수도권 지역중에서 신설 교통수단의 개통 등으로 서울 접근성이 더욱 개선되는 지역 수익형 상품에 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 결국 부동산 시장에서 수익과 가치는 서울 도심이나 강남 접근성이 얼마만큼 좋거나 좋아지느냐에 따라 달라지게 되는 것이다.
서울의 핵심지역 곳곳을 연결해주고 있는 노선과 도로들이 속속 가시화 되고 있다. 대표적인 수도권 지역으로 ▲시흥 목감지구 ▲청라국제도시 ▲동탄2신도시 ▲평택시 ▲하남 미사지구 ▲광교신도시 등이 있다. 서울 지하철 9호선 2단계 연장구간 개통이 작년 3월 말에 개통하면서 대중교통이 불편해 소외됐던 9호선 연장라인 부동산시장이 들썩였다. 역세권 아파트마다 웃돈이 붙는가 하면 임대수익을 기대한 상가 수요자들이 이참에 투자를 저울질하는 모습도 보였다.
역세권 웃돈
투자 저울질
실제 9호선 2단계 구간 아파트값은 상승세를 보였다. 언주역 인근 한화꿈에그린 아파트의 경우 작년 시세대비 14% 올랐다. 강남구 논현동 차병원사거리, 분당선 선정릉역, 코엑스 주변과 잠실 종합운동장 일대 상권이 주목을 받았다. 다음은 서울 접근성으로 주목받는 지역이다.
시흥 목감지구는 서울 접근성이 개선되는 교통환경이 조성된다. 우선 올해 강남순환도로가 개통되면 30분대에 강남 진입도 가능할 것으로 전망된다. 제3경인고속도로, 서해안 고속도로 및 서울외곽순환도로 이용도 용이하다. 무엇보다도 2019년 개통 예정인 신안산선 목감역을 이용하면 주요 업무지역인 여의도까지 20분대에 이동이 가능해진다.
교통호재로 서울 접근 용이 지역은?
수익·가치 강남 접근성에도 달라져
서울지하철 7호선을 인천경제지유구역인 청라지구까지 연장하는 사업을 실현하기 위해 사업계획이 변경된다. 인천시는 우선 청라 연장 노선을 석남동∼봉수대로∼경제로∼청라지구역에서 석남동∼염곡로∼커넬웨이∼청라지구역으로 바꿨다. 청라지구 통행 분포와 인구 증가 추세, 시티타워·하나금융타운·로봇랜드·신세계복합쇼핑몰 등 청라지역 개발계획을 면밀하게 반영한 결과다. 6개 정거장 수와 노선 길이 10.6km는 종전과 같지만 사업비는 1조2337억원에서 1조2382억원으로 소폭 증가했다. 서울지하철 7호선 청라 연장사업은 최근 기재부의 예비타당성조사 대상사업에 선정됐다.
KTX·GTX 복합 환승센터가 들어서는 동탄2신도시는 새로 조성되는 신도시 중에서도 서울 강남을 비롯한 전국 주요 도시로의 접근성이 뛰어나다는 점이 가장 큰 장점으로 꼽힌다. 중심상업지인 광역비즈니스콤플렉스 안에는 KTX역사 및 광역환승시설이 들어설 예정이다.
올 8월 수서-평택간 KTX가 개통되면 서울 강남까지의 출근 시간은 기존 66분에서 18분까지 단축된다. 전국 주요 도시도 2시간 안에 이동할 수 있다. 동탄과 서울 삼성동, 일산을 연결하는 광역급행철도(GTX)도 이르면 2017년께 착공, 2021년에 개통될 예정이다.KTX 수서∼평택 노선은 기존의 서울 용산역발 KTX노선에서 수서역을 기·종점으로 하는 새로운 노선이다. 2016년 개통 시 하루 평균 7만8000명이 이용할 것으로 예상된다. KTX 신평택역(가칭) 개통 시 수서까지 30분대면 진입이 가능하다.
