세금 덜내는 노하우 ‘알면 돈 된다’

‘콕 짚어준’ 상가투자 절세법

저금리로 상가투자에 관심을 보이는 투자자들이 늘고 있다. 갈 곳을 잃은 시중 자금들이 상당히 많은 탓이다. 막상 마음에 드는 상가가 있더라도 필수적으로 부딪치는 과정이 있는데, 과연 누구의 명의로 해야 유리할 것인가에 관한 문제다.

계약자 누구 명의 유리? “취득 전 검토 필수”
취득세·부가가치세 비교…자금조사도 유의

대기업 부장으로 은퇴를 앞두고 있는 허창(57·가명)씨는 약 7000만원(평균 과세표준 3500만원)의 연봉을 받고 있다. 허씨는 그동안 모은 자금으로 노후를 대비해 연간 1500만원의 임대소득이 기대되는 단지 내 상가를 5억원에 본인의 명의로 분양을 받았다. 얼마 전 그는 지인에게 자신이 분양받은 상가에 관한 이야기를 하다가 뜻밖의 말을 들었다. ‘왜 상가 명의를 전업주부인 부인 명의로 하지 않는가?’였다. 한평생 한 직장에 몸 바친 허씨가 상가 명의에 대한 것까지는 생각이 닿지 않았기 때문이다.

상가투자 전에 가장 궁금하게 생각하는 것 중의 하나가 바로 세금, 즉 종합소득세가 얼마나 증가할 것인지 여부다. 직장에 다니는 경우 근로소득이 임대사업소득 등에 합산돼 6∼38%의 누진세율로 과세되면 세금이 크게 증가한다. 건강보험료도 추가될 경우 수익성이 떨어질 수 있어 취득 전에 누구의 명의로 할 것인지 검토할 필요가 있다.

본인으로?
배우자로?

업계에 따르면 상가 명의는 ▲계약자 본인으로 하는 경우 ▲배우자와 공동 명의로 하는 경우 ▲소득이 없거나 적은 쪽으로 하는 경우 등 3가지가 있다. 만약 투자자 자신이 회사로부터 급여를 받는 근로소득자이거나 연봉이 높은 경우 명의를 바꾸는 것이 절세효과가 크다. 근로소득자로서 부동산 임대소득이 본인의 수입에 추가되는 경우 소득 발생년도 다음해 5월 종합소득세를 신고·납부해야 한다.


허씨의 사례에 세율을 적용시켜 보면, 허씨 명의로 분양받을 경우에는 기존 근로소득과 새로 발생한 임대소득을 합한 5000만원(연봉 3500만원+임대수익 1500만원)에 대해 24%의 세율을 적용받아 약 678만원가량의 소득세를 부담해야 한다. 허씨의 아내 명의로 상가를 취득한다면 그는 자신의 근로소득세 417만원만 부담하면 된다. 아내 소유의 상가에는 연 1500만원에 대해 15% 세율이 적용돼 약 117만원가량의 세금을 내게 된다.

두 세금을 합하면 534만원가량이다. 허씨가 소유했을 때보다 144만원의 세금을 절약할 수 있는 것이다. 허씨의 상가는 이미 그의 명의로 돼 있는 상태. 이 상가를 아내 명의로 바꾸려면 증여세 문제에 부딪히게 된다. 부부 간 증여세 비과세 범위가 종전 3억원에서 6억원(10년 이내 증여 재산을 합한 금액)으로 확대됐기 때문에 허씨는 혜택을 볼 수 있다. 그의 상가 분양가는 5억원이므로 증여세에 관한 걱정은 하지 않아도 된다.

다음으로 취득 시에 검토해야 할 취득세와 부가가치세, 자금출처조사는 어떻게 될까. 허씨는 어떤 세금문제를 만나게 되는지, 그리고 이에 대한 해법은 무엇인지 살펴보자.

