‘분상제’ 보물단지? 애물단지?

분양가 상승세가 심화되는 가운데 분양가 상한제(분상제)가 적용되는 단지가 주목받고 있다. 보물단지일까. 애물단지일까.

주택도시보증공사(HUG)가 공개한 지난달 말 기준 민간 아파트 분양가격 동향에 따르면 서울 민간 아파트 평균 분양가는 ㎡당 928만2000원으로 3.3㎡당 환산하면 3063만600원이다. 이는 전월(㎡당 902만4000원)보다 2.86%(25만8000원) 오른 것이다. 3.3㎡당으로는 2977만9200원에서 다시 30 00만원대로 올랐다. 다만 지난해 1월(㎡당 958만2000원)과 비교하면 3.13% 하락했다.

3.3㎡당 
3063만원

서울 민간 아파트의 3.3㎡당 분양가는 지난해 5월(2821만5000원)부터 2000만원대로 떨어진 후 12월까지 8개월 연속 3000만원을 밑돌았다. 전국 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 1571만4600원으로 전년 동월보다 10.90%, 전월보다 1.65% 상승했다.

수도권은 2149만6200원으로 전년 동월 대비 4.09%, 전월 대비 1.40% 올랐다.

5대 광역시·세종은 1662만2100원으로 지난해 1월 대비 14.29% 올랐다. 작년 12월과 비교하면 2.93% 상승했다. 기타 지방 역시 1286만6700원으로 1년 사이 12.27% 올랐다.


이처럼 분양가 상승, 경기 침체 등으로 분양 심리가 크게 위축되고 있지만 분양가 상한제가 적용돼 가격 경쟁력을 갖춘 단지들의 인기는 여전한 것으로 나타났다. 실제 지난해 수도권 공공택지서 공급한 단지들은 전매 제한과 실거주 의무 규제에도 분양가 상한제 장점으로 예비 청약자들의 뜨거운 관심을 받았다.

한 부동산 정보업체 자료에 따르면 지난해(2022년 1월~12월) 수도권에서 분양한 단지들의 청약 결과를 분석한 결과, 1순위 통장이 가장 많이 몰렸던 상위 10개 단지 중 7개 단지가 분양가 상한제가 적용되는 공공택지 공급 단지로 나타났다.

1순위 청약자가 가장 많이 몰렸던 단지는 ‘힐스테이트 검단 웰카운티’로, 일반공급 403가구 모집에 총 3만7076명이 1순위 통장을 사용했다. 이어 제일풍경채 검단 2차(2만7916건), e편한세상 지축 센텀가든(1만7742건), 오산 세교2지구 호반써밋 그랜빌 2차(1만4854건), 신영지엘 운정신도시(1만3487건) 순이다.

분양가 오름세 속 분양가 상한제 아파트는 다른 행보를 보인다. 분양가 상한제가 적용되면 인근 시세 대비 비교적 저렴한 수준에 분양되기 때문에 최대 수억원대 시세 차익을 얻을 수 있다. 또 시세가 분양가 밑으로 내려갈 확률도 희박해 안전마진을 확보할 수 있다는 것도 장점이다.

분양가 상한제 적용 아파트 주목
가격 경쟁력 갖춘 단지 인기 여전

서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 제외한 수도권 전 지역이 민간택지 분양가 상한제 적용 지역에서 해제됨에 따라 수도권 공공택지 아파트가 ‘분상제’ 메리트를 얻게 될 전망이다. 수도권 공공택지에 적용되던 최대 8년의 전매제한이 3년으로 축소되고 실거주 의무까지 없어지면서 수도권 공공택지 분양에 청신호가 켜질 것으로 보인다.

신규 아파트 분양가는 원자잿값 및 노무비 인상으로 당분간 오를 수밖에 없는 상황이라 요즘 같은 부동산 침체기에 가격 메리트 여부가 수요자들에게 가장 중요한 내 집 마련 고려 요소가 될 수 있고, 청약 성적도 크게 좌우할 것으로 예상된다.


