최대 명절인 추석 이후 부동산시장 전망에 대한 관심이 높아지고 있다. 모처럼 회복세가 본격화되면서 연휴 이후 시장의 움직임에 촉각을 곤두세우고 있다.
성수기 가을 큰장 서는 분양시장
9∼10월 아파트 물량 쏟아질 예정
성수기인 가을 문턱에 접어들면서 분양시장이 한층 뜨거워지고 있다. 추석을 전후한 9월과 10월 서울을 포함한 수도권에 아파트 분양 물량이 대거 쏟아질 예정이어서 수요자들의 선택의 폭도 넓어질 전망이다. ‘부동산114’에 따르면 9∼10월 두 달간 전국에 공급 예정인 아파트는 총 14만5149가구다. 이는 지난해 같은 기간(7만 6730가구)의 2배 수준. 수요자들의 옥석가리기가 어느 때보다 요구되는 시점이라는 게 업계의 조언이다.
따라서 부동산시장에 빨간불이 켜지고 있다. 지난 4월 이후 시행된 분양가상한제 탄력적용 이후 공급 물량이 크게 늘면서 미분양이 다시 증가세로 돌아섰기 때문이다. 6월 말 현재 전국 미분양 물량은 3만4068가구로, 5월(2만8142가구)에 비해 21%(5926가구) 늘었다. 4월까지 감소세를 보이던 미분양 물량은 5월 들어 49가구 늘어난 데 이어 6월에는 큰 폭의 증가세를 보였다. 공급과잉과 고분양가가 주된 원인으로 분석된다.
여기서 내·외적 여건을 따져봐야 하는데, 우선 최저금리 기조는 추석 전후 깨질 수 있다는 점이다. 미국이 당장 9월경 금리를 인상할 가능성이 크다는 전망이 계속 나오면서 우리 경제도 불안감이 팽배한 상황이다. 미국이 금리를 올리면 우리나라도 금리를 올릴 가능성이 크기 때문이다.
14만5149가구
“옥석 가려야”
정부가 지난 7월22일 가계부채 관리방안을 내놓은 것도 시장에 불안감을 키우고 있다. 정부는 거치식 주택담보대출 비율을 줄이고 원금과 이자를 처음부터 같이 갚는 분할상환 비율을 높이겠다고 밝혔다. 이 경우 투자수요나 자금의 여유가 많지 않은 수요층들이 부담을 느껴 주택매입을 줄일 것이란 전망이 나오고 있다.
경제지표가 좋지 않은 점도 변수다. 한국은행은 올해 국내총생산(GDP) 성장률 전망치를 지난 4월 3.1%에서 지난달 2.8%로 0.3%포인트 하향 조정했다. 민간 경제연구소들도 모두 2%대를 예상하고 있다. 서민들의 지갑이 얇아지고 미래에 대한 전망이 불투명하면 부동산시장도 침체될 가능성이 클 수밖에 없다는 것이다.
지금 상황이 지난 2007·2008년과는 다르다는 낙관론도 적지 않다. 지금 부동산시장이 활기를 띠고 있지만, 2006년 말과 같은 집값 폭등현상은 나타나지 않고 있다. 정부가 규제를 하더라도 시장조절용일 뿐 참여정부 당시처럼 강력한 제제수단을 쓰진 않을 것으로 보이기 때문이다.
최대 분양시장 가운데 하나인 수도권 신도시에서도 9∼10월 신규 분양 물량이 쏟아져 나올 예정이다. 김포 한강·화성 동탄2· 파주 운정신도시 등에서 총 8개 단지 6768가구(임대 제외)가 공급된다. 전세난에 지친 실수요자의 구미를 당길 수 있을지가 관심사다. 김포 한강신도시에서는 이 기간 1497가구가 나온다. 파주 운정신도시에서도 오랜만에 1169가구의 새 아파트 공급이 이뤄진다. 화성 동탄2신도시에서는 4102가구가 가을 분양시장에 선보인다.
최근 조성되는 신도시나 택지지구는 녹지가 풍부하고 도로·지하철 등 교통망, 인프라 등도 잘 갖춰져 있어 단기간에는 미분양이 나더라도 중장기적으로는 물량 소화에 큰 무리가 없을 것으로 보인다. 더구나 수도권은 분양가가 평균 3억원대로 서울 전셋값 수준이어서 젊은층의 관심이 높지만, 관건은 분양 물량이 한꺼번에 쏟아져 공급 과잉 현상을 빚을 소지가 있다는 점이다. 실제 동탄신도시를 포함해 화성시에서는 올해 상반기에만 8084가구가 공급돼 미분양이 늘어나고 있다.
부동산 관계자는 “일부지역은 아직도 미분양이 상존해 있고 시세가 여전히 분양가 수준에 머무는 곳이 적지 않아 2∼3년 후 입주 시점에 가격이 떨어질 수 있는 만큼 실수요 중심으로 접근해야 한다”고 조언했다. 따라서 분양가가 주변 시세보다 턱없이 높은 건 아닌지, 교통 여건 및 편의시설이 잘 갖춰져 있는지, 실거주하기 편하게 설계됐는지 등 옥석 가리기를 철저하게 할 필요가 있다.
