주거 제한 마지막 규제 풀렸다

금리인하와 임대료 상승으로 오피스텔 투자 수익률이 다소 개선되고 있지만 분양시장은 여전히 침체된 분위기다. 수요자들이 오피스텔에 전세로는 거주해도 매수는 꺼리면서 매매가와 전세가 차이가 좁혀지고 있는 것이다. 중·장기적으로 아파트 대체 주거 상품인 오피스텔의 공급을 축소해 1〜2인 가구 주거 불안을 초래할 수 있다는 우려가 나온다.

KB오피스텔 통계에 따르면 지난해 12월 전국 오피스텔의 전세가율은 84.33%로, 2011년 통계가 작성된 이후 최고치를 기록했다. 서울은 83.99%, 5대 광역시는 82.16%, 경기도는 85.50%로 모두 사상 최고치를 경신했다.

전세가율
사상 최고

서울에서는 은평·마포·서대문·용산·종로·중구 등 광화문 업무지구와 인접한 지역의 전세가율이 86.86%로 가장 높은 것으로 나타났다. 오피스텔의 전세가율은 2018년까지 70%대를 유지했으나 이후 지속적으로 오르고 있다. 아파트 선호 현상과 오피스텔에 대한 주택수 포함 규제에 따른 결과로 풀이된다.

특히 2022년부터 시작된 부동산 폭락장에 오피스텔 전세가율은 그해 84%까지 치솟았다.

매매가 하락이 공급 절벽으로 이어지면서 정부는 지난해 1·10 부동산 대책을 통해 전용면적 60㎡ 이하 신축 소형 주거용 오피스텔을 취득하면 취득·양도·종부세 납부 시 주택 수에서 제외하는 방안을 발표했다. 지난해 11월에는 전용 120㎡ 초과 오피스텔도 바닥 난방을 허용하는 규제 완화까지 시행했다.


앞으로 대형 오피스텔 바닥에도 온돌이나 전열기를 깔 수 있게 된다. 국토교통부는 전용면적 120㎡ 초과 오피스텔에도 바닥 난방 설치를 허용하는 내용이 담긴 ‘오피스텔 건축기준’ 개정안을 행정 예고한다고 최근 발표했다. 바닥 난방 허용 범위는 2006년 전용 60㎡ 이하서 2009년 전용 85㎡ 이하, 20 21년 전용 120㎡ 이하 등 단계적으로 확대됐다.

수익률 개선 오피스텔
2025년 전망은 어떨까?

오피스텔의 주거 활용을 제한하는 마지막 규제가 없어졌다는 평가다. 오피스텔에 발코니 설치를 금지하는 규제는 지난해 2월 폐지됐다. 원래 오피스텔 70% 이상을 업무 공간으로 채워야 한다는 규제도 있었는데, 2010년 일찌감치 사라졌다. 전용 출입구 설치 면제 등 생활숙박시설(레지던스)의 용도변경을 지원하는 조치도 시행된다.

대출 규제와 경기침체 등 여파로 얼어붙은 비아파트 시장에 훈풍이 불 수 있을지 주목된다.

한국부동산원 청약홈에 따르면 지난해 12월 청약받은 오피스텔 5곳의 경쟁률은 0.48 대 1이다. 전체 344실 모집에 166명이 청약했다. 그나마 서울의 경우는 그나마 양호한 편이다. 서울 강동구 ‘더샵 강동센트럴 시티’ 경쟁률이 6.63 대 1로 가장 높았다.

지난해 아파트 청약에서 97가구 모집에 5751명이 몰리는 등 수요자 관심이 높았던 단지다. 서울 영등포구 ‘당산역 한강 더채움’과 ‘여의도 하이엔드 1ST’는 3 대 1의 경쟁률을 보였다.

얼어붙은
비아파트


서울 외 수도권과 지방 광역시 오피스텔은 모두 미달 사태를 빚었다. 인천 중구 ‘e편한세상 동인천 베이프런트’는 88명 모집에 25명이 신청했다. 부산에 들어서는 ‘e편한세상 범일 국제금융시티’는 224실 모집에 16명이 청약하는 데 그쳤다.