5호선 연장 하남선 사업은 총 9909억원이 투입되는 사업으로 2018년과 2020년 2차례에 걸쳐 단계적으로 개통할 예정이다. 5호선 종점인 상일동에서 하남 미사, 덕풍동, 창우동까지 총 연장 7.7㎞에 5개소의 역사를 건설된다. 하남 미사지구 입주자의 교통 불편을 해소하기 위해 상일∼덕풍 구간을 2018년 말 개통하고, 덕풍∼창우구간은 2020년 말 개통할 계획이다. 사업 완료 시 하루 10만여명이 이용할 것으로 예측된다. 하남에서 서울 종로까지 40분 정도면 도착할 수 있어 지금보다 20분 이상 빨라질 것으로 전망된다.
신분당선 수도권 남부 대표 신도시로 자리잡은 광교신도시는 지금도 개발 중이다. 교통 여건도 좋아지고 있다. 경기도 성남 분당신도시 정자와 광교신도시를 연결하는 신분당선 연장선 1단계 구간이 올해 1월 개통될 예정이어서 강남과 분당 접근성이 크게 개선될 전망이다.
핵심 노선·도로들 가시화
구간마다 아파트값 상승세
한 부동산 전문가는 “입지만큼 중요한 것이 교통여건인데 서울 접근성이 좋아지면 임대수요가 더욱 풍부해진다는 의미로 해석된다”며 “하지만 교통편이 개선되더라도 현장과 신설 교통여건과의 실제상의 도보상 거리를 확인하고 인근에 편의시설 확보 여부 및 개발호재의 진행상황 등을 따져본 후 투자에 임해야 한다”고 말했다. 다음은 서울 접근성 개선지역의 수익형 부동산이다.
▲목감 엠비즈파크(상가)= 경기 시흥시 목감택지개발지구 상1-7BL에 ‘목감 엠비즈파크’상가가 공급을 앞두고 있다. 연면적 4998.08㎡ (1511.91평)에 지하 3층∼지상 7층 규모다. 지하 3층∼지하 1층은 주차장, 지상 1∼3층은 제1·2종 근린생활시설 19실, 지상 4∼7층은 숙박시설 43실로 구성된다. 주차수용능력은 30대다. 권장업종은 지상 1층 편의점·약국·커피전문점·베이커리 등 각종 프랜차이즈 등, 2층은 미용실·전문식당가 등, 3층은 병의원 등 메디컬, 4∼7층은 숙박시설로 53%대 높은 전용률을 자랑하다.
목감택지개발지구 중심상업지구 내 핵심 중앙 위치에 입지해 있다. 사업지 우측은 광장과 접해 집객수요 흡수의 우위적 입지를 확보했다는 평가를 받고 있다. 인근 대부분이 그린벨트 지역으로 상업시설 공급이 전무후무해 희소가치가 높다. 3.3㎡당 분양가는 700만∼3800만원선. 계약금 10%, 중도금 1차 10%, 중도금 40% 무이자 대출조건으로 올 12월 준공예정이다.
▲청라 지젤엠(상가)= 두손건설은 인천시 청라국제도시 문화의료시설 부지에 복합문화시설인 ‘청라 지젤엠’상가를 분양 중이다. 대지면적 1만995㎡, 건축면적 6484㎡, 연면적 5만9546㎡ 규모다. 지하 3층∼지상 5층으로 지어진다. 문화시설이 미비한 청라국제도시에 들어서는 최초의 복합문화공간이다. 대형 멀티플렉스 영화관 입점이 확정됐으며 컨벤션센터, 청라 최대 규모의 수영장 및 스포츠센터, 다양한 문화와 체험이 가능한 엔터테인먼트 공간, 크고 넓은 최고의 주차공간 등이 조성된다.
다양한 키 테넌트를 확보함에 따라 상권이 초기부터 활성화되기 쉽다. 핵심수요층을 집결시키는 효과를 누릴 수 있다. 특히 이 단지는 청라의 명소인 커넬웨이 수변도로 진입상가로 커넬웨이와 지하광장이 직통으로 연결되기 때문에 쾌적함은 물론 풍부한 유동인구를 흡수할 수 있다.
