저금리로 상가투자에 관심을 보이는 투자자들이 늘고 있다. 갈 곳을 잃은 시중 자금들이 상당히 많은 탓이다. 막상 마음에 드는 상가가 있더라도 필수적으로 부딪치는 과정이 있는데, 과연 누구의 명의로 해야 유리할 것인가에 관한 문제다.
계약자 누구 명의 유리? “취득 전 검토 필수”
취득세·부가가치세 비교…자금조사도 유의
대기업 부장으로 은퇴를 앞두고 있는 허창(57·가명)씨는 약 7000만원(평균 과세표준 3500만원)의 연봉을 받고 있다. 허씨는 그동안 모은 자금으로 노후를 대비해 연간 1500만원의 임대소득이 기대되는 단지 내 상가를 5억원에 본인의 명의로 분양을 받았다. 얼마 전 그는 지인에게 자신이 분양받은 상가에 관한 이야기를 하다가 뜻밖의 말을 들었다. ‘왜 상가 명의를 전업주부인 부인 명의로 하지 않는가?’였다. 한평생 한 직장에 몸 바친 허씨가 상가 명의에 대한 것까지는 생각이 닿지 않았기 때문이다.
상가투자 전에 가장 궁금하게 생각하는 것 중의 하나가 바로 세금, 즉 종합소득세가 얼마나 증가할 것인지 여부다. 직장에 다니는 경우 근로소득이 임대사업소득 등에 합산돼 6∼38%의 누진세율로 과세되면 세금이 크게 증가한다. 건강보험료도 추가될 경우 수익성이 떨어질 수 있어 취득 전에 누구의 명의로 할 것인지 검토할 필요가 있다.
본인으로?
배우자로?
업계에 따르면 상가 명의는 ▲계약자 본인으로 하는 경우 ▲배우자와 공동 명의로 하는 경우 ▲소득이 없거나 적은 쪽으로 하는 경우 등 3가지가 있다. 만약 투자자 자신이 회사로부터 급여를 받는 근로소득자이거나 연봉이 높은 경우 명의를 바꾸는 것이 절세효과가 크다. 근로소득자로서 부동산 임대소득이 본인의 수입에 추가되는 경우 소득 발생년도 다음해 5월 종합소득세를 신고·납부해야 한다.
허씨의 사례에 세율을 적용시켜 보면, 허씨 명의로 분양받을 경우에는 기존 근로소득과 새로 발생한 임대소득을 합한 5000만원(연봉 3500만원+임대수익 1500만원)에 대해 24%의 세율을 적용받아 약 678만원가량의 소득세를 부담해야 한다. 허씨의 아내 명의로 상가를 취득한다면 그는 자신의 근로소득세 417만원만 부담하면 된다. 아내 소유의 상가에는 연 1500만원에 대해 15% 세율이 적용돼 약 117만원가량의 세금을 내게 된다.
두 세금을 합하면 534만원가량이다. 허씨가 소유했을 때보다 144만원의 세금을 절약할 수 있는 것이다. 허씨의 상가는 이미 그의 명의로 돼 있는 상태. 이 상가를 아내 명의로 바꾸려면 증여세 문제에 부딪히게 된다. 부부 간 증여세 비과세 범위가 종전 3억원에서 6억원(10년 이내 증여 재산을 합한 금액)으로 확대됐기 때문에 허씨는 혜택을 볼 수 있다. 그의 상가 분양가는 5억원이므로 증여세에 관한 걱정은 하지 않아도 된다.
다음으로 취득 시에 검토해야 할 취득세와 부가가치세, 자금출처조사는 어떻게 될까. 허씨는 어떤 세금문제를 만나게 되는지, 그리고 이에 대한 해법은 무엇인지 살펴보자.
급여 받으면
없는 쪽으로
먼저 상가는 취득세 등 부대비용을 감안해야 한다. 취득할 때의 취득세율은 4%(지방교육세 등 포함 시는 4.6%)가 적용된다. 과세표준에 부가가치세는 제외된다. 따라서 허씨는 부가가치세를 제외한 5억원에 상가를 취득했으므로, 이에 4.6%를 곱한 2300만원 정도의 세금을 내야 한다.
주택의 경우에는 1∼3%로 저렴한데, 상가 등 임대수익형 상품은 기본 취득세율이 4%가 된다는 점에 주의해야 한다. 참고로 세법상의 고급오락장(유흥주점영업장 등)을 취득하거나 취득 후 5년 내에 이의 용도로 임대하면 취득세가 8%로 중과세될 수 있으므로 각별히 유의해야 한다.
다음으로 일반과세자는 취득시 부가가치세를 환급받는데, 취득하면 부가가치세가 발생하는 것이 일반적이다. 물론 포괄양수도계약방식으로 계약하면 부가가치세가 발생하지 않지만, 신규분양 등의 경우에는 부가가치세가 발생하므로 이를 환급받는 방법을 이해하는 것이 중요하다. 상가 부가가치세를 돌려받기 위해서는 다음과 같은 조건들을 갖춰야 한다.
우선 사업자등록신청을 할 때에는 일반과세자로 등록해야 한다. 간이과세자는 영세한 업체에 해당하는 사업자로서 부가가치세 부담이 거의 없다. 세금계산서 발행의무도 면제하고 있다. 이 사업자는 원칙적으로 부가가치세제도와 거리가 멀기 때문에 부가가치세를 환급해주지 않는다.
