김기록의 쉬운 경매
Update. 2026.09.15 01:01
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 개인회생절차 개시되면 임차보증금은?
[Q] 임대인에게 개인회생절차가 개시되면 임차보증금은 어떻게 되나? [A] 개인회생절차는 파산의 원인인 사실이 있거나 그런 사실이 생길 염려가 있는 개인으로서(법인은 제외) 총채무액이 무담보채무인 경우에는 10억원, 담보부채무의 경우에는 15억원 이하인 급여소득자 또는 영업소득자가, 원칙적으로 3년을 초과하지 않는 기간 동안(특별한 사정이 있는 때에는 5년을 초과하지 않는 기간 동안) 그 수입에서 생계에 필요하다고 인정되는 비용을 제외한 나머지 금액을 변제하면, 채무 잔액을 면제받을 수 있는 재판상 절차다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 579조, 611조, 이하 ‘법’이라 한다). 개인회생절차는 개인회생 신청(변제계획안 제출) - 회생위원 선임 –보전 처분(중지·금지명령, 포괄적 금지명령) - 개시결정(신청일부터 1월 이내) – 개인회생채권이의기간(개시결정일부터 2월 이내) - 개인회생채권자집회 – 변제계획 인가 – 변제계획의 수행(회생위원 감독) - 면책(5년 이내 재신청 금지)의 순서로 진행된다. 개인회생절차와 개인파산절차가 다른 점은 채권자에 대한 변제재원이 파산절차에서 있어서는 채무자가 파산선고 당시 보유하고 있는 재산임에 반해 개인회생절차에 있어
- 김기록 법무사
- 2026-08-25 14:51
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 임대인·임차인의 파산선고 임차보증금은 어떻게 되나?
[Q] 임대인, 임차인이 파산선고 받으면 임차보증금은 어떻게 되나요? [A] 개인파산절차에서 임차보증금 반환은 다음과 같은 방법으로 하게 됩니다. 임차인이 파산선고를 받으면 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 임차인의 파산관재인은 민법 제635조의 규정에 의해 계약 해지의 통고를 할 수 있다(민법 637조 1항). 이 경우 각 당사자는 상대방에 대하여 계약 해지로 인해 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다(민법 637조 2항). 이 계약 해지의 통지는 계약기간이 남아 있는 때에도 언제든지 통고할 수 있고, 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인(파산관재인)이 해지를 통고한 경우에는 1월이 경과하면 해지의 효력이 생긴다(민법 635조). 해지기간이 경과하면 임대차는 종료되므로 파산관재인은 임대인에게 건물을 명도함과 동시에 보증금 반환을 청구할 수 있다. 임차인인 채무자의 임차보증금 중 압류금지재산과 면제재산으로 결정된 재산을 제외한 임차보증금은 파산재단에 속해 환가의 대상이 되고, 압류금지재산과 면제재산으로 결정된 재산은 파산재단에서 제외된다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 383조, 이하 ‘법’이라고 한다). 임차보증금 중 민사집행법상 압류가
- 김기록 법무사
- 2026-07-20 11:28
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 개인파산과 강제경매 관계
[Q] 개인파산절차가 진행되면 강제경매는 어떻게 되나요? [A] 개인파산이 선고되면 이미 개시 중이던 강제경매는 실효되고(다만 파산관재인은 강제경매절차를 속행할 수 있습니다), 파산선고 후에는 새로운 강제경매신청도 할 수 없습니다. 개인파산절차는 채무자가 자신의 모든 재산으로도 채무를 변제할 수 없는 지급불능상태에 빠지게 된 경우 채권자 또는 채무자의 신청으로 파산선고가 이뤄지고 그 후 파산채권의 확정과 파산재단의 관리·환가절차를 거쳐 면책과 복권에 이르는 일련의 과정을 말한다(제6판 개인파산·회생실무, 서울회생법원 재판실무연구회, 3면). 채무자가 파산선고 당시에 가진 모든 재산과 채무자가 파산선고 전에 생긴 원인으로 장래에 행사할 청구권은 파산재단에 속하고(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 382조, 이하 ‘법’이라고 한다), 압류금지재산과 법원으로부터 면제재산으로 결정된 재산(주거용 건물의 소액보증금 상당 금액과 6월간의 생계비)은 파산재단에 속하지 않는다(법 383조). 그리고 채무자가 파산선고 후에 새로이 취득한 이른바 신득재산(新得財産)은 파산재단에 속하지 않는데, 위 압류금지재산과 면제재산 및 신득재산을 자유재산이라고 하고 파산절차의 대상에서 제
- 김기록 법무사
- 2026-06-01 15:28
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 채권최고액 초과금 배당 가능?
