지난해 부동산 시장은 침체기의 시작을 알렸다는 평가가 나오고 있다. 금리 인상으로 대출 이자 부담이 증가하자 거래가 실종됐고, 하루가 다르게 집값은 내려가기 시작했다. 일부 지역에선 깡통 전세와 역전세 등의 문제가 발생하기도 했다.
단순한 부동산 시장의 하락을 넘어 전체적인 경기의 흐름이 어려워지면서 올해도 어두운 전망이 나오고 있다. 그중에서도 금리·대출·입주 물량을 주목해야 한다. 먼저 금리 변수다. 금리는 담보대출을 통해 직접적으로 수요를 이끌 뿐만 아니라, 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 통해 공급을 지원해주는 역할을 하게 된다.
강세장에서
약세장으로
따라서 급격한 금리 인상은 부동산 시장을 강세장에서 약세장으로, 한발 더 나아가 침체의 늪으로까지 빠지게 만든 주된 요인이다.
문제는 전 세계 금리 시장에 절대적으로 영향을 미치는 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 자국 내 인플레이션을 잡기 위해 당분간 금리 인상을 이어갈 예정이란 것이다. 한국은행 역시 여기에 동조해 움직일 가능성이 높다.
다만 미국 내 인플레이션이 조금씩 안정을 찾고 있고, 정부 역시 국내 부동산 시장 침체가 경기 불황을 확산시킬까 노심초사하고 있는 만큼 올해 하반기에는 금리 동결 내지 인하로 방향을 틀 것으로 전망된다. 따라서 금리가 급등세를 멈추고 동결 내지 하락세로 전환된다면 부동산 시장 역시 서서히 반등을 모색하리라 예상된다.
다음으로 대출과 세금 규제 변수가 있다. 전통적으로 이들은 부동산 수요를 자극할 수 있는 강력한 변수로 꼽힌다. 정부 입장에서 보면 부동산 시장이 과열되면 대출 규제를 강화해 시장으로 자금이 유입되는 것을 줄일 수 있는 반면 부동산 시장이 냉각되면 대출 규제를 완화해 시장을 활성화할 수 있다.
이와 관련해 최근 정부의 정책 기조는 부동산 시장의 안정적 회복(연착륙)을 기대하면서 규제 완화로 방향을 굳힌 듯하다. 그동안 규제의 대상인 다주택자에게도 취득세 및 양도소득세 중과 족쇄를 풀어주고, 임대사업자등록 시 혜택 복원 및 주택담보대출까지 허용할 방침이다. 다만 고금리 여파가 해소되지 않는 한 시장의 빠른 회복은 결코 쉽지 않을 것으로 보인다.
마지막으로 입주 물량 변수가 있다. 통상 재화의 가격은 공급과 수요가 만나는 점에서 형성된다. 주택 시장의 경우 공급량은 분양 물량과 입주 물량으로 나뉘는데, 이 중 아파트 가격에 실질적으로 영향을 미치는 것은 단연코 입주 물량이다.
지난 수년간 지역 구분 없이 아파트 가격이 급등하면서 상대적으로 택지가 풍부했던 지방 및 수도권 외곽을 중심으로 건설사들의 분양 물량이 급증했고, 분양 시점에서 2~3년이 지나면 입주 물량은 가시화된다. ‘과잉 공급에 앞에 장사 없다’라는 부동산 격언이 있다. 입주 물량이 일시에 몰리면 역전세난으로 전세가격이 급락하고, 이로 인한 아파트 가격은 하락은 필수적이다.
그렇다면 2023년 새해 수요자들은 어떻게 대처해야 할까. 부동산 유형별로 살펴보기로 하자.
지난해보다? 2023년 전망 ‘흐림’
금리·대출·입주 물량 주목해야
아파트의 경우 실수요자인지, 가수요자인지에 따라 투자 전략을 달리할 필요가 있다. 무주택 실수요자라면 청약통장을 활용해 시세보다 저렴하고 직주근접이 가능한 도심지 역세권을 노리면서 현금이 풍부하지 않다면 중도금 대출이 가능한지(현행 12억원 이하 가능)를 확인해야 한다.
