
[Q] 임차인 갑은 매각대금을 완납하지 않은 지위에 있는 을과 주택임대차계약을 체결하고 주택의 인도와 주민등록, 확정일자를 갖췄다. 다음 날 을은 매각 대금을 완납하고 소유권이전등기를 설정하면서 근저당권자 병에게 근저당권설정등기를 마쳐줬다. 갑의 임차권은 병의 근저당권보다 우선하는가?
[A] 갑의 임차권은 병의 근저당권보다 후순위가 되며 대항력도 취득하지 못한다. 다시 말해 대금을 완납하지 않은 매수인과의 임대차, 대금 완납 및 낙찰 이전등기, 근저당권 순이다.
갑은 소액임차인이 아니다. 근저당이 설정된 2023년 3월6일 서울 기준으로 임차보증금이 1억6500만원 이하일 때 소액임차인에 해당한다. 갑의 임차보증금은 3억원이므로 소액보증금 최우선변제 문제는 발생하지 않는다.
매각 기일에 집행관으로부터 최고가매수신고인으로 호창을 받으면 최고가 매수 신고인이 됐다가 매각 결정 기일에 매각 허가결정을 받으면 매수인이 되고(민사집행법 제116조, 제128조), 매수인이 매각 대금을 다 낸 때에는 매각 목적물의 소유권을 취득한다(민사집행법 제135조).
을이 매각 대금을 다 내지 않고 보증금만 낸 상태에서 부동산 임대차계약을 체결할 권리가 있는가에 대한 판례는 ‘주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관해 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다. 갑이 임의경매절차에서 최고가 매수 신고인의 지위에 있던 을과 주택임대차계약을 체결한 후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 다음 날 을이 매각 대금을 완납하고 병 주식회사에 근저당권설정등기를 마쳐준 사안에서, 을이 최고가 매수 신고인이라는 것 외에는 임대차계약 당시 적법한 임대 권한이 있었음을 인정할 자료가 없는데도, 갑이 아직 매각 대금을 납부하지도 않은 최고가 매수 신고인에 불과한 을로부터 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖췄다는 것만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득했다고 볼 수 없다(다만, 갑이 소액임차인으로서 일정 금액을 최우선으로 배당받을 수 있는지 여부는 별개의 문제)’고 판시함으로써 매각 대금을 완납하지 않은 매수인의 지위에 있는 사람은 적법한 임대차계약을 체결할 수 있는 임대인에 해당하지 않다.
적법한 임대 권한이 없는 사람과 임대차계약을 체결한 경우에는 주택임대차보호법이 적용되지 않으며(다만 소액보증금 최우선변제는 별개의 문제), 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 확정일자에 의한 우선변제권을 취득했다고 보기 어렵다고 판단했다(대법원 2012다93794 판결).
따라서 갑은 확정일자에 의한 우선변제권을 취득하지 못했으므로 근저당권자 병에게 5억원을 배당한다. 갑은 임차보증금을 전혀 배당받지 못했지만, 대항력이 없으므로 배당받지 못한 3억원은 매수인(경락인)에게 인수되지 않는다.
<김기록 법무사·공인중개사 사무소(02-535-3303)>


