급여 받으면
없는 쪽으로

먼저 상가는 취득세 등 부대비용을 감안해야 한다. 취득할 때의 취득세율은 4%(지방교육세 등 포함 시는 4.6%)가 적용된다. 과세표준에 부가가치세는 제외된다. 따라서 허씨는 부가가치세를 제외한 5억원에 상가를 취득했으므로, 이에 4.6%를 곱한 2300만원 정도의 세금을 내야 한다.
주택의 경우에는 1∼3%로 저렴한데, 상가 등 임대수익형 상품은 기본 취득세율이 4%가 된다는 점에 주의해야 한다. 참고로 세법상의 고급오락장(유흥주점영업장 등)을 취득하거나 취득 후 5년 내에 이의 용도로 임대하면 취득세가 8%로 중과세될 수 있으므로 각별히 유의해야 한다.

다음으로 일반과세자는 취득시 부가가치세를 환급받는데, 취득하면 부가가치세가 발생하는 것이 일반적이다. 물론 포괄양수도계약방식으로 계약하면 부가가치세가 발생하지 않지만, 신규분양 등의 경우에는 부가가치세가 발생하므로 이를 환급받는 방법을 이해하는 것이 중요하다. 상가 부가가치세를 돌려받기 위해서는 다음과 같은 조건들을 갖춰야 한다.
우선 사업자등록신청을 할 때에는 일반과세자로 등록해야 한다. 간이과세자는 영세한 업체에 해당하는 사업자로서 부가가치세 부담이 거의 없다. 세금계산서 발행의무도 면제하고 있다. 이 사업자는 원칙적으로 부가가치세제도와 거리가 멀기 때문에 부가가치세를 환급해주지 않는다.

“세금 줄이면 상품가치 극대화”
분양 중인 유망 상가는 어디?


사업자등록은 임대개시일로부터 20일 내에 해야 하나, 신규사업자는 부가가치세 환급을 위해 사업개시 전에도 신청할 수 있도록 하고 있다. 세법에서는 공급시기가 속한 과세기간 종료일부터 20일 내에 신청한 경우 해당 과세기간 내에 교부된 세금계산서 상의 매입세액을 환급해준다. 만일 부가가치세를 빨리 환급을 받으려면 조기환급신고를 하도록 한다. 여기서 조기환급신고는 매월 또는 매 2월 또는 분기단위 중에서 선택에 의하며, 조기환급 신고기한 경과 후 15일 내에 환급된다.

마지막으로 상가취득자금에 대한 출처조사에도 관심을 둘 필요가 있다. 상가취득자금이 증여성에 해당되면 일차적으로 증여세가 나올 수 있다. 그 자금이 사업자금에서 온 경우에는 이차적으로 사업체에 대한 세무조사로 연결될 수 있다. 따라서 상가를 취득할 때에는 자금관계를 명확히 해둘 필요가 있다.

세금에 흥하고
세금에 망한다

한 부동산 전문가는 “서울 주요 역세권, 아파트 인기지역을 중심으로 상가투자가 활발해지면서 어느 지역에 투자를 해야 좋은지 만큼이나 계약 시 명의를 누구로 할지 등 세금에 대한 지식은 필수가 되고 있다”며 “절세 노하우를 익혀 놓으면 상가의 가치를 극대화시킬 수 있을 것”이라고 말했다. 다음은 유망 지역에서 분양(예정) 중인 상가들이다.

▲마곡 G퍼스트 = 서울 마곡지구 B5-1BL에 ‘G퍼스트’상가와 오피스를 분양 중이다. 연면적 3만6609.66㎡, 지하 5층∼지상 14층 규모다. 지하층은 주차장, 지상 1∼2층은 상가, 지상 3∼4층은 94실의 오피스, 지상 5∼14층은 오피스텔 475실로 구성된다. 5호선 마곡역과 도보 1분 거리 초역세권 상가로 가시성과 접근성이 좋은 사거리 코너상가다. 전용률 약 52% 선으로 3면 개방형 상가 1층 24개, 2층 15개 점포 오피스텔 고정수요와 발산역 유동인구까지 유입이 가능하다. 준공은 2017년 말 예정.

