정부가 비(非)아파트 규제 완화에 나서고 있다. 지금까지 정부는 비아파트를 투자 대상으로만 인식하고 다주택자, 재개발, 재건축 규제 완화 등의 정책에만 집중했다.
그동안 재개발 가능성이 없는 지역의 비아파트는 도심에 있어도 집값이 제자리걸음을 면치 못했다. 아파트와 비아파트 간 계급 의식이 형성됐고, 이는 특히 젊은 세대에게 심리적 부담으로 작용했다.
정부가 비아파트 규제 완화에 나서는 것은 내년부터 수도권을 중심으로 준공 감소가 본격화하면서 주택 공급량이 급감할 수 있다는 위기감서 비롯된 것이라는 해석이 나온다.
올해 들어 아파트 가격이 급등세를 보이자, 정부는 가산금리 정책과 대출 조이기 등으로 집값 상승세를 눌러왔다. 그런데 아파트 공급이 줄어들면 다시 부동산 가격이 밀려 올라갈 수 있어 비아파트의 아파트화를 통해 공급 확대를 꾀하고 있다는 것이다.
집값 제자리
계급도 형성
한국건설산업연구원은 ‘현 정부의 주택공급 확대 정책 평가와 제언’ 보고서를 통해 “지난해 수도권 아파트 착공 물량이 10만가구에 그쳐 준공 물량 감소세가 내년 이후에도 지속될 가능성이 크다”고 설명했다.
반면 비아파트는 2016년부터 공급 감소세가 이어지면서 수도권 전체 주택 공급량이 내년부터는 예년 평균치(5만6000가구)를 밑돌 것으로 예상했다. 다만 비아파트 규제 완화를 통한 공급 정책이 주택 공급 효과로 이어질지는 미지수라는 의견이 나온다.
아파트 선호 원인은 여러 가지가 있지만, 가격 상승을 기대하는 투자 목적도 있는데 비아파트의 경우 투자에 따른 이익을 확신하기 어렵기 때문이다.
정부는 최근 ‘8·8 주택공급 대책’의 후속 조치로 앞으로 7억~8억원가량의 빌라(수도권 기준) 소유자도 청약 시장에 무주택자로 참여할 수 있도록 개정안을 공포했다. 국토교통부가 지난 12월18일부터 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안을 시행하면서 이제 수도권은 전용면적 85㎡·공시가격 5억원 아래, 지방은 85㎡·공시가격 3억원 이하를 소유한 사람도 청약 시 무주택자로 인정받게 됐다.
얼마 전 도시형 생활주택 면적 확대를 허용한 데 이어 최근 오피스텔 바닥 난방 설치 면적 기준도 넓히기로 한 것이다. 도심에서 용지 확보 등의 어려움을 겪는 아파트 공급과는 달리 오피스텔이나 도시형 생활주택은 상대적으로 수월하게 지을 수 있기 때문에 이런 비아파트 건설을 통해 주택 공급 효과를 확대하려는 정책으로 풀이된다.
비아파트 활성화 정책…효과 있을까?
신규 공급 줄면서 생활형 숙박시설 부각
국토부는 최근 도시형 생활주택의 면적 제한을 완화하는 내용을 담은 주택법 개정안을 입법 예고했다. 도시형 생활주택은 도시에서 전용면적 85㎡ 이하 규모에 해당하는 공동주택을 300가구 미만으로 공급하는 유형이다. 아파트보다 단지 규모가 작고 규제가 적은 데다 인허가와 분양 절차가 간단해 비교적 빠르게 공급할 수 있다는 장점이 있다.
소형주택·단지형 연립주택·단지형 다세대주택 등 세 가지 유형 가운데 소형주택은 가구별 주거 전용면적을 60㎡ 이하로 제한하고 있었다. 정부가 이 면적 제한을 풀기로 한 것이다. 국토부는 ‘소형주택’ 유형 이름을 ‘아파트형 주택’으로 바꾸고, 전용면적이 60㎡를 초과하고 85㎡ 이하인 경우 5층 이상 고층 건축을 허용하기로 했다.