[Q] 근저당권자가 채권최고액을 초과하는 부분은 배당받을 수 없는가? [A] 채권최고액을 초과하는 금액도 배당받는 경우가 있다. 매각대금으로 근저당권자의 채권최고액을 변제하고도 남은 금액(잔액)이 있을 때, 근저당권자가 채권최고액을 초과하는 부분을 배당받을 수 있을까? 후순위채권자가 있는 경우에는 근저당권자는 매각대금에서 채권최고액을 초과하는 부분에 관해 우선변제를 받을 수 없다. 후순위채권자가 없는 경우에도 근저당권 설정자(소유자)가 물상보증인이거나 또는 제3취득자가 생긴 경우에는 근저당권자는 그 잔액으로 초과 부분을 배당받지 못하고, 초과액은 물상보증인이나 제3취득자에게 교부한다.(대법원 74다998 판결, 대법원 71마251 결정) 근저당권 설정자와 채무자가 동일하고 제3취득자가 없는 경우에는 채권최고액을 변제하고도 잔액이 있을 때에는 근저당권 설정자에게 반환할 것은 아니고 근저당권자의 채권최고액을 초과하는 채무의 변제에 충당해야 한다.(2008다4001) 근저당권이 담보하는 채권의 범위는 등기된 채권최고액을 한도로, 그 결산기에 현실적으로 존재하는 채권액의 전부에 미친다. 다만 이자, 채무불이행으로 인한 손해배상, 위약금도 위 채권최고액에 포함되므로(
- 김기록 법무사
- 2026-04-22 11:30
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 근저당권등기의 말소 신청
[Q] 채무액이 채권최고액을 초과할 경우 채권최고액과 집행비용을 변제하면 근저당권등기 말소 청구를 할 수 있는가? [A] 채무자 겸 근저당권 설정자는 할 수 없고, 물상보증인과 제3취득자는 할 수 있습니다. 후순위 근저당권자는 선순위 근저당권등기의 말소를 청구할 수 없다. 저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상(지연손해금) 및 저당권의 실행비용(경매비용)을 담보하는 것이며, 채권최고액의 정함이 있는 근저당권에 있어서 이 같은 채권의 총액이 그 채권최고액을 초과하는 경우, 적어도 근저당권자와 채무자 겸 근저당권 설정자와의 관계에 있어서는 위 채권 전액의 변제가 있을 때까지 근저당권의 효력은 채권최고액과는 관계없이 잔존 채무에 여전히 미친다(대법원 2000다59081 판결). 따라서 채무자의 채무액이 근저당권의 채권최고액을 초과하는 경우에 채무자 겸 근저당권 설정자가 채권최고액, 지연손해금 및 집행비용을 변제한 경우에도, 이는 채무의 일부 변제에 불과하고, 근저당권 설정자가 근저당권의 말소를 청구할 수 없다. 근저당권 설정자가 물상보증인인 경우에는 근저당권에 의해 부담하는 채무액의 범위는 청산기에 이르러 확정되는 채권 중 채권최고액을 한도로
- 김기록 법무사
- 2026-04-06 10:05
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 공동 저당권 설정 부동산에 대한 배당
[Q] 공동 저당권이 설정된 채무자 소유의 부동산의 경매 대가와 물상보증인 소유의 부동산의 경매 대가를 동시에 배당하는 경우 각 부동산의 경매 대가에 비례해 그 채권의 분담을 정하게 되나요? A: 채무자 소유의 부동산의 경매 대가에서 우선적으로 배당하고 부족분이 있는 경우에 한해 물상보증인 소유 부동산의 경매 대가에서 추가로 배당해야 합니다. 동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매 대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매 대가에 비례해 그 채권의 분담을 정하도록 규정하고 있다(민법 제368조 제1항). 그리고 위 저당부동산 중 일부의 경매 대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 대가에서 채권 전부의 변제를 받을 수 있다. 이 경우에 그 경매한 부동산의 차순위 저당권자는 선순위 저당권자가 전항의 규정에 의해 다른 부동산의 경매 대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위해 저당권을 행사할 수 있다(민법 제368조 제2항). 그러나 공동 저당권의 목적물이 채무자 소유의 부동산과 물상보증인 소유의 부동산인 경우, 공동 저당권의 목적물인 채무자 소유의 부동산과 물상보증인 소유의 부동산이 함께 경매돼 그 경매