▲위례 우남역 GM프라자 = 경기 성남 수정구 위례신도시 근생 7-1-3, 4블록에 우남역 ‘GM프라자’상가가 분양 중이다. 지하 1층∼지상 5층, 4664.70㎡ 규모다. 수변공원이 인접해 있다. 전용률 62.6%를 자랑한다. 총 34개 점포로 3.3㎡당 분양가는 750만∼3800만원 선이다. 주변 경쟁 상품과 비교해 저렴하며 계약금 20% 중도금 20%, 잔금은 60% 조건이다. 주차는 28대가 가능하다. 8호선 우남역과 트램선 더블역세권으로 1만2000가구(2015∼2016년 3월 입주, 약 3만5000명)의 아파트와 주상복합 1450가구, 단독주택 900가구 및 바이오산업단지와 국방문화센터, 호텔, 컨벤션센터, 도서관, 수영장 등 유동인구가 풍부하다. 입주는 2015년 10월 말 예정.

▲마포 딜라이트 스퀘어 = 대우건설은 서울 마포구 합정동에서 마포 한강 1·2차 푸르지오 단지 내 상가인 ‘딜라이트 스퀘어’를 분양 중이다. 이 상가는 하루 유동인구가 45만여명에 달하는 수도권 지하철 2·6호선 환승역인 합정역과 직접 연결된다. 오픈 브릿지를 통해 마포 한강 1·2차 푸르지오 단지와 이어져 구매력 높은 주상복합 입주민을 고정수요로 끌어들일 수 있다. 축구장 7개 규모와 맞먹는 총 4만5620㎡의 부지에 지하 2층∼지상 2층 186개 점포로 구성된다. 이 중 71실을 1차로 분양한다.

▲기흥역 롯데캐슬 레이시티몰 = 분당선, 용인에버라인 환승역세권인 기흥역에 기흥역 롯데캐슬 레이시티 단지 내 스트리트형 상가인 ‘롯데캐슬 레이시티몰’이 분양 중이다.
5100세대 복합도시로 이뤄진 기흥역 복합도시 내 5번 출구 바로 앞 초역세권 상가로 고정수요는 물론 유동인구 유입에도 용이하다. 선호도가 높은 지상 1층과 2층, 총 33개 점포가 공급된다. 인근에 유동인구 유입이 기대되는 대중교통 환승센터 조성과 AK프라자가 입정할 예정이다.

▲동탄2지구 동탄테크노타워 = 경기 화성시 동탄2지구 동탄일반산업단지에서 ‘동탄테크노타워’오피스텔과 상가가 분양 중이다. 동탄테크노타워는 지하 2층∼지상 7층 규모다. 지하층은 주차장, 지상 1∼2층은 상가, 지상 3∼7층은 오피스텔 105실로 구성된다. 상가는 우리은행 입점이 확정됐다. 총 20개 점포로 3.3㎡당 분양가는 750만∼2300만원 선이다. 대출금(40%)과 보증금을 감안하면 3억원대로 투자가 가능하다. 즉시 입주할 수 있다. 



