<김기록 법무사의 쉬운 경매> 경매 낙찰받은 부동산 소유권이전등기

[Q] 경매 낙찰을 받았습니다. 경락인 앞으로 소유권이전등기는 어떻게 하는가요?

[A] 먼저 경매계에서 매각대금완납증명서를 받아 부동산소재지 관할구청에 가서 취득세 신고서에 매각대금완납증명서를 첨부해 취득세, 교육세, 농어촌특별세 고지서를 발급받아 이를 납부합니다. 그 다음은 법원 경매계에 매수인이 인수하지 않는 등기의 말소신청과 매수인 앞으로의 소유권이전등기를 신청합니다.

신청서에는 매수인의 주민등록초본과 취득세 등의 영수증, 말소되는 권리 1건당 7200원(등록면허세 6000원, 지방교육세 1200원)을 납부하고 영수증(서울은 인터넷 이텍스에서 지방은 인터넷 위텍스에서 납부), 등기신청수수료, 부동산 시가표준액에 따른 채권을 납부하고, 등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장 등을 첨부해 신청하면 됩니다. 

경락인(매수인)의 신청에 의해 법원사무관 등은 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기를 촉탁하게 되는데 말소의 대상이 되는 등기는 다음과 같습니다.

① 저당권, 근저당권, 가등기담보권
압류채권자보다 선순위라도 매각에 의해 소멸되므로(민사집행법 제91조 제2항, 가등기담보법 제15조), 그 등기는 모두 배당을 받고 모두 말소촉탁의 대상이 됩니다. 설정 등기 후에 소유권의 변동이 있어도 저당권자나 가등기담보권자는 모두 배당받을 수 있고 모두 말소의 대상이 됩니다.

② 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권(임차권등기명령에 의한 임차권등기 포함)
저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 것은 매각으로 소멸하므로 말소촉탁의 대상이 됩니다. 그 밖의 권리는 매수인에 대항할 수 있으므로 소멸되지 않고 존속합니다. 
즉, 지상권·지역권·전세권·임차권 등기가 저당권·근저당권·담보가등기·압류등기(경매개시결정기입등기·체납처분에 의한 압류등기)·가압류보다 나중에 등기가 되었다면 매각으로 소멸하고, 먼저 등기가 되었다면 소멸하지 않고 존속합니다. 
최선순위전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의해서만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 전세권은 매수인에게 인수되며 반대로 배당요구를 하면 존속기간이 언제이든지 상관없이 전세권은 매각으로 소멸합니다(민사집행법 제91조). 
전세권은 용익물권으로서의 성질과 담보물권으로서의 성질을 이중으로 가지므로, 전세권자는 배당요구를 하지 않고 매수인으로부터 전세금을 회수하든지, 아니면 배당요구를 통해 경매절차에서 전세금을 배당받는 방법으로 전세금을 회수할지를 선택할 수 있습니다. 
그러므로 최선순위 전세권자가 배당요구를 한 이상 그 배당금이 전세권반환채권액에 미달하더라도 전세권은 소멸하게 되고, 그 전세권등기는 말소촉탁의 대상이 됩니다.
이 점에서 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 대항력 있는 임차인의 경우 ‘보증금 전액이 변제되지 않은 경우’에 그 임차권이 경매로 소멸하지 않은 것과 차이가 있습니다. 
다만 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이므로, 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 임차주택에 관해 전세권설정등기를 경료했다거나 전세권자로서 배당절차에 참가해 전세금의 일부에 대해 우선변제를 받은 사유만으로는 변제받지 못한 나머지 보증금에 기한 대항력 행사에 어떤 장애가 있다고 볼 수 없습니다(93다39676).
집합건물이 아닌 지상건물과 그 부지 중 건물에만 전세권설정등기를 한 경우라도 전세권자가 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법상의 우선변제권 요건을 갖춘 경우에는 그 부지의 매각대금에서도 배당을 받습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 상가건물임대차보호법 제5조 제2항).
전세권설정계약서에 날인된 등기소의 일부인도 확정일자로 봐야 하므로(2001다51725), 부지의 매각대금에 대한 배당순위도 위 날짜를 기준으로 판단해야 합니다.
임차권등기명령에 의해 등기된 임차권등기는 그것이 매수인에게 대항할 수 있는 것인지는 등기된 때만을 기준으로 판단할 것이 아니라 실제로 대항력을 갖춘 때를 기준으로 판단해야 합니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항, 상가건물임대차보호법 제6조 제5항).
근저당권 등 담보권 설정의 당사자들이 그 목적이 된 토지 위에 차후 용익권이 설정되거나 건물 또는 공작물이 축조·설치되는 등으로 그 목적물의 담보가치가 감소하는 것을 막기 위해 담보권과 아울러 지상권을 설정한 경우에 담보권이 소멸하면 등기된 지상권의 목적이나 존속기간과 관계없이 지상권도 그 목적을 잃어 함께 소멸합니다(2012다97871, 97888).


