장경철의 부동산테크 필승전략 <66>필수 체크 서류6

  • 장경철 2002cta@naver.com
  • 등록 2012.02.06 15:12:12
  • 댓글 0개

모르면 공부하라!…궁금하면 물어라!

부동산 또는 부동산 관련 분야를 전공하지 않은 일반인이 부동산 가치를 판단하기란 쉽지 않다. 특히 아파트의 경우 분양가나 주변 시세를 기준하면 대략적 가격과 가치를 알 수가 있겠지만 토지와 단독주택, 상가건물 등은 일반인이 그 가치를 판단하는 게 어렵다.

아파트와 달리 토지, 주택 등 가치 판단 어려워
매매 시 기초지식 숙지해야 “알아야 조언도 이해”

[체크 서류는?]①토지이용계획확인서→②토지대장→③지적도→④토지 및 건물 등기부등본→⑤건축물대장→⑥개별공시지가확인서

간단한 부동산 기초 지식을 가지고 토지 관련 공부 서류를 볼 수 있다면 해당 부동산의 허용 및 제한사항과 활용가치를 현장에 가지 않고서도 사전에 판단할 수 있다. 그러나 부동산을 정작 판단할 때는 반드시 현장을 직접 방문해 현황을 파악한 후 매입 여부를 결정하는 것은 매우 중요한 절차다. 어떤 부동산의 가치를 알고자 하다면 우선 그 현황을 정확하게 파악해야 하는데, 현황을 파악하는 데는 서류를 통해서 사전에 체크하는 방법과 현장을 방문해 직접 확인하는 두 가지를 반드시 병행해야 한다.

“서류·현장 확인 
병행한 뒤 결정”

우선 현황파악에 필요한 서류로는 ①토지이용계획확인서(구 도시계획확인원) ②토지대장 ③지적도 ④토지 및 건물 등기부등본 ⑤건축물대장 ⑥개별공시지가확인서 등이 있다.


첫째, 토지이용계획확인서는 그 토지에 건축할 수 있는 건물의 용도 및 규모를 결정해 놓은 지역, 지구, 구역 등 도시계획사항이 표시돼 있어 토지에 대한 허용 및 제한사항을 알 수가 있다. 비슷한 위치에 비슷한 면적의 토지라도 주거지역인지 상업지역인지에 따라 건축할 수 있는 용도와 규모가 이미 도시계획사항으로 결정돼 있는 것이다.

일반적으로 도시계획법상 주거지역에는 건폐율 60%, 용적률 200∼300%로 주로 주거용도에 적합한 건물을 지을 수가 있고 상업지역은 건폐율 80%, 용적률 800∼1300%까지 다양한 상업시설을 지을 수 있다. 상업지역은 주거지역에 비해 상업시설 용도의 건물을 더 많이, 더 높게 지을 수 있기 때문에 상업지역의 토지가격이 주거지역에 비해 높은 것이다.

도시계획구역 내에 토지이용은 지역, 지구, 구역으로 구분돼 있으며 토지에 대한 허용 및 제한사항이 명시돼 있다. 이는 도시계획구역 내에서 토지의 경제적, 효율적 이용을 위해 지정된 것이다.

용도지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등 4종류로 구분돼 있다. 주거지역은 전용주거(1∼2종), 일반주거(1∼3종), 준주거로 구분되고 상업지역은 중심상업, 일반상업, 근린상업, 유통상업으로 구분된다. 공업지역은 전용공업, 일반공업, 준공업으로 구분되고 녹지지역은 보전녹지, 생산녹지, 자연녹지로 구분된다.

지역·지구별 건축가능 용도는 도시계획법에 명시돼 있다. 토지활용과 관련해 건폐율, 용적률이란 용어의 개념을 살펴보면 건폐율은 부지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. 따라서 건폐율이 높을수록 건물을 넓게 지을 수 있는데 건폐율이 50%라고 하면 100㎡ 토지에 한 개층 바닥이 50㎡인 건물 건축이 가능하다는 의미다.

