경기도 평촌에 거주하는 박경한(56세)씨는 마포 상암동 인근 한 오피스텔을 외국인에게 임대해 매달 80만원의 월세를 받고 있다. 전용 30㎡인 이 오피스텔을 보증금 없이 깔세방식으로 1년간 대기업 외국인 임원에게 임대한 것이다. 단기렌트가 활성화되어 있어 초기에 가구 및 가전제품 구입비용을 제외하면 비용이 들어 갈 일이 없어 만족하고 있다.
보증금 없이 월세 한꺼번에 ‘깔세’선호
‘한번에 목돈’임대료 연체 등 우려 없어
부동산 임대사업 성공 키워드로 외국인이 떠오르고 있다. 국내 외국인들은 전통적 외국인 주거지인 용산을 비롯해 대기업·외국계 기업과 각종 영어학원들이 밀집한 인천 송도, 서울 강남·여의도, 경기 판교에 많이 거주하고 있다. 기존에는 목돈이 드는 중대형 고급빌라를 선호하던 외국인들이 최근에는 소형 수익형 부동산으로도 무게중심을 이동하고 있다. 단지 주변에 편의시설이 잘 갖춰져 있고, 우수한 교통여건과 주거비용이 적게 들기 때문으로 풀이된다.
6개월〜1년 기본
대부분 단기 렌트
특히 외국인들은 보증금 없이 적게는 3개월에서 많게는 2년치 월세를 한꺼번에 지불하는 깔세방식을 선호해서 투자자들은 한번에 목돈을 받을 수 있다. 경기불황의 시대에 임대료 연체 등의 우려를 덜 수 있는 이점이 있다. 강남의 경우 타 지역보다 외국인 강사의 비중이 높아 아파트보다 소형 오피스텔 임대가 더 활발하다. 강남역 주변의 경우 영어학원 및 대기업이 몰려 있어 6개월〜1년 가까이 렌트를 많이 한다.
GCF 사무국 유치 이후 외국인이 속속 몰려들고 있는 인천 송도국제도시 또한 최근 외국인 임대지역으로 주목받고 있다. 송도에는 채드윅 국제학교, 한국뉴욕주립대가 있으며, 올해에는 미국 조지메이슨대, 유타대학 등도 각각 개교할 예정이다. 뿐만 아니라 GCF, 세계은행 등 국제기구 및 국내 대기업, 프랑스 수처리 1위 기업 베올리아워터가 아시아 교육센터 건립을 체결했다. 송도국제도시는 편의시설·쾌적성 등에서 외국인들이 살기에 뛰어난 정주여건을 갖추고 있어 외국인 거주비율이 빠르게 늘고 있다. 오피스텔의 경우 월드마크 푸르지오나 현대 힐스테이트 등을 중심으로 거래되고 있다. 앞으로 대기업 및 국제기구, 해외대학의 이전이 가시화됨에 따라 외국인 렌털은 크게 확대될 것으로 기대하고 있다.
2016년까지 미군이 이전하는 평택시도 떠오르는 투자처다. 평택 송탄의 K-55, 팽성읍의 K-6 캠프험프리 부대로 서울 용산 미8군과 한미연합사령부 경기 동두천, 의정부 미2사단 등의 병력이 옮겨온다. 이전이 완료되면 군인과 군무원, 관련 기업 직원 등 약 8만명이 유입될 것으로 예상된다. 외국인전용임대주택 수요 증가에 따라 공급도 활발히 이뤄질 전망이다. 공실률 발생가능성도 높은 만큼 투자금액과 입지, 상품에 따른 투자전략을 세우고 목표 수익률도 현실적으로 조정하는 것이 필요하다.
한 부동산 업체의 조사에 따르면 서울에 거주하는 외국인들이 가장 선호하는 주거지역은 바로 용산구 한남동이다. 외국인들은 주로 월세로 계약하고 외국인을 상대로 한 임대료 수준은 내국인에 비해 10% 정도 높은 것으로 조사됐다. 외국인들이 중시하는 생활환경은 ‘주거쾌적성→교통여건→교육환경→의료여건→입·출국 편의’ 순이다.
한남동을 꼽은 응답자 비율이 22.7%로 가장 많았고 다음으로 이태원동(19.8%), 연희동(18.8%), 성북동(17.8%) 순이다. 외국인들이 한남동과 이태원동을 선호하는 이유는 서울 독일학교, 프란치스코 학교 등 외국인 학교가 많이 분포돼 있고 외국인 취향에 맞는 구조의 주택이 많은 데다 각종 편의시설도 잘 갖춰져 있기 때문으로 분석됐다.