- 김기록 법무사
- 2026-03-09 09:13
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 부동산임의경매신청서의 청구금액 기재 방법
[Q] 부동산임의경매신청서에 적는 청구금액의 기재는 어떻게 하면 되는가요? [A] 피담보채권을 표시하되, 일부만 청구하는 경우에는 그 취지와 범위를 기재합니다. 부동산임의경매신청서에는 피담보채권을 표시하되, 피담보채권의 일부에 대해 담보권 실행을 하는 때는 그 취지와 범위를 기재한다(민사집행규칙 제192조). 신청채권자가 경매신청서에 피담보채권의 일부만을 청구금액으로 경매를 신청했을 경우에는 다른 특별한 사정이 없는 한 신청채권자의 청구금액은 기재된 채권액을 한도로 확정되고, 그후 신청채권자가 채권계산서에 청구금액을 확장해 제출하는 방법으로 청구금액을 확장할 수 없다. 다만 신청채권자가 경매신청서에 청구채권으로 채권 원금 외에 지연손해금 등의 부대채권을 개괄적으로나마 표시했다가 나중에 채권계산서에 의해 그 부대채권의 구체적인 금액을 특정하는 것은 경매신청서에 개괄적으로 기재했던 청구금액의 산출근거와 범위를 밝히는 것에 지나지 않아서 허용된다(대법원 2007다14933 판결). 피담보채권의 표시는 그 채권이 어떤 채권인가를 명백히 하기 위해 채권의 종류와 청구금액을 표시한다. 청구금액의 표시 방법은 원금 및 신청 시까지 발생한 이자, 지연손해금(연체이자)의 합
- 김기록 법무사
- 2026-02-02 10:15
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 강제경매신청서 청구 금액 기재 방법
[Q] 강제경매신청서에 청구금액은 어떻게 기재하면 되나요? [A] 청구금액은 집행권원에 표시된 채권액의 범위 내에서 기재하되 이자가 있는 경우 그 이자 부분도 기재해야 한다. 청구금액이란 강제경매에 의해 변제받고자 하는 일정한 채권과 그 청구액을 말한다. 채권은 다른 채권과 구별할 수 있을 정도로 특정해야 하며, 채권자는 그 채권의 일부만을 청구할 수 있기 때문에 금액은 명확히 기재해야 한다. 청구금액은 집행권원에 표시된 채권액의 범위 안이어야 한다. 채권자는 여러 개의 집행권원을 갖고 동시에 경매신청을 할 수 있다. 이 경우에는 각 집행권원의 내용이 된 채권을 모두 특정해 표시해야 한다. 청구금액은 반드시 정액의 표시가 있어야 하는 것은 아니고 정기금채권, 이자채권 등의 경우와 같이 기간과 액수, 이율 등으로 계산 가능한 표시가 있으면 무방하다. 예를 들어, “언제부터 언제까지 매월 금 얼마의 비율에 의한 금원”이라고 표시하면 특정됐다고 할 것이다. 집행권원에 원금 외에 이자채권이 포함돼있는 경우에는 경매신청 시에 이자채권에 관해 표시가 없었다고 하더라도 배당요구의 종기까지 채권계산서에 기재하면 그 부분에 관해 배당요구의 효력이 있으므로 배당을 받을 수 있
- 김기록 법무사
- 2026-01-05 06:10
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 임의경매 기일 변경 또는 취소
[Q] 부동산 임의 경매절차에서 매각기일이 변경되거나 취소되는 경우는 어떤 경우인가요? [A] 집행정지 서류가 제출된 경우, 매각기일이 변경되고, 집행취소 서류가 제출되면 매각 절차가 취소됩니다. ▲매각절차가 정지되는 경우 부동산 임의 경매절차가 진행되다가도 다음의 문서가 집행법원에 제출되면 매각 절차를 정지해야 한다(민사집행법 제266조, 이하 ‘법’이라고 한다). 별도로 정지 결정이 요구되지 않고 경매신청인에게 통지해야 하는 것도 아니다(2020 법원실무제요, 민사집행Ⅲ 369면). 1. 담보권의 등기가 말소된 등기사항증명서(1호) 2. 담보권 등기를 말소하도록 명한 확정 판결의 정본(2호) 확정판결과 동일한 효력이 있는 화해, 포기, 인낙조서 및 조정조서를 포함한다. 3. 담보권이 없거나 소멸됐다는 취지의 확정 판결의 정본(3호), 저당권 부존재의 확인 판결, 담보권의 대상인 채권의 존재 확인 청구의 기각 판결 등이 있으며, 이 역시 확정 판결과 동일한 효력이 있는 화해조서 등을 포함한다고 볼 것이다. 일반적으로 제3자이의의 소에서의 청구 인용의 확정 판결도 여기에 해당하는 것으로 본다. 4. 채권자가 담보권을 실행하지 않기로 하거나 경매신청을 취하하겠