용적률은 부지면적에 대한 건물 지상연면적의 비율을 말한다. 연면적은 각층 바닥면적의 합계를 의미하는데 지상연면적과 지하연면적을 합해 연면적이라고 통칭한다. 용적률이 높을수록 건물을 높게, 그리고 많이 지을 수 있으므로 토지가격 결정 시 용적률은 중요 요소가 된다. 예를 들어 용적률 300%라 함은 100㎡ 토지에 지상연면적을 300㎡까지 건축가능하다는 의미이다.

사고 불안하다면…‘권원보험’인기
문서위조 등 사기로 인한 손해 보상


둘째, 토지대장은 토지면적과 지목, 소유자, 토지의 분할 합병의 역사, 토지등급 등을 알 수 있는 서류이다. 토지대장을 통해서 정확한 토지면적과 소유자 인적사항을 확인할 수 있다.

여기서 지목이란 24개 종류인데 지역·지구와는 별개로 그 토지의 사용용도를 표시한 것으로 대지는 ‘대’, 논은 ‘답’, 밭은 ‘전’등으로 표시된다. 도시계획상 지역이 주거지역이라 하더라도 그 사용용도가 농지인 경우 ‘전’으로 표시될 수 있다.

토지가 임야인 경우 임야대장을 확인해야 한다. 토지면적을 산정하는 방법은 1평(=3.3058㎡), 1㎡(=0.3025평)로 하면 된다. 즉 100㎡는 3.3058을 나누어 산정하면 30.25평이 되는 것이다.

셋째, 지적도는 토지 형상과 도로 저촉여부, 향후 도시계획으로 당해 토지 일부가 도로로 편입되는지 여부를 지적선 등으로 확인할 수 있다. 여기서 도로 편입여부는 대부분 건축허가시 기부채납 형태로 이뤄지기 때문에 편입면적이 많다면 대상 토지가격이 주변 시세보다 저렴하더라도 편입면적을 제외한 면적을 가지고 그 가격을 산정해야 하므로 오히려 고가에 매입되는 경우가 있어 잘 고려해 판단해야 한다. 

대지에 접한 도로의 폭은 건축법상 도로사선제한으로 건물 높이를 결정한다. 때문에 같은 용적률을 적용받더라도 넓은 도로에 면해 있어야 건물을 높이 지을 수 있기 때문에 도로의 저촉상태는 매우 중요하다.

넷째, 토지 및 건물 등기부등본은 토지(건물) 면적, 주소, 소유자, 소유권 및 저당권을 확인할 수 있는 서류로 부동산 매입 시 반드시 확인해야 할 서류다. 등기부등본은 토지 건물의 소재지·지번·지목 등을 표기한 표제부와 소유권의 이전 및 보존, 취득자의 주소 및 성명, 압류, 가압류, 가등기, 경매로 인한 기입등기 등에 대한 표기를 한 갑구, 또 소유권 이외의 저당, 근저당, 전세권, 지상권 등을 표기한 을구 세 부분으로 구성돼 있다.

관련 법 등 숙지해야
전문가 도움 받을 수 있어

특히 경매로 부동산을 구입할 경우 순위번호란을 잘 확인해 등기부등본의 권리분석을 제대로 하지 않으면 큰 낭패를 볼 수도 있으므로 주의해야 한다. 이는 등기법, 민법 등을 통해 지식을 얻을 수 있다.

다섯째, 건축물대장은 건물 규모(면적, 층수), 구조, 준공일자, 사용검사일, 건물용도 및 용도변경 내역 등을 확인할 수 있는 서류다. 외관상으로 멀쩡해 보이는 건물이라도 준공한 지 20여 년이 넘었다면 노후된 정도를 전문가의 안전진단을 통해서 확인하고 구입하는 것이 바람직하다.

