아파트와 관련해 최대 관심사 가운데 하나는 안전이다. 한국토지주택공사(LH)가 촉발한 ‘철근 누락’ 논란으로 기존 입주민은 물론 입주 예정자들의 불안감이 커지고 있는 상황이다.
커지는 불안감에도 아파트는 여전히 선호도가 가장 높은 주거 유형이다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 6월 서울 아파트 매매건수는 3851건이다. 지난 1월만 해도 1412건에 불과했던 서울 아파트 거래량이 어느새 4000건에 육박하고 있다. 이는 2021년 8월(4065건) 이후 2년 만에 가장 높은 수준이다.
매매 심리뿐만 아니라 청약 심리도 회복되면서 서울뿐만 아니라 수도권 및 지방서도 흥행에 성공하는 청약 단지가 속속 등장하고 있다. 공사비, 인건비 상승 등으로 분양가가 급등해 더 늦기 전에 청약을 통해 ‘내 집 마련’에 나서는 수요자가 늘어나고 있어서다.
한 부동산 업체가 분석한 청약홈 청약 경쟁률에 따르면 7~8월(8월 둘째 주까지 집계) 전국 아파트 1순위 평균 경쟁률은 11.79대1로 나타났다. 상반기 7.87대1보다 증가했고, 지난해 같은 기간 4.31대1보다는 3배 가까이 경쟁률이 치솟았다.
아파트에 관한 선호도가 여전히 높은 가운데 향후 전국 분양시장서 ‘후분양 단지’에 관한 관심이 높아질 전망이다. 후분양 단지는 아파트를 60% 이상 지은 시점서 분양을 진행한다. 어느 정도 공사가 진행된 상황서 분양이 진행되는 만큼 공사비 인상에 따른 입주 우려가 선분양 단지보다 적다는 평가다.
더 늦기 전
‘내 집 마련’
아파트 실물을 확인하고 청약 여부를 결정할 수 있다는 점도 수요자에게는 긍정적인 부분이다. 선분양 단지는 입주 예정 시점이 존재하고, 시공사들은 이를 맞추기 위해 최대한 노력할 수밖에 없다. 후분양 단지들은 입주 일정이 상대적으로 가깝기 때문에 공사 진행 속도를 맞추는 데 용이하고, 입주 일정이 밀릴 가능성도 낮다.
올해 상반기까지만 해도 청약시장서 후분양 단지를 찾아보는 건 쉽지 않았다. 분양업계에 따르면 상반기 후분양 단지는 주로 지방에 위치한 100가구 미만 소규모 단지였다. 실제 건설사들은 당연히 후분양보다 선분양을 선호하는 편이다. 수분양자들에게 받은 계약금, 중도금 등을 사업비로 활용할 수 있어서다.
문제는 최근 공사비, 인건비, 금리 등이 급등했다는 점이다. 철근, 콘크리트 등 원자재 가격이 오르고 고금리 탓에 사업비용이 늘어나면서 공사비 갈등을 빚는 정비 사업지가 늘고 있다. 청약 대기자들 입장에서는 관심 단지가 언제쯤 분양이 될지, 분양이 돼도 사업 일정에 차질이 없을지 고민이 커질 수밖에 없다.
철근 누락 논란…커지는 불안감
흥행 성공 청약 단지 속속 등장
물론 수요자들에게도 후분양이 장점만 있는 것은 아니다. 사업이 어느 정도 진행된 상황서 분양이 진행되는 만큼 선분양보다 분양가가 높게 책정되는 경우가 많아서다. 자금 조달 계획을 세우는 일도 만만치 않다. 선분양은 2~3년에 걸쳐 분양대금을 납입할 수 있지만, 후분양은 이보다 짧은 기간 동안 자금을 마련해야 하기 때문이다.
입주까지 기간이 얼마 남지 않은 만큼 ‘프리미엄’을 기대하는 것도 상대적으로 쉽지 않다는 평가다.
견본주택과 다른 마감재, 부실시공, 입주 지연 등 아파트 논란이 있을 때마다 후분양제를 의무화하자는 목소리가 커지고 있다. 주택이 완공되지 않은 상태서 계약하는 것이 소비자의 선택권을 제약한다는 이유에서다.
현행법상으로 후분양을 막고 있지 않고 있다. 주택공급에 관한 규칙 제15조에 따라 건설사가 선분양과 후분양을 자율적으로 결정할 수 있다. 그럼에도 그간 선분양이 주류가 될 수 있었던 것은 정부와 공급자, 그리고 수요자의 이해관계가 맞아 떨어졌기 때문이다.
장점은?
단점은?
우선 공급자 입장서 선분양은 수분양자로부터 건설자금을 무이자로 조달이 가능해 적은 자본으로 주택사업을 진행할 수 있다. 주택 수요자에겐 2~3년 전 가격으로 주택을 구매할 수 있어 저렴하게 자가를 마련한다는 것이 장점이다. 이를 통해 사회는 단기간에 빠른 주택 공급이 가능해졌다.