추가 금리인하 기대, 월세 상승 등으로 오피스텔 수익률은 개선되고 있지만 매매가가 떨어져 매수 심리가 살아나지 않고 있다. 부동산원에 따르면 서울 오피스텔 매매가격지수는 지난해 10월 0.03% 올랐으나 11월 다시 0.01% 내리며 하락 전환했다. 전국 오피스텔 가격은 2022년 7월 이후 28주 연속 내림세를 보였다.

위축된 오피스텔 분양시장이 회복되기 위해서는 보다 적극적인 정부의 세제 혜택이 필요하다는 업계의 목소리가 높다. 정부는 지난해 ‘8·8 공급 대책’서 오피스텔과 빌라(다세대·연립) 등 소형 주택은 세금 산정 때 주택 수에서 제외하겠다고 발표했지만 전용면적 60㎡ 이하, 수도권 6억원 이하인 주택 등으로 기준을 뒀다.

그럼에도 오피스텔 매수세는 살아나지 않고 전세 수요만 높아지는 시장 왜곡 현상이 이어지고 있다. 이는 오피스텔의 신규 공급을 틀어막아 사회 초년생과 학생 등 1~2인 가구의 주거 불안을 가중할 수 있다는 지적이 나온다. 실제로 지난해 전국 오피스텔 분양 물량은 2021년 5만5000여실의 3분의 1 수준인 1만6000여실로 급감했다.

업계에선 금리인하와 분양 물량 감소의 영향으로 최근 오피스텔 시장은 회복세에 접어들고 있다고 평가한다. 최근 부동산R114가 내놓은 분석에 따르면 2023년 하반기 저점을 찍었던 오피스텔 거래량은 조금씩 늘고 있으며, 일부 인기 지역의 경우 경쟁률도 올라가고 있다.

한 부동산 전문가는 “서울을 중심으로 오피스텔 시장이 전년보다는 낫지만 지방 같은 경우는 회복이 더딜 수 있다”고 말했다. 다음은 서울 역세권 입지서 2억~3억원대로 분양 가능한 오피스텔.

▲이대 엔트라리움 2차= 서울 서대문구 대현동 내 준공 완료한 대로변 주거용 오피스텔인 ‘이대 엔트라리움 2차’의 분양이 진행 중이다. 지하 2층에 지상 19층 건물로, 오피스텔 108실, 공동주택인 도시형 생활주택 44세대 등 총 152세대의 규모다. 즉시 입주가 가능하며 지하 1층과 2층에는 상가가 들어선다.

거래량↑
경쟁률↑

전 타입 복층형 구조로 설계돼 실거주 니즈를 충족시킬 수 있는 것이 강점이다. 화장실이 2개로 설계돼있다. 현재 준공이 끝나 층별로 상이한 총 6개 타입을 직접 눈으로 확인한 뒤 계약이 가능하다. 셰어하우스로 사용해도 손색이 없으며, 특히 복층 바닥 난방이 완비돼 주거형 오피스텔로의 질을 높였다.

매수 호실을 직접 방문해 확인 후 계약할 수 있다. 계약금 10%, 잔금 90 %, 대출은 60~70% 가능하다. 분양가는 3억~4억원대까지 다양하게 책정됐다.

단지는 트리플 역세권에 위치해 있다. 지하철 2호선 이대역이 200m, 신촌역이 500m, 경의중앙선 신촌역이 200m 거리에 있다. 이화여대, 연세대, 서강대, 홍익대 등 명문대는 물론이고 현대백화점, 신촌 세브란스병원, CGV, 메가박스 등 생활편의시설과도 가깝다. 대학생과 직장인 등 약 15만명의 임대 수요가 예상된다. 새절역과 서울대입구역을 잇는 경전철 서부선이 2029년 신촌역을 지날 예정이어서 서울 영등포와 여의도 일대 임대 수요까지 흡수할 수 있다.

▲신길뉴타운 JS496타워= ‘신길뉴타운 JS496타워’가 서울 영등포구 가마산로 일대서 선시공·후분양 중이다. 근린생활시설 및 오피스텔을 동시 분양한다. 대지면적 1747.6㎡, 연면적 1만3493.188㎡로, 주차 대수는 112대로 넉넉하다.