이른바 ‘상급지 갈아타기’를 원하는 1주택 실수요자라면 급매물을 노리되 새해엔 1주택자에게도 기회가 주어지는 청약제도 개편이 예정돼 있으므로 당첨을 노려보는 것도 좋다. 반면 가수요자인 다주택자는 상대적으로 투자에 신중을 기하는 한편 정부의 임대사업자등록 혜택의 복원을 지켜본 뒤 급매물을 노리고 움직였으면 한다.
오피스텔이나 지식산업센터(아파트형공장)의 경우 임대수익을 목적으로 하는지, 매각차익을 목적으로 하는지에 따라 조금 달리 접근할 필요가 있다. 만일 임대수익 창출을 주된 목적으로 접근한다면 그다지 매력적이지는 않다. 고금리 시대에 임대수익은 고사하고 대출이자 감당도 버겁기 때문이다.
매각 차익을 노리는 경우라면 공급사의 자금난으로 시세보다 10~20% 이상 할인된 신축을 노리되 향후 임대를 고려해 젊은 직장인이나 신혼부부 등이 출퇴근하기에 편리한 도보 5분 내 초역세권에 입지하고 있는지를 확인해야 한다.
상가는 실사용 목적이 아닌 임대수익을 목적으로 하는 것은 그다지 바람직하지 않다. 서울 및 수도권의 임대수익률이 3%대를 넘어서기 쉽지 않고, 코로나19 사태 및 경기 불황 여파로 제때 임대료를 지불할 수 있는 우량임차인을 찾기도 어렵기 때문이다. 특히 신도시나 택지개발지구 내 신규 분양 상가의 경우 높은 분양가 논란 외 상권의 안정화까지 많은 시간이 필요하기에 보다 신중한 접근이 요구된다.
과잉 공급
장사 없다
끝으로 토지 투자는 환금성에 매우 취약한 만큼 반드시 5~10년 이상의 장기 투자를 염두하고 여유 자금으로 접근하길 권한다. 불확실한 개발정보를 제공하면서 매입을 권유하는 기획 부동산업체를 통한 매입은 반드시 피해야 한다. 핵심 사항으로는 현장답사가 선행돼야 한다는 점과 현장답사를 통해 진입로 존재 유무, 경사도, 정확한 시세 파악 등이 있다.
아울러 평소 정부 정책 및 인프라 개발정보(도로 및 철도 개설 등 건설정보)에도 많은 관심을 가져야 한다.
한 부동산 전문가는 “지난해 국내 부동산 시장은 그야말로 ‘롤러코스터’를 방불케 했는데 상반기까지만 해도 집값 급등 추세가 이어지는 듯했지만 거듭된 금리 인상으로 부동산 시장 열기는 어느 때보다 빠르게 식었고 하반기에는 유례없는 ‘거래 절벽’에 부딪혔다”며 “올해 부동산시장 전망은 하락론이 대세를 이루는 가운데 부동산 시장 연착륙을 위한 정부의 규제 완화가 어느 정도까지 ‘약발’이 먹히느냐가 변수”라고 말했다.
올해 내 집 마련을 계획하는 수요자라면 착한 분양가를 내세운 단지를 노려볼 만하다. 매년 분양가가 가파르게 상승하면서 서민들의 분양시장 진입이 점점 어려워지고 있는 가운데 가격거품을 제거한 실속형 아파트들은 여전히 뜨거운 열기를 보여주고 있다.
주택도시보증공사(HUG)에 따르면 분양가 상승세가 올해에도 계속되고 있다. 지난해 10월 전국에 공급된 민간 아파트들의 평균 분양가격이 3.3㎡당 1505만원에 달했다. 2021년 동월(1379만원) 대비 9.1% 상승한 수치다. 그중에서도 5대 광역시(세종시 포함)의 상승세가 두드러졌다.
내 집 마련
착한 분양가
지난해 10월 평균분양가가 3.3㎡당 1579만원으로 전년 동월(1393만원)보다 13.4% 올랐다.
수도권과 기타 지방은 같은 기간 각각 3.3%(2000만원→2065만원)와 9.2%(1136만원→ 1240만원) 상승했다. 원자잿값 상승과 고금리 기조가 이어지면서 당분간 분양가 상승은 불가피할 전망이다. 서울을 제외한 대부분 지역이 조정 대상 지역에서 벗어남에 따라 분양가 상승을 견제할 장치(고분양가 관리제)마저 사라졌다.
