최근 주택시장에서 민간임대아파트에 대한 관심이 다시 높아지고 있다. 치솟는 분양가와 대출 규제, 전세 사기 등 시장 불안 속에서 실거주 중심의 대안 주거 상품으로 주목받고 있다.
수도권(서울·경기·인천) 아파트의 전세가 부담이 계속 높아지고 있다. 정부가 지난 6월 ‘가계부채 강화 관리방안’을 발표한 이후 수도권의 아파트 전세 매물이 줄어든 가운데 최근 발표한 정책에서도 전세대출 규제 카드를 꺼내 들었기 때문이다.
전세가
부담 ↑
지난달 7일 국토교통부에서 발표한 ‘주택공급 확대방안’은 ▲규제 지역 내 주택담보대출 담보인정비율(LTV) 상한(기존 50%)을 40%로 강화 ▲주택 매매 임대사업자 대상 수도권 규제 지역 내에서 주택담보대출(주담대) 제한 ▲1주택자의 수도권 규제 지역 내 전세대출 한도 일원화(2억원) 등의 내용을 담았다.
앞서 정부는 6·27 부동산 대책에서도 수도권 규제 지역에서 주택도시보증공사(HUG) 등에 가입하는 전세대출 보증 비율을 90%에서 80%로 강화하는 대출 규제 방안을 내놨는데, 이번 9·7 부동산 대책을 통해 더욱 고삐를 죈 것이다.
정부 규제에 수도권의 아파트 전세 물량은 감소세를 보였다. 부동산매물정보사이트 아실 자료에 따르면, 지난 9월10일 기준 수도권 아파트 전세 매물은 총 4만9142세대로, 정부 정책 발표 이전인 6월26일 5만4843세대 대비 10.4%(5701세대)가량 줄었다.
수도권 입주 물량이 지난해 대비 줄어든 것을 고려하면 신축 단지의 입주장 효과도 기대하기 어려워 서민층의 실거주지 확보는 더 힘들어질 전망이다. 입주장 효과란 아파트 입주 시점에 전세 매물이 늘어나면서 주변 전세가가 떨어지는 것을 말한다.
치솟는 분양가, 대출 규제, 전세 사기
아파트 실거주 대안으로 급부상
공급 부족 현상에 따른 전세가 상승세도 나타나고 있다.
한국부동산원 통계자료 기준으로 수도권의 전세가격지수는 지난 6월2일 100.15에서 지속적으로 올라 9월8일 100.56을 기록했다(2025년 3월31일 기준 100). 전세가격지수는 주택시장의 전세 가격 변화를 측정하는 지표로, 수치가 오를수록 평균적인 가격대가 상승하고 있음을 의미한다.
전세가 상승 기류가 지속되면서 민간임대아파트가 실수요자들의 관심을 얻고 있다. 최근 발표된 정책들이 매매·전세 시장 뿐 아니라 민간임대 시장에도 영향을 주고 있다. 많은 사람들이 임대 주택에 살면서 청약 당첨을 노리고 있는데, 민간임대 아파트만의 장점이 확실한 만큼 인기가 많아진 것이 체감되고 있다.
민간임대아파트는 최대 10년 동안 임대로 거주한 뒤 분양 여부를 결정할 수 있는 단지를 말한다. 직접 살아본 후 매입을 결정할 수 있다는 점이 최대 장점으로 꼽힌다.
임대료 인상률이 5% 이내로 제한되는 구조를 갖춰 일반 전세나 매매 대비 초기 가격 부담이 적은 편이다. 최근에는 전세의 월세화가 가속화되면서 월세 부담이 커지는 상황이라 월세 가격도 경쟁력이 높아졌다는 게 업계 평가다.
특히 건설사들이 일반분양 아파트 못지않은 설계를 적용하면서 품질 경쟁력도 높아졌다. 최근 공급된 민간임대아파트는 과거와 달리 알파룸, 팬트리 등 최신 주거 트렌드를 반영한 평면은 물론, 고급 수입 마감재와 특화 조경, 커뮤니티 공간이 다양하게 제공되고 있다.
