올 가을에도 수익형 부동산의 공급이 풍성하다. 수익형 부동산에 투자하기 위해서는 본인의 자금여력을 살펴봐야 한다.
수익형 부동산에 투자한다고?
본인 자금여력부터 살펴봐야!
수익형 시장에 투자되는 대부분의 자금은 실투자금으로 1억∼5억원대다. 실투자금은 분양가에서 대출금과 보증금을 차감한 금액을 말한다. 대출금은 상가의 경우 40% 내외, 오피스텔 등은 50% 내외가 적정하다.
실투자금 1억 미만으론 도시형생활주택과 오피스텔, 섹션 오피스 등이 가능하다. 공급과잉에 대한 리스크가 있지만, 소액투자가 가능하고 초보투자자가 접근하기 수월하다는 장점이 있다. 도시형생활주택과 오피스텔은 1∼2인 가구를 겨냥한 주거용 임대상품인데 주거목적, 세금, 관련법 등이 다르다.
적정 대출은?
40∼50% 내외
도시형생활주택은 1∼2인 가구가 늘면서 이 수요에 대처하기 위해 정부가 2009년에 도입한 주택유형이다. 청약 재당첨제한 해제 등 여러 가지 규제를 완화시켜 한 사람이 여러 곳에 분양 받을 수 있고, 분양가 상한 규정 적용도 받지 않는다. 오피스텔도 도시형생활주택과 마찬가지로 소자본으로 투자가 가능하고 오랫동안 인기를 끌었던 수익형 부동산이다. 오피스텔은 이름 그대로 사무실의 개념이 조금 더 강하지만 주거형으로 가능해 사무와 주거 복합형태 모두 가능하지만, 사무와 주거 임대의 경우 각각 세금이 달라진다.
주택임대사업자 등록을 했을 때 오피스텔의 경우 취득세가 감면되는 효과가 있다. 전용면적 60㎡ 이하에는 취득세를 내지 않는 대신 부가가치세를 내야 된다. 기본적으로 취득세와 부가가치세 중 어떤 게 더 유리할 건지는 주거형일 경우 내가 주택이 있다면 주택임대사업자 등록을 통해서 내집을 비과세 받거나 업무용으로 일반사업자로 임대해 부과세를 환급 받는 방법도 있다.
특히 오피스텔이나 도시형생활주택 등 주거용 임대상품을 선택할 때는 기본적으로 혼자나 둘이 사는 형태가 많기 때문에 교통이 상당히 중요하다. 역에서 5분 이내 위치하거나 임차 수요가 많고 공급이 적은 지역을 중심으로 투자하는 게 좋다.
소액 투자처로 소형 오피스도 인기다. 임대료 등 비용 절감을 위해 사무실 규모를 줄이는 기업이 늘어나는 있는 것도 오피스의 소형화를 부추기고 있는 것이다. 오피스텔과 비교해 화장실과 주방 공간 등이 없어 같은 면적이라도 사무 공간을 넓게 사용할 수 있는 장점이 있다. 임대인으로서도 면적이 넓은 오피스와 달리 규모가 작아 임차수요가 꾸준하고 공실 위험을 분산할 수 있어 인기다.
새로운 상품들
갈수록 소형화
소형 오피스는 대기업 이전지역이나 업무밀집지역, 도청, 구청, 법원, 세무서 등 이전지를 주목해야 한다. 대기업이 이전하는 지역 인근에 계열사나 업력업체 등도 소형 오피스를 선호하기 때문이다. 실투자금 1억∼3억원대는 투룸·스리룸 아파텔이나 상층부 상가 투자가 가능하다. 최근 상층부에 테라스 등 서비스면적을 독점으로 사용하는 점포에 투자하거나 병의원 등 장기 임대가 가능한 점포에 관심을 두는 것이 좋다.
신도시나 택지지구의 경우 투룸이나 스리룸으로 공급된 오피스텔인 아파텔이 있다. 투룸 등은 전세난에 소형아파트를 대체할 수 있기 때문에 전망이 밝다고 볼 수 있다. 실투자금 3억∼5억원대는 근린상가, 단지 내 상가 등 수익형 부동산의 전형적인 상품인 상가시장에 관심을 갖고 있다. 최근 상가에 대한 관심이 높아진 이유로 경쟁 상품인 오피스텔이나 분양형 호텔 등이 공급은 늘면서 수익률이 하락하고 있기 때문이다.
단지 내 상가는 최근 스트리트형으로 변신을 꾀하고 있다. 수요는 물론 유동인구까지 유입하기 위해서다. 근린상가의 경우도 마찬가지다. 단지 내 상가 역할은 물론 근린상가의 장점을 결합한 단지형 근린상가가 주목을 받고 있다.
얼마 있지?
