<김기록 법무사의 쉬운 경매> 확정일자부 임차권의 배당사례⑩

①가압류 ②확정일자부 임차권 ③근저당 순서일 때 배당사례입니다.

을은 소액임차인이 아니다(소액임차인인지 여부는 담보권을 기준으로 하는데 경매목적부동산의 근저당권설정일인 2023년 3월5일 기준으로 소액임차인에 해당하려면 임대차보증금이 서울의 경우 1억6500만원 이하여야 한다). 그러므로 소액임차인 최우선변제 문제는 발생하지 않는다.

말소기준권리는 갑의 가압류이다. 을은 확정일자에 의한 우선변제권은 있으나 가압류가 등기된 후 대항요건을 구비했으므로 대항력은 없다[주택임대차보호법상의 대항력을 취득하기 위한 요건은 주택의 인도와 주민등록이다. 대항력은 임차주택에 압류, 가압류, 담보권(저당권, 근저당권, 담보가등기) 중 가장 빠른 등기가 경료된 시점을 기준으로 그 전까지 대항요건을 구비해야 한다. 주택의 인도와 주민등록은 임차권의 대항력의 취득요건일 뿐만 아니라 대항력의 존속요건이다(대법원 88다카143 판결)].

가압류권자 갑은 을, 병과 동순위이고, 확정일자가 있는 임차권자 을은 갑과 동순위이지만 병보다 우선한다. 근저당권자 병은 갑과 동순위이지만 을보다 후순위이다.

이 경우 안분 후 흡수의 방법으로 배당을 하게 된다.

1. 안분배당
가압류권자 갑 : 4억5000만원×1억5000만원/(1억5000만원+4억원+2억원)=9000만원
임차권자 을 : 4억5000만원×4억원/(1억5000만원+4억원+2억원)=2억4000만원
근저당권자 병 : 4억5000만원×2억원/(1억5000만원+4억원+2억원)=1억2000만원


2. 흡수배당
흡수는 근저당권 또는 확정일자부임차권을 기준으로 흡수를 시작하는 것이 간명하다.

확정일자부임차권자 을은 대항요건(주택의 인도와 주민등록) 및 확정일자를 갖췄으므로 주택임대차보호법상의 우선변제권을 취득했다.

그러므로 갑과 동순위이지만 병보다 우선하므로 병으로부터 안분액이 자신의 청구채권에 미치지 못하는 1억6000만원을 흡수할 수 있는데, 병의 안분액이 1억2000만원밖에 없으므로 이를 모두 흡수하면 3억6000만원이 되고, 병은 0원이 된다.

갑은 안분액 9000만원을 그대로 배당받고, 병은 안분액을 을에게 모두 빼앗겼으므로 배당액이 없다.

을은 임차보증금을 전액 배당받지 못했지만, 대항력이 없으므로 을이 배당받지 못한 4000만원은 매수인(경락인)에게 인수되지 않는다.

병은 배당을 전혀 받지 못하였지만 저당권, 근저당권, 가등기담보권 등은 압류채권자보다 선순위라도 매각에 의해 소멸되고(민사집행법 91조 2항, 가등기담보법 15조), 그 각 등기는 말소촉탁의 대상이 된다. 즉, 강제경매, 임의경매 상관없이 피담보채권이 매각대금으로부터 만족을 얻었는지 여부와 상관없이 모두 매각에 의해 소멸하고, 매수인(경락인)은 이들 권리가 부착되지 않은 매각목적물을 취득한다(민사집행법 91조2항, 3항 268조).

설정등기 후에 소유권의 변동이 있어도 저당권자, 근저당권자, 가등기담보권자는 모두 순위에 따른 배당을 받을 수 있고, 모두 말소의 대상이 된다.
 