분양가 상승은 분양 흥행에도 부정적인 영향을 미쳤다. 단군 이래 최대 재건축사업으로 알려진 둔촌주공 재건축 아파트 ‘올림픽파크 포레온’도 참패했다. 본래 2020년 당시 3.3㎡당 평균 2910만원에 분양하려 했으나 조합원들의 반발로 무산됐다.
000만원가량 오른 가격(3.3㎡당 3829만원)으로 선보였으나 2순위 마감(예비당첨자 포함)도 실패하고 말았다. 서울 성북구 ‘장위자이 레디언트’(장위4구역) 역시 1·2순위 모집에 4.68대1의 저조한 성적을 거뒀다.
고분양가 논란 속 주요단지들도 분양시장에서 외면받고 있지만 가격 거품을 뺀 실속형 아파트에는 주택 수요자들의 손길이 여전히 이어지고 있다. 분양가가 저렴할수록 비용을 절감할 수 있을 뿐만 아니라 향후 가격 하락에 대한 부담도 덜 수 있기 때문이다. 호황기 때는 시세차익도 실현할 수 있어 일석이조의 효과를 거둘 수 있다.
완전 침체의 늪으로?
수요자 어떻게 대처?
지난해 11월 대전 유성구 갑천지구에 분양한 대전 ‘갑천2 트리풀시티 엘리프’는 1순위 474가구 모집에 4만7055명이 몰려 평균 99.3대1의 치열한 경쟁률을 보여줬다. 이 아파트의 3.3㎡당 분양가는 평균 1362만원(국민주택 기준)으로 전용면적 84㎡형 분양가가 평균 4억5600만원이었다.
지난해 10월 대전 유성구 용계동에 분양했던 ‘도안 우미린 트리쉐이트’ 전용면적 84㎡형 분양가가 6억4800만~6억7400만원이었던 점을 감안하면 2억원가량 저렴했다.
지난해 10월 부산시 부산진구 양정동에 공급했던 ‘양정자이더샵SKVIEW’도 저렴한 분양가를 무기로 단기간 완판 됐다. 1순위 540가구 모집에 3만1793명이 몰려 평균 58.9대1의 경쟁률을 기록했다. 이 아파트는 부산진구가 조정대상지역(고분양가관리지역) 당시 심의받았던 분양가로 공급됐다. 전용 84㎡형의 분양가가 6억7000만원 전후(중간층 기준)다. 단지 바로 옆에 ‘연산롯데캐슬골드포레(2020년 입주)’ 전용 84A㎡형이 지난해 9월 7억6000만원에 거래됐다. 주변 시세보다 1억원가량 저렴한 셈이다. 다음은 가격 거품을 뺀 주요 단지.
▲빌리브 리버런트= 신세계건설은 울산에서 가장 주거 선호도가 높은 남구 신정동에서 ‘빌리브 리버런트’를 분양 중이다. 지하 3층~지상 29층, 4개동, 총 311가구 규모에 전용면적 78·84㎡로 구성된다. 분양가는 전용면적 84㎡ 기준 6억원대로 책정된다.
어느 정도
약발 먹힐까
신정동 일대에서 올해 공급됐던 아파트들의 분양가가 8억~9억원대로 책정됐던 점을 감안하면 2억~3억원 저렴하다. 또 단지 바로 옆에 위치한 ‘울산신정푸르지오(2012년 입주)’는 입주한 지 10년이 넘었음에도 불구하고 6억원 이상의 시세를 형성하고 있다. 구축 가격으로 신축 아파트를 구매할 수 있는 셈이다.
▲포레나 대전학하= ㈜한화 건설부문은 대전 유성구 학하동 일원에 위치한 ‘포레나 대전학하’를 분양 중이다. 지하 2층~지상 34층, 21개동, 전용면적 59~84㎡, 2개 단지 규모다. 총 1754가구 중 임대를 제외한 872가구를 일반에 분양한다. 전용면적 84㎡ 단일 평형이다.
단지는 도안신도시 생활권에 위치함에도 도안신도시 대비 합리적인 가격에 누릴 수 있다. 금융 혜택도 주어진다. 계약은 계약금 1차 1000만원 정액제로 수요자 부담을 낮췄고, 중도금 60%는 전액 무이자 혜택이 주어진다. 잔금은 30%다.