지하 1층~지상 3층까지 상업시설로 메디컬 상가 전용 베드형 엘리베이터를 설치하고, 모든 상가에는 시스템에어컨을 설치했다. 이비인후과, 피부과, 약국 등이 이미 입주해 있으며 치과, 내과, 한의원 등 다양한 분야를 추천한다.

지상 4층~지상 15층까지 오피스텔은 2가지 타입으로 전용면적 18.57㎡의 44실, 전용면적 29.50㎡의 106실이다. 전 세대 복층 및 빌트인 풀옵션으로 1~2인 가구의 선호도를 높였다. 침실과 거실의 공간 분리로 공간 활용도를 극대화했으며 시스템에어컨, 냉장고, 세탁기 등을 기본 옵션으로 제공한다.

전세로 거주해도 매수 꺼려
금리인하·물량 감소로 회복?

신길뉴타운 중심 사거리 코너에 위치해 접근성이 우수하다. 롯데백화점, 신세계백화점, 주민센터, 우체국, 은행 등이 인접해 있어 편리한 생활인프라를 누릴 수 있다. 도림초, 대방초, 우신초, 대영중, 대영고, 중앙대, 숭실대 등 우수한 교육환경을 갖췄다. 신길공원, 메낙골공원, 영등포공원, 여의도샛강생태공원, 보라매공원, 도림천, 한강공원 등 자연환경 속 그린라이프를 실현한다.

지하철 7호선 신풍역을 도보 6분 거리서 이용 가능하다. 여의도까지 3정거장으로 빠르게 이동할 수 있다. 이 외에도 신림경전철, 신안산선(개통 예정), 2호선 대림역 및 시내외 버스 등 다양한 대중교통망을 확보했다. 차량을 통해 서부간선도로, 올림픽대로, 노들길 등 여의도, 강남, 마포의 업무지구까지 광역교통망을 구축했다. 서울 서남권 업무지구의 50만 배후 수요를 품고 있는 지리적 이점으로 합리적인 가격까지 만족도를 높였다.

▲잠실 시그니처= ‘잠실 시그니처’ 오피스텔이 2억원대 초특가 분양을 시작했다. 이미 준공이 완료돼 현재 입주 중이다. 계약과 동시에 입주가 가능하다. 오피스텔의 구성은 원룸, 1.5룸, 원룸 복층, 1.5룸 복층 등으로, 최신 트렌드와 젊은 감성을 반영한 특화 설계를 갖추고 있다. 옥상에는 펫파크와 바비큐장이 마련돼있어 다양한 여가 공간을 제공한다.


매수 심리
살아날까

1~2인 가구와 사회 초년생에게 적합한 소형 오피스텔로, 시세차익과 임대수익을 동시에 노릴 수 있는 입지로 주목받고 있다. 특히 9호선 한성백제역까지 1분, 8호선 몽촌토성역까지 3분, 2·8호선 잠실역까지 8분 거리에 위치해 있어 접근성이 뛰어나다.

올림픽공원과 잠실호수공원이 가까워 쾌적한 환경을 제공한다. 롯데타워, 삼성SDS 등 주요 기업과의 근접성으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있다. 또 현대차 글로벌비즈니스 센터(GBC) 건설 등 주변 개발 이슈로 더욱 높은 투자 가치를 지니고 있다.

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류혁 전 법무부 감찰관이 본 ‘윤석열 석방’ 조건과 특혜