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연예계 스캔들과 정치권 음모론

연예계 스캔들과 정치권 음모론

[일요시사 취재1팀] 장지선 기자 = 한때 연예계를 떨게 했던 ‘마의 11월’이 다시 온 걸까? 매년 11월마다 연예계와 방송가에서 각종 이슈가 터진다는 말에서 비롯된 표현이다. 아슬아슬하게 11월은 넘기는가 싶더니 12월이 되자마자 연예계 이슈가 온 세상을 뒤덮었다. 동시다발로 터져 나온 연예계 사건·사고에 정작 중요한 이슈들이 가라앉고 있다. SNS에서 의혹이 제기되고, 이는 온라인 커뮤니티를 통해 게재된다. 얼마 가지 않아 기사로 보도된다. 유튜브 쇼츠로 제작돼 확산한다. 다시 온라인 커뮤니티에 올라온다. 방송으로 퍼진다. 방송분이 편집돼 다시 유튜브 영상으로 제작된다. 이 모든 과정에서 생산된 콘텐츠는 SNS를 통해 재생산된다. 다른 이슈가 불거진다. 반복된다. 하루 사이 연달아서 최근 이슈가 퍼지는 방식이다. 기사 등을 통해 정보가 대중에게 전달되던 시기는 이제 끝났다. 이제는 오히려 언론이 온라인 커뮤니티 글을 소스로 기사를 작성하는 판이다. 동시에 레거시 미디어를 통해 정보가 확산하던 시기도 지나간 지 오래다. 이제 모두가 유튜브로 이슈를 확인하고 댓글을 통해 의견을 표출한다. 문제는 온라인 커뮤니티에서 레거시 미디어로, 또다시 유튜브로 대표되는 뉴미디어로 정보가 전달되는 과정에서 자극도가 높아진다는 점이다. 동시에 확인되지 않은, 왜곡된 내용이 처음 올라온 정보에 덕지덕지 달라붙는다. 확산 속도 또한 어마어마하게 빠르다. 몇 시간이면 대형 온라인 커뮤니티 사이트를 비롯해 유튜브까지 퍼진다. 이 사이클은 무한정 돌아간다. 시간이 가면서 대중은 짧은 영상에 목말라 하고 있다. 분 단위의 영상보다는 초 단위 쇼츠에 더 열광한다. 영상 제작자는 조회수가 곧 돈이기에 대중의 입맛에 콘텐츠를 맞출 수밖에 없다. 도파민을 바라는 대중의 눈에 들기 위해선 흡인력 있는 영상을 만들어야 한다. 사실이든 아니든 그것은 중요하지 않다. 불과 일주일 새 연예계에서 동시다발로 이슈가 터졌다. 과거, 약물, 갑질, 조폭 의혹 등 언급되는 단어만으로 충격이 일었다. 여기에 의혹에 연루된 연예인의 면면이 전부 각 분야에서 잘 알려진 사람이라는 점은 이슈 확산에 기름을 부었다. 순식간에 커뮤니티와 유튜브 등이 불타올랐다. 배우 조진웅이 과거에 소년범이었다는 보도가 나왔다. 올해 광복절 경축식을 비롯해 정부 행사에 자주 얼굴을 드러냈던 터라 처음에는 반신반의하는 반응이 많았다. 비상계엄 사태 때에도 SNS에 글을 올리는 등 말할 때는 하는 이른바 ‘개념 연예인’으로 알려져 있어 대중은 조진웅의 반응을 기다렸다. 기사, SNS로 한꺼번에 유튜브 타고 빠른 확산 하지만 소년범이었던 과거가 사실로 드러나고 그가 은퇴를 선언하면서 상황은 걷잡을 수 없이 커졌다. 동시에 조진웅의 은퇴를 두고 ‘과거의 일’이라는 의견과 ‘피해자를 생각하라’는 의견이 대립하기 시작했다. 일부 진보 진영 정치인이 한두 마디씩 말을 보태면서 의견 대립은 정치권으로까지 번졌다. 여기에 소년범 의혹을 최초로 기사화한 언론의 보도 윤리도 도마 위에 올랐다. 