- 김기록 법무사
- 2025-12-01 15:01
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 강제경매 사건 매각 기일 변경·취소
[A] 강제경매 절차에서 매각 기일이 변경되거나 취소되는 경우는 어떤 경우인가요? [Q] 집행정지 서류가 제출된 경우에는 매각 기일이 변경되고, 집행 취소 서류가 제출되면 매각 절차가 취소된다. 매각 절차가 정지되는 경우로는 민사집행법(이하 ‘법’이라고 한다) 제49조 제2호·제4호의 문서가 제출된 경우다. 이 문서들을 ‘집행정지 서류’라고 한다. 민사집행법 제49조(집행의 필수적 정지·제한) 강제집행은 다음 각 호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류를 제출한 경우에 정지하거나 제한해야 한다. 1. 집행할 판결 또는 그 가집행을 취소하는 취지나, 강제집행을 허가하지 않거나 그 정지를 명하는 취지 또는 집행처분의 취소를 명한 취지를 적은 집행력 있는 재판의 정본(제1호) 2. 강제집행의 일시정지를 명한 취지를 적은 재판의 정본(제2호, 일시정지정본) {개인회생절차에서 중지명령의 결정은 여기에 해당한다(제6판 개인파산·회생실무, 서울회생법원 재판실무연구회, 506면)} 3. 집행을 면하기 위해 담보를 제공한 증명 서류(제3호) 4. 집행할 판결이 있은 뒤에 채권자가 변제를 받았거나, 의무이행을 미루도록 승낙한 취지를 적은 증서(제4호, 변제·유예 증서) 5. 집행
- 김기록 법무사
- 2025-11-10 13:25
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 최고가 매수 신고인과의 임대차계약
[Q] 임차인 갑은 매각대금을 완납하지 않은 지위에 있는 을과 주택임대차계약을 체결하고 주택의 인도와 주민등록, 확정일자를 갖췄다. 다음 날 을은 매각 대금을 완납하고 소유권이전등기를 설정하면서 근저당권자 병에게 근저당권설정등기를 마쳐줬다. 갑의 임차권은 병의 근저당권보다 우선하는가? [A] 갑의 임차권은 병의 근저당권보다 후순위가 되며 대항력도 취득하지 못한다. 다시 말해 대금을 완납하지 않은 매수인과의 임대차, 대금 완납 및 낙찰 이전등기, 근저당권 순이다. 갑은 소액임차인이 아니다. 근저당이 설정된 2023년 3월6일 서울 기준으로 임차보증금이 1억6500만원 이하일 때 소액임차인에 해당한다. 갑의 임차보증금은 3억원이므로 소액보증금 최우선변제 문제는 발생하지 않는다. 매각 기일에 집행관으로부터 최고가매수신고인으로 호창을 받으면 최고가 매수 신고인이 됐다가 매각 결정 기일에 매각 허가결정을 받으면 매수인이 되고(민사집행법 제116조, 제128조), 매수인이 매각 대금을 다 낸 때에는 매각 목적물의 소유권을 취득한다(민사집행법 제135조). 을이 매각 대금을 다 내지 않고 보증금만 낸 상태에서 부동산 임대차계약을 체결할 권리가 있는가에 대한 판례는 ‘주택
- 김기록 법무사
- 2025-10-27 10:41
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 근저당과 순환배당
[Q] 국민연금, 근저당과 일반조세와의 배당 관계에 대해 궁금합니다. [A] 국민연금, 근저당과 일반조세에 대한 배당 사례다. 국민건강보험료(국민건강보험법 제85조), 국민연금보험료(국민연금법 제98조), 고용보험료 및 산업재해보상보험료(고용보험 및 산업재해보상보험의 보험료 징수 등에 관한 법률 제30조) 등은 국세징수법상의 체납 처분의 예에 의해 징수할 수 있는데, 이들을 통상 공과금이라 부른다(국세기본법 제2조 8호, 지방세기본법 제2조 26호). 이들은 국세 및 지방세를 제외한 다른 채권보다 우선해 징수한다. 다만, 납부기한 전에 전세권·질권·저당권 등에 따른 담보권의 설정등기가 있는 경우, 그 담보권에 의해 담보된 채권에 대해서는 그러하지 않다(국민건강보험법 제85조, 국민연금법 제98조, 고용보험 및 사업재해보상보험의 보험료 징수 등에 관한 법률 제30조 - 각 보험료 징수의 우선순위). 즉 이들은 조세와 그 납부기한 전에 설정된 저당권 등에 대해 후순위지만, 그 납부기한 이후에 설정된 저당권 등과 기타 일반채권에 대해서는 우선한다. 근저당권자 을과 당해세 아닌 조세 채권자 병과의 우선순위는 근저당권 설정등기일과 조세의 법정기일을 따져 우선순위가 정
