[일요시사 취재1팀] 양동주·장지선 기자 = 서울 강남 한복판에 위치한 3000억원대 고층 건물. 이 건물을 사이에 둔 소유권 분쟁이 10년째 이어지고 있다. 최대 4000억원대로 평가받는 이 건물을 둘러싼 시공사와 시행사, 신탁사 그리고 사모펀드 등의 이해관계는 거미줄처럼 촘촘히 얽힌 상태다. 최근에는 법정 공방 과정에서 10년 전 ‘부동산매매계약서’가 등장했다.
서울 서초구 서초동에 자리한 에이프로스퀘어(전 시선바로세움 3차)는 지하 5층~지상 15층 규모의 건물로 2011년 준공됐다. 에이프로스퀘어는 지난 10여년 동안 소유주가 5차례나 바뀔 만큼 부침을 겪었다. 시공사와 시행사, 사모펀드 등으로 소유권이 이전되는 과정에서 가격변동도 컸다.
시끄러운
노른자땅
2008년 1월 시행사 시선RDI는 에이프로스퀘어 프로젝트의 원활한 진행을 위해 자회사인 시선바로세움을 만들었다. 시선바로세움은 사업자금을 조달하기 위해 1200억원의 기업어음을 발행했다. 당시 두산중공업(현 두산에너빌리티)은 시공사로 참여했다.
두산중공업은 2011년 5월 분양 지연 등으로 시선바로세움의 대출금 변제가 늦어졌다는 이유를 내세웠다. 이후 두산중공업이 대신 대출금을 변제하는 듯 한 수순이 뒤따랐고, 결과적으로 더케이(두산중공업의 SPC)로 우선수익자가 변경됐다. 이후 더케이의 수탁사인 한국자산신탁이 에이프로스퀘어를 공매 처분하는 과정에서 건물 매입을 위한 ‘사모펀드’가 등장했다.
에이프로스퀘어의 소유주는 시선RDI→더케이(두산중공업의 SPC)→한국증권금융(엠플러스사모부동산투자신탁제9호펀드의 수탁자)→하나은행(마스턴밸류애드전문투자형사모부동산투자신탁제49호의 수탁자)→우리은행(제이알일반사모부동산투자신탁제32호의 수탁자)으로 바뀌었다.
각각의 사모펀드는 엠플러스자산운용, 마스턴투자운용, 제이알투자운용이 조성했다.
김대근 시선RDI 대표는 시행사에서 시공사로 소유권이 넘어갈 당시 분양 지연, 대위변제 과정에서 불법이 자행됐다며 두산중공업과 한국자산신탁 등을 상대로 소를 제기했다. 2011년 시작된 시행사와 시공사, 수탁사 간의 법정 공방은 2014년 대법원까지 간 끝에 시선RDI의 패소로 끝났다.
하지만 김대근 대표는 2019년 11월, 5년 전 재판에서 다루지 못했던 결정적인 증거가 나왔다며 재심을 청구했다. 시선RDI가 더케이를 상대로 제기한 ‘우선수익자 지위 부존재 확인 소송’은 처음에는 각하됐지만 이례적으로 재재심까지 이어졌다. 에이프로스퀘어를 둘러싼 소유권 분쟁이 그만큼 치열했다는 방증이다.
끝난 듯 끝나지 않은 소유권 분쟁
법정 공방 과정에서 나온 계약서
최근에는 에이프로스퀘어 소유권 분쟁이 다른 방향에서 주목을 받고 있다. 2021년 9월 더불어민주당 대선후보 경선 과정에서 처음 불거진 대장동 개발사업 특혜·로비 의혹, 이른바 대장동 사건과의 연결고리다. 에이프로스퀘어 소유권 분쟁 사건 너머로 대장동 사건의 그림자가 어른거리면서 의외의 결말로 이어질 수 있다는 주장이 제기되고 있다.
김대근 대표는 대장동 사건과 관련해 끊임없이 언급되고 있는 김만배 화천대유자산관리 대주주, 박영수 전 특검, 권순일 전 대법관과의 악연을 주장한 바 있다. 에이프로스퀘어 소유권 분쟁 과정에서 시선RDI가 연전연패를 기록한 이유로 박 전 특검과 권 전 대법관을 꼽기도 했다(<단독> ‘대장동 3인방’ 처음 얽힌 4000억 사건 추적(https://www.ilyosisa.co.kr/news/article.html?no=232233), <일요시사> 1349호).
