[Q] ①근저당 ②가압류 ③확정일자부 임차권 순일 때 배당관계가 궁금합니다.
[A] ①근저당 ②가압류 ③확정일자부 임차권 순일 때 배당사례입니다.
병은 소액임차인이 아니다. 그러므로 소액보증금 최우선변제 문제는 발생하지 않는다. 근저당권이 설정된 2023년 1월5일 서울 기준으로 임차보증금이 1억5000만원 이하일 때 소액임차인에 해당한다.
우선변제를 받을 소액임차인에 해당하는지 여부는 담보물권 설정 당시의 법령을 기준으로 판단해야 한다(주택임대차보호법 부칙<제3682호, 1983년 12월30일> 제4항, 대법원 2001다84824 판결).
갑의 근저당권은 을과 병에 대해 모두 우선하므로 먼저 갑에게 1억5000만원을 배당한다.
을과 병은 서로 동순위이므로 남은 금액 3억원을 안분배당한다.
가압류권자 을 : 3억원×2억원/(2억원+4억원)=1억원
임차권자 병 : 3억원×4억원/(2억원+4억원)=2억원
병은 임차보증금을 전액 배당받지 못했지만, 대항력이 없으므로 병이 배당받지 못한 2억원은 매수인(경락인)에게 인수되지 않는다.
주택임대차보호법상의 대항력을 취득하기 위한 요건은 주택의 인도와 주민등록이다. 대항력은 임차주택에 압류, 가압류, 담보권(저당권, 근저당권, 담보가등기) 중 가장 빠른 등기가 경료된 시점을 기준으로 그 전까지 대항요건을 구비해야 한다.
주택의 인도와 주민등록은 임차권의 대항력의 취득요건일 뿐만 아니라 대항력의 존속요건이다(대법원 88다카143 판결).
[김기록은?]
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)
<김기록 법무사·공인중개사 NAVER 블로그(02-535-3303)>