- 김기록 법무사
- 2025-09-23 11:36
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 대지근저당권 후 신축 소액임차권
소액임차인에 해당하는지에 대한 기준 시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정일자를 기준으로 하고(대법원 2001다8424 판결), 소액임차권 최우선변제를 받으려면 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 하며, 경매개시결정의 등기 전에 대항요건(주택 인도 및 주민등록)을 갖춰야 하고, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지해야 하며, 주택가액(대지의 가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제를 받을 수 있다(주택임대차보호법 제8조). 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있다. 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시 방법이 불완전한 소액임차인의 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대돼 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대해 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다(99다25532). 그러나 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건
- 김기록 법무사
- 2025-08-11 10:22
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 근저당권 2개 경우 소액보증금 배당은?
[Q] 설정 시기를 달리하는 2개의 근저당권이 있는 경우의 소액보증금의 배당에 관해 궁금합니다. [A] 2개의 근저당권이 있는 경우의 소액보증금의 배당 사례입니다. 서울특별시 소재 주택의 경우 2021년 5월1일부터 2023년 2월20일까지는 임차보증금이 1억5000만원 이하일 때 5000만원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다. 2023년 2월21일부터 현재까지는 임차보증금이 1억6500만원 이하일 때 5500만원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다. 기준 시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권) 설정일자 기준입니다.(대법원 2001다84824 판결) 주택가액(대지의 가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 최우선변제를 받습니다.(주택임대차보호법 제8조). 경매개시결정의 등기 전에 대항요건(주택의 인도 및 주민등록)을 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 하며, 배당요구의 종기까지 대항요건을 유지해야 합니다. 갑(2022년 3월5일자 근저당권자)에 대해 을(보증금 1억5000만원)은 소액임차인임을 주장할 수 있습니다. 갑(2022년 3월5일자 근저당권자)에 대해 병(보증금 1억6000만원)은 소액임차인임을 주장할 수 없습니다. 정(20
- 김기록 법무사
- 2025-07-14 10:05
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 확정일자부임차권의 배당사례⑫
