[Q] 확정일자에 의한 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 집주인이 주민등록을 잠시 옮겨달라는 데, 괜찮을까요?
[A] 주민등록을 옮기면 안 됩니다.
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖추면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력이 생기고(주택임대차보호법 제3조)(대항력), 경매기입등기 전에 대항요건을 갖춘 소액임차인에게는 주택가액(토지가액 포함)의 1/2 범위 내에서는 선순위 담보권(저당권, 근저당권, 가등기담보권)보다 더 우선적으로 소액보증금을 변제해 주고(법 제8조)(소액보증금의 우선변제권 확정일자에 의한 우선변제권과 구별하기 위해서 최우선변제권이라고도 한다), 대항요건과 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자보다 우선적으로 배당을 받을 수 있습니다(법 제3조의2)(확정일자에 의한 우선변제권).
위와 같은 대항력 및 우선변제권을 행사하려면 주택의 인도와 주민등록을 해야 하는데, 대항요건으로서의 주민등록은, 주민등록이 주민등록법상의 절차에 따른 유효한 주민등록이어야 하고, 실제의 거주를 표상하는 것이어야 합니다.
또한 주택의 인도와 주민등록이라는 임대차의 공시방법은 등기라는 원칙적인 공시방법에 갈음해 마련된 것이므로, 임대차 공시방법으로서의 주민등록이 유효한 공시방법이 되기 위해서는 원칙적으로 주민등록이 등기사항증명서상의 주택의 현황과 일치해야 합니다.
다만 주택의 소유권보존등기가 이뤄진 후 토지의 분할 등으로 지적도, 토지대장, 건축물대장 등의 주택의 지번 표시가 분할 후의 지번으로 등재돼있으나 등기부에는 여전히 분할 전의 지번으로 등재돼있는 경우, 임차인이 주민등록을 함에 있어 토지대장 및 건축물대장에 일치하게 주택의 지번과 동호수를 표시했다면 설사 그것이 등기부의 기재와 다르더라도 사회통념상 임차인이 그 지번에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수 있다고 봄이 상당하므로 유효한 임대차의 공시방법이 됩니다(대법원 2001다63216 판결).
그리고 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 입주함으로써 임차권의 대항력을 취득한 후 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전했다면, 전출 당시 대항요건을 상실함으로써 대항력은 소멸하고, 그 후 임차인이 다시 그 주택의 소재지로 주민등록을 이전했다면 대항력은 당초에 소급해 회복되는 것이 아니라 재전입한 때로부터 새로운 대항력이 다시 발생합니다(2002다20957).
또한 주택임차인의 의사에 의하지 않고 시장, 군수 또는 구청장에 의해 주민등록이 직권말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 직권말소 후 동법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복된 경우에는 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 동법시행령 제32조(말소자와 거주불명 등록자 재등록 등)에 의해 재등록이 이뤄진 경우에는 직권말소 후 재등록이 이뤄지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관해 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대해 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없습니다(2002다20957).
주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 대항력을 상실하지 않습니다(95다30338).
경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기됐거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸합니다. 따라서 그 매수인(경락인)에 대해 그 임차권의 효력을 주장할 수 없습니다(99다59306).
즉, 대항력을 갖추기 전에 선순위 저당권이 있으면 매수인에게 대항력을 주장할 수 없다는 뜻입니다. 선순위 저당권이 있는지 여부는 등기사항증명서에 의해 확인할 수 있습니다.
또한 소유자가 주택을 매도함과 동시에 매수인으로부터 당해 주택을 임차한 경우(소유자가 집을 팔고 임차인이 된 경우)에는 소유자의 주민등록은 매수인에게 소유권이전등기가 경료된 이후에야 비로소 대항력 인정의 요건이 되는 주민등록이 되므로, 소유권이전등기 다음날부터 대항력을 갖게 됩니다(99다59306).
주택임차인이 임차주택을 직접 점유해 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 않은 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신(전차인)의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 돼있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 주택임대차보호법에 정한 대항요건을 적법하게 갖췄다고 보고 있습니다.
즉, 주택임차인이 임차한 주택을 임대인의 승낙을 받아 전대차하고 전차인이 입주한 경우에는 임차인(전대인)이 간접점유자가 되고 전차인이 직접점유자가 되는데, 이때는 간접점유자인 임차인의 주민등록으로는 적법한 주민등록이라고 할 수 없고, 실제로 당해 주택에 거주하는 직접점유자의 주민등록을 해야 비로소 제3자에 대해 적법하게 대항력을 취득할 수 있게 되는 것입니다(주민등록법 제6조, 대법원 2000다55645 판결).
법인은 법인이 임차인이고 법인의 허락을 받은 자연인이 주민등록을 마쳤더라도 이를 법인의 주민등록으로 볼 수는 없습니다(96다7236).
