불확실성이 팽배한 부동산 시장에서 수익형 부동산이 뜨고 있다. 금리 인상에도 시중 유동성은 증가하고 있는데다 한발 빠르게 움직이는 투자자들 역시 주택보다는 상가, 오피스, 오피스텔 등 수익형 부동산을 더 선호하는 것으로 나타났다.
요즘 수익형 부동산의 투자 트렌드를 살펴보면 상가·오피스는 소형화, 오피스텔은 대형화 추세다. 먼저 상업용 부동산 시장 트렌드가 바뀌고 있다. 코로나19 여파로 비대면 문화가 뿌리 깊게 자리 잡고, 1~2인 가구 등 소형 가구 형태가 늘어나면서 가파르게 성장한 배달시장이 상가 시장의 판도를 뒤바꾸고 있다.
거리두기 완화
소비심리 회복
사회적 거리두기 규제가 완화되고 소비심리 회복에 대한 기대감이 커지자 상가 투자에 관심이 높아진 가운데, 소형 상가 투자가 특히 주목을 받고 있다. 대형 상가에 비해 적은 초기 자본으로 투자 가능해 진입장벽이 낮으며, 매장 운영에 들어가는 인건비와 관리비 또한 저렴하다.
식음료 배달만 전문으로 하는 ‘배달전문상가’가 등장하고 있다. 접근성이 높지 않아 선호도가 낮았던 지하와 2층 이상의 상가도 주목받고 있다. 여기에 크게 변화한 소비자들의 소비 패턴도 소형 상가 투자에 관심을 높이고 있다.
과거 소비 트렌드는 대규모 프랜차이즈 상가가 이끌었다면, 현재 소비자들은 규모가 작아도 특색을 갖춘 상가를 선호한다. 코로나19 사태의 장기화로 외식업 매출액이 큰 폭으로 감소한 가운데, 테이크아웃 매장 수요는 지속적으로 늘어나고 있으며, 배달 시장의 경우 역대급 호황을 맞이한 것으로 나타났다.
다음으로 오피스 시장에 소형화 바람이 불고 있다. 스타트업이나 베이비부머 창업 등 1인 창조기업(창의성과 전문성을 바탕으로 부가가치를 창출하는 기업)이 증가하면서 소형 사무실을 찾는 수요가 늘었기 때문이다.
중소벤처기업부의 ‘2021년 1인 창조기업 실태조사’ 자료에 따르면, 국내 1인 창조기업 수는 2017년 40만2612개에서 2018년 42만7367개, 2019년 45만8322개로 빠르게 증가하고 있다. 오피스 규모도 점차 소형화되면서 섹션 오피스와 라이브 오피스도 큰 인기를 얻고 있다.
라이브 오피스와 섹션 오피스는 각각 업무와 휴식을 동시에 누릴 수 있는 점과 사용자가 원하는 크기로 분양받을 수 있는 모듈형 설계가 적용된 것이 특징. 여기에 회의실, 라운지 등 커뮤니티 시설을 공유할 수 있어 비용 절감과 실사용 공간 효율성을 높일 수 있다는 점도 부각되고 있다.
상가·오피스 소형화…오피스텔 대형화
수익형 부동산 투자 트렌드 양분화 뚜렷
오피스텔의 경우 반대로 대형화 트렌드가 추세다. 오피스텔이 소형 아파트 대체제로 각광을 받고 있어서다. 실제 올해 수도권에서 전용 60㎡ 이하 소형 아파트는 분양 물량이 대폭 감소한 것으로 나타났다. 이에 소형 아파트의 대안으로 중대형 오피스텔의 가격이 뛰고 청약 경쟁률도 높아지고 있다.
부동산R114 자료를 보면, 올해 수도권에서 분양했거나 분양 예정인 전용 60㎡ 이하 아파트는 총 1만7758가구로 집계됐다. 지난해 동일 면적 물량이 9만5422가구에 달했던 것과 비교하면 81.39% 감소한 수치다. 올해 분양 물량은 지역별로 경기 1만2188가구, 서울 4725가구, 인천 845가구다.
분양 업계는 수요 대비 소형 아파트 공급이 크게 부족해졌다고 분석한다. 소형 아파트의 주 수요층은 2~3인 가구인데, 통계청 인구총조사 자료에 따르면 수도권 2~3인 가구는 2020년 기준 전체 가구의 약 48%를 차지했다. 수도권 2가구 중 1가구는 2~3인 가구인 셈이다. 이렇다 보니 면적과 평면이 유사해 소형 아파트의 대체 상품으로 통하는 중대형 오피스텔 청약 경쟁률은 날로 치솟고 있다.