김만배씨는 대장동 개발사업에서 천문학적인 수익을 거둔 민간업체의 핵심 멤버고, 박 전 특검과 권 전 대법관은 김만배씨에게 50억원을 약속받은 정관계 인사를 뜻하는 ‘50억 클럽’의 멤버로 의심받고 있다. 김대근 대표는 박 전 특검을 통해 김만배씨를 소개받았고 이들 세 사람은 자주 술자리에서 어울렸다고 한다.
김대근 대표는 2010년경 지인을 통해 박 전 특검을 소개받았다. 에이프로스퀘어를 한창 짓고 있던 시기다. 김대근 대표는 박 전 특검이 대표변호사로 있던 법무법인 산호에 자문료 명목으로 매달 300만원을 지급했다. 박 전 특검은 2010년 7월 에이프로스퀘어 상량식 행사에도 참석할 만큼 김대근 대표와 친분이 두터웠다.
박 전 특검은 2011년 에이프로스퀘어 소유권 분쟁이 불거졌을 당시 시선RDI 측 변호인으로 참여하기도 했다. 김대근 대표와 김만배씨의 인연 역시 박 전 특검의 소개로 이뤄졌다. 2010~2011년 법조기자였던 김만배씨를 박 전 특검이 김대근 대표에게 연결했던 것.
김대근 대표는 “그 당시 한창 잘나가던 무렵이라 대부분의 술값은 내가 냈다”며 “김만배에겐 현금으로 여러 번에 걸쳐 뭉칫돈을 건넨 적 있다. 4000만원가량 될 것”이라고 주장했다.
갑자기 툭
대장동 사건
세 사람의 관계는 박 전 특검이 소송에서 손을 떼면서 급격하게 냉각됐다. 2014년 대법원에서 최종 패소한 김대근 대표는 이후 신용불량자로 전락하는 등 극심한 생활고에 시달리다 2018~2019년 무렵 김만배씨를 찾기에 이른다.
김대근 대표는 김만배씨에게 연락했고 동생 계좌를 통해 300만원(2018년 5월18일), 200만원(2018년 9월21일), 100만원(2018년 9월21일), 100만원(2019년 1월31일) 등 총 700만원을 송금받았다. 이후 두 사람 사이엔 어떤 거래도 오가지 않았다. 김대근 대표와 김만배씨의 인연은 그때로 끝이었다.
최근 검찰이 50억 클럽에 대한 수사를 본격화하자 박 전 특검이 수사선상에 올랐다. 이 과정에서 박 전 특검의 과거 행적이 공개되면서 덩달아 김대근 대표와 에이프로스퀘어 소유권 분쟁이 부각되고 있다. 김대근 대표는 에이프로스퀘어 소유권 분쟁과 대장동 사건의 등장인물이 겹치는 점을 언급하면서 또 다른 의혹을 제기했다.
이른바 ‘에이프로스퀘어 판 50억 클럽’ 의혹이다. <일요시사>는 두산중공업의 SPC(특수목적법인)인 더케이가 엠플러스자산운용으로 에이프로스퀘어의 소유권을 이전하는 과정에서 맺은 ‘부동산매매계약서’(이하 계약서)를 단독으로 입수했다. 시선RDI와 두산중공업, 한국자산신탁 간의 소송 과정에서 나온 문건이다.
계약서에 따르면 매도인은 한국자산신탁, 더케이의 신탁사이고 매수인은 한국증권금융, 엠플러스자산운용에서 조성한 펀드인 엠플러스사모부동산투자신탁제9호(이하 엠플러스9호)의 신탁사다. 엠플러스9호는 에이프로스퀘어 매입을 위해 만들어진 펀드다.
2013년 12월20일 매도인과 매수인은 에이프로스퀘어의 소유권을 1680억원에 넘기기로 계약했다.
인물 겹치고
다른 부분은?
흥미로운 대목은 매도인과 매수인이 맺은 계약 내용에 있다. 계약서에 따르면 매매대금을 ‘매매대금 중 47억원은 실납입액 없이 2순위 우선익자의 채권과 선상계(정산)하는 조건’으로 납부한다는 문구가 들어가 있는 것. 당시 에이프로스퀘어의 2순위 우선수익자는 시공사(두산중공업)가 만든 더케이였다.
다시 말해 두산중공업과 엠플러스자산운용 간 47억원에 이르는 금전거래가 있었고 이를 반영해 해당 액수만큼을 제하고 매매대금을 치르는 조건이었다는 뜻이다. 엠플러스9호의 설정액(수익증권)은 500억원. 군인공제회가 300억원, 키스톤인베스트먼트유한회사가 150억원, 우병우 전 민정수석의 가족회사 ‘정강’이 50억원을 투자했다.