한 부동산 전문가는 “분상제가 적용되는 수도권 공공택지 등은 합리적인 분양가로 교통, 교육, 자연 등 체계적으로 조성된 생활 인프라를 누릴 수 있다”며 “최근 원자잿값과 인건비 상승으로 분양가가 계속 오르고 있는 상황에서 서울 일부 지역을 제외한 수도권 전 지역이 민간택지 분양가 상한제 적용 지역에서 해제돼 수도권 공공택지 등에서 공급되는 아파트들이 가격 경쟁력을 키울 것으로 전망된다”고 말했다.

다음은 분양가 상한제가 적용되는 수도권 단지.

▲광명 호반써밋 그랜드에비뉴= 경기도 광명시 광명동 재정비촉진지구 내 10R구역에 들어서는 ‘광명 호반써밋 그랜드에비뉴’아파트가 미분양 잔여세대를 동호수 지정 선착순 분양 중이다. 분양가 상한제 적용 단지다. 중도금 60% 이자후불제로 수요자의 부담을 덜었다. 청약통장 없이 만 19세 이상이면 누구나 계약이 가능하다. 

원자잿값과 
인건비 상승

재개발정비사업의 일환으로 새롭게 건축되는 곳으로, 왕복 6차선 도로를 사이에 두고 1단지 408세대와 2단지 643세대로 구분된다. 지하 3층~지상 29층, 11개동, 총 1051세대 규모다. 전용면적은 39·49·59·74·84㎡로 구성되며, 이 중 493세대가 일반분양이다.

단지는 남향 위주 3베이, 4베이 판상형과 탑상형 구조로 채광과 통풍이 우수하다. 도서관, 피트니스센터, 골프연습장, 실버홈, 놀이터 등 입주민을 위한 다양한 커뮤니티시설이 갖춰진다. 

7호선 지하철역 이용이 가능하고, KTX 역사도 가깝다. 서부간선로, 제2경인고속도로, 평택파주고속도로, 강남순환도로 등 도로망 이용도 편리하다. 광일초, 광명남초, 광문초가 단지서 도보거리에 위치하며, 인근에 다수의 초중고가 있어 교육여건이 우수하다.

시세 대비 
저렴하게

단지 앞에 5000㎡ 규모의 공원이 조성될 예정이다. 도덕산, 목감천, 도덕산공원 산책로가 가까워 주거환경이 쾌적하다. 새마을시장과 전통시장이 도보거리에 위치한다. 롯데시네마, 이마트, 뉴코아아울렛, 철산로데오거리가 가깝고, KTX 역세권을 중심으로 코스트코, 프리미엄아웃렛, 이케아가 있다.

▲e편한세상 동탄 파크아너스= DL이앤씨는 경기도 화성시 동탄2신도시 신주거문화타운에서 ‘e편한세상 동탄 파크아너스’를 선보인다. 동탄2택지개발지구 A56블록에 들어서는 단지는 지하 2층~지상 12층, 13개 동 총 800세대 규모로 지어진다. 전용면적별 세대수는 99㎡ 706세대, 115㎡ 94세대로 구성된다.

동탄2신도시에서 처음으로 e편한세상만의 라이프스타일 맞춤 주거 플랫폼인 ‘C2 하우스’ 혁신 설계가 적용된다. 세대당 주차 대수도 1.79대에 달한다. 여기에 지역 최고 수준의 고품격 커뮤니티 시설도 조성된다. 최상층에는 도심과 자연의 전망을 누릴 수 있는 스카이라운지가 배치될 예정이다.

프라이빗하게 문화생활을 즐길 수 있는 패밀리 시네마, 계절에 상관없이 다양한 운동을 즐길 수 있는 실내 키즈체육관 등이 조성된다. 더불어 테라스형 게스트 하우스와 단지 내에서 여유와 휴식을 즐길 수 있는 그린카페, 건식 사우나를 갖춘 피트니스 등 입주민을 위한 고급 커뮤니티 시설도 배치될 계획이다.