건물 용도는 건축법이 정하는 용도 구분에 따라 주차장 확보 기준과 정화조 용량, 부과되는 세금, 교통유발부담금 등 부담금이 정해지기 때문에 일반 음식점으로 사용하던 건물을 학원 등으로 변경하여 사용하려고 한다면 설계변경도면을 작성해 관청의 허가를 득한 후 공사를 해야 한다. 예를 들어 기존 건물에 확보된 정화조나 주차장 면적이 용도변경 시에도 법적요건을 맞출 수 있도록 돼있지 않으면 용도변경이 불가능해 매입목적 용도로 사용을 못 하는 경우도 있다.

여섯째, 개별공시지가확인서는 정부가 매년 1월1일에 조사해 발표하는 지가 기준이다. 부동산 세금을 부과하는데 기준이 되는 것으로 개별 부동산에 따라 편차가 있지만 공시지가는 시세의 약 70% 정도라고 보고 있다. 어떤 부동산을 매입하고자 할 때 매입가격에 대한 참고적인 기준이 되는 것이다.

자신이 보유한 부동산이나 매입하려는 부동산에 대해 서류를 통해서 어느 정도 내용을 파악했다면 이제는 현장을 방문해 확인해야 한다.


대상 토지에 건물이 있다면 ▲상태가 양호한지 ▲사용하고 있는 용도가 건축물대장의 용도와 일치하는지 ▲인접대지와의 경계에 건물 신축 시 문제가 될 사항은 없는지 ▲나대지라면 경사가 급하지는 않는지 ▲급하다면 토목공사를 하는 데 문제가 되지는 않는지 ▲진입도로와 주변도로 상황은 어떤지 ▲교통량이 많아서 주차 출입 시 어려움은 없는지 ▲임야라면 기존 나무들의 생육상태는 어떠하고 나무의 종류가 토지형질변경 시 문제가 없는지 등을 둘러봐야 한다.

부동산 매매 시 기초지식 숙지는 기본이다. 물론 부동산의 가치를 판단한다는 것이 전문가에게도 단순한 일이 아니기에 감정평가사라는 고유한 전문직이 존재하는 것도 사실이다. 너무 복잡하다고 생각될 수도 있지만 조금만 신경을 쓴다면 부동산을 통한 재테크에 있어서 자신이 기초지식을 가져야 전문가 조언을 받아 정확한 판단을 할 수 있다.

“등기부만 믿지 마세요”
현장 방문해 둘러봐야

본인이 기초적 지식을 가지고 있지 않다면 이해를 못하기 때문에 전문가 조언을 받아도 어떤 결정을 내리기가 쉽지 않을 것이다. 이런 경우가 흔하진 않지만 우리나라 부동산등기법에서는 등기의 ‘공신력’(공적으로 부여하는 신용)을 인정하지 않기 때문에 부동산 등기부를 믿고 거래한 사람이 피해를 입었을 때는 보호를 받을 수 없게 된다.

이는 집을 사기 위해 등기부를 꼼꼼히 살펴서 등기부에 있는 소유자에게서 부동산을 샀다하더라도 이전 거래에 문제가 있을 경우, 즉 전 소유자의 권리에 문제가 있을 경우 내 부동산을 빼앗길 수밖에 없다는 것이다. 결국 현행 제도하에서 내 집을 안전하게 마련하기 위해서는 등기부에 있는 소유자가 실제 소유자인지 확인하는 것이 중요한데 이는 매수인이 모든 조사권을 가지지 않는 한 현실적으로 불가능하다.

이런 사고를 보상해 주는 보험이 ‘부동산 권원보험(Title-Insurance)’이다. ‘부동산 권리보험’으로도 불리는 이 상품은 부동산 등기제도가 없는 미국에서는 일반화돼 있다. 간단히 정의하자면 문서위조, 사기, 선순위담보권 등으로 부동산 취득 후 생길 수 있는 손실에 대해 보상해 주는 보험이다.


담보하는 손해는 부동산의 외형적인 하자라기보다는 권리에 대한 하자 또는 상실, 보험계약 체결 당시 그 부동산에 존재하는 우선특권의 실행으로 인한 손해다. 권원보험에는 크게 ‘소유자용 권원보험’과 ‘저당권자용 권원보험’이 있다.