선분양은 완성된 주택을 보고 구매하는 것이 아니기에 소비자의 선택권을 과도하게 제한하고 부실시공 시 입주거부권이 없으며 중도금 마련을 위해 수분양자의 자금 조달 부담, 전매 가능 기간이 길어 투기 수요 발생이 쉽다는 단점을 가지고 있다.
이에 따라 선분양제 대신 주택 준공 후 분양하는 후분양제를 의무화해야 한다는 논의가 사회적으로 꾸준히 제기됐었다. 정부는 2004년 ‘아파트 후분양 활성화 방안’을 마련해 공공 부문부터 공동주택 후분양을 시행하기 위해 정책적 노력을 기울였으나 전면적으로 시행하지 못했다.
일반적으로 선분양은 공급자 위주의 방식이라고 여기지만 소비자 입장서도 선분양이 유리하기도 하다. 경제 성장으로 주택 가격이 중장기적으로 상승한다면, 선분양을 통해 저렴하게 집을 마련할 수 있어서다. 시장 효율성과 소비자 선택권 확대를 위해 선분양과 후분양이 적절한 비율로 공존해야 한다는 게 전문가들의 견해다.
공급자와 소비자의 상황에 따라 자유롭게 시점을 결정하는 것이 합리적이기 때문이다.
한 부동산 전문가는 “후분양 단지의 분양가가 선분양보다는 높지만 예측이 용이한 입주 일정과 실물을 직접 확인하고 청약에 나서고 싶은 수요자들은 후분양에 관심을 갖는 것도 방법”이라고 말했다. 다음은 후분양 방식으로 선보이는 주요 단지.
▲상도 푸르지오 클라베뉴= 대우건설이 짓는 ‘상도 푸르지오 클라베뉴’가 분양한다. 국평(전용 84㎡) 기준 분양가는 12억~13억원으로, 인근 시세와 비슷하거나 소폭 낮은 것으로 평가된다. 내년 3월 입주를 앞둔 후분양 단지로, 지하 5층~지상 18층, 10개동, 전용면적 59~84㎡, 총 771가구 규모로 구성된다.
공급자
수요자
일반 분양에 나오는 771가구 가운데 370가구가 특별공급, 401가구가 일반공급 물량이다. 면적별로는 59㎡A(226가구), 59㎡B(35가구), 74㎡A(152가구), 84㎡A(188가구), 84㎡B(152가구), 84㎡C(18가구) 등이다. 분양가는 전용면적 59㎡가 9억3200만~10억3000만원, 74㎡는 11억4000만~12억6000만원, 84㎡가 12억4000만~13억9000만원 수준이다.
▲용인 센트레빌 그리니에= 동부건설이 경기도 용인시 마북동 212-1번지 일원 들어서는 ‘용인 센트레빌 그리니에’를 분양한다. 노후 아파트 비율이 높고 입주 물량이 적은 용인시에서 공급되는 후분양 단지다. 지하 2층~지상 최고 19층, 3개동, 전용면적 84~130㎡, 총 171세대 규모로 조성된다. 22개의 다양한 타입으로 구성된다. 이를 통해 수요자의 각기 다른 니즈를 충족시켜 만족도를 높일 계획이다.
실물부터 확인하고 계약 결정
선분양보다 분양가 높게 책정
남향 위주 배치와 4bay(일부 세대 제외)로, 공간활용도가 우수하고 채광과 통풍에 최적화된 설계를 적용했다. 입주민을 위한 조경 설계도 돋보인다. 먼저 단지는 넓은 잔디마당서 다양한 활동을 할 수 있는 커뮤니티마당이 들어서고 입주민들의 건강과 힐링을 위한 힐링포레스트가 계획돼있다. 여기에 자연을 만끽할 수 있는 단풍산책로도 조성될 예정이다. 또 피트니스, 작은 도서관, 경로당 등의 커뮤니티시설도 들어선다.
자금 부족?
공사 지연?
아파트 부실시공이 사회적 문제로 불거진 현 시점서 후분양 단지로 분양돼 큰 관심도 받고 있다. 실제로 단지는 준공을 앞두고 있어 자금 부족으로 인한 공사 지연, 건설사 부도 등과 같은 위험이 거의 없다.
▲힐스테이트 신용 더리버= 현대건설이 선보이는 ‘힐스테이트 신용 더리버’가 본격 분양에 나선다. 지하 2층~지상 29층, 19개동, 전용면적 74~135㎡, 총 1647가구다. 이 중 206가구가 일반분양으로 공급된다.
다음 해 3월 입주를 앞둔 후분양 단지인 만큼 선분양 아파트보다 이른 시일 내 입주가 가능해 주변 여건을 확인하기 수월하고, 단지 배치와 상품 등을 꼼꼼하게 확인할 수 있다. 전용면적 85㎡ 초과 주택형의 경우 100% 추첨제가 적용된다. 주택 소유 여부와 관계없이 청약통장 가입 기간 6개월 경과, 예치금액 충족 시 1순위 청약이 가능하다. 전매 제한 기간은 6개월이다.
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