③ 소유권이전등기·가등기
압류의 효력발생 후에 제3자 명의로 마쳐진 소유권이전등기는 매수인에게 대항할 수 없으므로 말소촉탁의 대상이 됩니다. 소유권이전청구권보전의 가등기도 마찬가지입니다.
그러나 압류의 효력발생 전에 마쳐진 것은 매수인에게 대항할 수 있으므로 소멸하지 않고 존속합니다. 다만 이 경우에도 그보다 앞선 선순위로서 매각으로 소멸하는 담보권에 관한 등기가 존재하는 경우 그 담보권등기 이후에 기입된 가등기도 말소촉탁의 대상이 됩니다(2007다57459).
(압류의 효력은 경매개시결정이 채무자에게 송달되는 시기와 경매개시결정기입등기가 된 때 중 빠른 때에 압류의 효력이 발생합니다. 실무상 경매개시결정등기가 된 후에 채무자에게 경매개시결정을 송달하므로 보통은 경매개시결정기입등기가 더 빠릅니다).
담보가등기가 경료된 부동산에 대해 경매 등이 행해진 때에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의해 소멸하나(가등기담보 등에 관한 법률 제15조), 권리신고가 되지 않아 담보가등기인지 일반가등기인지 알 수 없는 경우에는, 일단 순위보전을 위한 가등기로 보아 그 가등기가 최선순위이면 매수인에게 그 부담이 인수되므로 말소해서는 안 되고, 그 가등기보다 선순위의 담보권이나 또는 가압류가 있으면 함께 말소됩니다.

④ 가압류등기
압류의 효력발생 전에 가압류등기를 한 가압류채권자는 당연히 매각대금으로부터 배당을 받을 수 있으므로(민집 제160조 제1항 제2호) 가압류등기는 매각에 의해 소멸합니다. 또 압류의 효력발생 후에 등기한 가압류채권자는 매수인에게 대항할 수 없으므로 매각에 의해 소멸합니다. 
부동산에 대한 선순위 가압류등기 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전되고 그 후 제3취득자의 채권자가 경매를 신청해 매각된 경우, 가압류채권자는 그 매각절차에서 당해 가압류목적물의 매각대금 중 가압류결정 당시의 청구금액을 한도로 배당받을 수 있고(2006다19986), 이 경우 종전 소유자를 채무자로 한 가압류등기는 말소촉탁의 대상이 됩니다. 

⑤ 가처분등기
압류의 효력발생 후에 된 처분금지가처분등기는 매수인에게 대항할 수 없으므로 말소촉탁의 대상이 되고(63다1071), 압류의 효력발생 전에 된 가처분등기는 말소되지 않습니다(2004마195). 다만 압류의 효력발생 전에 된 가처분등기라 할지라도 그보다 선순위로서 매각으로 인해 소멸하는 담보권·압류·가압류등기가 있으면 역시 말소의 대상이 됩니다.
토지소유자가 그 지상 건물소유자에 대한 건물철거·토지인도청구권을 보전하기 위해 건물에 대한 처분금지가처분을 한 때에는 처분금지가처분등기가 건물에 관한 강제경매개시결정등기 또는 담보권설정등기 이후에 이뤄졌어도 매각으로 인해 말소되지 않습니다.

⑥ 체납처분에 의한 압류등기, 공매공고 등기의 말소
현행법상 국세체납 절차와 민사집행 절차는 별개의 절차로서 양 절차 상호간의 관계를 조정하는 법률의 규정이 없으므로 한 쪽의 절차가 다른 쪽의 절차에 간섭할 수 없이 각각 독자적으로 진행할 수 있고, 양 절차 중 먼저 진행된 절차에서 소유권을 취득한 자가 진정한 소유자로 확정됩니다(99다3686). 그 매각 후의 배당에서 국세는 순위에 따른 배당을 받고 그 압류등기와 공매공고의 등기를 말소하게 됩니다.