“실수요 중심으로
신중히 접근해야”
올 하반기 분양시장에서 가장 주목받는 물량은 서울권 재건축과 재개발이다. 강남권은 강남3구(송파·강남·서초)를 중심으로 한 재건축사업, 강북권은 동대문구·성동구 등을 중심으로 한 재개발사업 물량이 주류를 이뤄 ‘강남 재건축 vs 강북 재개발’이라는 특이한 사업 대결구도가 형성될 전망이다. 재건축 시장은 규제완화로 활기를 띌 전망인데, 업계에서는 강남 재건축 단지의 고분양가를 주의해야 한다는 지적이 많다.
강남권에서는 9∼10월 5개 재건축 사업장에서 새 아파트 1만2055가구가 공급되지만 조합원분을 제외한 일반분양 물량은 2176가구가 전부다. 최대 관심 단지는 서초구 잠원동 ‘반포한양자이’다. 이 아파트는 GS건설이 반포한양아파트를 재건축해 짓는 단지로, 606가구 중 일반분양은 152가구에 불과하다. 하지만 전매가 즉시 가능한데다 학군 및 교통 여건 등이 잘 갖춰져 있어 일반 투자자들이 대거 몰릴 것으로 예상된다.
삼성물산이 서초구 서초동 서초우성2차를 재건축해 공급하는 ‘래미안 서초 에스티지S’아파트도 눈여겨 볼만한데 총 593가구 중 147가구가 일반에 분양된다. 삼성사옥 근처에 있어 삼성 직원 베드타운이 될 것이란 얘기도 나오고 있다. 삼성물산은 계열사 임직원들을 상대로 지난달 특별분양 설명회를 열기도 했다.
분양 성패의 관건은 적정 분양가 여부다. SK건설이 얼마 전 분양한 ‘대치SK뷰’ 아파트는 분양가가 3.3㎡당 평균 3900만원으로, 4000만원이 넘는 물량도 많았는데도 청약경쟁률이 최고 49.71:1을 기록했다. 입지에 비해 분양가가 너무 비싸면 자칫 미분양 발생 가능성도 배제할 수 없다. 업계에서는 추석 이후 서초구 일대에서 선보일 아파트의 일반분양가가 모두 3.3㎡당 3500만∼4000만원 사이에서 책정될 것으로 예상하고 있다.
추석 이후 재건축 시장 상황을 예견하기도 쉽지 않다. 강남권 청약 수요는 단기 투자성 가수요가 많아 경쟁률이 높다고 무조건 프리미엄(웃돈) 상승으로 연결되는 것은 아니다. 거시 경제가 좋지 않은 상황에서 분양가가 높아지면 이후 금리 인상 및 가계대출 규제 등의 악재 발생 시 손해를 볼 수 있다.
조합원 물량을 포함하면 새 아파트 공급량이 크게 늘고 있다는 점도 지켜봐야 할 부분이다. 강남권에서는 11월과 12월에도 2∼3개 재건축 사업장에서 추가 분양이 예정돼 있다. 더욱이 정부의 잇따른 재건축 규제 완화로 사업 속도가 빨라져 내년에도 상당한 물량이 풀릴 것으로 예상된다.
빨간불 켜진 이유는…
미분양 다시 증가세로?
최저금리 기조 깨진다?
너무 많이 공급되니까?
서민들 지갑 얇아져서?
삼성물산·현대건설·현대산업개발 컨소시엄이 분양하는 ‘송파 헬리오시티’의 경우 총 84개동 규모에 총 9510가구로, 이 중 1635가구가 일반분양된다. 공급 물량은 많지만 바로 분양권 전매가 가능한 곳이어서 프리미엄이 형성될는지가 관심사다. 당첨만 되면 분양권에 웃돈을 붙여 팔 수 있다는 생각에 자산가들뿐 아니라 젊은 투자자들도 대거 몰릴 것으로 보인다. 다만 대부분의 민간아파트는 6개월간 분양권 전매가 금지되는 만큼 자금 마련에 신중해야 한다.
1∼2년 전 분양한 강남권 재건축 물량들이 1억원 이상 오른 데다 당장 멸실주택이 많아 일반분양은 분양가가 높아도 수요자가 많이 몰릴 것으로 예상된다. 그러나 2∼3년 후엔 강남권도 멸실주택보다 더 많은 아파트가 생긴다는 점은 유의할 부분이다.
저금리에 가장 수혜 상품은 역시 수익형 부동산이다. 정부가 저금리 기조를 유지하고 있는 덕에 수익형 부동산 시장은 추석 이후에도 별다른 변수가 없다면 강세를 이어갈 것으로 예측된다. 다만 지역·상품별로 수익률 차이가 크고 공급과잉 문제에 따른 수익률 악화도 예상돼 투자자들의 주의가 요구된다.