개그우먼 박나래는 매니저 갑질 의혹과 불법 의료 시술 의혹이 동시에 불거졌다. 매니저들이 박나래를 상대로 고소했다는 보도가 나온 이후 줄줄이 이어진 후속 보도에서 드러난 의혹들이다. 박나래가 매니저들과 진실 공방을 벌이는 내용이 거듭해서 언론 보도, 유튜브 쇼츠 등으로 이어지면서 불씨가 꺼지지 않고 있다. 특히 불법 의료 시술 의혹은 ‘주사 이모’라는 존재가 등장하면서 판이 커질 기미를 보이고 있다. 주사 이모는 박나래에게 주사 등을 통해 투약한 인물로 추정된다. 해당 인물의 SNS가 공개되면서 몇몇 연예인이 연루 의혹을 받고 있다. 경찰 조사가 예정돼있어 장기전이 될 가능성이 커 보인다. 개그맨 조세호는 조폭 연루설에 휘말렸다. 조세호 의혹은 SNS를 통해 사진이 공개되면서 확산했다. 폭로자가 조세호와 조폭으로 추정되는 인물이 함께 찍은 사진을 올리고 글을 쓰면서 논란이 불거졌다. 그 여파로 조세호는 고정 출연하고 있던 <유 퀴즈 온 더 블럭>과 <1박 2일>에서 하차했다. 유명 연예인 도마 위에 아이돌 그룹 BTS의 정국과 에스파 윈터의 열애설도 비슷한 시기에 터졌다. 온라인 커뮤니티를 통해 두 사람이 비슷한 위치에 ‘커플 타투’를 했다는 의혹이 나왔다. 두 멤버의 소속사인 하이브와 SM엔터테인먼트는 ‘노코멘트’라고 입장을 밝혔다. 두 그룹이 높은 인기를 누리고 있는 만큼 계속 언급되는 중이다. 한 건만으로도 상당한 파급력을 지닐 사건이 연이어 터지면서 일각에서는 누군가가 민감한 이슈를 덮기 위해 연예계 사건·사고를 일부러 수면 위로 끌어올린 게 아니냐는 이른바 ‘음모론’이 제기되고 있다. 앞서 매년 11월마다 연예인 관련 사건이 일어나는 것을 두고 나왔던 이야기가 이번에 다시 나온 것이다. 정치나 사회 이슈와 비교해 연예계 관련 사건·사고 소식은 대중에게 직관적으로 다가가는 편이라 몰입도가 높다. 동시에 휘발성도 크다. 또 대중에게 잘 알려진 연예인일수록 사건의 파급력이 크다. 물론 연말연시를 앞두고 머리 아픈 이슈에 질린 대중에게 연예계 문제는 더할 나위 없이 흥미로운 소재라 말이 나오는 것일 뿐 확인된 바는 없다. 말 그대로 ‘도시괴담’에 가깝다는 뜻이다. 그럼에도 이번에는 상황이 묘하게 돌아가고 있다는 말이 심심찮게 보인다. 실제 여야가 한데 얽힌 것으로 추정되는 통일교 문제, 야당에서 강하게 반발 중인 국가보안법 폐지 논란 등이 연예계 이슈에 묻혀 대중의 관심에서 멀어지고 있다는 것이다. 3300만명이 넘는 고객의 개인정보가 유출된 쿠팡 사태도 그 사건 규모에 비해 관심도가 떨어지고 있다. 마의 11월 12월로? 통일교 관련 논란은 당초 야당인 국민의힘에 포커스가 집중됐다. 국민의힘 의원들이 통일교로부터 정치자금을 받았다는 의혹이다. 그러다 최근 그 범위가 여당인 더불어민주당(이하 민주당)으로까지 확대됐다. 윤영호 전 통일교 세계본부장이 통일교에서 금품을 제공한 정치인을 진술하면서 민주당 인사들도 입길에 올랐다. 민중기 특별검사팀은 지난 8월 윤 전 본부장으로부터 ‘통일교가 국민의힘 외에 민주당 소속 정치인들도 지원했다’는 취지의 진술을 확보했다. 윤 전 본부장이 언급한 인물 가운데 1명이 전재수 전 해양수산부 장관(당시 민주당 의원)이었다고 한다. 