⑦ 예고등기
예고등기는 부동산등기법 개정법률 제16912호의 시행으로 그 시행일인 2020. 8. 5.까지 말소되지 않은 예고등기는 등기관이 직권으로 말소하도록 개정됐습니다(부동산등기법 부칙 제3조).

⑧ 경매개시결정등기, 회생절차개시결정등기, 파산선고등기의 말소
매각이 완결되면 법원사무관 등이 매각으로 인한 소유권이전등기의 촉탁과 함께 위 등기를 말소촉탁합니다. 부동산 위의 부담의 인수 또는 소멸과 같은 매각조건의 확정시기는 매수인이 소유권을 취득하는 시점인 대급납부 시입니다(2002다70075).

 

<02-535-3303 · www.김기록법무사공인중개사.com>


[김기록은?]

법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)

 



배너






설문조사

진행중인 설문 항목이 없습니다.



전 세계 흔든 트럼프 1년 풀 스토리

전 세계 흔든 트럼프 1년 풀 스토리

[일요시사 취재1팀] 장지선 기자 = 처음에는 ‘설마, 그렇게까지?’라는 반응이었다. 하지만 불과 1년여 만에 현실로 나타나고 있다. 모두가 ‘미친 짓’이라고 말하지만 당사자는 거칠 게 없다는 태도다. 문제는 그 여파가 전 세계로 확산하고 있다는 점이다. ‘지구 대통령’ 도널드 트럼프가 ‘천조국’ 미국을 어디로 끌고 가는 걸까? 도널드 트럼프 미국 대통령의 행보가 충격과 경악으로 물들고 있다. ‘이보다 더 놀랄 일이 있을까?’라는 반응이 거듭되는 모양새다. 되짚어 보면 이제 와 말이 안 된다고 하기엔 등장부터 파격적이었다. 트럼프 대통령이 처음 대선 출마를 선언할 당시에는 조롱과 웃음이 난무했다. 하지만 미국은 그를 선택했다. 그것도 두 번이나. 예상보다 더 파격 사실 트럼프 대통령은 첫 임기 때나 지금이나 크게 다르지 않다. 선거 기간 동안 공약으로 내세운 내용은 임기 중에 어떤 식으로든 진행했다. 그 공약이 ‘미치광이’ ‘사이코’ 등의 원색적인 비난으로 이어져도 요지부동이었다. 되레 외부 자극이 커질수록 트럼프 대통령의 행보는 더욱 거칠어졌다. 문제는 그 행보에 전 세계가 영향을 받는다는 점이다. 과거 미국이 ‘유일한’ 패권국으로 군림하던 시기와 비견될 정도라는 말이 나온다. ‘세계의 경찰’로 각국 상황에 관여했던 때보다도 영향력이 크다는 분석도 있다. 그 배경으로 지목되는 게 바로 트럼프 대통령의 행보다. 실제로 트럼프 대통령의 말 한마디에 세계 질서를 유지했던 틀이 무너져 내리고 있다. 대표적인 게 관세 부과에서 비롯된 통상 전쟁과 국제 질서 유지를 내세운 타국에 대한 물리적 개입이다. 두 사안 모두 ‘평범한’ 미국 대통령이라면 생각은 해도 실제로 행하기는 어려운 내용이다. 당장 전 세계의 지도자가 반발할 테고 각국의 이해관계도 복잡하게 얽혀있다. 무엇보다 대통령 자신이 겪어야 할 정치적 리스크가 매우 크다. 하지만 트럼프 대통령은 했고 또 하려 하고 있다. 모두가 ‘설마’라고 손사래 치던 일이 실제로 벌어지는 데 걸린 시간은 1년 남짓이다. 트럼프 대통령은 재선에 도전하면서 ‘미국 우선주의’를 앞세우며 관세 부과를 예고했다. 캐나다, 그린란드, 파나마 운하 등을 미국 소유로 하겠다는 야욕을 드러냈다. 영토 확장이라는 제국주의 시기에나 빈번하게 일어났던 일을 공언한 것이다. 트럼프 대통령에게 관세는 ‘무기’나 다름없다. 원하는 것을 얻어내기 위해 상대국에 관세를 부과하는 방법으로 압박을 가하는 것이다. 