성북동은 대형 단독주택을 필요로 하는 대사관 직원과 외국기업의 주재원 대표 등이 주로 많이 찾는다. 단독주택이 녹지 등으로 둘러싸여 있어 주거환경이 쾌적하고 주거 독립성도 보장받을 수 있는 등의 장점이 있다. 외국인들은 고유 생활 습성에 맞는 주택 구조를 찾다 보니 가장 선호하는 주거 유형은 단독주택이다. 이어 고급빌라, 아파트, 다가구주택, 오피스텔, 원룸 순이다. 외국인들은 대체로 아파트보다는 단독주택이나 고급빌라를 선호하지만 일본인은 아파트를 가장 많이 찾는 것으로 조사됐다. 중시하는 생활환경으로는 주거 쾌적성을 꼽은 응답자 비율이 36%로 가장 높았고 다음으로 교통여건(28.4%), 교육환경(18.4%) 등의 순으로 내국인과 비슷한 경향을 보였다.
외국인들은 120㎡(일본인은 100㎡) 이상의 침실과 욕실도 2개 이상, 2대 이상의 주차공간이 확보된 곳을 선호한다. 외국인들은 주로 사적인 공간의 분리를 중요시해 거실, 식당과 침실의 구분이 확실하고 현관에서 안방이나 식당이 보이지 않는 구조를 찾는다. 파티가 가능한 정원이 있는 곳을 선호하는데 정원이 없을 경우 바비큐 등 식습관에 적합한 넓은 테라스를 갖춘 주택을 찾는다. 주택 내부구조에서 이들이 가장 중시하는 공간은 절대 다수가 거실(65%)을 꼽았고 그 다음으로 부엌(15%)이다.
외국인들이 가장 선호하는 임차방식은 월세가 62.8%로 가장 많고 다음으로 보증부월세(14.8%)→전세(8.4%)→깔세(4.0%) 등의 순이며 주택구입을 원하는 외국인도 10.0%에 달해 눈길을 끌었다. 다만 월세계약은 직종별 특성에 따라 다르다. 보증금이 있는 월세계약은 주로 아시아권이나 저개발국 출신 및 영어강사들이 많이 찾고 보증금이 없이 선불로 월세를 지급하는 방식(깔세)은 군인이나 외국기업 주재원들이 많이 선호한다.
답답하지 않은
단독주택 선호
외국인을 대상으로 한 주택의 임대료 수준은 내국인보다 10% 정도 높은 것으로 나타났다. 용산구 한남동 단독주택의 경우 전용면적 142㎡는 월 360만원, 246㎡는 650만원 수준이다. 외국인을 상대로 한 중개수수료율은 거래가액의 평균 6%로 내국인(평균 0.4%)보다 높다. 이는 통역 및 시설 관리 대행 비용이 포함돼 있기 때문. 실제 외국인들은 계약 기간에 중개업소를 통해 세금문제, 재계약, 내부수리 등의 서비스를 이용하고 있다.
한국을 방문하는 외국인 관광객과 국내 거주하는 외국인이 늘면서 외국인이 수익형 부동산도 주목을 받고 있다. 내국인을 상대로 하는 오피스텔 등 수익형 부동산이 수익률 확보에 어려움을 겪고 있기 때문이다. 외국인을 대상으로 수익형 부동산 공급이 활발하게 이뤄지는 지역은 서울, 인천 송도국제도시, 경기도 평택, 부산광역시, 제주도 등이 대표적이다. 수익형 부동산을 외국인을 대상으로 할 경우 국내인을 대상으로 하는 경우와 비교해 수익률이 좋은 편이다.
외국인을 대상으로 하는 임대사업이 유망하다는 소문이 퍼지면서 공급도 크게 늘고 있다. 가장 활발하게 공급이 되고 있는 지역은 제주도다. 현재 10여곳이 넘는 곳에서 분양형 호텔들이 분양에 나서거나 예정에 있다. 외국인은 크게 4가지로 분류가 가능한데 국내 관광 목적 외국인, 거주 외국인, 주한미군과 가족 등, 재외동포 등이 있다.
한국관광공사와 안전행정부가 발표한 자료에 따르면 2013년 한 해 대한민국을 방문한 외국인 관광객은 총 1217만6000명이다. 우리나라에 거주하는 외국인은 144만5000여명으로 광주광역시의 주민 수(147만명)에 육박하는 것으로 나타났다. 주한미군 2014년 2월 현재 주한미군 병력 수는 2만8500명 선으로 미군 가족, 군무원 등을 따지면 그 수는 더욱 늘어나게 된다. 국내 부동산의 불확실성이 줄어들면서 재외교포 등도 부동산 시장에 큰손으로 떠오르고 있다.