류혁 전 법무부 감찰관이 본 ‘윤석열 석방’ 조건과 특혜

[일요시사 취재1팀] 오혁진 기자·김성민 기자 = 윤석열 대통령의 12·3 비상계엄 선포 당시 사표를 내던졌던 인물이 있다. 바로 류혁 전 법무부 감찰관이다. 그는 박성재 법무부 장관에게 계엄에 동의할 수 없다고 강하게 얘기했다. 회의에 참여할 수 없다며 공개적으로 항의했다. 류 전 감찰관은 <일요시사>와의 인터뷰서 현재 검찰 수사의 공정성에 수차례 의문을 던졌다. 사실상 윤 대통령에게 특혜를 주고 있다는 지적이다. “예외의 예외를 적용해서 풀어줬다. 이해가 안 간다.” 류혁 전 법무부 감찰관이 언성을 높이며 한 말이다. 그는 심우정 검찰총장이 사실상 윤석열 대통령을 풀어준 셈이라고 비판했다. ‘즉시항고 포기’ 사태를 제외한다고 해도 계엄에 연루된 인물들의 행보를 보면 검찰과 윤 대통령 측이 ‘운명 공동체’처럼 움직이고 있다는 게 류 전 감찰관의 주장이다. 공동체처럼 움직인다 윤 대통령은 현재 구속 취소가 인용돼 서울구치소서 한남동 관저로 돌아갔다. 검찰은 ‘즉시항고’ 조치를 취할 수 있었으나 법원의 결정을 존중한다며 사실상 윤 대통령을 풀어줬다. 류 전 감찰관은 <일요시사>와의 인터뷰서 검찰의 결정에 대해 “이해할 수가 없다. 화가 날 정도로 어이가 없다. 검찰 내부에도 무슨 생각으로 즉시항고를 하지 않았는지 의문을 제기하는 후배들이 상당하다. 심 총장이 도대체 무슨 생각을 하는 건지 모르겠다”고 강하게 비판했다. 그는 “즉시항고를 포기해도 절차적 문제가 남아 논란이 됐다고 하더라도 절차적 문제가 있다고 하는데, 즉시항고를 포기했을 때의 실익이 있어야 한다. 오히려 검찰이 정치적 논란을 야기했다”고 주장했다. 류 전 감찰관은 윤 대통령과 인연이 없다. 법무부와 검찰서 근무한 기간 27년 6개월 내내 윤 대통령과 같은 검찰청서 근무하지도 않았다. 12·3 비상계엄 선포 당시 박성재 법무부 장관에게 사표를 내던질 수 있었던 건 윤 대통령과의 인연이 없었기 때문일까? 류 전 감찰관은 “대통령이 윤석열이 아니었어도 과감하게 사직했을 것이다. 법률적으로 하자 투성이다. 계엄 선포 요건과 절차적 정의도 갖추지 않은 상태이기에 불법 계엄이었다. 또 경고성 계엄 또는 2시간짜리라면서 다친 시민이 없었으니 없던 일이나 마찬가지라고 하는데 미친 소리”라고 직격했다. 이어 “그 정신 나간 결정으로 인해 대한민국이 입은 사회·경제적 손실은 누가 감당하나. 온전히 국민들이 감당해야 한다. 윤 대통령이 집이라도 팔아서 그 손실을 메운다고 해도 용서하는 국민들이 없어야 하는 게 정상이다. 그렇게 반대했더니 좌파가 됐다. 난 좌우가 아니고 그냥 낭만파”라고 강조했다. 류 전 감찰관은 “법은 가장 보살핌을 받기 어려운 분들을 위한 최소한의 배려다. 지금 윤 대통령은 직접 헌재에 나가 자신의 입장을 적극적으로 어필하고 있다. 잡범을 뛰어넘는 영리하고 악랄한 ‘법꾸라지’”라고 지적했다. “심우정 총장 무슨 생각인지” “김주현·박성재도 수사해야” 그는 “심 총장도 그러면 안 된다. 즉시항고 위헌 사례를 언급했었는데 어느 피고인에 대한 사례인지 아느냐. 이름 모를 평범한 사람이었다. 윤 대통령이 ‘평범’한 사람인가? 국사범이라고 할 수 있는 권력자를 두고 무슨 인권을 논하는지 어처구니가 없다”고 비판했다. 류 전 감찰관은 “윤 대통령은 헌재에 출석해서 의견을 개진했기에 불법 구속으로 인해서 본인이 충분히 방어하거나 헌재서 변론권을 행사하지 못했다는 주장은 받아들여지지 않을 가능성이 크다. 