있는 대로∼
마지막으로 수익형 부동산 투자할 때는 기본적으로 5% 이상 수익률이 나올 수 있는 종목을 고르는 것이 좋다. 구분상가든지 오피스텔의 경우에는 투자차익에 대한 기대가 크지 않기 때문에 연 5.5% 이상 수익률이 나오는 곳을 고르는 게 좋다. 다만 5.5% 이상 수익률이 나온다 하더라도 그에 따른 재산세나 의료보험료, 국민연금보험료 이런 것들을 제외하면 1.5% 정도 마이너스를 해야 하기 때문에 각종 세금 등을 제외하면 수익률은 더 떨어진다는 걸 감안해야 한다.
한 부동산 전문가는 “최근 저금리로 수익형 부동산에 관심이 높아지고 있다. 상가나 오피스텔처럼 검증이 된 상품도 있지만 새롭게 등장하는 상품도 속속 선을 보이고 있다”며 “수익형 부동산은 안정적인 수익이 목표인 만큼 업체에서 제시하는 과도한 수익보장은 피하며, 공급 과잉여부, 개발호재 실현 가능성 등을 고루 체크한 후 투자에 임해야 한다”고 말했다. 다음은 자금여력으로 알아보는 수도권 수익형 부동산 현황이다.
I 1억원 미만 I
▲송내 이데아시티(오피스텔)= 경기 부천시 영화의거리 일대 ‘송내 이데아시티’오피스텔이 선임대·후분양으로 분양 중이다. 지하 3층∼지상 11층, 총 105실이 분양될 예정이다. 분양면적 44.60∼45.54㎡로 투자자와 임차인들이 가장 선호하는 평형대다. 하루 유동인구 20만명의 1호선 송내역 도보 5분 거리로 북부역세권 영화의거리(먹자거리) 동쪽 출입구에 위치하고 있다.
투나쇼핑몰, 법원, 경찰청(1분 거리), 근로·고용·국민연금·의료보험공단(2분 거리) 등이 모두 200m 이내에 있다. 송내역에 10년 만에 분양하는 신축 오피스텔로 부천 최대의 교통요지(급행정차), 다양한 상권인접(송내 최대 먹자상권), 풍부한 인프라로 투자와 동시에 수익이 발생한다. 분양가는 9000만∼1억원선으로, 실제 투자금은 3400만원부터다.
▲배곧 헤리움 어반크로스(오피스텔)= 경기도 시흥 배곧신도시 최중심에 ‘배곧 헤리움 어반크로스’오피스텔을 분양 중이다. 배곧신도시 최대 규모의 오피스텔로 지하 6층∼지상 20층의 규모에 총 4개 동이다. 21.64㎡(6.5평), 23.61㎡(7.1평), 26.08㎡(7.8평), 40.10㎡(12.1평)의 4개 타입 총 1906실로 이뤄져 있다. 분양가는 3.3㎡당 600만원대. 중도금 60% 무이자 혜택이 주어진다.
사통발달의 입지조건으로 교통여건이 우수하다. 지하철 4호선 오이도역이 인접해 있고, 수인선 월곶역이 앞으로 개통할 예정이다. 자동차 이용시에도 정왕IC로 제3경인고속도로와 월곶IC로 영동고속도로, 제2서해안고속도로를 이용해 서울과 수도권으로의 이동이 편리하다. 앞으로 배곧대교가 개통할 예정이어서 교통은 더욱 편리해질 예정이다.
▲오산대역 스마트캐슬(오피스텔)= 경기도 오산시 수청동 602-2, 3번지 ‘오산대역 스마트캐슬’오피스텔을 분양 중이다. 세교신도시 1지구 일반상업지역 내 버스정류장 앞에 위치, 동쪽 25m, 서쪽 15m 양면 대로를 접하고 있다. 연면적 1만3248.75㎡, 지하 3층∼지상 10층 규모다. 상가는 지상 1∼2층(27개), 오피스텔은 지상 3∼10층이다.
오피스텔은 전용 20.30㎡, 42.44㎡ 두 가지 타입이다. 총 191세대(원룸형 182세대, 투룸형 9세대)로 구성된다. 실투자금 3000만원대면 투자가 가능하다. 1호선 오산대역과 도보로 2분 거리다. 주변에 홈플러스, 물향기수목원, 오산대학교, 1번국도가 위치한 세교신도시 중심상권 입지다. 2018년 필봉터널 개통 시 동탄신도시까지 차로 3분이다.
수익형 부동산에 투자한다고?
본인 자금여력부터 살펴봐야!