최근 발표한 ‘2023년 주요정책과제’에 따라 동탄2신도시는 최대 8년이던 전매제한이 3년으로 축소됐다. 입주 예정일 2024년 11월인 ‘e편한세상 동탄 파크아너스’는 소유권이전등기 시 전매제한 3년을 충족한 것으로 간주돼 입주와 동시에 전매가 가능하다.

시설, 교통, 교육, 자연…
체계적 생활인프라 조성

여기에 실거주 의무 및 1주택자 기존주택 처분 의무 폐지(예정)로 계약자들은 다양한 자금 계획을 세울 수도 있다. 

청약 문턱도 대폭 낮아졌다. 유주택자 및 세대원도 청약이 가능하다. 공급 물량 전체가 전용면적 85㎡를 초과해, 저가점자 및 1주택자도 100% 추첨제를 통해 당첨 기회를 노려 볼 수 있다.

▲영종 오션파크 모아엘가 그랑데= 인천광역시 중구 영종국제신도시에 공급되는 ‘영종 오션파크 모아엘가 그랑데’가 가격 경쟁력을 갖춘 단지로 꾸준한 관심을 받고 있다. 분양가상한제가 적용돼 주변 시세 대비 저렴한 가격으로 분양가격이 책정됐다.

영종국제신도시 A61블록에 지하 2층~지상 25층, 전용면적 84~135㎡, 8개동, 총 560가구 규모로 조성된다. 전 가구가 최근 수요자들의 관심도가 높아진 중·대형으로 구성된다. 테라스 타입, 펜트하우스 타입 등도 조성되는 것이 특징이다.


전 가구를 남향 위주로 배치하고, 지상에 차가 없는 공원형 단지를 구성해 동 간 거리를 넓히고 쾌적성을 높였다. 또 내부설계로는 5베이 설계와 드레스룸, 펜트리 등을 도입해 수납공간을 확대하고 공간활용성을 확대했다. 카페, 경로당, 펫카페, 펫운동장, 어린이집 등 다양한 부대시설과 골프연습장, 피트니스, 다목적체육관 등 영종 최고 수준의 규모를 갖춘 커뮤니티시설을 마련하고, 수경시설을 포함한 다채로운 조경도 꾸밀 계획이다.

전매도 가능하다. 1차 계약금 정액제(전용 84㎡ 기준 2000만원)와 2차 계약금 대출(확정금리 3.5%)을 제공해 초기 자금 부담을 줄였다. 또 공사기간이 3년을 초과해 소유권 이전 등기일 전에 분양권 전매도 가능하다.

업계 관계자는 “입주가 4년 후라는 점도 메리트”라며 “그 사이 부동산 시장이 상승세로 전환될 가능성이 커 시세차익도 예상할 수 있을 것으로 본다”고 전했다. 

분양시장 
‘귀한 몸’

서해 바로 앞 입지에 조성돼 영구적인 오션뷰(일부 제외)를 누릴 수 있고, 단지 옆에 자리한 대규모 공원인 씨사이드파크의 영구 조망도 가능하다. 인천대교, 영종대교, 공항철도 등을 통해 청라, 송도, 서울 및 수도권을 편리하게 오갈 수 있다.

영종국제신도시와 청라를 연결하는 제3연륙교가 2025년 준공을 목표로 개발되고 있어 추가적인 교통호재도 기대된다. 주변에 운서초, 영종중, 하늘고, 인천국제고, 인천과학고 등이 위치해 있다. 영종행정타운(예정), 상업시설(예정), 복합공공시설(예정) 등도 들어설 예정이어서 편리한 주거 생활을 누릴 것으로 전망된다. 