[Q] ①근저당 ②가압류 ③확정일자부 임차권 순일 때 배당관계가 궁금합니다. [A] ①근저당 ②가압류 ③확정일자부 임차권 순일 때 배당사례입니다. 병은 소액임차인이 아니다. 그러므로 소액보증금 최우선변제 문제는 발생하지 않는다. 근저당권이 설정된 2023년 1월5일 서울 기준으로 임차보증금이 1억5000만원 이하일 때 소액임차인에 해당한다. 우선변제를 받을 소액임차인에 해당하는지 여부는 담보물권 설정 당시의 법령을 기준으로 판단해야 한다(주택임대차보호법 부칙<제3682호, 1983년 12월30일> 제4항, 대법원 2001다84824 판결). 갑의 근저당권은 을과 병에 대해 모두 우선하므로 먼저 갑에게 1억5000만원을 배당한다. 을과 병은 서로 동순위이므로 남은 금액 3억원을 안분배당한다. 가압류권자 을 : 3억원×2억원/(2억원+4억원)=1억원 임차권자 병 : 3억원×4억원/(2억원+4억원)=2억원 병은 임차보증금을 전액 배당받지 못했지만, 대항력이 없으므로 병이 배당받지 못한 2억원은 매수인(경락인)에게 인수되지 않는다. 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하기 위한 요건은 주택의 인도와 주민등록이다. 대항력은 임차주택에 압류, 가압류, 담보권(저
- 김기록 법무사
- 2025-06-07 12:12
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 확정일자부 임차권의 배당사례⑪
[Q] 가압류:확정일자부 임차권:가압류 순일 때의 배당관계에 대해 궁금합니다. [A] ①가압류 ②확정일자부 임차권 ③가압류 순일 때의 배당사례입니다. 을은 소액임차인이 아니다. 그러므로 소액보증금 최우선변제 문제는 발생하지 않는다. 가압류권자 갑은 을, 병과 동순위이고, 임차권자 을은 갑과 동순위이지만 병보다 우선한다. 가압류권자 병은 을보다 후순위지만 갑과 동순위이다. 이런 경우에는 안분 후 흡수의 방법으로 배당을 한다. 1. 안분배당 가압류권자 갑 : 4억5000만원×1억5000만원/(1억5000만원+4억원+2억원)=9000만원 임차권자 을 : 4억5000만원×4억원/(1억5000만원+4억원+2억원)=2억4000만원 가압류권자 병 : 4억5000만원×2억원/(1억5000만원+4억원+2억원)=1억2000만원 2. 흡수배당 흡수는 근저당권 또는 확정일자부임차권을 기준으로 흡수를 시작하는 것이 간명하다. 확정일자부임차권자 을은 대항요건(인도와 주민등록) 및 확정일자를 갖추었으므로 그 이후의 물권에 우선하는 우선변제권을 취득했다. 그러므로 가압류권자 병으로부터 자신의 안분액이 청구채권액에 미치지 못하는 1억6000만원을 흡수할 수 있는데, 병의 안분액이 1억20
- 김기록 법무사
- 2025-05-05 00:00
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 확정일자부 임차권의 배당사례⑩
①가압류 ②확정일자부 임차권 ③근저당 순서일 때 배당사례입니다. 을은 소액임차인이 아니다(소액임차인인지 여부는 담보권을 기준으로 하는데 경매목적부동산의 근저당권설정일인 2023년 3월5일 기준으로 소액임차인에 해당하려면 임대차보증금이 서울의 경우 1억6500만원 이하여야 한다). 그러므로 소액임차인 최우선변제 문제는 발생하지 않는다. 말소기준권리는 갑의 가압류이다. 을은 확정일자에 의한 우선변제권은 있으나 가압류가 등기된 후 대항요건을 구비했으므로 대항력은 없다[주택임대차보호법상의 대항력을 취득하기 위한 요건은 주택의 인도와 주민등록이다. 대항력은 임차주택에 압류, 가압류, 담보권(저당권, 근저당권, 담보가등기) 중 가장 빠른 등기가 경료된 시점을 기준으로 그 전까지 대항요건을 구비해야 한다. 주택의 인도와 주민등록은 임차권의 대항력의 취득요건일 뿐만 아니라 대항력의 존속요건이다(대법원 88다카143 판결)]. 가압류권자 갑은 을, 병과 동순위이고, 확정일자가 있는 임차권자 을은 갑과 동순위이지만 병보다 우선한다. 근저당권자 병은 갑과 동순위이지만 을보다 후순위이다. 이 경우 안분 후 흡수의 방법으로 배당을 하게 된다. 1. 안분배당 가압류권자 갑 : 4억5
- 김기록 법무사
- 2025-04-06 00:00
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 확정일자 임차권의 배당사례⑨ 보증금 증액
