저금리로 수익형 부동산의 인기가 높아지고 있지만 공급 과잉에 대한 우려의 목소리도 만만치 않다. 분양초기에 높은 인기를 얻다가 공급이 급격하게 증가하면서 공실을 우려하는 목소리가 커져 외면당하는 상품들이 적지 않기 때문이다. 투자자들은 과거 학습효과로 수익형 부동산 투자에 주저하는 모습이다.
‘저금리 시대’ 인기 고공행진…공급과잉 지적
공실 우려 목소리 커져…외면 상품들 많아져
수익형 부동산의 대표적인 상품은 테마 쇼핑몰, 도시형 생활주택, 분양형 호텔 등이 있다. 공실의 위험에서 벗어나 적정 수익을 얻으려면 배후세대가 얼마나 풍부한지, 투자하려는 상품이 임차인이 선호하는 입지인지를 투자 전에 꼭 따져봐야 한다. 그렇다면 배후 및 소비세대가 풍부한 지역은 어디일까. 멀티 역세권, 업무밀집지역, 대학가, 외국인 관광지 등을 꼽을 수 있다.
배후·소비세대
풍부한 지역은?
▲멀티 역세권 = 역세권에 입지한 수익형 부동산은 임대수요가 풍부하고, 불황기에도 가격하락의 위험이 적다는 장점이 있다. 특히 환승역세권인 경우 사통팔달의 교통의 요지로 향후 시세차익도 가능하다. 2개 이상의 노선이 겹치는 환승역세권 상가는 단일역보다 풍부한 유동인구를 확보할 수 있어서다. 배후수요가 많아 이곳을 중심으로 대규모 개발이 이뤄지기도 한다. 환승역은 대체로 도심과의 접근성이 좋다. 환승역은 서로 다른 두 개 이상의 노선이 서로 만나 상대 노선의 열차로 갈아타는 것이 가능한 역을 뜻한다. 좁은 의미로서의 환승역은 광역 철도 또는 도시 철도로 이루어진 두 가지 이상의 노선이 만나 다른 노선으로 환승이 가능한 역을 뜻한다. 넓은 의미로는 일반 철도나 다른 교통수단까지 포함한다.
환승역은 많은 장점을 갖고 있다. 먼저 목적지까지 최단거리로 갈 수 있게 해준다. 버스도 환승권을 주로 경유하면서 지역 연계성을 살려준다. 여기에 대중교통 이용도가 높은 젊은 소비자가 증가하면서 업종의 다양성과 경쟁력까지 높아진다. 환승역 인근의 상가는 지역상권에서 랜드마크 역할을 담당하는 경우가 많다. 실제 3·7·9호선 고속버스터미널역 주변에 위치한 센트럴시티, 2·6호선 합정역세권 메세나폴리스, 2·7호선 건대입구역세권의 스타시티 모두 랜드마크 상업시설로 우뚝 섰다. 임대료도 올랐다. 지난해 4분기 홍대역 상권의 임대료는 2013년보다 무려 46.5% 올랐다. 합정역 상권도 39.3% 상승했다.
▲업무밀집지역 = 대기업 산업단지 인근에는 근무자가 기본적으로 수만명이 넘기 때문에 배후수요가 풍부한 장점이 있다. 근로자가 많다는 것은 그만큼 수익형 부동산에 대한 수요가 많다는 것을 의미하기 때문이다. 기업들이 다수 위치하고 있어 소비여력이 뛰어난데다, 강남이나 도심처럼 오피스텔 공급도 많지 않아 오랜 기간 동안 안정적인 수익을 확보할 수 있는 장점이 있다.
▲대학가 = 대학가의 경우 상권이 형성되기 좋은 역세권에 위치한 경우가 많고 고정 고객 확보가 용이하다. 캠퍼스 내 기숙사 등 부족으로 인한 대학생 수요 확보가 수월하다.
▲외국인 관광지 = K팝, K드라마, K음식 등 한류 열풍이 불면서 한국을 방문하는 외국인 관광객이 크게 증가하고 있다. 특히 중국인 관광객(요우커)이 연간 20% 이상 가파른 증가세를 보이고 있으며 이들이 자주 찾고 관심 갖는 지역은 수익형 부동산의 핫플레이스로 급부상 중이다.