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<단독> 김건희 일가 연루 의혹 ‘선라이즈F&T’ 주주명부 공개

[단독] 김건희 일가 연루 의혹 ‘선라이즈F&T’ 주주명부 공개

갈수록 증폭되는 평택 논란 이제야 공개된 소소한 흔적 쉽게 거두지 못하는 의심 의미심장 세력 교체 과정 [일요시사 취재1팀] 양동주 기자 = 소문이 어느덧 사실처럼 인식되고 있다. 명확한 물증이 없는 가운데 파편적인 의혹이 덧씌워진 양상은 좀처럼 바뀌지 않고 있으며, 흐름을 파악할 만한 유의미한 흔적이 이제야 겨우 나왔을 뿐이다. 증폭된 의혹 뒤편에서 여전히 진실은 빼꼼히 잘 보이지 않는다. 2010년 9월 설립된 ‘선라이즈에프앤티’는 황해경제자유구역에 자리 잡은 유일한 농산물 가공 업체로, 그간 심심치 않게 밀수 의혹을 받아왔다. 가공 목적으로 수입한 농산물을 가공 없이 시중에 유통시켜 엄청난 차익을 봤다는 꼬리표가 뒤따랐다. 의혹하는 눈초리 선라이즈에프앤티가 취급했던 대다수 농산물이 고관세 품목이라는 점은 이 같은 의혹을 부채질했다. 그간 선라이즈에프앤티는 ▲녹두 ▲콩나물콩 ▲다대기(혼합양념) ▲생강 ▲마늘 ▲참깨 ▲팥 ▲서리태 등 높은 세율이 붙는 고관세 품목을 주로 수입했던 것으로 파악되고 있다. 한 예로 콩나물콩의 경우 그대로 들여와 국내에 유통하면 487% 관세가 부과되지만, 콩나물 재배 목적으로 수입하면 27%만 반영된다. 평택세관에 몸담았던 다수의 전직 세관공무원이 기업 출범 및 운영에 관여했다는 점도 선라이즈에프앤티를 부정적으로 보게 만들었다. 심지어 선라이즈에프앤티 이사진에 포함됐던 특정 세관 출신 임원이 한때 다이아몬드 밀수 사건에 이름이 오르내린 사례도 존재한다. 수년 전부터는 김건희씨 일가와 선라이즈에프앤티를 동일선상에서 바라보는 경향이 강해졌다. 선라이즈에프앤티의 밀수 의혹을 수차례에 걸쳐 제기했던 공익 제보자 이성열씨가 재판에 연루되는 과정에서 김건희씨의 모친인 최은순씨가 거론됐던 게 이 같은 흐름에 불을 지핀 형국이다. 이런 가운데 정치평론가인 장성철 공론센터 소장이 최근 ‘평택항’을 언급하자, 김건희씨 일가와 선라이즈에프앤티 간 연관성은 사실처럼 받아들여질 정도가 됐다. 장 소장은 SBS라디오 <김태현의 뉴스쇼>가 운영하는 유튜브 방송에 출연해 김건희씨 일가의 수상한 물건 수입 의혹과 관련한 이야기를 전했다. 장 소장은 “최은순씨가 주인으로 있는 농수산물 수입업체에서 이상한 것을 들고 오려고 하다가 걸려서 (김건희) 오빠와 김건희씨가 그것을 무마시키려고 여러 가지 이상한 (일들을 했다고 한다)”며 “어떤 물건인지 구체적으로 밝히지는 않았지만, 부적절한 물건인 것으로 추정되고 있다”고 말했다. 급기야 선라이즈에프앤티의 폐업이 알려지자, 의혹은 그야말로 걷잡을 수 없이 커진 양상이다. 선라이즈에프앤티는 국세청 사업자 과세 유형 조회 결과 지난 10일자로 폐업한 것으로 확인되고 있다. 폐업자로 조회된 지난 10일은 김건희 특검법이 공포된 시기와 맞물린다. 물론 꾸준히 의혹이 제기된 것과 별개로, 김건희씨 일가와 선라이즈에프앤티 간 연관성을 입증할 만한 확실한 단서는 없는 상황이다. 특히 주주명부가 지금껏 외부에 공개되지 않았다는 게 의혹과 진실을 구분 짓기 어렵게 만들고 있다. 