[김기록은?]
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)
<김기록 법무사·공인중개사 NAVER 블로그(02-535-3303)>

 



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‘한국인 무덤’ 캄보디아는 지금…

‘한국인 무덤’ 캄보디아는 지금…

[일요시사 취재1팀] 장지선 기자 = ‘캄보디아 공포’가 확산하고 있다. 일부 교민 사이에서는 피해자가 일확천금을 노리고 제 발로 들어와 납치, 감금 등 위험에 노출됐다는 주장도 제기된다. 자업자득이라는 논리다. 하지만 분명한 사실은 최근 들어 다수의 한국인이 캄보디아에서 강력범죄의 타깃이 되고 있다는 점이다. 해외에서 사건·사고가 일어나면 대처하기가 쉽지 않다. 해외여행을 꺼리는 사람 가운데 일부는 타국에서 발생할 수 있는 불확실한 상황에 공포를 느낀다. 국가별로 사건·사고에 대응하는 방식이 천차만별이고 언어 장벽으로 의사소통이 쉽지 않다는 점도 두려움에 일조한다. 돈 벌러 자발적으로 실제 코로나19 팬데믹이 종료된 후 막혔던 하늘길이 열리면서 우리나라 국민이 해외에서 피해를 당하는 사건·사고 건수가 급증했다. 더불어민주당 홍기원 의원이 외교부로부터 받은 자료에 따르면 2023년 기준 해외여행에서 사건·사고 피해를 당한 국민은 1만5769명에 달한다. 2022년(1만1323명)과 비교하면 39.3% 늘었고 코로나19 여파가 있던 2021년(6498명)과 비교하면 2.4배 증가한 수치다. 유형별로는 분실 사고가 5618건(35.6%)으로 가장 많았다. 절도 2716건(17.2%), 사기 1003건(6.4%), 실종 의심 714건(4.5%), 교통사고 694건(4.4%) 등이 뒤를 이었다. 폭행·상해(584건), 강도(140건), 강간·강제추행(105건), 납치·감금(93건), 살인(22건) 등 강력범죄도 적지 않았다. 문제는 최근 들어 특정 국가에 대한 공포가 커지고 있다는 점이다. 동남아, 그중에서도 캄보디아가 해외여행을 계획하는 사람들 사이에서 ‘기피 국가’로 전락하는 모양새다. 최근 캄보디아에서 한국인이 고문을 당해 사망하는 사건이 일어난 게 영향을 미쳤다. 캄보디아에서 발생한 한국인 납치·감금 신고 건수는 2021년 4건, 2022년 1건이었으나 2023년 17건을 기록한 뒤 지난해 220건으로 급증했다. 올해는 8월까지 330건으로 또 크게 늘었다. 일부 피해자는 고수익 일자리를 제공한다는 말에 속아 캄보디아에 갔다가 범죄조직의 먹잇감이 된 것으로 알려졌다. 캄보디아 공포가 본격적으로 퍼지기 시작한 시기는 한국인 20대 남성 박모씨가 고문을 당한 끝에 사망한 사건이 알려지면서부터다. 대학생으로 알려진 박씨는 지난 8월 캄보디아 범죄 단지에서 고문을 당한 뒤 숨진 채 발견됐다. 그는 “박람회에 다녀오겠다”며 캄보디아로 출국한 뒤 한국에 돌아오지 못했다. 20대 대학생 30대 여성 감금 및 고문 끝에 사망 박씨의 사망 이후 경찰 조사, 언론 보도 등을 통해 주변 상황이 드러났다. 돈과 사람이 얽힌 범죄 관련성이 제기되면서 충격은 배가 됐다. 경북경찰청에 따르면 박씨 통장에 있던 조직범죄 수익금 수천만원이 인출된 정황이 포착됐다. 