임대 수요 풍부
실제 거리 체크
▲동탄YK퍼스트타워(지식산업센터·오피스·상가)= 판교신도시의 2배 면적, 광교신도시의 10배 이상의 규모를 자랑하는 동탄테크노밸리의 전국최대규모 지식산업단지로 공급된다. 특히 그 중점적 사업지 중에서도 최적의 입지조건을 자랑하는 ‘동탄YK퍼스트타워’지식산업센터다.동탄테크노밸리 지식산업센터 대부분이 동탄2신도시 북부에 배치됐고, 삼성전자를 비롯한 능동권역에 밀집된 회사들과의 소통이 원활한 지역이라 판교테크노밸리 못지않은 기업체 본사가 유입될 예정이다.
수요가 탄탄한 입지에 들어서는 동탄YK퍼스트타워는 지하 2층∼지상10층으로 근린생활시설 24실, 오피스 135세대로 들어선다. 입주기업은 취득세 50% 감면(2016년 12월31일 한함), 재산세 37.5%, 5년간 감면, 법인세 및 소득세 4년간 100% 이후 2년간 50% 감면, 분양금액의 70∼80% 정책자금 대출 등의 세제혜택을 누릴 수 있다.
▲평택 서정리역 휴먼 파크리움(오피스텔·도시형생활주택)= 지하철 1호선 서정리역 근처에 들어서는 ‘평택 서정리역 휴먼 파크리움’이 분양에 나선다. 504실에 달하는 대형 주거복합건물로 전용면적 22∼31㎡형이다. 도시형생활주택 252가구와 오피스텔 252실로 구성된다. 2018년 삼성전자 반도체단지가 준공되는 시점에 맞춰 입주가 예정돼 있다.
주거지역에 들어서기 때문에 생활 여건이 잘 갖춰져 있다는 게 분양 관계자의 말이다. 서정리역 일대는 고덕 국제신도시로 통하는 지역으로 분양가는 1억1000만원대에서 1억3000만원대다. 서정리역 400m 지점에 위치해 있고, 서정리 초등학교와 송탄로(25m 도로)에 접해있다. 평택 파크리움은 풍부한 녹지공간을 조성해 주변환경이 쾌적하고 다수의 세대가 남향으로 배치돼 있어 조망권이 우수하다.
▲미사 엠시티성산(오피스텔)= 경기도 하남 미사강변도시에 들어설 예정인 ‘미사 엠시티성산’오피스텔이 분양 중이다. 미사 중심상업지구 1-3블록에 공급되는 미사 엠시티성산은 지하 5층∼지상 15층 오피스텔로 230실 규모다. 계약금 10%, 중도금 50% 무이자로 준공 시까지 부담 없이 투자가 가능하다.
3.3m²당 600만원대로 9000만원대부터 공급하는 저렴한 분양가와 미사강변도시의 직접적 배후 세대 1만5393세대뿐 아니라 강동첨단업무단지, 엔지니어링복합단지, 하남 유니온스퀘어, 고덕상업업무 복합단지 등까지 감안할 경우 8만여명의 배후 수요를 기대할 수 있어 안정적인 임대수익 창출이 가능하다. 또 층고(2.7m)를 높여 개방감을 확보했다. 수납공간도 충분히 갖춰 생활편의성을 높였다. 지역난방이라 입주자의 관리비 부담도 줄어들 것으로 전망된다.
▲광교 리치안(오피스텔)= 풍산건설과 명산건설은 신분당산 연장선 광교·상현역이 50m 거리인 초역세권 수익형 부동산인 광교신도시 ‘광교 리치안’오피스텔과 상가를 분양 중이다. 경기도 용인시 수지구 상현동 1132-4번지에 들어서는 오피스텔은 대지면적 1769.10㎡의 지하 5층∼지상 10층 규모다. 계약면적 16.4평, 실사용면적 9.41평, 전용면적 6.41평(복증3평)의 단일평형 총 232실로 구성돼 있다. TWO-WAY 방식의 주차 진출입로가 갖춰진다. 주차는 총 185대가 가능하다. 분양가는 부가세 포함 1억5000만원선. 계약조건으로는 계약금 10%, 중도금 60%무이자 혜택이 주어진다. 입주는 2018년 1월 예정.