명품 시계 2개와 함께 수천만원을 한일 해저터널 추진 등 교단 숙원사업을 위해 줬다는 것이다. 금품수수 의혹이 보도되자 전 전 장관은 지난 11일, 전격 사의를 표명했다. 그는 “불법 금품수수는 없었다”면서 “장관직을 내려놓고 당당하게 응하는 것이 공직자로서 해야 할 처신”이라고 했다. 이어 “저와 관련된 황당하지만 전혀 근거 없는 논란”이라며 “해수부가 또는 이재명정부가 흔들려서는 안 된다”고 강조했다. 민주당 내부에서는 정권이 흔들릴 수도 있는 사안이라는 목소리도 있는 것으로 전해졌다. 그동안 통일교 관련 논란으로 국민의힘에 맹공을 퍼부었는데 역풍이 불 수 있다고 우려하고 있다. 실제 국민의힘은 ‘통일교 특검’을 주장하면서 민주당과 이 대통령을 몰아가는 중이다. 공수가 뒤바뀐 것이다. 범여권에서 추진 중인 국가보안법(이하 국보법) 폐지를 두고 정치권이 갈등을 빚고 있다. 국민의힘이 국보법 폐지에 강하게 반발하면서 여야 간 힘겨루기로 비화했다. 정치권 이슈 묻히고 쿠팡도 잠잠해지나? 지난 7일 민주당 민형배, 조국혁신당 김준형, 진보당 윤종오 의원은 국보법 폐지 법률안을 대표 발의했다. 의원들은 “국보법은 제정 당시 일본제국주의 치안유지법을 계승해 사상의 자유를 억압한 악법이라는 비판을 받아왔다”며 “국보법의 대부분 조항은 형법으로 대체 가능하며 남북교류협력법 등 관련 법률로도 충분히 규율할 수 있다”고 설명했다. 반면 국민의힘은 국보법 폐지를 용인할 수 없다는 입장이다. 국민의힘 송언석 원내대표는 ‘국가보안법 폐지, 누구를 위한 것인가’ 토론회에서 “국가정보원에서 대공수사권을 떼어내 경찰에 이관했지만 경찰은 그만한 준비가 제대로 안 돼 사실상 대공수사가 공중에 붕 뜬 느낌”이라며 “이런 상황에서 국보법을 폐지하려는 시도가 있다는 건 굉장히 심각한 일”이라고 지적했다. 연예계 이슈에 바로 직전 가장 큰 이슈였던 쿠팡 사태도 상대적으로 잠잠해졌다. 지난달 말 문자메시지 등을 통해 알려진 쿠팡 사태는 3370만명의 개인정보가 해외로 유출된 사건이다. 사실상 모든 고객의 정보가 털린 셈이다. 올 한 해 통신사, 카드사 등에서 개인정보 유출을 겪은 이용자는 또 한 번 직격탄을 맞았다. 쿠팡 사태는 해킹 등으로 정보가 유출된 여타 업체와 달리 전 직원의 소행으로 드러나면서 이커머스 업체의 보안 실태에 대한 불신으로 이어지고 있다. 동시에 2010년 창업 이래 이커머스 시장을 독점하다시피 한 쿠팡 생태계의 민낯이 낱낱이 알려졌다. 동시에 쿠팡에서 일어난 노동자 사망사고도 재조명받는 중이다. 지난 10일에는 박대준 쿠팡 대표가 사임했다. 쿠팡은 “최근의 개인정보 사태에 대해 국민께 실망하게 한 점에 대해 매우 송구스럽게 생각한다”며 “이번 사태의 발생과 수습 과정에서의 책임을 통감하고 모든 직위에서 물러나기로 했다”고 밝혔다. 사실상 경질이라는 의견이 많다. 당분간은 계속될 듯 일각에서는 음모론에서 한발 더 나아가 여당 쪽에서 연예계 이슈를 터트린 게 아니냐는 의심이 나오고 있다. 통일교 논란, 국보법 폐지, 쿠팡 논란 등 대형 이슈가 여당 쪽에 불리한 내용이 아니냐는 설명이다. 한편에서는 여야가 동시에 발을 걸치고 있는 사안인 만큼 특정 진영의 유불리를 따질 수 없다는 반박도 나온다. <jsjang@ilyosisa.co.kr>