월세화
가속화
이 같은 흐름에 따라 전국 주요 민간임대 단지들은 완판 행진을 이어가고 있다. 지난해 11월 광주광역시에서 공급된 ‘중앙공원 롯데캐슬 시그니처’ 10년 분양전환형 민간임대아파트는 단기간에 100% 계약을 완료했다. 지난 7월 충북 청주시에 공급된 ‘신분평 더웨이시티 제일풍경채’는 10년 민간임대 물량 793가구 모집에 총 1만351건의 청약이 접수되며, 평균 경쟁률 13.05대 1을 기록했다.
업계는 이런 민간임대아파트의 인기가 당분간 이어질 것으로 보고 있다. 전세 시장의 불안정, 대출 규제로 인한 내 집 마련 비용 부담 상승 등 주거 시장 전반의 불확실성이 여전히 해소되지 않고 있어서다.
한 부동산 전문가는 “과거에는 전세를 거쳐 자가로 이동하는 공식이 일반적이었지만, 지금은 그 흐름이 흔들리고 있다”며 “민간임대는 이를 대체할 수 있는 안정적인 실거주 상품으로 자리 잡고 있는 분위기”라고 말했다.
이어 “임차 기간에는 취득세와 재산세 등의 세금 부담이 없는 것도 장점”이라며 “청약통장이나 거주지 제한 없이 만 19세 이상이면 누구나 청약이 가능해 진입 장벽도 낮아 실수요층의 관심이 크다”고 덧붙였다. 다음은 수도권에서 공급(예정) 중인 민간임대 아파트.
▲힐스테이트 인덕원= 경기도 의왕시 포일동에 위치한 ‘힐스테이트 인덕원’이 일부 잔여 가구에 대한 선착순 동·호지정 계약을 진행 중이다. 지하 5층~지상 28층, 3개동, 전용면적 50~74㎡, 총 349가구 규모다. 장기 일반 민간임대주택으로 공급돼 최장 10년 동안 이사 걱정 없이 안정적인 거주가 가능하다.
임대료 상승률은 5% 이내로 제한돼 주거비 부담도 덜 수 있다. 임대 기간 종료 후에는 일정 조건 충족 시 분양 전환이 가능해 실수요자들에게 합리적인 내 집 마련 기회를 제공한다. 또 주택 수에 포함되지 않아 각종 부동산 규제로부터 자유롭다. 취득세, 재산세 등 주택 소유에 따른 세금 부담도 없다.
선착순 계약은 만 19세 이상이면 거주 지역, 주택 소유 여부 등과 관계없이 누구나 계약 가능하다. 청약통장이 필요하지 않고, 유주택자도 계약 가능하다. 원하는 동·호수를 직접 선택할 수 있다는 점이 특징이다.
국내 대표 건설사인 현대엔지니어링이 시공을 담당해 상품성도 우수하단 평이다. 단지 외관에는 주변 경관과 입지 특성을 고려한 디자인이 적용됐으며, 내부에는 피트니스 센터, 작은도서관, 어린이집 등 각종 커뮤니티시설이 마련돼 입주민들의 수준 높은 주거생활을 지원한다.
세금 부담
없는 장점
신혼부부와 2~3인가구의 선호도가 높은 중소형 평형으로 전 가구가 구성된 점이 특징이다. 가구 내에는 김치냉장고, 에어컨, 인덕션 등 각종 옵션 품목이 기본으로 제공돼 호응을 얻고 있다. 지하층에는 넉넉한 수납 공간이 있는 공용 창고가 마련돼 부피가 큰 물건들을 별도로 보관할 수 있다.
64㎡B 타입은 3룸의 타워형으로 조성된다. 드레스룸과 복도 팬트리, 침실 붙박이장을 제공해 수납 공간을 극대화했다. 74㎡ 타입은 채광과 조망에 뛰어난 4베이, 3룸의 판상형 구조로, 드레스룸과 팬트리가 마련됐다.
4호선 인덕원역이 약 1㎞ 거리에 위치해 서울 강남지역과 강북 지역으로의 신속한 접근이 가능하다. 인덕원역에는 GTX-C 노선과 월곶~판교선, 인덕원~동탄 복선전철이 들어설 계획으로 향후 쿼드러플 역세권을 형성하게 되면 직간접적인 수혜가 기대된다.