수익형 부동산이 인기를 끌면서 자동적으로 분양가도 올랐다. ‘부동산114’에 따르면 수익형 부동산의 대표 격인 오피스텔의 매매가는 올해 상반기 0.19%의 변동률을 나타내며 2012년 상반기 이후 3년 만에 회복·반등했다. 상가 역시 마찬가지다. 투자자들의 관심이 높아지고 분양 물량이 늘어나면서 분양가도 함께 올랐다.
지난해 상가 분양가는 1층 기준 3.3㎡당 2766만원이었으나, 올해 상반기에는 3.3㎡당 2937만원으로, 지난해보다 3.3㎡당 약 200만원 가까이 올랐다. 장기임대업종인 약국, 금융기관, 프랜차이즈 업종 등 우량 업종 선임대 상가 주목을 받을 것으로 보인다. 서울 위례, 마곡, 문정, 경기 하남 미사강변도시, 화성 동탄2신도시, 평택 등 아파트 선호지를 중심으로 추석 이후에도 꾸준한 관심이 예상된다.
수익형이 대세
분양가도 올라
특히 주거와 임대사업이 가능한 신도시 상가겸용주택과 LH 단지 내 상가가 인기를 끌 전망이다. 상가겸용주택은 공급측면에서 물량이 적어 희소성이 높지만 환금성이 떨어진다는 단점에도 불구하고 베이비부머 세대를 중심으로 관심도가 높아 인기다. 50억원 미만의 중소형 빌딩(꼬마 빌딩)도 인기다. 대출을 감안하면 20억∼30억원이면 투자가 가능한데다 리모델링 등을 통해 수익률은 물론 투자가치도 높일 수 있기 때문이다.
LH 단지 내 상가도 다른 상가 유형보다 비교적 저렴한 가격으로 공급되고 배후수요가 탄탄하다는 장점이 있어 추석 이후에도 이전의 인기를 이어갈 것이라는 게 업계 전망이다. 실제 올 상반기(1∼5월)에 공급된 LH 단지 내 상가 평균 낙찰가율은 212%다. 이는 186%를 나타낸 전년 동기 대비 26%p 높은 수치다.
수익형 부동산 자체의 가격 상승은 이어지고 있으나, 임대를 통한 수익률은 점차 하향 추세여서 옥석 고르기가 절실한 상황이다. 상가는 저금리에 금융이자가 낮아져 수익률이 소폭 상승했으나 오피스텔은 하락국면을 벗어나지 못하고 있다. ‘부동산114’ 자료를 살펴보면 전국 오피스텔 임대수익률은 2007년 상반기(6.92%) 이후 2015년 5월까지 지속적인 하락세를 보이고 있다. 2015년 상반기 임대수익률은 전기 대비 0.06%p 하락한 5.75%를 기록했다.
여기에 조사되는 수익률은 공실률과 각종 세금과 거래·보유에 따른 비용을 고려하지 않은 단순수익률이어서 실제수익률은 더 떨어질 수밖에 없다는 결론이다. 앞으로의 전망도 그다지 좋은 편은 아니다. 입주 물량은 많고 매매가는 회복세를 보이지 않고 있어 수익률 회복은 당분간 불가능할 전망이다.
올해 하반기 입주예정 물량은 전기 대비 17.71% 증가한 1만9971실로 집계됐다. 지난 2013년 3만5207실에 이어 2014년 4만2740실, 2015년 상반기 1만6966실 등 지속해서 오피스텔 입주가 잇따르고 있어 임대 경쟁 속에 공실률도 증가할 것으로 보인다. 현재 오피스텔 임대수익률에 세금을 제외하면 실제수익률은 3∼4%대로 떨어지고 있는 가운데 입주물량이 지속해서 나오고 있어 광교·마곡 등 물량이 많은 곳은 수익률이 더 하락할 수도 있다.
그럼에도 저금리에 대안으로 부상 중인 수익형 부동산은 저금리 덕에 추석 이후에도 분위기를 이어 강세를 보일 것으로 전망되고 있다. 9월경 예상되는 미국금리 인상이 변수인데, 큰폭의 금리 인상만 안 된다면 당분간 지금의 분위기를 이어갈 것으로 예상된다.
대기업 투자와 교통이 개선되는 지역인 서울 강서 발산지구, 경기 하남 미사지구, 화성 동탄2신도시, 평택시 등이 추석 이후 주요 수익형 부동산 유망지역으로 꼽힌다. 오피스텔 수익률 하락의 대안으로 섹션 오피스가 반사익을 얻고 있다. 1억∼2억원이면 투자가 가능하고, 수익률은 7∼8%가 가능하다. 서울 마곡지구, 문정지구, 경기 광교신도시 등 행정·법조타운과 대기업 이전지 인근에 공급이 활기를 띌 전망이다.