소유자용 권원보험은 부동산의 매수인이 취득하는 소유권을 보험의 목적으로 한다. 저당권자용 권원보험은 부동산을 담보로 금전을 대여하는 채권자가 취득하는 저당권을 목적으로 하는 권원보험으로 주로 은행들이 가입하는 상품이다.

“등기부 활용 피해
보호 받을 수 없다”

일반인이 가입하는 소유자용 권원보험은 ▲부동산 등기부등본, 등기권리증, 주민등록등본, 주민등록증, 여권 등 서류 위조로 발생된 손실 또는 손해 ▲매도인이 사기, 강박으로 목적부동산을 취득해 발생한 손실 또는 손해 ▲무권대리인의 매도행위로 발생된 손실 또는 손해 ▲매도인의 소유권이 중복등기로 발생된 손실 또는 손해 등을 보장한다. 보험기능 이외에도 권리조사서비스 및 소유권 이전 시 발생하는 등기수수료 할인과 등기업무 시 발생할 수 있는 법무사 과실로 인한 손해까지도 보장돼 부동산 거래 시의 불안함을 덜 수 있다. 

 

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사



배너






설문조사

진행중인 설문 항목이 없습니다.



‘자승자박’ 정청래 리더십 위기

‘자승자박’ 정청래 리더십 위기

[일요시사 정치팀] 박희영 기자 = 더불어민주당 정청래 대표의 리더십이 위기다. 1인1표제가 통과된 이후 힘을 받나 싶더니, 조국혁신당과의 합당 문제와 2차 종합특검 후보 논란 등 악재가 겹치면서 연임에 적신호가 켜졌다. 이재명 대통령도 시시각각 리더십 시험대에 올랐지만 결국 대권가도의 길을 걸었다. 정 대표도 무사히 ‘이재명의 길’을 걸을 수 있을까? 지난 10일 더불어민주당(이하 민주당)이 조국혁신당(이하 혁신당)과의 합당 논의를 ‘일시 중지’하기로 결론지었다. 늦은 시간까지 이어진 의원총회서 민주당 의원들은 대체로 지방선거 전 합당 추진을 중단하자는 의견을 낸 것으로 전해진다. 충분한 논의 없이 합당을 띄워 당을 혼란스럽게 하고, 당·청 관계까지 어색해진 만큼 ‘정청래 책임론’이 불거지면서 리더십은 타격을 입게 됐다. 더 좁아진 운신의 폭 이날 정 대표는 국회에서 비공개 최고위원회의를 연 뒤 브리핑에서 “오늘 민주당 긴급 최고위와 함께 지방선거 전에 합당 논의를 중단하기로 결정했다”고 밝혔다. 대신 지방선거 후 통합을 추진하기 위한 ‘연대와 통합을 위한 추진준비위원회(이하 통합추진준비위)’ 구성을 결정하고, 혁신당에도 준비위를 구성할 것을 제안했다. 정 대표는 “당 대표로서 혁신당과 통합을 제안한 것은 오직 지방선거 승리와 이재명정부의 성공을 위한 충정이었다”며 “그러나 통합 제안이 당 안팎에서 많은 우려와 걱정을 가져왔고, 통합을 통한 상승 작용 또한 어려움에 처한 것이 사실”이라고 말했다. 그러면서 “여러 자리에서 의원들의 말씀을 경청했고 민주당 지지층 여론조사 지표도 꼼꼼히 살피는 과정에서 더 이상 혼란을 막아야 한다는 당 안팎의 여론을 무겁게 받아들이지 않을 수 없었다”고 설명했다. 당을 혼란케 한 점에 대해서도 사과했다. 정 대표는 “그동안 통합 과정에서 있었던 모든 일들은 저의 부족함 때문”이라며 “국민 여러분과 민주당 당원들, 혁신당 당원들께 사과드린다”고 고개를 숙였다. 