트럼프 대통령은 취임 직후부터 전 세계와 통상 전쟁을 벌이기 시작했다. 특히 미국의 자리를 노리는 중국과는 서로 수천%의 관세를 부과하면서 세계 경제를 흔들었다. 관세 부과로 흔들더니 그린란드로 공포 조장 과거 FTA 체결로 미국과의 무역에서 관세 0%를 유지했던 우리나라도 예외는 아니었다. 우리나라보다 앞서 협상한 일본의 관세 부과율을 기본으로 깔고 조율이 이뤄졌다. 줄다리기 끝에 협상이 타결됐지만 관세 문제는 현재진행형이다. 국가 간 외교에서 불확실성이 해소되지 않은 상황인 셈이다. 전 세계가 통상 전쟁의 여파를 겪고 있는 상황에서 이번에는 영토 확장 문제가 불거졌다. 최근 미국은 베네수엘라에서 군사 작전을 진행해 전 세계를 경악에 빠뜨렸다. 니콜라스 마두로 베네수엘라 대통령 부부를 미국으로 데려와 법정에 세운 것이다. 표면상으로는 베네수엘라 내부 상황을 언급했지만 속내는 석유라는 말이 나왔다. 베네수엘라는 제1의 석유 매장국이다. 미국이 베네수엘라의 석유 사업을 지배하겠다는 의지를 실행으로 옮겼다는 것이다. 미국이 베네수엘라 석유를 차지하게 되면 세계시장이 요동칠 가능성이 크다. 베네수엘라 석유를 등에 업은 미국이 세계 석유시장 개편에 나설 길이 생긴다. 이렇게 되면 주변국은 물론 산유국은 크든 작든 영향을 받을 수밖에 없다. 더 나아가 미국은 베네수엘라 자체를 통치하려는 모습도 보인다. 미국에 적대적인 정권을 몰아내고 권력 지형을 ‘친미’ 또는 친미 우호 세력으로 개편할 것으로 예상된다. 전 세계는 미국의 베네수엘라 군사 작전을 시작으로 보는 시각이 존재한다. 정가에서는 공산 정권을 유지 중인 쿠바가 다음 표적이 될 것으로 보고 있다. 비판에도 마이웨이 베네수엘라 충격이 가시기도 전에 ‘그린란드’가 화두로 떠올랐다. 그린란드는 덴마크 자치령의 섬으로 한반도보다 9배나 큰 섬이다. 인구가 6만여명에 불과하고 두꺼운 얼음으로 뒤덮인 땅이라 가치 평가가 낮았다. 하지만 최근 들어 온난화로 얼음이 녹으면서 아래에 묻힌 광물을 채취할 수 있는 길이 열렸고 지정학적으로도 좋은 위치라는 사실이 알려지면서 관심이 커졌다. 트럼프 대통령은 임기 초부터 그린란드를 미국에 편입시키겠다는 뜻을 감추지 않았다. 사실 트럼프정부 이전에도 그린란드를 미국령으로 하려는 시도는 있었다. 과거 미국정부는 그린란드를 사기 위해 돈을 제시한 적도 있고, 세계 2차대전 기간에는 점거하기도 했다. 하지만 덴마크의 반발, 무엇보다 그린란드 주민의 반대로 이뤄지지 못했다. 그러다 트럼프 대통령이 취임하면서 노골적인 요구가 시작된 것이다. 트럼프 대통령은 안보상 이유를 들었다. 그린란드를 지킬 수 있는 건 미국뿐이라고 주장하는 것이다. 하지만 베네수엘라 군사 작전 때와 마찬가지로 트럼프 대통령의 ‘속내’는 그린란드에 묻혀 있는 자원일 것이라는 의견이 지배적이다. 외신들은 베네수엘라 군사 작전으로 마두로 대통령 부부를 미국으로 압송하면서 트럼프 대통령은 자신감이 붙은 상태라고 보도했다. 베네수엘라 군사 작전이 국제법 위반이라는 비판이 쏟아졌지만 트럼프 대통령 본인은 ‘승리’라고 평가한다는 것이다. 이는 트럼프 대통령이 그린란드에 무력을 사용할 수 있다는 뜻을 비치면서 극대화됐다. 협상의 기술 자유자재로 트럼프 대통령의 행보에 북대서양조약기구(이하 나토)에 참여 중인 국가들은 일제히 반기를 들었다. 미국과 유럽 간 오랜 시간 유지돼 온 ‘대서양 질서’가 뿌리째 흔들릴 수 있는 상황이 된 것이다. 