‘송도 센트럴파크 푸르지오 시티’ 오피스텔은 작년 연말경에 60실의 해외 판매를 기록했다. 이 오피스텔 해외마케팅팀은 지난해 9월 미국 뉴욕과 LA를 돌며 해외동포들을 대상으로 투자설명회를 개최했고, 총 60실의 오피스텔을 팔았다. 국내 최초로 조성되는 외국인 주거단지인 송도 재미동포타운은 아파트 830세대 중 600여 세대, 오피스텔 2520세대 중 800여 세대가 이미 재외 교포를 대상으로 계약을 완료했다. 최근 외교부가 발간한 ‘2013년 재외동포 현황’에 따르면 전 세계 재외동포 수는 701만2492명인 것으로 나타났다.
한 부동산 전문가는 “최근 국내를 찾는 외국인 관광객과 거주 외국인이 늘면서 외국인 임대사업이 부동산 임대시장의 화두로 떠오르고 있다”며 “하지만 섣불리 뛰어 들었다간 낭패를 보기 십상이고 지피지기면 백전백승이라는 말처럼 외국인의 습성·특성이나 문화를 이해해야 승산이 있다”고 조언했다. 다음은 외국인 대상으로 임대사업이 가능한 수익형 부동산 현황이다.
용산에서 인천 송도·경기 판교로
중대형 빌라에서 소형 오피스텔로
▲밸류호텔 디아일랜드 제주 = 2012년부터 서귀포와 성산포에 ‘디아일랜드’호텔을 공급해온 제이디홀딩스가 지난 14일부터 서울 서초동에 모델하우스를 열고 ‘밸류호텔 디아일랜드 제주’357실 분양에 들어갔다. 지하 4층〜지상 18층에, 전용면적 기준 23.14〜56.63㎡ 규모다. 모두 17개 타입으로 구성된 객실은 지상 3층〜지상 18층에 위치한다. 지하 3층〜지상 2층에는 휘트니스&사우나, 대형 연회장, 차이니즈 레스토랑 등 각종 고급 부대시설이 들어선다. 지상 18층에는 바다와 한라산을 조망할 수 있는 스카이라운지가 조성된다. 일부 객실에는 물에서 기포가 생기게 만든 욕조인 ‘자쿠지’를 설치해 최고수준의 시설을 갖춘 호텔 서비스를 제공한다.
다시 뜨는 제주도
10여곳 호텔 분양
현재 미국, 캐나다, 독일, 뉴질랜드 등에서 해외 시민권과 영주권을 가진 교포들을 상대로 분양을 하고 있다. 지난 1월 중에도 독일과 미국에서 분양 행사를 개최했다. 재미동포타운은 미국 사회에서 은퇴를 했거나 은퇴를 앞두고 있는 중장년층이 고국으로 돌아왔을 때 문화적 이질감이 없는 공동체 구성이 가능하다. 인천공항과 30분 이내의 거리에 있어 가족 방문이나 비즈니스 일정에도 불편함이 없기 때문에 세컨드하우스 개념으로 인기를 모으고 있다는 것이 시행사 측의 설명이다.
분양대금은 2억원 내외로, 상가 분양 시 임차인 퀸즈메디컬 그룹과 임대차계약을 체결(10년 계약 이후 5년 단위 연장 조건)한다. 준공 및 개별 등기 후 1년차에 임차인으로부터 분양대금의 7%인 131만원을 임대료로 받을 수 있다. 임대료가 매년 전년대비 5%씩 인상된다고 가정하면, 10년차에는 수익률이 11%에 달하게 된다. 은행대출은 최고 50〜60%까지 가능해 실투자금액은 1억1000만원 정도다. 월세는 4월부터 지급해 안정적인 수익을 원하는 투자자라면 관심을 가져볼 만하다.
분양가는 3.3㎡당 1500만원대로 인근에서 최근 분양한 오피스텔의 평균 분양가인 3.3㎡당 1800만원대보다 20%가량 저렴하다. 지하 7층〜지상 15층으로 전용면적 23〜33㎡ 원룸과 투룸 등 총 333실로 구성됐다. 이 일대는 기업이 몰려있는 테헤란밸리의 직장인은 물론 금융권 종사자나 전문 직군 등 고소득 직장인들이 상주하는 곳으로 공실에 대한 우려가 없다. 신혼부부들에게 인기가 높아 실거주와 임대사업용으로 최적의 조건을 갖추고 있다. 준공 예정일은 2016년 3월.
