#임차권
Update. 2025.05.02 16:11
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 확정일자 임차권의 배당사례⑨ 보증금 증액
[Q] 보증금이 증액된 임차권의 배당에 대해 궁금합니다. [A] 보증금이 증액된 임차권의 배당사례입니다. 확정일자에 의한 우선변제권을 취득하기 위해서는 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 취득하고 더 나아가 확정일자를 갖춰야 한다. 대항요건을 구비하고 있지 않으면 확정일자를 갖췄더라도 우선변제권이 성립하지 않으며, 대항요건을 갖춘 다음날부터 우선변제권이 성립한다. 확정일자에 의한 우선변제권을 갖춘 후 근저당이 설정된 다음 보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금은 근저당권보다 후순위가 된다. 수 개의 확정일자부 임차권과 근저당권과의 우선순위는 대항요건 및 확정일자를 갖춘 날짜와 근저당권의 등기일자를 비교해 그 순서에 따라 우선순위가 결정된다. 1. 갑이 배당요구를 한 경우 갑은 대항요건(주택인도 및 주민등록)과 확정일자를 을의 근저당권보다 먼저 갖췄으므로 갑에게 먼저 4억원을 배당한다. 그 다음으로 근저당권자 을에게 3억원을 배당한다. 마지막으로 나머지 1억원을 갑에게 배당한다. 증액한 갑의 보증금 중 배당받지 못한 1억원에 대해서는 을의 근저당권에 대항할 수 없으므로 더 이상 배당을 받을 수 없고 대항력도 행사할 수 없다. 즉 배당받지 못한 보증금 1억원은
- 김기록 법무사
- 2025-03-07 13:32
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 확정일자 임차권의 배당사례⑧ 당해세
[Q]확정일자 있는 임차권과 당해세, 근저당권이 있는 경우 배당에 관해 궁금합니다. [A]확정일자 있는 임차권과 당해세, 근저당권이 있는 경우 배당사례입니다. 갑은 소액임차인이 아니다. 소액임차인인지 여부는 근저당권설정일자와 비교한다. 2024년 1월5일 기준 서울의 경우 임차보증금이 1억6500만원 이하일 때 5500만원까지 최우선변제를 받게 되는데, 갑의 임차보증금은 3억원이므로 소액임차인에 해당하지 않는다. 당해세는 국세의 경우 해당 재산에 대해 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세가 이에 해당하고, 지방세는 재산세, 자동차세, 소방분에 대한 지역자원시설세, 재산세와 자동차세에 부가되는 지방교육세가 이에 해당한다(국세기본법 35조 3항, 지방세기본법 71조 5항). 즉 당해세는 매각부동산 자체에 대해 부과된 조세와 가산금을 말한다. 주택임대차보호법상(상가건물임대차보호법은 해당 없음)의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차보증금 또는 주거용 건물(상가건물은 해당되지 않음)에 설정된 전세권에 의해 담보된 채권은 해당 주택이 경매 또는 공매를 통해 매각돼 그 매각대금서 국세 또는 지방세를 징수하는 경우, 위 확정일자 또는 설정일자보다 법정기일이 늦은 당해세의 우
- 김기록 법무사
- 2025-02-07 09:56
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 확정일자 임차권의 배당사례⑥
[Q]임차권자가 대항요건을 갖춘 후 확정일자를 받았는데, 확정일자를 받은 날과 근저당권설정등기일자가 같은 날인 경우에는 누가 먼저 배당을 받게 되나요? [A] 확정일자를 받은 때와 근저당권이 설정된 때가 명백하게 판명되지 않는다면 동순위로 평등하게 배당을 받게 됩니다. 먼저 갑은 소액임차인이 아니므로 소액보증금 최우선변제 문제는 발생하지 않는다. 임차권자 갑은 2022년 3월5일 인도 및 전입신고를 했으므로 그 다음날인 2022년 3월6일 0시에 대항력을 취득했다. 그러나 확정일자를 2022년 3월6일에 받은 바람에 확정일자에 의한 우선변제권은 근저당권설정등기일과 동일한 2022년 3월6일에 발생했으므로 확정일자가 있는 임차권자 갑과 근저당권자 을은 동순위로 금액비례에 의한 평등배당을 받게 된다. 임차권자 갑 : 6억원×4억원 / (4억원+8억원) = 2억원 근저당권자 을 : 6억원×8억원 / (4억원+8억원) = 4억원 임차권자 갑은 근저당권자 을보다 먼저 대항요건(인도 및 주민등록)을 갖춤으로써 대항력을 취득했기 때문에 갑이 배당받지 못한 보증금 2억원은 매수인(경락인)이 인수해야 한다. 만일 갑이 2022년 3월5일에 확정일자를 받고 배당요구종기 내에
- 김기록 법무사
- 2025-01-03 10:47
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 확정일자 있는 임차권의 배당사례④