당초 이달 13일 입장을 밝히겠다던 혁신당은 날짜를 앞당겨 지난 11일 긴급 최고위원회를 열고 사안에 대해 입을 열었다. 혁신당 조국 대표는 통합추진준비위 구성에 동의하며 6월 지방선거 연대 가능성을 열어뒀다. 민주당을 향한 뼈있는 말도 이어졌다. 조 대표가 “선거 후에는 통합의 의미가 무엇인지 확인하고 내용과 방식에 대한 논의를 책임감 있게 이어가야 할 것”이라고 강조한 것이다. 그동안 혁신당은 민주당에 흡수되는 방법을 피하고자 했던 만큼 합치는 방식에 대한 합의점을 찾는 것이 합당의 최대 과제로 남아있다. 조 대표는 “양당 간 회동이 이뤄지면 먼저 민주당이 제안한 연대가 지방선거에서의 연대인지 아니면 추상적 구호로서의 연대인지 확인해야 한다”며 “지방선거 연대가 맞다면 추진준비위에서 그 원칙과 방법을 정할 것”이라고 말했다. 이어 “이 모든 과정에서 양당은 상호 신뢰와 존중을 강화하는 방향으로 진행해야 한다”며 “특정 정치인 개인과 계파의 이익이라는 관점에서 접근하면 반드시 역효과가 난다. 국민과 양당 당원께 또다시 실망을 드리고 말 것”이라고 경고했다. 제동 걸린 민주당-혁신당 합당…다음 복안은? ‘쌍방울 변호인’까지…제대로 꽂힌 ‘2연타’ 조 대표는 정 대표의 사과를 수용하겠다는 입장도 밝혔다. 조 대표는 “정 대표께서 혁신당 당원에게 표명한 사과를 받아들인다”며 “혁신당 당원은 당으로 향해지는 비방과 모욕에 큰 상처를 입었다. 다시는 이런 일이 없어야 한다”고 밝혔다. 혁신당 박병언 선임대변인도 회견 후 기자들과 만나 “(민주당이) 단순히 연대라고만 표현했는데 우당 간 레토릭적 연대를 의미하는지, 실질적으로 두 당이 지선을 치러낸다는 선거 연대인지 분명히 하는 것이 좋을 것 같다”며 민주당의 답변을 요구했다. 앞서 민주당은 합당이 아닌 ‘지선 이후 통합’이라는 단어를 썼는데, 민주당의 답변에 따라 향후 당의 대응이 달라질 것으로 풀이된다. 합당 논의가 중지되면서 당이 숨 고르기에 들어가나 싶더니 2차 종합특검으로 추천된 전준철 변호사가 새로운 불씨가 됐다. 민주당이 추천한 전 변호사는 2023년 ‘불법 대북 송금 사건’으로 구속 기소된 김성태 전 쌍방울 회장 등의 변호인으로 선임된 인물이다. 1심 이후 사임했지만, 친명(친 이재명)계에서는 “이재명 죽이기” “제2의 체포동의안 사태” 등 격하게 반발했다. 친청(친 정청래)계로 분류되는 이성윤 최고위원이 전 변호사를 추천하면서 반발이 더욱 거세졌다는 해석이 나온다. 전 변호사는 검사 시절 김건희 주가조작 사건, 한동훈 채널A 사건 등을 담당했다. 이 최고위원은 “(전 변호사가) 윤석열·김건희 수사를 할 때 서슬 퍼런 윤 총장하에서도 결코 소신을 굽히지 않고 강직하게 수사했다”며 “이번 2차 종합특검의 중요성에 비춰 적임자로 판단했다”고 설명했다. 이어 “정확한 팩트 확인 없이 전 변호사가 김성태 대북 송금 조작 의혹 사건을 변호했고, 그런 변호사를 추천함으로써 마치 정치적 음모가 있는 것처럼 의혹이 확산하는 것을 매우 안타깝게 생각한다”고 주장했다. 