사실상 아파트처럼 지을 수 있도록 허용하겠다는 뜻이다.
제한 완화
잇단 입법
국토부는 “주택시장서 주거 전용면적이 60㎡를 초과하는 중소형 평형에 대한 수요가 많아 시장 수요에 부응하기 위해 기존 소형주택을 ‘아파트형 주택’으로 변경한다”고 설명했다. 다만 이에 따른 주차 문제를 해결하기 위해 전용면적 60㎡ 초과 아파트형 주택은 일반 공동주택과 똑같이 가구당 1대 이상의 주차 대수를 확보하도록 했다.
국토부는 오피스텔의 바닥 난방 면적 제한도 폐지하기로 했다. 정부는 그동안 오피스텔이 주거 용도로 쓰이는 것을 막기 위해 주거 부분 비중을 제한하고 발코니·욕실 설치를 금지하는 등 규제를 뒀지만 대부분 해제했다. 마지막 남은 규제가 전용면적 120㎡를 초과할 경우 바닥 난방 설치를 못하게 하는 내용이었는데, 이것까지 풀기로 한 것이다.
이 밖에 ‘생활형숙박시설(생숙) 합법사용 지원방안’의 후속 조치로, 지원방안 발표 이전에 건축허가를 받은 생숙을 오피스텔로 용도 변경할 때 적용하던 일부 규제(전용 출입구 설치, 안목치수 적용)도 면제할 예정이다. 생숙은 보유자가 직접 거주할 수 없는 주택 형태다. 이를 오피스텔로 전환할 경우 직접 거주도 가능해져 사실상 주택 공급 효과가 있다.
개인 호텔화
이제 불가능
한편으로는 정부의 생숙 규제가 강화되면서, 개인 소유로 분양되는 생활숙박시설은 사실상 역사 속으로 사라질 운명이다. 이로 인해 기존 분양된 생숙의 희소성은 더욱 부각되고 있다.
국토교통부에 따르면 신규 생숙은 앞으로 공중위생관리법상 숙박업 신고 기준(30실 이상 또는 건축물 1/3 이상 또는 독립된 층) 이상으로만 분양이 허용되도록 연내 건축법 개정안을 발의한다. 이는 과거 개별 실 단위로 분양이 허용됨에 따라 불법 주거 전용 문제가 발생했던 점을 감안한 조치다.
이러한 개정 사항은 생숙 건설 사업자의 예측 가능성을 높이기 위해 ‘건축법 개정안 시행일 이후 최초 건축허가 신청분’부터 적용될 예정이다. 이번 규제로 앞으로 생숙은 기존처럼 개별 소유자가 각 실을 운영하는 방식(사실상의 개인 호텔화)은 불가능해졌다. 반면 이미 분양된 생숙은 규제 대상서 제외돼 합법적인 활용이 가능하다.
한 부동산 전문가는 “이번 규제로 신규 공급이 줄어들면서 기존 생숙의 희소성이 크게 부각될 것”이라며 “특히 브랜드와 입지, 운영 전문성을 갖춘 시설은 더욱 높은 가치를 지닐 것”이라고 분석했다. 다음은 비아파트 활성화 수혜 단지.
▲마포 에피트 어바닉= HL D&I 한라는 ‘마포 에피트 어바닉’을 분양 중이다. 단지는 지하 5층~지상 24층, 2개동 총 407가구로 전용면적 34~46㎡ 아파트 198가구와 전용면적 42~59㎡ 오피스텔 209실 규모다. 오피스텔은 전용 42㎡ 38실, 전용 59㎡ 171실로 구성했다.
전용면적 59㎡ 타입의 주거용 오피스텔은 채광과 통풍이 뛰어나다. 3베이(Bay) 구조에 욕실 2개를 갖췄다. 서울에서 처음으로 발코니까지 적용해 오피스텔임에도 아파트의 장점을 모두 갖춘 특화 설계를 도입했다.
일반적인 오피스텔 대비 약 20㎝ 더 높은 층고로 개방감을 극대화했다. 에어컨과 붙박이장, 중문 등을 기본으로 제공하며 100% 자주식 주차공간도 갖췄다.