박씨의 통장은 범죄조직의 대포통장으로 사용된 것으로 알려졌다. 무엇보다 충격이었던 점은 박씨를 캄보디아로 보낸 사람이 그의 대학 선배였다는 사실이다. 박씨의 사망 소식을 시작으로 캄보디아에 간 지인 혹은 자녀와 연락이 되지 않는다는 내용의 신고가 우후죽순 쏟아졌다. 부산에서는 2건의 납치 및 감금 의심 신고가 접수됐는데 1명은 구직을 위해 캄보디아로 갔다가 연락이 두절된 상태고, 다른 1명은 감금돼 있다면서 구조를 요청한 것을 가족이 신고하면서 알려졌다. 대구 지역에서도 캄보디아에 출국한 뒤 연락이 끊긴 3명에 대한 신고가 접수됐고 이 가운데 1명이 귀국한 것으로 확인됐다. 인천에서는 지난해 1월부터 이달까지 캄보디아 관련 실종 신고가 총 4건 접수됐다. 강원에서도 춘천, 원주, 동해, 영월 등지에서 실종 신고가 발생했다. 경찰이 파악한 바로는 캄보디아에 출국했다가 연락이 끊긴 실종자 대부분은 ‘취업’ ‘구직’ ‘경제 활동’ 등의 이유로 한국을 떠난 것으로 알려졌다. 캄보디아 범죄조직의 구인 글에 유인된 것으로 추정된다. 납치 감금 살인까지 경찰은 지난 14일 캄보디아 실종·감금 통계를 공표했다. 경찰이 관련 통계를 공표한 것은 이번이 처음이다. 경찰에 따르면 이달 13일까지 약 2년간 캄보디아 관련 실종·감금 의심 사건은 143건 접수됐다. 이 중 대상자의 소재와 신변 안전이 확인된 사건은 91건이며 나머지 52건은 수사가 진행되고 있다. 문제는 경찰이 수사하는 도중에도 납치·감금·사망 사건이 일어나고 있다는 점이다. 지난 7일 30대 한국인 여성 박모씨가 캄보디아 국경 인근의 베트남 모처에서 숨진 채 발견된 사실이 지난 15일 경찰을 통해 알려졌다. 해당 여성은 유흥업소로 데려갈 여성을 유인하는 이른바 ‘모집책’이었던 것으로 드러났다. JTBC 보도에 따르면 사망한 박씨는 8월 초 30대 한국인 여성 2명에게 “계좌이체를 도와주면 1300만원을 챙겨주겠다”고 속여 캄보디아로 유인했다. 이후 박씨는 종적을 감췄다가 최근 베트남을 방문한 뒤 캄보디아로 돌아가는 길에 변을 당한 것으로 전해졌다. 박씨가 유인한 2명은 캄보디아 범죄 조직의 피해자가 됐다. 2명은 감금 13일 만에 한국에 있던 지인의 신고로 구조됐지만 한국에 돌아와서도 조직의 협박에서 벗어나지 못했다. 자녀의 사진과 납치 당시 강제로 마약을 투여한 영상을 온라인에 유포하겠다고 협박하는가 하면 “브로커는 이미 죽었다. 다음은 네 차례야”라며 살해 협박도 가했다고 한다. 잇따른 사망 소식에 2년 전 의문사한 BJ 사건도 다시 수면 위로 올라왔다. BJ 아영(변아영)은 2023년 6월2일 지인과 함께 캄보디아에 입국했고 나흘째 되는 같은 달 6일 프놈펜의 한 공사장에서 숨진 채 발견됐다. BJ 아영 사건이 국내에 알려지면서 큰 충격을 자아냈지만 진상은 여전히 미궁에 있는 상태다. 국내에도 조직 있다 캄보디아 경찰은 BJ 아영의 시신을 유기한 혐의로 병원 소유자인 30대 중국인 부부를 체포했다. 이들은 BJ 아영이 본인 소유의 병원에서 수액과 혈청 주사를 맞고 갑자기 발작을 일으켜 사망했다고 주장했다. 하지만 시신 상태와 관련해 성폭행 가능성이 제기됐다. 캄보디아 경찰에 따르면 시신 발견 당시 BJ 아영은 속옷 상의를 입지 않은 상태였고 속옷 하의도 거꾸로 입고 있었다. 