[Q] 보증금이 증액된 임차권의 배당에 대해 궁금합니다. [A] 보증금이 증액된 임차권의 배당사례입니다. 확정일자에 의한 우선변제권을 취득하기 위해서는 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 취득하고 더 나아가 확정일자를 갖춰야 한다. 대항요건을 구비하고 있지 않으면 확정일자를 갖췄더라도 우선변제권이 성립하지 않으며, 대항요건을 갖춘 다음날부터 우선변제권이 성립한다. 확정일자에 의한 우선변제권을 갖춘 후 근저당이 설정된 다음 보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금은 근저당권보다 후순위가 된다. 수 개의 확정일자부 임차권과 근저당권과의 우선순위는 대항요건 및 확정일자를 갖춘 날짜와 근저당권의 등기일자를 비교해 그 순서에 따라 우선순위가 결정된다. 1. 갑이 배당요구를 한 경우 갑은 대항요건(주택인도 및 주민등록)과 확정일자를 을의 근저당권보다 먼저 갖췄으므로 갑에게 먼저 4억원을 배당한다. 그 다음으로 근저당권자 을에게 3억원을 배당한다. 마지막으로 나머지 1억원을 갑에게 배당한다. 증액한 갑의 보증금 중 배당받지 못한 1억원에 대해서는 을의 근저당권에 대항할 수 없으므로 더 이상 배당을 받을 수 없고 대항력도 행사할 수 없다. 즉 배당받지 못한 보증금 1억원은
- 김기록 법무사
- 2025-03-07 13:32
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 확정일자 임차권의 배당사례⑧ 당해세
[Q]확정일자 있는 임차권과 당해세, 근저당권이 있는 경우 배당에 관해 궁금합니다. [A]확정일자 있는 임차권과 당해세, 근저당권이 있는 경우 배당사례입니다. 갑은 소액임차인이 아니다. 소액임차인인지 여부는 근저당권설정일자와 비교한다. 2024년 1월5일 기준 서울의 경우 임차보증금이 1억6500만원 이하일 때 5500만원까지 최우선변제를 받게 되는데, 갑의 임차보증금은 3억원이므로 소액임차인에 해당하지 않는다. 당해세는 국세의 경우 해당 재산에 대해 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세가 이에 해당하고, 지방세는 재산세, 자동차세, 소방분에 대한 지역자원시설세, 재산세와 자동차세에 부가되는 지방교육세가 이에 해당한다(국세기본법 35조 3항, 지방세기본법 71조 5항). 즉 당해세는 매각부동산 자체에 대해 부과된 조세와 가산금을 말한다. 주택임대차보호법상(상가건물임대차보호법은 해당 없음)의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차보증금 또는 주거용 건물(상가건물은 해당되지 않음)에 설정된 전세권에 의해 담보된 채권은 해당 주택이 경매 또는 공매를 통해 매각돼 그 매각대금서 국세 또는 지방세를 징수하는 경우, 위 확정일자 또는 설정일자보다 법정기일이 늦은 당해세의 우
- 김기록 법무사
- 2025-02-07 09:56
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 확정일자 임차권 배당사례⑦-일반조세
[Q]확정일자 있는 임차권과 근저당, 일반조세가 있는 경우의 배당에 대해 궁금합니다. [A]확정일자 있는 임차권과 근저당, 일반조세가 있는 경우의 배당사례입니다. 갑은 소액임차인이 아니다. 소액임차인인지 여부는 근저당권설정일자와 비교하는데 2022년 4월5일 서울의 경우 임차보증금이 1억5000만원 이하일 때 5000만원까지 최우선변제를 받게 되는데, 갑의 임차보증금은 2억원이므로 소액임차인에 해당되지 않는다. 당해세가 아닌 일반조세의 경우 확정일자부 임차권의 우선변제권을 갖춘 시기와 일반조세의 법정기일의 선후에 따라 그 순위가 정해진다. 조세의 법정기일과 저당권·전세권 등의 설정등기일·확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 발생일이 같은 날인 경우에는 조세가 우선한다고 보는 견해가 다수설이다. 국세기본법 35조 1항 3호(지방세기본법 71조1항3호도 같다)가 조세우선권의 예외로서 법정기일 ‘전에’ 설정된 저당권 등을 규정하고 있기 때문이다. 따라서 조세의 법정기일, 근저당권설정등기일보다 대항요건 및 확정일자를 먼저 갖춘 임차인 갑에게 먼저 2억원을 배당한다. 다음으로 근저당권자와 당해세가 아닌 일반조세와의 우선순위는 근저당권설정일자와 일반조세의 법정기일의 선후
- 김기록 법무사
- 2025-01-20 10:35
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