그러나 주택도시기금을 재원으로 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인(한국토지주택공사, 지방공기업법 제49조에 따른 지방공사)이 주택을 임차한 후 지방자치단체장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 대항력이 인정됩니다(주택임대차보호법 제3조 제2항).
중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 해당 법인이 선정한 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우에도 마찬가지입니다(주택임대차보호법 제3조 제3항). 다만 위와 같이 대항력이 인정되는 법인에 대해서는 우선변제권이 인정될 수 있으나(주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제3조의3 제5항), 소액보증금의 우선변제권은 인정되지 않습니다(주택임대차보호법 제8조 제1항).
출입국관리법에 따른 외국인의 외국인 등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음하며(출입국관리법 제88조의2 제2항), ‘재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률’에 따른 외국국적동포의 거소신고 또는 그 이전신고도 마찬가지입니다(출입국관리법 제10조 제4항).
한편 재외국민의 경우 2015년 1월22일부터 주민등록법이 개정되면서 재외국민 주민등록제도를 도입함으로써 재외국민도 주민등록을 할 수 있게 됐습니다.
외국국적동포가 국내거소신고와 거소이전신고를 한 경우, 외국인이 외국인 등록과 체류지 변경신고를 한 경우에는 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정되고, 이 경우 국내거소신고 등을 한 때에 전입신고가 된 것으로 봐야 한다고 판시했습니다(2015다254507). (그러므로 매수 희망자 입장에서는 이런 경우에 외국국적동포 또는 외국인은 주민등록등초본, 전입세대열람내역(지번/도로명)에 나오지 않으므로 외국인이 거주하고 있는 경우에는 임차인 확인 시 주의해야 합니다).
주민등록은 다가구주택의 경우에는 지번만 기재하는 것으로도 충분하고, 위 건물 거주자의 편의상 구분해놓은 호수까지 기재할 의무나 필요는 없습니다(97다47828).
그러나 다세대주택(공동주택)의 경우, 지번만 표시하고 동·호수를 누락하거나 주민등록이 등기사항증명서상 동·호수와 다르게 기재돼있는 경우에는 그 주민등록은 공시방법으로서 유효한 것이라고 할 수 없습니다(99다4207).
다가구주택과 다세대주택에 대한 구별은 건축법시행령 별표 제1호에서 확인할 수 있습니다.
건축법시행령에서 정하는 다가구주택은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 않는 것을 말합니다.
「1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 해 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥 면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3) 19세대(대지 내 동별 세대 수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것」
임차인이 임대차계약을 체결함에 있어 그 임차주택을 등기부상 표시(202호)와 다르게 현관문에 부착된 호수의 표시(302호)대로 그 임대차계약서에 표시하고, 주택에 입주해 그 계약서상의 표시대로 전입신고를 하고 그와 같이 주민등록표에 기재된 후 그 임대차계약서에 확정일자를 부여받은 경우, 그 임차 주택의 실제 표시와 불일치한 표시로 행해진 임차인의 주민등록은 그 임대차의 공시방법으로 유효한 것으로 볼 수 없어 임차권자가 대항력을 가지지 못하므로, 그 주택의 경매대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 권리가 없습니다(95다55474).
확정일자를 받은 임대차계약서의 임대차목적물 표시에 아파트의 명칭과 그 전유부분의 동·호수의 기재를 누락했다는 사유만으로 주택임대차보호법에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못했다고 볼 수 없습니다.
확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐, 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재 사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것은 아니므로, 위와 같이 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유부분의 동·호수의 기재를 누락했다는 사유만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못했다고 볼 수는 없습니다(99다7992).
반면 상가건물임대차에 있어서는 임대차계약서가 사업자등록의 첨부서류로서 공시되므로, 임대차계약서의 목적물의 표시가 건축물관리대장 또는 등기사항증명서상의 목적물의 표시와 정확하게 일치해야 하고, 건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청 시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부해야 합니다(2008다44238).
대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날부터 발생합니다(주택임대차보호법 제3조). ‘다음날부터 대항력이 생긴다’고 함은 다음날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지므로(99다9981), 다음날 경료된 저당권에 기한 매수인에게 대항할 수 있습니다.
임차주택에 대한 주민등록 전입일자가 근저당권설정일자와 동일한 경우 그 대항력은 다음날 오전 0시부터 발생하므로 결국 근저당권자보다 늦게 되어 대항력을 취득하지 못하게 됩니다.
예를 들면 ①2022년 9월15일 주택 인도와 주민등록을 마친 임차권 ②2022년 9월15일 설정된 근저당권 ③2022년 9월16일 설정된 근저당권 중 우열을 따지면 ②→①→③ 순입니다.
그러므로 임차권의 대항력과 우선변제권을 취득한 후 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전했다면, 대항요건을 상실함으로써 대항력과 우선변제권이 소멸하므로 주민등록을 옮기면 안 됩니다.
<02-535-3303 · www.김기록법무사공인중개사.com>
[김기록은?]
법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)