고위공직자범죄수사처(이하 공수처)서 구속된 이후에 일체 수사에 응하지 않았다”며 “공수처 기록이 헌법재판에 증거로 제출된 게 없는데, 있다고 하더라도 헌법재판 전반에 미치는 영향은 미미하다. 헌법재판관 분들의 심증을 형성하는 데 법률적인 측면에서는 문제가 없을 것”이라고 예측했다. 탄핵 인용 여부에 대해 “헌법재판이라는 건 단순하게 헌법 위반 사실이 있느냐를 떠나서 이 사람에게 공직 수행에 적합한 자질이 있는지, 앞으로 공직 수행을 맡겨도 되겠는지에 대한 결단이 필요한 것”이라며 “이런 때 헌법 수호의 결단을 보여주지 않으면 언제 보여줄 수 있는 것인지 싶다. 징계 처분과 마찬가지”라고 설명했다. 이어 “징계했는데 이 사람이 계속 공직을 수행케 하는 것이 정당한가”라며 “그렇기에 그런 차원에서 보면 저는 당연히 인용될 것이라고 본다”고 분석했다. 그는 “어떤 쪽이든 간에 8대 0으로 결론을 내려주실 필요가 있고 오히려 6대 2, 5대 3 이런 식으로 결론 난다면 헌법재판관 개인에 대한 공격은 물론이거니와 법조 전체에 대한 불신이 더 커지지 않을까 싶다”고 우려하기도 했다. 악랄한 법꾸라지 윤 대통령의 석방 이후 타격을 입은 건 검찰뿐만이 아니다. 공수처도 수사권 문제를 두고 논란이 일고 있다. 윤 대통령에 대한 법원의 구속 취소 결정문에는 이례적으로 공수처의 수사권 문제가 언급됐다. 앞서 윤 대통령 측은 검찰이 구속기간을 넘겨 기소했다고 주장했는데, 담당 재판부가 이를 받아들였다. 나아가 재판부는 공수처의 내란죄 수사권에 논란이 있다고 밝히면서 유·무죄가 아닌 공소 기각 가능성도 거론하고 있다. 검·경, 공수처는 비상계엄 이후 총 20명을 재판에 넘기는 성과를 냈다. 하지만 내란 우두머리 혐의를 받는 윤 대통령에 대한 사건은 각종 논란으로 대법원서 최종 결론이 날 때까지 함부로 예측하기 어려워졌다는 관측도 나온다. 류 전 감찰관은 “공수처가 사건 이첩 요구권을 행사하면서 수사가 3주간 지연됐었다. 체포영장 청구 과정서도 수일이 소요됐다. 수사 적기를 놓친 것이고 여러번 실수했다고 볼 수밖에 없다. 실수가 반복되면 실력”이라며 “고질적인 인력난이 있다고 하는데 그보다는 부족한 수사 경험으로 인한 문제점이 고스란히 드러난 것으로 보인다. 수사 초기부터 검찰과 협력이 잘 이뤄졌다면 즉시항고 논란이 불거지지 않았을 텐데 아쉽다”고 토로했다. 또 “공수처 수사권에 대한 근본적인 문제점이 있다. 즉시항고에 대해 상급심 판단을 기대한다고 했지만, 관련된 정확한 규정이 없어 법원서 종국적인 판단이 내려질 때까지는 누구도 쉽게 답할 수 없는 사안이었다”고 아쉬워했다. 또 “기존의 관행과 검찰의 시스템을 보면, 구속기간은 매우 중요한 사항으로 계산 실수를 방지하기 위해 ‘구속기간 만기 부전지’를 붙이고 전산 시스템에 입력해 계산한다. 그런데 이번 법원의 결정은 이런 관행과 법률 규정에 따른 계산을 벗어난 것인 만큼 대단히 이례적”이라고 평가했다. 누구나 아는 벗어난 계산 그는 “구속기간은 신분을 떠나 만약 도과했다면 어떤 경우에도 석방하는 것이 맞다”면서도 “구속 취소 사안의 경우엔 풀어준 뒤, 직권으로 다른 범죄에 대한 영장을 발부해 재구속하는 경우도 있다”고 말했다. 공수처는 지난해 12월부터 경찰과 군검찰과 협력하는 공조수사본부(이하 공조본)을 꾸렸다. 공조본은 비상계엄을 수사하는 검찰 특별수사본부(본부장 박세현 서울고검장)보다 많은 인력을 보유했다. 그러나 결론적으로 검찰 특수본에 비해 이렇다 할 성과를 내지 못했다. 