체포된 중국인 부부는 성폭행 의혹을 부인했다. 캄보디아 경찰은 이들을 고문을 동반한 살해 혐의로 기소했다. 출입국 기록에 따르면, 아영은 2021년부터 수차례 캄보디아에 간 것으로 알려졌다. 하지만 이번 방문은 그의 지인도 잘 알지 못했다고 한다. 캄보디아에서 사망한 유명인은 BJ 아영만이 아니다. 개그맨 서세원씨도 BJ 아영과 같은 해 4월 캄보디아 프놈펜의 한인 병원에서 사망했다. 당시 당뇨 합병증을 앓던 서씨가 링거를 맞다가 쇼크사한 것으로 추정됐지만 이후 프로포폴 투약과 의료 과실 의혹이 불거졌다. 당일 병원 면접을 본 간호사의 과실 등 여러 의문이 제기됐지만 진실은 명확히 밝혀지지 않았다. 서씨의 유족은 캄보디아 현지 상황에 답답함을 느낀 것으로 알려졌다. 서씨의 딸인 서동주씨는 한 유튜브 방송에 출연해 “최초 신고자가 누군지, 링거와 수액을 가져갔는지, 간호사 진술은 받았는지, 약물(혹은 독극물) 검사를 했는지 상식적인 질문을 하고 싶다. 그런데 제가 들은 이야기는 ‘링거를 맞다가 돌아가셨다’는 게 전부”라고 토로했다. 정부 대책 마련 촉구했지만 ‘한탕’ 노리고 떠나는 2030 이날 방송에서 그는 “좋은데 너무 싫기도 했고 잘 보이고 싶다가도 미웠다. 너무 복잡한 감정이 들었다”면서 “저랑 닮은 면이 너무 많은데 그걸 인정하고 싶지 않아 마음이 복잡했다”고 털어놨다. 또 서씨의 장례를 치르던 도중 반려견이 사망했다고 밝히면서 “장례를 2번 치르니까 사는 게 너무 허망했다”고 눈물을 보였다. 캄보디아 경찰은 보이스 피싱, 로맨스 스캠 등 온라인 사기 범죄에 가담한 한국인 64명을 지난 17일 한국으로 추방했다. <AFP 통신>에 따르면 캄보디아 경찰의 이번 조치는 한국인 실종 및 구금 사건을 조사하기 위해 캄보디아에 파견된 한국 정부 조사단의 활동에 따른 것이다. 앞서 김진아 외교부 2차관이 이끄는 캄보디아 취업 사기 및 납치·감금 사건 관련 정부 합동 대응팀이 캄보디아 프놈펜에서 훈 마네트 총리를 예방했다. 잇따른 납치·감금 사건에 대한 적극적 대책 마련과 협조를 캄보디아 측에 요청한 것으로 알려졌다. 하지만 캄보디아 관련 사건이 급증하고 있는 상황에서 진짜 문제는 앞으로라는 분석이 나온다. 추가 사건이 발생할 여지가 너무나 많다는 설명이다. 특히 피해를 입은 이들 대다수가 돈을 벌기 위한 목적으로 캄보디아에 들어갔다가 문제가 생긴 것이기에 현 상황을 타개하기 위해서는 근본적인 대책이 필요하다는 지적이 제기된다. 범죄조직을 소탕하지 못하면 지금과 같은 사건은 끊임없이 일어날 수 있다는 것이다. 캄보디아는 이미 보이스 피싱, 로맨스 스캠 등 온라인 범죄를 위한 조직이 광범위하게 활동하고 있는 것으로 알려져 있다. 이들 가운데 일부는 국내에도 조직을 가지고 있는 것으로 추정된다. 한국에서 조직원을 캄보디아로 이른바 ‘공급’하고 있을 가능성도 배제할 수 없다. 문제는 앞으로 일각에서는 사건의 배경을 좀 더 자세히 들여다봐야 한다는 분석도 나온다. 대부분 피해자가 20~30대 젊은 층에 집중된 부분을 체크해야 한다는 것이다. 취업이 잘 안 되고 사회적 지위도 낮아 자존감이 떨어지면서 ‘한탕’을 노리고 타국을 향해 떠나는 이들에게 눈 돌릴 구석을 줘야 한다는 설명이다. <jsjang@ilyosisa.co.kr>