[Q] 확정일자는 먼저 받았으나 전입신고를 늦게 했는데, 전입신고한 날과 같은 날에 근저당권설정등기가 된 경우 배당순위가 궁금합니다. [A] 전입일자와 근저당권설정등기일자가 같은 날인 경우의 배당사례입니다. 먼저 갑은 소액임차인이 아니므로 소액보증금 최우선변제 문제는 발생하지 않는다. 서울의 경우 근저당권설정등기일인 2022년 3월6일 기준으로 임차보증금이 1억5000만원 이하인 경우 소액임차인에 해당해 5000만원까지 최우선변제를 받는다. 다만 소액보증금을 최우선변제 받으려면 경매개시기입등기일 전에 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖추고 배당요구종기까지 이를 유지해야 하며, 배당요구종기까지 배당요구를 해야 한다. 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 1/2에 해당하는 금액까지만 최우선변제를 받을 수 있다. 임차권자 갑은 2022년 3월5일 임차주택을 인도받고 확정일자를 갖췄으나 전입신고를 2022년 3월6일 하는 바람에 대항력은 2022년 3월7일 0시에 발생하게 되고, 확정일자에 의한 우선변제권도 전입신고 다음날인 2022년 3월7일 0시에 발생한다. 그러므로 2022년 3월6일 등기된 근저당권보다는 후순위가 되고, 2022년 3월7일 등기된 근저당권보
- 김기록 법무사
- 2024-12-06 11:55
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 확정일자 임차권의 배당사례③
[Q] 전입신고 및 확정일자를 갖춘 날과 근저당권설정일자가 같다면 누가 먼저 배당을 받게 되나요? [A] 근저당권자가 우선 배당을 받습니다. 먼저 갑과 병이 소액임차인인지 여부를 확인한다. 소액임차인에 해당하는지 여부는 담보권(저당권, 근저당권, 가등기담보권)의 설정일자와 비교하는데, 을의 근저당 설정일인 2021년 3월5일 기준으로 서울의 경우 보증금이 1억1000만원 이하인 경우 소액임차인에 해당해 3700만원을 최우선변제 받는데, 갑의 임차보증금은 3억원, 병의 임차권은 2억원이므로 갑과 병 모두 소액임차인이 아니다. 갑이 전입신고하고 확정일자를 갖춘 날은 을의 근저당권 설정일과 같은 날이지만, 갑의 확정일자에 의한 우선변제권은 갑이 대항요건(인도와 주민등록)을 갖춘 다음날인 2021년 3월 6일0시에 발생하므로 을의 근저당권이 우선한다. 따라서 먼저 을에게 3억원을 배당한다. 확정일자부 임차권자 사이에서는 우선변제권의 취득순서에 따라 우열이 정해지므로 확정일자에 의한 우선변제권을 갖춘 날이 빠른 갑이 나머지 2억원을 배당받고 병은 배당액이 없다. 갑이 임차보증금 3억원 중 1억원을 배당받지 못했더라도 대항력이 없으므로 매수인이 인수하지 않고 소멸한다.
- 김기록 법무사
- 2024-11-08 12:20
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 확정일자 임차권의 배당사례②
먼저 갑과 병이 소액임차인인지 여부를 확인한다. 소액임차인에 해당하는지 여부는 담보권(저당권, 근저당권, 가등기담보권)의 설정일자와 비교하는데, 담보권이 없으므로 배당기일을 기준으로 서울의 경우 보증금이 1억6500만원 이하인 경우가 소액임차인에 해당한다. 갑의 임차보증금은 2억원, 병의 임차권은 4억원이므로 갑과 병 모두 소액임차인이 아니다. 갑은 최선순위 임차인으로서 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권 둘 다 가지고 있으므로 배당요구 하지 않고 대항력을 행사하거나(갑이 배당요구하지 않은 경우에는 매수인이 갑의 임차권을 인수해야 한다), 배당요구 하고 우선변제권에 의한 배당을 받고, 배당받지 못한 나머지 금액에 대해 대항력을 행사할 수도 있다. 위 사례의 경우 갑이 배당요구종기 이전에 배당요구를 했고, 갑의 임차권은 을의 가압류나 병의 임차권보다 우선하므로 갑에게 먼저 2억원을 배당한다. 이후 을의 가압류와 병의 확정일자 있는 임차권은 서로에게 우선하지 못하므로 동순위로 취급되어 나머지 3억원을 안분배당한다. 안분배당 가압류권자 을 : 3억원 × 2억원 / (2억원 + 4억원) = 1억원 임차권자 병 : 3억원 × 4억원 / (2억원 + 4억원) = 2억원
- 김기록 법무사
- 2024-10-25 14:13
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 확정일자 임차권의 배당사례①
확정일자에 의한 우선변제권을 취득하기 위해서는 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 취득하고 더 나아가 확정일자를 갖춰야 합니다. 대항요건을 구비하고 있지 않으면 확정일자를 갖췄더라도 우선변제권이 성립하지 않으며, 대항요건을 갖춘 다음날부터 우선변제권이 성립합니다. 수인의 확정일자부 임차인 사이에서는 우선변제권(대항요건 및 확정일자)의 취득순서에 따라 우선순위가 결정됩니다. 먼저 을이 소액임차인인지 여부를 살펴본다. 소액임차인에 해당하는지 여부는 담보권(저당권, 근저당권, 가등기담보권)의 설정일자와 비교하는데, 담보권이 없으므로 현재 서울의 경우 보증금이 1억6500만원 이하인 경우가 소액임차인에 해당하는데, 을의 임차보증금은 4억원이므로 을은 소액임차인이 아니다. 가압류등기가 경료된 주택을 임차한 사람은 가압류의 처분금지효에 의해 가압류사건의 본안판결 집행(강제경매)으로 부동산을 취득한 매수인(경락인)에게 임대차의 효력을 주장할 수 없으나, 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받아두면 부동산담보권과 유사한 권리를 인정받게 되므로 임차인 을은 선순위 가압류권자와 사이에 채권액에 비례한 안분배당을 받을 수 있다. 안분배당 가압류권자 갑 : 3억원 × 2억
- 김기록 법무사
- 2024-10-11 16:58
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