다만 일각에서는 수사 대상인 인물들이 유독 검찰에만 협조적이었다고 지적한다. 실제 김용현 전 국방부 장관을 비롯한 계엄 관련자들은 검찰에 자진 출석하거나 증거 물품을 제출하는 등 공조본의 요구에 응하지 않았던 것과는 다른 모습을 보였다. 계엄 수사 핵심 물증으로 꼽히는 비화폰 불출대장이 그렇다. 김성훈 대통령실 경호처 차장이 검찰에 제출한 비화폰 불출대장에는 윤 대통령 부부와 김 전 장관, 여인형 전 방첩사령관, 곽종근 전 육군 특수전사령관, 이진우 전 수도방위사령관의 통화 기록이 포함됐다. 이 외에도 김 차장은 검찰에 김 전 장관이 예비용으로 받아가 건넨 노상원 전 정보사령관의 비화폰 불출대장과 통화 기록 일부도 제출한 것으로 확인됐다. 이는 지난 1월24일 검찰이 경호처에 ‘수사 협조 의뢰 요청(자료 제출 협조 요청)’ 공문을 보내자 건네받은 것이다. 비화폰 불출대장은 ▲비화폰 번호 ▲사용자 ▲지급 일자 ▲회수 일자 ▲현재 보관 장소 등이 적혀있는 내부 보안 자료다. 공수처 수사권 보완 필요…검, 권력 단절 시급 “탄핵 인용 법률적 문제없어…3월 안에 끝내야” 경호처는 형사소송법 제110조, 제111조를 근거로 공조본의 압수수색에 응하지 않았다. 군사상·직무상 비밀을 요하는 장소인 만큼 책임자 승낙 없이는 압수하거나 수색할 수 없다는 게 이유였다. 특히 경호처는 계엄 당일 국무회의에 참여한 인원을 파악하기 위한 경찰의 협조를 거부했다. “윤 대통령이 검찰 출신이라는 점이 작용한 것으로 보인다”며 “수사 초기부터 경찰의 수사 의지가 상당히 강했고 검찰이 수사 주도권을 뺏겨서는 안 된다는 위기감을 느꼈던 것으로 알고 있다”는 류 전 감찰관은 “물밑 협조까진 아니더라도 윤 대통령 최측근으로 꼽히는 김주현 민정수석, 박성재 법무부 장관 등 밑에서 일하던 검찰 고위 관계자들은 대통령을 ‘운명 공동체’로 생각한다. 그래서 김 전 장관이나 계엄 피의자들이 믿을 만한 검찰을 택하지 않았겠냐”고 되물었다. 그는 “박 장관이나 김 수석, 이상민 전 행정안전부 장관에 대해서는 검찰이 적극적으로 수사하지 않고 있는 모습을 봐라. 이들에 대해 합리적이고 납득할 만한 수사 결론이 나오지 않으면 국민이 받아들이겠나. 모든 의혹이 해소될 때까지 그 사람들에 대한 수사는 계속돼야 한다. 이들은 죽을 때까지 수사선상서 벗어날 수 없을 것”이라고 강조했다. 이어 “경찰도 박 장관과 이 전 장관에 대해 수사하고 있지만 답보 상태에 있다. 어차피 사건을 검찰에 송치하게 되는데 봐줄 것이라는 게 불 보듯 뻔한 거 아닌가. 수사 의지가 아니라 애초 ‘선배 대우’를 하려는 분위긴데 이런 부분을 감안했을 때 당장 특검을 해야 한다. 내란 사태의 경우, 과거 12·12 사태를 보면 15년이 지나서 검찰이 수사한 바 있다”고 꼬집었다. 그래도 선배 대우 류 전 감찰관은 현재의 검찰이 윤 대통령에게 충성하는 조직으로 비치기 시작했다고 평가했다. 특히 “지금까지의 대한민국 역사에서 가장 편향적인 ‘정치 검찰’이라고 비판받아 마땅하다”고 주장했다. 그는 “검찰개혁을 논의하기에 앞서 정치권이나 실세들과의 단절이 필요하다. 인적이든 물적이든 가리지 말고 청산하고 갈아엎어야 한다. 이게 해결되지 않으면 수사권 조정과 수사·기소권 분리 등을 통해 검찰을 아무리 개혁한다고 해도 또 과거로 회귀한다. 검증된 방법을 통한 개혁이 필요한데 검찰의 통제 수단으로 탄생한 공수처의 상황을 보면 안타깝다”고 털어놨다. <hounder@ilyosisa.co.kr> <smk1@ilyosisa.co.kr>