특히 한국자산신탁과 한국증권금융이 매매계약을 맺은 2013년 12월20일 군인공제회와 두산중공업은 합의서를 작성했다. 합의서는 군인공제회가 3~5년 내 엠플러스9호 수익권을 두산중공업에 되팔거나, 두산중공업이 군인공제회에 수익권 매입을 요청할 수 있다는 내용이 담겨있다.
그러면서 두산중공업은 군인공제회 이외 투자자의 기일 내 투자를 직접 보증하기도 했다. 실제 합의서에는 정강(50억원)과 키스톤인베스트먼트(150억원)가 투자확약 의무를 이행하지 않을 경우, 두산중공업이 투자금을 대신 넣는다는 조항이 삽입돼있다. 엠플러스9호 조성에 두산중공업이 깊숙이 개입했다는 의혹이 나오는 대목이다.
두산중공업 측은 합의서에 대해 “군인공제회와는 다시 팔거나 사는 게 가능한 콜옵션-풋옵션 계약을 체결했고 이는 자산운용펀드 파생상품 시 많이 활용되는 금융계약조건”이라며 “쌍방이 필요한 상황에 각자가 보유하고 있는 옵션을 행사할 수 있는 상호보완적인 옵션 부동산 계약을 체결한 것”이라고 해명했다.
키스톤인베스트먼트와의 관련성도 부인했다.
대신 정산 조건으로 갈음?
돈의 성격 두고 의혹 제기
하지만 당시 합의서 내용에는 47억원에 대한 언급이 없다. 전 두산중공업 관계자가 검찰에 제출한 자필진술서에도 마찬가지다. 기타 투자자와 관련해 언급한 부분에 정강과 키스톤인베스트먼트가 각각 50억원과 150억원을 투자했고 투자금으로 에이프로스퀘어를 매입했다며 두산중공업은 150억원을 출자하지 않았다고 밝혔을 뿐이다.
일반적인 사모펀드와 마찬가지로 엠플러스9호는 뚜렷한 목적성을 갖고 조성됐다. 건물을 매입해 비싼 가격에 팔아 시세차익을 남기는 것을 목적으로 하는 사모펀드가 특정 기업과 47억원에 이르는 금전거래를 한 이유에 대해 의문점이 제기된다.
두산중공업이 선상계한 47억원의 성격을 두고 의혹이 불거지고 있는 것이다. 여기에 엠플러스9호의 설정일은 2013년 12월24일로 계약일과 불과 나흘밖에 차이 나지 않는다.
일단 정강의 2017년 회계연도 감사보고서에는 투자금 50억원 회수가 기록돼있다. 다만 김대근 대표는 선상계한한 금액과 정강의 투자금의 연관성에 대해 주목하고 있다.
김대근 대표는 “엠플러스자산운용이 에이프로스퀘어를 매입하는 과정에서 일부 투자자의 자금이 들어가지 않았다고 생각한다. 47억원이라는 액수를 봐서는 정강(50억원)의 투자금이 의심스럽다”며 “두산중공업이 정강에 47억원 상당의 채무가 있었고 이를 대신 정산해주는 조건으로 투자금을 갈음한 게 아닌지 의심스럽다”고 주장했다.
그러면서 “이 같은 의혹이 사실이라면 우병우는 에이프로스퀘어 매입 과정에서 법률 자문을 해주고 투자금 없이 펀드에 참여한 게 아닌가”라며 “대장동 사건의 50억 클럽과 뭐가 다른지 모르겠다”고 덧붙였다.
2017년 3월 엠플러스9호의 수익증권은 ‘아시아퍼시픽캐피탈어드바이저(APC)’로 넘어갔다. 이 과정에서 군인공제회, 키스톤인베스트먼트, 정강 등 3곳은 표면상으로 별다른 수익을 얻지 못한 것으로 알려져 또 다른 의문을 낳고 있다. 이후 APC는 2019년 3월 마스턴밸류애드전문투자형사모부동산모투자신탁제49호에 에이프로스퀘어를 2040억원에 넘겼다.
수익 없이
본전치기?
두산중공업 측은 “해당 내용에 대해서는 확인이 어렵다. 매도인과 매수인에게 문의해보라”고 말했다. 두산중공업의 SPC인 더케이의 신탁사가 매도인인 즉, 두산중공업이 매도인인 상황에서 매도인에게 계약 내용에 대해 물어보라는 엉뚱한 답변을 한 것이다.
그러면서도 “해당 매매계약은 10년 전에 체결된 것이고 시행사(시선RDI)와의 소송 과정에서 중요하게 언급된 부분도 아니다. 재판 과정에서도 문제되지 않았다. 무엇보다 이와 관련된 민형사상 소송에서 모두 승소했다”고 말했다.
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