브랜드, 입지, 운영 전문성
3박자 갖춘 시설 가치 인정
피트니스와 그룹운동(GX)룸, 골프클럽, 탁구장, 댄싱룸, 로커룸&샤워실 등 다양한 운동 시설을 지하 2층에 조성한다. 지상 2층에는 카페 그린하우스와 코쿤카페, 힐링가든, 리프레시 라운지, 릴랙스 라운지 등이 들어설 예정이다. 최상층에 있는 루프톱에는 바비큐가 가능한 다이닝과 펫플레이그라운드, 키즈플레이존, 라운지 등이 들어선다.
사통팔달 교통망과 생활 인프라, 교육 환경 등을 모두 누릴 수 있다. 서울 지하철 5호선 애오개역이 도보 2분 거리인 초역세권에 있다. 해당 노선을 이용하면 여의도와 광화문 업무지구까지 10분 이내로 이동할 수 있다. 지하철 2호선 아현역도 도보권이고 지하철 5·6호선, 경의중앙·공항철도 환승역인 공덕역도 한 정거장 거리에 있다.
차량 교통망도 우수하다. 마포대로와 신촌로 등 간선도로망이 잘 갖춰져 있고 강변북로, 올림픽대로 진입이 쉬워 자차를 이용해 서울 전역으로의 이동도 용이하다.
분양 관계자는 “공급이 희소한 서울 마포구에 선보이는 단지여서 오래전부터 분양을 기다려온 수요자가 많았다”며 “초역세권 입지에 우수한 상품성까지 갖춰 많은 관심이 이어진 것으로 보인다”고 했다.
▲더 스테이 클래식 명동= 서울 중구 한국은행 본점 옆 대로변에 이 지역 최초로 생활숙박시설(레지던스)인 ‘더 스테이 클래식 명동’이 회사 보유분을 파격 분양 중이다. 회사 보유분은 특별 할인가인 3억원대 분양가 적용 시 부가세(VAT)를 제외하면 수익률은 7.5%에 달한다.
준공이 완료돼 즉시 수익이 발생하고 있는 더 스테이 클래식 명동은 중구 남대문로3가 94 일대에 지상 13층, 117실 규모로 들어선다. 기본 TV와 냉장고, 세탁기, 에어컨을 비롯해 침대, 식탁, 소파, 스타일러까지 최고급으로 갖춘 채 공급된다.
생활형 숙박시설은 호텔과 달리 취사시설을 갖추고 있고 오피스텔과 호텔의 장점을 결합해 장단기 임대 또는 숙박업이 가능하다. 또 호실당 개별등기가 가능하고 가구 수에 포함되지 않아 세제 혜택도 누릴 수 있다. 레지던스는 국내 10개 이상의 호텔 및 레지던스 운영 경험이 있는 회사가 운영한다.
지하철 1·2호선 서울시청역과 4호선 회현역을 걸어서 이용할 수 있어 장단기 임대 수요가 높다. 서울 3대 중심업무지구 중 핵심 지역이라 한국·우리·신한은행 본점, 삼성생명, 대한항공, 신세계백화점, 롯데백화점 등 국내 기업은 물론 화이자제약, 한국베링거인겔하임, H&M, 코카콜라, 도요타 등 다국적기업도 가깝다.
준공 완료
즉시 수익
개발 호재 및 향후 미래가치도 크다. 서울역북부역세권 복합개발사업(서울역 강북 COEX 개발 사업)이 2026년 완공되면 안정적인 수익과 시세차익을 기대할 수 있다.
한편 한국관광공사에 따르면 올해 1~9월 한국을 방문한 외국인 관광객은 총 1213만7427명으로, 지난해 같은 기간보다 58.7% 증가했다. 코로나19 팬데믹 이전인 2019년 동기 대비 94% 수준까지 회복한 수치로, 이전처럼 연간 1500만명 이상의 해외 관광객이 들어올 것으로 예상돼 단기숙박 위주로 수익률을 극대화할 수 있을 것으로 보인다.
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