“세금 줄이면 상품가치 극대화”
분양 중인 유망 상가는 어디?
사업자등록은 임대개시일로부터 20일 내에 해야 하나, 신규사업자는 부가가치세 환급을 위해 사업개시 전에도 신청할 수 있도록 하고 있다. 세법에서는 공급시기가 속한 과세기간 종료일부터 20일 내에 신청한 경우 해당 과세기간 내에 교부된 세금계산서 상의 매입세액을 환급해준다. 만일 부가가치세를 빨리 환급을 받으려면 조기환급신고를 하도록 한다. 여기서 조기환급신고는 매월 또는 매 2월 또는 분기단위 중에서 선택에 의하며, 조기환급 신고기한 경과 후 15일 내에 환급된다.
마지막으로 상가취득자금에 대한 출처조사에도 관심을 둘 필요가 있다. 상가취득자금이 증여성에 해당되면 일차적으로 증여세가 나올 수 있다. 그 자금이 사업자금에서 온 경우에는 이차적으로 사업체에 대한 세무조사로 연결될 수 있다. 따라서 상가를 취득할 때에는 자금관계를 명확히 해둘 필요가 있다.
세금에 흥하고
세금에 망한다
한 부동산 전문가는 “서울 주요 역세권, 아파트 인기지역을 중심으로 상가투자가 활발해지면서 어느 지역에 투자를 해야 좋은지 만큼이나 계약 시 명의를 누구로 할지 등 세금에 대한 지식은 필수가 되고 있다”며 “절세 노하우를 익혀 놓으면 상가의 가치를 극대화시킬 수 있을 것”이라고 말했다. 다음은 유망 지역에서 분양(예정) 중인 상가들이다.
▲마곡 G퍼스트 = 서울 마곡지구 B5-1BL에 ‘G퍼스트’상가와 오피스를 분양 중이다. 연면적 3만6609.66㎡, 지하 5층∼지상 14층 규모다. 지하층은 주차장, 지상 1∼2층은 상가, 지상 3∼4층은 94실의 오피스, 지상 5∼14층은 오피스텔 475실로 구성된다. 5호선 마곡역과 도보 1분 거리 초역세권 상가로 가시성과 접근성이 좋은 사거리 코너상가다. 전용률 약 52% 선으로 3면 개방형 상가 1층 24개, 2층 15개 점포 오피스텔 고정수요와 발산역 유동인구까지 유입이 가능하다. 준공은 2017년 말 예정.
▲위례 우남역 GM프라자 = 경기 성남 수정구 위례신도시 근생 7-1-3, 4블록에 우남역 ‘GM프라자’상가가 분양 중이다. 지하 1층∼지상 5층, 4664.70㎡ 규모다. 수변공원이 인접해 있다. 전용률 62.6%를 자랑한다. 총 34개 점포로 3.3㎡당 분양가는 750만∼3800만원 선이다. 주변 경쟁 상품과 비교해 저렴하며 계약금 20% 중도금 20%, 잔금은 60% 조건이다. 주차는 28대가 가능하다. 8호선 우남역과 트램선 더블역세권으로 1만2000가구(2015∼2016년 3월 입주, 약 3만5000명)의 아파트와 주상복합 1450가구, 단독주택 900가구 및 바이오산업단지와 국방문화센터, 호텔, 컨벤션센터, 도서관, 수영장 등 유동인구가 풍부하다. 입주는 2015년 10월 말 예정.
▲마포 딜라이트 스퀘어 = 대우건설은 서울 마포구 합정동에서 마포 한강 1·2차 푸르지오 단지 내 상가인 ‘딜라이트 스퀘어’를 분양 중이다. 이 상가는 하루 유동인구가 45만여명에 달하는 수도권 지하철 2·6호선 환승역인 합정역과 직접 연결된다. 오픈 브릿지를 통해 마포 한강 1·2차 푸르지오 단지와 이어져 구매력 높은 주상복합 입주민을 고정수요로 끌어들일 수 있다. 축구장 7개 규모와 맞먹는 총 4만5620㎡의 부지에 지하 2층∼지상 2층 186개 점포로 구성된다. 이 중 71실을 1차로 분양한다.
▲기흥역 롯데캐슬 레이시티몰 = 분당선, 용인에버라인 환승역세권인 기흥역에 기흥역 롯데캐슬 레이시티 단지 내 스트리트형 상가인 ‘롯데캐슬 레이시티몰’이 분양 중이다.
5100세대 복합도시로 이뤄진 기흥역 복합도시 내 5번 출구 바로 앞 초역세권 상가로 고정수요는 물론 유동인구 유입에도 용이하다. 선호도가 높은 지상 1층과 2층, 총 33개 점포가 공급된다. 인근에 유동인구 유입이 기대되는 대중교통 환승센터 조성과 AK프라자가 입정할 예정이다.
▲동탄2지구 동탄테크노타워 = 경기 화성시 동탄2지구 동탄일반산업단지에서 ‘동탄테크노타워’오피스텔과 상가가 분양 중이다. 동탄테크노타워는 지하 2층∼지상 7층 규모다. 지하층은 주차장, 지상 1∼2층은 상가, 지상 3∼7층은 오피스텔 105실로 구성된다. 상가는 우리은행 입점이 확정됐다. 총 20개 점포로 3.3㎡당 분양가는 750만∼2300만원 선이다. 대출금(40%)과 보증금을 감안하면 3억원대로 투자가 가능하다. 즉시 입주할 수 있다.