트럼프 대통령은 한발 더 나아가 그린란드에 병력을 파견한 덴마크·노르웨이·스웨덴·프랑스·독일·영국·네덜란드·핀란드 등 8개국에 대해 대미 관세를 부과하겠다고 밝혔다. 관세 부과, 무력 충돌 가능성 등으로 전운이 감돌던 미국과 유럽의 관계는 스위스 다보스에서 열리고 있는 세계경제포럼 연차총회, 이른바 다보스 포럼에서 출구를 찾는 듯한 모습이다. 트럼프 대통령은 지난 21일 자신의 SNS 트루스소셜에 “마르크 뤼터 나토 사무총장과의 매우 생산적인 회담을 바탕으로, 그린란드와 사실상 전체 북극 지역에 관한 미래 합의의 틀을 만들었다”고 말했다. 그러면서 유럽 8개국을 상대로 다음 달 1일부터 부과하기로 한 관세를 “부과하지 않기로 결정했다”고 적었다. 미국이 그린란드 병합을 위한 무력 사용 가능성을 철폐하면서 상황 반전의 여지가 생겼다. 실제 그의 발언 이후 미국 증시 등은 오름세를 보였다. 전문가들은 유럽의 집단 반발, 금융시장 동요 등이 트럼프 대통령의 한발 후퇴를 이끌었다고 진단했다. 계속 가다간 나토의 내부 분열은 물론 유럽의 실력행사로까지 이어질 수 있다는 계산이 선 것으로 보인다. 일각에서는 트럼프 대통령이 극단적인 방법으로 전 세계를 공포로 몰아넣고 원하는 것을 취하는 ‘협상의 기술’을 또 사용했다는 말이 나오기도 한다. 트럼프 대통령은 다른 나라로부터 원하는 것을 얻기 위해 각종 협상 기술을 사용해 왔다. 과도한 관세 부과, SNS 사용 등이 그 예다. 베네수엘라 군사 작전 이어 광물 자원 노리고 장악 시도 그러면서도 전문가들은 아직 갈등의 불씨가 꺼지지 않았다고 분석했다. 무력 사용 가능성을 배제했을 뿐 그린란드에 대한 병합 의지 자체가 꺾인 건 아니라는 것이다. 트럼프 대통령은 다보스 포럼에서 진행한 연설을 통해 그린란드 병합의 당위성을 긴 시간을 할애해 설명했다. 그는 그린란드를 ‘전략 요충지’이며 ‘북미 대륙의 일부, 서반구 최북단에 있는 우리의 영토’라고 주장했다. 우리나라는 트럼프 대통령이 만든 ‘불확실성’의 토대 위에서 실리를 찾기 위해 안간힘을 쓰고 있다. ‘좌충우돌’이라는 말로는 부족할 만큼 예측불가의 행보가 계속될 때마다 우리나라 또한 영향을 받기 때문이다. 우리나라 외교에서 가장 중요한 게 미국과의 관계인 만큼 안정화가 필요하다는 의견도 나온다. 최근 트럼프 대통령은 팔레스타인 가자지구 전후 관리를 위해 만든 ‘평화위원회’ 가입 초청장을 60여개국에 보낸 것으로 확인됐다. 표면상으로는 가자지구의 평화지만 속내는 국제연합(UN) 등을 대체할 다자간 기구를 만들려는 게 아니냐는 의심이 일고 있다. 캐나다, 프랑스, 영국 등 서방 및 친서방 국가와 러시아, 벨라루스 등이 초청장을 받은 것으로 알려졌다. 우리나라, 일본, 베트남 등 아시아 국가도 포함됐다. 우리나라 외교부는 지난 20일 “미국 측 초청에 따라 검토 중에 있다”고 밝혔다. 한 언론에서는 우리나라가 평화위원회 가입을 적극적으로 검토하고 있다고 보도하기도 했다. 일각에서는 트럼프 대통령이 표면상으로는 가자지구 평화를 내세웠지만 실제로는 전 세계 분쟁에 개입할 명분을 만들려 한다는 우려가 나온다. 언제나 영향권 트럼프 대통령은 지난 20일(현지시각) 임기 1주년을 맞았다. 불과 1년 만에 트럼프 대통령이 전 세계에 일으킨 풍파는 엄청나다. 앞으로 불어닥칠 태풍의 크기도 도무지 가늠할 수 없는 지경이다. 미국 대통령의 임기는 4년으로 트럼프 대통령은 2029년 1월20일 정오까지다. 아직 3년이나 남았다. <jsjang@ilyosisa.co.kr>