이런 의미에서 <일요시사>가 최초 입수한 주주명부는 간접적으로나마 의문을 풀 수 있는 열쇠로 작용할 여지를 남긴다. 의문 해소 첫 단추 2022년 10월 작성된 ‘카리나에프앤티(선라이즈에프앤티에서 2020년 9월 상호 변경) 주주명부’를 검토한 결과 주주는 총 17명, 발행주식은 91만8400주(1주당 5000원)로 확인됐다. 2010년 9월 자본금 5억원으로 설립된 선라이즈에프앤티는 수차례 증자를 거쳤고, 해당 시기에 자본금을 45억9200만원으로 늘린 상태였다. 일단 주주명부에서는 김건희씨 일가의 이름을 찾을 수 없다. 대신 경영권 교체 과정이나마 엿볼 수 있을 뿐이다. 법인 등기와 주주명부를 교차 검증한 결과를 토대로 추정하면, 표면상 선라이즈에프앤티 지배 세력은 ‘전직 세관공무원(설립~2018년 중순)→지엔티에이치(~2020년 중순)→킴스에O엔O(~2022년 초순)→동OO앤에스(~2025년 6월)’ 순으로 변경된 흐름이다. 첫 번째 경영권 교체는 ‘펀딩하이 연체 사건’과 함께 발생했다. 펀딩하이는 중국·동남아시아에서 농산물을 수입하는 업체에 돈을 빌려 주고, 투자자들에게 15% 이상 수익을 보장하는 펀딩 상품으로 인기를 끌던 P2P 업체였다. 그러나 펀딩하이는 2018년 6월20일 ‘마늘 시즌2-17차(모집 금액 3억원, 차주 승리산업)’ 펀딩 상품의 연체를 시작으로 ▲세척 당근 시즌2-18차(모집금액 5억원, 차주 지엔티에이치) ▲김치 펀딩 2차(모집금액 1억2000만원, 차주 상아농산) ▲번데기 펀딩 1차(모집금액 1억8000만원, 차주 월량완코리아) 등에서 차주의 투자금 상환 실패를 알렸다. 연체 금액은 ▲지엔티에이치 29억원 ▲승리산업 33억원 ▲상아농산 11억8000만원 ▲월량완코리아 1억8000만원 등 총 75억6000만원에 달했다. 급기야 펀딩하이는 연체율 100%를 찍은 채 영업을 중단했다. 상환 실패 이후 차주 사이에 관련성이 드러났다. 지엔티에이치와 승리산업에서 대표이사였던 윤석호씨는 두 회사 지분을 각각 60%, 100% 보유 중이었다. 또한 월량완코리아 사내이사로도 등재돼있었다. 연체가 발생한 직접적인 사유는 선라이즈에프앤티를 대상으로 한 지분 투자였다. 지엔티에이치는 펀딩받은 금액을 농산물을 들여오는 데 쓰지 않고, 선라이즈에프앤티 주식을 매입하는 데 활용한 것으로 뒤늦게 확인됐다. 이를 계기로 지엔티에이치는 2018년 6월경 주식 16만1400주를 확보한 선라이즈에프앤티 최대주주로 올라섰다. 지엔티에이치가 지배력을 확보한 이후 선라이즈에프앤티 임원 명단에 변화가 목격됐다. 선라이즈에프앤티 초창기부터 함께했던 사내이사와 부친에 이어 회사에 몸담았던 대표이사를 대신해 지엔티에이치가 끌어들인 얼굴들이 등기임원 자리를 꿰찼다. 정작 지엔티에이치는 연체 발생 넉 달 후인 2018년 10월 보유 중이던 선라이즈에프앤티 주식을 ‘란릉현래보식품유한공사’에 넘겼다. 펀딩하이 투자자들과의 소송전이 불거지자 중국에 본거지를 둔 우군에 주식을 양도한 모양새였다. 거듭되는 교체 수순 두 번째 경영권 교체는 ‘킴스에O엔O’ 측이 선라이즈에프앤티의 주체로 올라서는 과정에서 발생한 것으로 보인다. 충청권에 본적을 둔 킴스에O엔O는 2022년 10월 기준 선라이즈에프앤티 주식 10만8200주를 확보한 것으로 확인됐다. 