인근에 위치한 수도권제1순환고속도로, 제2경인고속도로, 용인서울고속도로를 통해 판교, 수원 등 수도권 지역으로의 이동도 편리하다. IT 기업을 비롯한 다양한 기업체가 입주해 있는 안양벤처밸리는 불과 1㎞가량 떨어진 거리로 직주근접성도 뛰어나다.
교육시설로는 포일초, 백운중 등이 있다. 학의천, 백운호수, 모락산, 포일공원 등 쾌적한 자연환경과도 가깝다. 하나로마트, LF아울렛 등 다수의 쇼핑시설과 롯데시네마, 은행, 병원 등이 형성된 인덕원역 상권도 손쉽게 이용 가능하다.
분양 관계자는 “장기적인 주거 안정성과 미래가치를 겸비한 민간임대주택”이라며 “입주를 앞두고 계약이 순항을 이어가고 있는 만큼 관심을 가지고 계신 분이라면 서둘러 문의를 주시길 바란다”고 전했다.
▲힐스테이트 용인포레= 경기도 용인시 처인구 삼가동에서는 현대엔지니어링이 1군 브랜드 대단지 ‘힐스테이트 용인포레’를 공급한다. 지하 5층~지상 38층, 13개동, 총 1950가구(전용 59㎡, 84㎡) 규모다. 특히 이 단지는 용인시청권역 내 희소성이 높은 1군 브랜드 단지이자, 일대 최대 규모를 자랑해 절대적 우위를 갖춘 상품으로 평가되면서 수요자들의 관심이 상당히 이어지고 있다는 후문이다.
8년간 안정적으로 거주할 수 있는 기업형 민간임대주택으로 조성돼 주목도가 더욱 높게 이어지고 있다. 임대료 상승률도 해당 법령에 따라 5% 이내로 제한돼있어 비용 부담이 상대적으로 적어 장기적인 주거 계획이 가능하다. 주택 수에 포함되지 않아 취득세, 종합부동산세, 재산세 등 부동산 관련 세금 부담이 없고, 주택도시보증공사(HUG) 임대보증 가입으로 보증금 반환 리스크가 사실상 차단돼 가격 안정성과 함께 전세 사기 우려도 적다.
일반분양 못지않은 설계 적용
과거와 달리 전국서 완판 행진
청약통장 가입 여부, 재당첨 제한 등 제약도 없어 진입 장벽이 낮은 점 역시 장점이다. 우선공급 청약은 용인시 거주 만 19세 이상 무주택자 본인(50%)과 주택 소유 여부와 무관(30%)하게 가능하다. 일반공급(20%)은 거주지 제한이나 주택 소유 여부와 관계없이 만 19세 이상이면 누구나 신청할 수 있다.
에버라인(용인경전철) 시청·용인대역이 인접해 수인분당선 및 GTX-A 노선과 환승할 수 있다. 이를 통해 판교·강남 등 수도권 주요 업무지구로의 접근성이 뛰어나다. 경부고속도로, 세종포천고속도로 등 광역도로망도 잘 갖춰져 있어 자가용 이용 시 서울 출·퇴근도 편리하다.
당분간
인기세
단지 바로 옆에는 삼가초등학교가 위치하는 ‘초품아’ 입지를 갖췄다. 인근에 조성 예정인 역북2근린공원은 쾌적한 주거 환경을 더한다. 용인시청, 용인세무서, 보건소, 이마트, 롯데시네마 등 각종 행정·편의시설도 가까워 생활 만족도가 높다.
분양 관계자는 “단지는 상품성 측면에서도 1군 브랜드의 차별화된 설계를 적용해 가치를 높일 예정”이라며 “4베이 판상형(일부 제외) 위주 평면 설계, 드레스룸·알파룸 등 공간 활용도가 높은 구조를 갖췄다. 또 단지 내 통학버스 승하차 공간, 테마놀이터, 순환산책로, 중앙잔디마당 등 다양한 시설을 마련할 계획”이라고 전했다.
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