“발품 팔아야
위험 줄인다”
한국관광공사에 따르면 지난해 우리나라를 찾은 요우커는 총 612만6865명이다. 매년 20%가량 증가해 2018년에는 1000만명을 넘어설 전망이다. 지난 1분기 한국을 방문한 요우커도 142만6262명으로, 전년도 동분기 대비 36.3% 늘었다. 몰려드는 요우커들이 한국경제에 미치는 파급효과도 엄청나다. 지난해 우리나라를 찾은 요우커가 한국에서 쓰고 간 돈은 무려 14조원에 달해 준중형 승용차 92만대가량을 수출한 것과 맞먹는 경제효과를 냈다.
부동산 전문가는 “수익형 부동산에서 안정적인 임대수익을 위해서는 임대수익 확보가 용이한 입지 여건이 가장 중요하다는 점을 명심해야 한다”며 “임대수요가 풍부한 역세권이나 대학가에서 분양 중인 물량일지라도 전용률, 주거환경, 주거 내 편의시설 등을 꼼꼼히 따져 투자에 나서야 한다”고 말했다. 이어 “우수한 입지여건으로 인한 프리미엄, 해당 지역의 상주·유동인구, 임대차 수요·공급 현황 등과 함께 개발호재, 대규모 사업장(점포) 분포도 등을 다방면으로 고려해 발품을 파는 것이 공실로 인한 투자 위험을 줄일 수 있다”고 조언했다. 다음은 배후세대가 탄탄한 수익형 부동산 현황이다.
I 멀티 역세권 I
▲딜라이트 스퀘어(상가) = 대우건설은 서울 마포구 합정동에서 마포 한강 1·2차 푸르지오 단지 내 상가인 ‘딜라이트 스퀘어’를 분양 중이다. 이 상가는 하루 유동인구가 45만여명에 달하는 수도권 지하철 2·6호선 환승역인 합정역과 직접 연결된다. 오픈 브릿지를 통해 마포 한강 1·2차 푸르지오 단지와 이어져 구매력 높은 주상복합 입주민을 고정수요로 끌어들일 수 있다. 축구장 7개 규모와 맞먹는 총 4만5620㎡의 부지에 지하 2층∼지상 2층 186개 점포로 구성된다. 이 중 71실을 1차로 분양한다.
주변 교통환경이 괜찮다. 서울 지하철 2·6호선 합정역과 바로 연결된다. 단지에서 반경 2㎞ 이내에 지하철 2·6·9호선과 경의선, 공항철도가 지난다. 홍대·상수·합정역 일대로 기존 홍대 상권이 확장하고 있어 젊은층은 물론이고 외국인 관광객 유입이 증가할 것으로 기대된다. 최근 중국인 관광객의 필수 관광코스로 꼽히는 연남·망원동도 가깝다.
I 업무 밀집지 I
▲마곡 동익 드 미라벨(상가) = 동익건설은 서울 강서구 마곡지구 I7-1, 2블록에 들어서는 상업시설인 ‘동익 드 미라벨’1층 회사보유분을 선착순 분양한다. 마곡지구의 주거∼행정∼업무타운으로 이어지는 골든트라이앵글 내에 위치하고 있다. 지하 1층∼지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모로 지상 1∼2층과 8층에는 168개의 점포가, 3∼7층에는 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다.
상가 북서쪽으로 9000여가구에 달하는 아파트 단지가 몰려 있고, 남쪽으로는 강서 세무서, 강서구청 등의 행정시설이 들어설 예정이다. 동쪽으로는 LG사이언스 파크, 이랜드 등의 업무시설이 조성된다. 컨벤션센터, 전시장, 신세계몰 등이 들어설 특별계획구역(예정)과도 마주하고 있다. 마곡지구 인근 상가에 비해 분양가는 낮고 전용률은 매우 높다.
▲동탄 테크노타워(상가) = 경기도 화성시 동탄2지구에 동탄일반산업단지 833-4번지에 ‘동탄 테크노타워’오피스텔과 상가를 분양 중이다. 연면적 7868㎡, 지하 2층∼지상 7층 규모다. 지하층은 주차장(94대), 지상 1∼2층은 상가, 3∼7층은 105실의 오피스텔로 구성된다. 오피스텔은 A, B타입 두가지로 대기업이 기숙사로 선임대가 확정됐다. 3층은 넓은 테라스가 제공되어 인기가 높다.