지난 4월 경기도 고양시 덕양구 일원에 분양한 오피스텔 ‘덕은DMC 에일린의 뜰 센트럴’은 210실 모집에 총 9117건이 접수돼 평균 43.41대1의 경쟁률을 기록했다. 같은 달 경기도에서 분양한 아파트 1순위 최고 경쟁률(47.99대1)과 비슷한 결과다. 해당 단지는 전 호실이 모두 전용 78~112㎡의 중대형 면적으로 구성됐다.
서울 영등포구 일원에 지난 4월 분양한 오피스텔 ‘여의도 현대마에스트로’ 전용 73~77㎡의 거주자 우선 경쟁률도 89대1에 달했다. 동일 모집군에서 소형 면적인 전용 25~27㎡는 31.71대1, 전용 47~51㎡는 22.41대1의 경쟁률에 그쳤다. 중대형 평형의 높은 선호를 엿볼 수 있는 부분이다.
수도권 오피스텔 매매 가격도 중대형 위주로 강세를 보인다. 한국부동산원 자료에서 지난 1년간(지난해 3월~지난 3월) 면적별 평균 매매가 상승률을 살펴본 결과 전용 61~85㎡ 이하가 10.44%로 가장 높게 오른 것으로 나타났다. 이어 85㎡ 초과(9.98%), 40㎡ 초과 60㎡ 이하(5.31%), 40㎡ 이하(1.62%) 순으로 높았다.
비용 절감
효율성↑
중대형 오피스텔의 경우 개별 단지 역시 오름세가 뚜렷하다. KB부동산 시세 자료를 보면 서울 용산구 ‘래미안 용산 더센트럴’전용 77㎡의 지난 5월 매매가 시세는 13억5000만원으로 전년 동월 10억8000만원 대비 2억7000만원 올랐다. 같은 기간 인천 연수구 ‘랜드마크시티 센트럴 더샵’ 전용 84㎡도 5억2000만원에서 7억4000만원으로 2억2000만원 올랐다.
한 부동산 전문가는 “아파트 규제로 수익형 부동산의 인기가 높아지고 있는 가운데 상가나 오피스의 경우 코로나와 1코노미(1인+이코노미) 유행으로 소형화가 추세를 이뤘다. 오피스텔의 경우 주거 기능이 강조돼 대형화 추세로 변화되고 있다는 점을 염두에 두면서 투자에 임하는 게 현명해 보인다”고 말했다. 다음은 투자 트렌드가 반영된 수익형 부동산.
▲과천 푸르지오 벨라르테 단지내 상가= 경기도 과천지식정보타운에서 ‘과천 푸르지오 벨라르테 단지 내 상가’가 분양을 앞두고 있다. 과천지식정보타운 S6블록에 들어서며 지하 1층, 1개동, 11개실 규모다. 시공은 대우건설 컨소시엄(대우건설, 태영건설, 금호산업)이 담당한다.
다 있는
자족도시
과천지식정보타운은 주거·상업·업무·교육시설을 모두 갖춘 자족도시로 조성되고 있다. 개발이 완료되면 아파트 입주, 일자리 확충으로 인구 증가와 상권 활성화가 예상되는 곳이다. 실제로 과천지식정보타운에서 분양한 상업시설들이 내정가 대비 높은 낙찰률을 기록하며 분양 흥행에 성공하고 있는데다 오는 2025년 지하철 4호선 과천지식정보단지역이 개통할 예정으로 일대 상가들의 미래가치도 기대를 모으고 있다.
특히, 아파트 504세대 입주민 고정 수요를 독점하고 인근 타 단지 입주민 수요를 흡수할 수 있어 보다 활발한 상권을 형성할 것으로 기대된다. 여기에 단지 바로 옆에 초등학교와 유치원 부지가 예정돼 있어 학부모 수요는 물론 북측에 예정된 근린공원을 찾는 수요자들도 유입될 것으로 예상되고 있다.
▲고덕 지식공작소 더블유타워= 고덕국제신도시 지식산업센터 ‘고덕 지식공작소 더블유타워’가 분양한다. 지난해 분양 접수 2개월 만에 전 호실 분양 완료를 기록한 지식공작소 아이타워의 2차 현장이다.