킴스에O엔O 대표이사의 친인척이 보유한 주식 13만2800주를 합산하면 우호 주식은 24만주 안팎이다. 기존 지엔티에이치 측 우호 세력(란릉현래보식품유한공사 16만1400주+마송재 3만주)과 비교해 5만주 가까이 격차를 벌린 셈이다. 킴스에O엔O 측이 선라이즈에프앤티 주식을 대량 매입한 시기는 2020년 중후반으로 추정된다. 이 무렵 선라이즈에프앤티 등기임원 구성이 크게 요동쳤다는 점을 통해 짐작 가능한 사안이다. 실제로 지엔티에이치가 지배력을 발휘하던 2018년 7월 대표이사에 선임됐던 김정일 대표는 2020년 3월 해임됐다. 2018년 9월 취임했던 또 다른 대표이사 역시 당해 10월을 넘기지 못한 채 사임했다. 공석이 된 주요 등기임원 자리는 킴스에O엔O 측 인물로 채워졌다. 킴스에O엔O 대표이사가 2020년 10월 선라이즈에프앤티 대표이사로 취임했고, 해당 시기에 사외이사, 감사 등 등기임원 전원이 새 얼굴로 교체됐다. 킴스에O엔O에 이어 지배 세력으로 등장한 곳은 식료품 제조업을 영위하는 동OO앤에스였다. 이 회사는 2022년 10월 기준 주주명부에 선라이즈에프앤티 주식 41만주(지분율 44.64%)를 보유한 단일 최대주주로 등재돼있다. 여기에 우호 세력(글로O포O 1만주+김성수 2만주+김종봉 788주)의 주식을 합산하면 지분율은 50%에 육박한다. 동OO앤에스는 사실상 선라이즈에프앤티를 인수하고자 만든 업체로 비쳐질 여지를 남긴다. 2022년 2월 출범 당시 자본금 10억원짜리였던 동OO앤에스는 불과 두 달 만인 2022년 4월14일 자본금을 21억원으로 두 배 이상 키웠다. 공교롭게도 동OO앤에스가 설립 이후 8개월 사이 선라이즈에프앤티 주식 41만주를 확보하는 과정에서 투입한 금액은 총 20억5000만원이었다. 이는 동OO앤에스 자본금 21억원이 선라이즈 주식 41만주를 매입하는 데 쓰였을 가능성에 주목하게 만든다. 게다가 선라이즈에프앤티는 기존 61만8400주였던 발행주식을 2022년 4월22일 91만8400주로 30만주 확대했다. 동OO앤에스가 자본금을 21억원으로 확충한 지 8일 만이다. 선라이즈에프앤티가 발행주식을 30만주 늘린 덕분에 동OO앤에스는 상대적으로 수월하게 주식 41만주를 확보한 형국이다. 동OO앤에스가 선라이즈에프앤티를 지배하는 위치로 올라설 무렵에 선라이즈에프앤티 임원 구성은 또 한 번 바뀌었다. 동OO앤에스 대표이사가 사내이사, 글로O포O 대표이사가 사외이사에 이름을 올렸고, 김성수 대표이사가 신규 선임됐다. 이후 김성수 대표는 선라이즈에프앤티 폐업 전까지 자리를 지킨 것으로 확인되고 있다. 되짚어보는 연결고리 한편 일각에서는 김건희씨 일가에서 선라이즈에프앤티에 영향력을 행사했다면 그 시기는 지엔티에이치 측이 지배력을 상실한 이후일 것으로 추정하고 있다. 그나마 킴스에O엔O 혹은 동OO앤에스와의 연관성이 높다고 보는 것이다. 한 경찰 관계자는 “김건희씨 일가에서 선라이즈에프앤티에 관여한 직접적인 흔적이 발견되지 않았지만, 만약 영향력을 행사했다면 그 시기를 2021년 이후로 특정해볼 수 있을 것”이라며 “항간에 떠도는 마약 적발 여부는 2022년 근방으로 얘기가 오가는 상황”이라고 말했다. <heatyang@ilyosisa.co.kr>