출국 금지를 주도한 의혹을 받는 이규원 검사와 차규근 법무부 출입국‧외국인정책본부장을 기소했다. 김 전 차관 불법출금 의혹과 관련한 수사에 외압을 행사했다는 의혹을 받고 있는 이성윤 서울중앙지검장에 대해서도 대검은 기소 쪽으로 가닥을 잡은 것으로 알려졌다. 기소권으로 내부 충돌 검찰이 공수처의 의견과 다른 판단을 하면서 두 기관의 정면충돌 가능성이 제기된다. 공수처는 그동안 ‘검사에 대한 독점적 기소권’과 ‘공소권 유보부 이첩권’을 주장했다. 차 본부장은 검사가 아니지만 이 검사는 검사기 때문에 기소 권한이 공수처에 있다는 주장이다. 공수처는 해당 사건에 대해 수사 여건 미비 등을 이유로 검찰에 재이첩한 바 있다. 이 과정에서 “수사 완료 후 공수처가 기소 여부를 판단할 수 있도록 사건을 재송치하라”고 요구했지만 검찰에서 두 사람을 기소한 것. 이성윤 지검장을 조사하는 과정에서도 ‘황제조사’ 논란, 거짓말 논란이 불거졌다. 지난달 7일 김 처장이 관용차를 이용해 이 지검장을 청사로 들인 사실이 확인됐다. 이 지검장은 김 전 차관 불법출금 의혹의 핵심 피의자다. 김 처장은 당시 이 지검장과 그의 변호인을 만난 이유에 대해 면담 및 기초 조사를 했다고 밝혔지만 조서를 남기지 않아 논란이 됐다. 문제가 확산되자 공수처는 “(이 지검장)면담 당시 공수처에 관용차가 두 대 있었는데 2호차는 체포 피의자 호송으로 피의자의 도주를 방지하기 위해 뒷좌석에서 문이 열리지 않는 차량이어서 이용할 수 없었다”는 보도자료를 냈다. 2호차인 소나타 차량을 사용할 수 없어 처장 관용차인 제네시스를 보냈다는 것이다. 하지만 공익 신고인은 “2호차인 소나타 차량은 체포 피의자 호송용이 아닌 일반 업무용이고 출고 시 장착된 키즈락 기능 이외에 호송 피의자 도주를 막기 위한 뒷좌석 문열림 관련 차량개조를 하지 않았다”고 주장하며 김 처장과 공수처 대변인을 허위 공문서 작성 혐의로 수원지검에 고발했다. 당시 이 지검장을 태운 관용차를 운전한 5급 김모 비서관의 특별채용 과정에 대한 논란도 커지고 있다. 김 처장은 취임과 함께 김 비서관을 공모 과정 없이 특별채용 했다. 특히 그가 여당 정치인의 아들이라는 점이 알려지면서 특혜 의혹으로 번졌다. 김 처장은 지난 15일 기자들의 질문에 “특혜로 살아온 인생에는 모든 게 특혜로 보이는 모양”이라며 강한 불쾌감을 드러냈다. 조직 구성·중립·황제조사 논란 1호 수사는 과연…돌파구 찾을까 앞서 공수처는 지난 2일 “공무원임용시험령 별표에 의하면 변호사는 5급 별정직공무원 임용 자격이 있고 공수처장 비서는 이 같은 규정에 따라 적법한 자격을 갖춰 채용된 것이므로 특혜 의혹 제기는 사실무근”이라고 해명한 바 있다. 또 15일에도 설명자료를 내고 “인사청문회를 며칠 앞두고, 당시 처장 임명 일자가 유동적인 상황에서 이에 맞춰 즉시 부임할 수 있는 변호사여야 했다”며 공개채용절차를 거치지 않은 이유를 설명했다. 이어 “처장 비서는 처장을 수행, 일정 관리 등을 하는 별정직으로, 별정직 비서는 대개 공개경쟁을 채용하지 않는다”며 “종전에는 연고가 있는 사람을 채용하는 사례가 많았지만, 처장과 아무 연고가 없는 사람을 채용한 것”이라고 밝혔다. 공수처는 현재 검사 선발 정원을 절반 가까이 채우지 못한 채 수사에 착수해야 할 처지다. 문 대통령은 지난 15일 검사 13명에 대한 임명안을 재가했다. 잇따른 논란으로 위기에 처한 공수처는 ‘1호 수사’를 통해 국민 신뢰를 회복하겠다는 입장인 것으로 알려졌다. 앞서 김 처장은 지난 12일 자문위원회 첫 회의에서 “우리 처가 당면한 현안들을 슬기롭게 헤쳐 나가 국민의 기대에 부응하는 수사기관이 될 수 있도록 자문위원들의 지속적인 관심과 애정을 부탁드린다”며 “앞으로 시간이 좀 걸릴지라도 시간은 우리 편이라고 확신한다”고 말했다. 중립성, 공정성 논란 등 공수처 설립 취지가 흔들릴 만큼 여러 악재가 불거졌지만 수사를 통해 이를 극복하겠다는 의지를 드러낸 것으로 풀이된다. 이첩이냐 직접이냐 1호 수사 사건이 현재 논란이 되고 있는 김 전 차관 불법출금 의혹 사건이 될지, 새로운 사건이 될지 관심이 집중되고 있다. 법조계에선 김 전 차관의 불법출금 의혹 사건 등 검찰 이첩 사건을 우선 처리할 것이라는 관측이 우세하다. 하지만 김 처장은 공수처의 신뢰 회복을 위해서라도 독자적인 수사에 착수해 성과를 낼만한 사건을 찾고 있는 것으로 알려졌다. 지난 9일 기준 공수처에 접수된 사건은 총 837건으로 이중 부산참여연대가 엘시티 특혜 분양 의혹과 관련해 검찰 관계자를 고발한 사건 등 10건 내외가 주요 검토 대상이 되고 있다.




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