3∼7층은 전용 2만625㎡로 1인이 거주하기에 불편함이 없고, 감각적이고 깔끔한 생활이 가능하도록 모던한 감성공간으로 구성된다. 동탄테크노타워 동탄산업단지 내 최대 규모의 오피스텔로 산업단지 내 사원 주거시설이 절대로 부족한 실정이다. 동탄산업단지는 약 150개의 우량업체와 약 2만명의 상주인원이 근무 중이다.
‘전용률, 주거환경, 편의시설…’
임대수익 확보 입지 여건 중요
I 대학가 I
▲성남 센트럴푸르지오시티(오피스텔) = 지하철 8호선 수진역 도보 3분 거리에 위치한 총 1255실 규모의 ‘성남 센트럴푸르지오시티’오피스텔이 분양 중이다. 지하 5층∼지상 13층, 전용면적 20∼49㎡ 오피스텔과 근린생활시설 2개 동으로 지어진다. 오피스텔은 총 20개 타입으로 약 93%가 전용면적 20∼28㎡의 소형으로 이뤄진다. 2룸 타입인 40∼49㎡는 48실이 지어진다. 실당 1대씩의 자주식 주차공간이 제공된다.
뒷골목 상권 먹자골목의 하루 유동인구가 약 10만여명에 달한다. 인근에 가천대, 동서울대, 폴리텍1대학, 신구대, 을지대 등의 대학교가 많다. 성남 하이테크밸리와 판교 테크노밸리, 문정법조타운 등이 가까워 임대수요가 풍부하다. 지하철 8호선 수진역과 분당선 모란역도 도보로 이용이 가능하다. 잠실역이 11개역 23분, 판교역이 6개역 20분, 선릉역이 10개역 22분이면 도달이 가능하다.
▲광교 유니코어(상가) = 광교신도시에 원일종합건설의 2번째 오피스텔인 4-6블록에 들어서는 ‘광교 유니코어’오피스텔 단지 내 상가가 분양 중이다. 신분당선 경기도청역 도보 1분 거리로 지하 1층∼지상 2층으로 구성된다. 전용률 60%대, 1층 기준 3.3㎡당 1000만원대부터 가능하다. 494실의 단지 내 근린 업종 및 역세권 업종 등 다양한 업종의 입점이 가능하다. 주변에 오피스텔 3000여실이 밀집돼 있다. 회사 사옥들이 계속 입주하고 있는 상황이어서 배후수요가 탄탄하다.
I 외국인 관광지 I
▲강남역 센트럴애비뉴(상가) = 2호선, 신분당선 환승역인 강남역에 ‘강남역 센트럴푸르지오시티’단지 내 상가인 ‘강남역 센트럴애비뉴’가 회사보유분을 분양 중이다. 이번에 공급되는 점포수는 5개층, 총 26개로 3.3㎡당 최소 2000만원대에서 최대 7000만원대로 책정됐다. 4면 개방 스트리트형 몰링상가에 강남역 초역세권 입지로 1일 약 21만명, 주말 35만∼40만명의 유동인구와 상주 인원 2만여명에 달하는 삼성오피스타운이 배후다. 총 728실에 달하는 오피스텔 입주민이라는 고정수요를 확보하고 있다.
▲용인 센트럴 코업호텔&오피스텔(게스트하우스) = 포스코 ICT와 중앙건설이 시공을 맡은 ‘용인센트럴 코업호텔&오피스텔’이 경기도 용인시 처인구 역삼구역 M1-1-2블록에 대지면적 5006㎡, 연면적 4만4479㎡, 지하 4층∼지상 17층, 총 726실 분양이 빠르게 진행되고 있다. 용인대 게스트하우스는 지상 3∼8층, 300실, G1·G2·G3의 3가지 타입이다. 용인대에서 게스트하우스로 10년+10년(갱신) 장기 임대차 계약을 완료한 상태다. 역삼도시개발지구 내 최요지로 용인대, 명지대, 송담대, 강남대를 포함해 4개 대학의 약 2만8000명이 차량으로 10분 이내 통학이 가능해 대학생 숙소로 인기가 많다.
코업오피스텔은 지상 9∼17층, 426실, H1·H2·H3·H4의 4가지 타입이다. 국내 최대 운영사로 알려진 코업의 ㈜S&B와 임대차 계약을 체결했다. 용인의 대표적인 관광지 에버랜드와 한국민속촌을 찾은 관광객의 숙소이자 외국인 관광객의 서울 진입을 위한 교두보로 활용하기 위해 호텔형 오피스텔로 개발된다.