I 1억〜3억원 I
▲마곡 더 랜드파크(오피스)= 서울 강서구 마곡지구 C3블록에서 분양 중인 ‘마곡 더 랜드파크’는 연면적 5만9614㎡, 지하 3층∼지상 13층 규모로 조성되는 오피스와 상업시설이다. 시공은 두산중공업이 맡을 예정이다. 마곡나루역 주변 오피스 건물 중 가장 크다. 3개 동이 다리로 연결되는 구조여서 동간 이동이 편리하다.
다양한 부대시설과 넓은 주차장을 갖춘다. 오피스엔 발코니가 무상으로 제공된다. 지하에는 창고를 들여 상가와 오피스 입주민이 무료로 이용할 수 있도록 했다. 4층에는 휴게실·피트니스·골프연습장·회의실 등이 마련된다. 교통여건도 괜찮다. 지하철 9호선 마곡나루역과 5호선·공항철도(예정) 마곡역을 걸어서 이용할 수 있는 트리플 역세권 단지다.
▲용인 에버랜드역 라마다호텔(분양형호텔)= 경기도 용인시 포곡읍 전대리 356-6 일대에 ‘용인 에버랜드역 라마다 호텔’이 공급 중이다. 이 호텔은 지하 3층∼지상 18층에 전용면적 21∼70㎡ 객실 399실과 피트니스센터, 스파, 옥상정원, 컨벤션, 세미나실, 연회장, 야외웨딩, 바비큐장 등 다양한 부대시설로 구성됐다.
호텔이 들어서는 곳은 대한민국 대표 테마파크인 에버랜드와 가깝다. 반경 20㎞ 이내에 한국민속촌, 백남준아트센터, 지산리조트, MBC드라미아 등 용인시 대표 관광지 10곳이 위치해 내·외국인 관광객을 비롯한 호텔 수요가 풍부하다는 평가다. 에버랜드가 1조5000억여원을 투자해 레저 휴양 복합테마파크를 확대 조성할 계획이라 숙박 수요가 더 증가할 수 있다.
I 3억〜5억원 I
▲강동역 파밀리에 테라자(상가) = 신동아건설은 5호선 강동역과 바로 연결된 초역세권 상가인 ‘강동역 파밀리에 테라자’를 분양 중이다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포가 공급된다. 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스 스트리트형 상가로 개발되어 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다. 중심에는 이벤트를 열 수 있는 중앙 선큰광장을 만들었고, 폭 8m의 넓은 보행통로로 스트리트 상가의 특징을 잘 살렸다. 대형 웨딩홀이 밀집되어 있어 주말 수요도 기대된다.
▲우성 미사타워(상가)= 우성건영은 하남 미사강변도시 중심상업용지인 1-2블록에 14층 높이 플라자 상가인 ‘우성미사타워’를 공급한다. 지하철 5호선 미사역(2015년 개통 예정)과 인접한 상가 건물로 108실을 분양할 예정이다. 식당, 학원, 약국, 병의원 등 근린생활시설 및 업무시설로 사용이 가능한 우성미사타워는 대지 2189㎡, 연면적 2만5769㎡(약 7800평)에 지하 4층∼지상 14층 높이로 지어진다. 건물 전체가 상가로 지하 1층∼지하 4층에는 주차 편의를 위해 자주식 주차장이 들어선다.
▲잠실 아이파크(상가)= 서울 송파구 잠실 신천 먹자상권에 ‘잠실 아이파크’단지 내 상가가 최초 분양가 대비 최대 40% 할인분양에 나선다. 선시공·후분양 상가로 지하철 잠실종합운동장역(2·9호선 더블역세권)과 걸어서 5분 거리 역세권으로 강남, 잠실, 분당지역의 서울 수도권 접근성이 좋다. 지하 1층부터 지상 3층에 자리한 총 26실이다.
이번에 공급분은 2·3층으로, 추천업종은 병·의원, 전문식당, 학원 등이다. 잠실 아이파크 오피스텔 입주 223세대 기본 고정수요에, 2만4000여 세대의 배후단지, 하루 유동인구 30만명으로 추정된다. 안정적인 자주식 주차공간 확보를 통한 프랜차이즈 및 대형 매장 입점이 가능하며, 공영주차장과 상가의 넓은 주차장 통로로 고객들 방문도 용이하다.
▲마곡 동익 드 미라벨(상가)= 서울 강서구 마곡지구 I7-1,2블록에 들어서는 상업시설인 ‘동익 드 미라벨’1층 회사보유분을 선착순 분양한다. 마곡지구의 주거∼행정∼업무타운으로 이어지는 골든트라이앵글 내에 위치한다. 지하 1층∼지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모다. 지상 1∼2층과 8층에는 168개의 점포가, 3∼7층에는 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다. 준공은 2017년 1월 계획. 인근에 여의도 공원의 2배 크기인 보타닉 공원이 조성될 예정이다.