대지면적 7351.30㎡ (2223.77평), 연면적 4만5808.73㎡ (1만3857.14평), 지하 1층~지상 10층 규모로 지상 1층부터 지상 5층까지 제조업에 특화된 드라이브인 시스템을 적용하고 지상 6층부터 10층까지는 소형 업무시설부터 중견기업까지 입주 가능한 섹션오피스 형태로 설계된 복합 지식산업센터다.
1차 현장 대비 연면적 기준 약 148% 크기로 규모를 키웠다. 1차 현장인 아이타워와 공원을 사이에 두고 마주보는 위치로 입지 가치도 동일하며, 입지 가치에서 가장 중요한 삼성전자 평택캠퍼스와도 반경 2㎞ 이내에 위치하고 있어 협력사들에게 수요가 높을 수밖에 없다.
지난해 6월 경기도에서 발표한 경기도 시·군별 청년 인구 이동에 따르면 지난 3년간 평택의 청년(15~39세) 순유입 인구는 1만1515명으로 집계됐다. 화성, 김포에 이어 세 번째로 높은 수준이다. 평택시의 청년인구도 16만4000여명을 기록했으며, 시 전체 인구의 30%를 차지하는 것으로 나타났다. 전입 사유의 ‘질’도 눈여겨볼 부분이다. 타 지역의 주요 전입 사유가 주택인 반면 평택은 직업(39.4%)을 꼽은 비율이 가장 높았다.
코로나·1코노미 유행
현명한 실전 투자법은?
▲힐스테이트 삼성= 현대건설은 서울시 강남구 삼성동 일원에 ‘힐스테이트 삼성’을 분양한다. 지하 7층~지상 17층, 전용면적 50~84㎡ 총 165실 규모로 조성된다. 전 호실이 주거용 평면으로 구성되며, 100% 자주식 주차 설계가 적용돼 입주민들의 편의성을 극대화했다. 커뮤니티 시설로는 프라이빗 다이닝룸, 미팅룸, 스터디룸, 게스트룸, 오픈 라이브러리, 헬시 바, 프라이빗 짐, 피트니스센터, 골프룸 등 다양한 공간이 조성된다.
주거용 오피스텔로 공급되는 만큼 아파트 대비 청약, 대출 등 규제에서 비교적 자유롭다는 장점도 있다. 만 19세 이상이면 청약통장 없이도 청약 접수가 가능하다. 오피스텔 분양권의 경우 취득세 계산 시 주택 수에 포함되지 않으며, 아파트 청약 시에도 주택으로 간주되지 않는다.
분양 관계자는 “힐스테이트 삼성은 강남 중심 생활권을 누릴 수 있는 ‘힐스테이트’ 브랜드 단지로 일대를 대표하는 랜드마크 단지가 될 것으로 기대된다”며 “브랜드 가치에 걸맞은 고급 상품들을 적용시킨 만큼 수요자들이 많은 관심을 보일 것으로 예상된다”고 말했다.
▲안양 센트럴 헤센 3차= 다양한 개발 호재가 예정돼 상승 훈풍이 불고 있는 경기도 안양시 만안구에 새로운 주거형 오피스텔과 아파트가 분양에 나서 귀추가 주목된다. 1·2차의 성공으로 지역 내에서 검증을 완료한 ‘안양 센트럴 헤센 3차’로 만안구 안양동 42-4번지 일대에 지하 2층, 지상 23층 규모에 64㎡~75㎡의 중소형 평면 84실 오피스텔과 24세대 아파트로 구성된 주상복합건물이다.
다양한
공간 조성
3Bay 아파트형 설계가 적용된 오피스텔은 공간이 실속 있게 설계돼 탁월한 주거감각을 경험할 수 있다. 가전제품 일체를(냉장고, 김치냉장고, 드럼세탁기, 건조대, 전실 에어컨 설치) 무상으로 빌트인 제공하는 등 프리미엄 아파텔을 지향하고 있다. 실거주에 최적화된 주거공간을 완성하고자 최첨단 시스템을 갖춘 것도 장점이다. 사물인터넷으로 연동되는 각종 가전기기를 비롯해 공간의 활용성과 개방감을 더해주는 빌트인 시스템 그리고 청결하고 위생적인 생활을 유지할 수 있도록 돕는 클린 시스템과 에너지 절약으로 가정의 경제성까지 책임지는 이코노미 시스템이 계획돼 있다.