정·이 차이는? ‘윤정부에서 탄압을 받은 변호사’를 강조했지만, 민주당을 설득시킬 명분이 부족했다는 지적이 나온다. 그러자 이 최고위원은 “이번 2차 종합특검 추천 과정에서 조금 더 세밀하게 살피지 못한 것을 유감스럽게 생각하고, 앞으로는 더 세심히 살피겠다”고 사과했다. 정 대표도 거듭 고개를 숙였다. 정 대표는 해당 사태를 인사 검증 실패에 따른 ‘사고’로 규정하고 “당에서 벌어지고 있는 모든 일의 책임은 당 대표인 저에게 있다. 대단히 죄송하다”며 사과의 뜻을 밝혔다. 지도부가 진화에 나섰지만 사태는 이 최고위원을 향한 사퇴 압박으로 이어졌다. 이번 사태가 단순한 인사 사고가 아닌 정청래 체제를 향한 불만이 표면화된 결과라는 해석이 나온다. 합당 무산과 후보자 논란으로 정 대표의 리더십이 2연타를 맞으며 8월 전당대회를 앞두고 연임 가능성도 불투명해졌다. 정 대표는 직접 연임 여부를 밝히지 않았지만 1인1표제 등 당원의 힘을 강화하는 작업에 공을 들이며 대권주자로 나서기 위한 입지를 다지고 있다는 해석이 우세했다. 혁신당과의 합당 이후 지방선거를 승리로 이끈다면 공은 정 대표에게 돌아간다. 그 성과를 토대로 대표 연임에 성공한 뒤 차기 대권까지 밟는 이른바 ‘이재명의 길’을 염두에 뒀다는 것이다. 여의도가 바라본 이재명의 길은 순탄치만은 않았다. 친문(친 문재인)계가 민주당을 꽉 쥐던, 시절 그는 한 줌의 계파도 없이 고군분투하며 기득권에 맞섰다. 온건파 사이에서 파격적인 개혁을 앞세워 당원들의 갈증을 해소했고, 이들을 ‘개딸(개혁의 딸)’로 묶어 본격적인 팬덤 정치에 나섰다. 당 대표 시절에는 대선에 출마하려는 대표의 사퇴 시한인 ‘대선 1년 전’에 예외를 두는 내용의 당헌을 바꾸면서 극심한 내홍에 시달렸다. 그럼에도 당시 이재명 대표는 자신 있게 뜻을 밀어붙였고 전당대회서 최종 득표율 85.4%로 연임에 성공했다. 리더십 심폐소생 권력의 정점에 선 이 대통령이 걸어온 길은 비주류에서 주류로 거듭나고 싶어하는 정치인들의 ‘롤모델’로 자리 잡았다. 정 대표는 그런 거친 이재명의 길 초입에 들어섰다. 한 정치권 관계자는 “‘사이다 화법’으로 지지 세력을 키우는 시도는 이 대통령과 매우 유사하다. 이 대통령도 성공하지 못했던 1인1표제를 정 대표는 해냈다”면서도 “서둘렀던 게 문제다. 합당도 시기가 적절하지 못했다”고 아쉬움을 드러냈다. 이어 “이 대통령은 당 대표이던 시절부터 모든 것이 순차적으로 맞아떨어졌다. 그때는 민주당이 야당이었고 윤석열·김건희라는 공공의 적이 있으니 친명과 비명(비 이재명)이 매일같이 싸워도 봉합할 명분이 충분했다”고 말했다. 그러면서 “이 대통령과 정 대표의 차이는 측근의 유무다. 이 대통령은 성남시장일 때부터 함께해 온 이른바 ‘성남 라인’이 존재했고, 김현지 대통령비서실 제1부속실장 등 측근이라고 부를 수 있는 사람이 존재했다”며 “친청을 자처하는 의원들이 있지만 이들을 측근이라고는 볼 수 없다. 김어준·유승민 두 사람이 정 대표에게 영향을 주는 인물로 꼽히지만, 그들조차도 자기 정치에 당 대표를 쓰는 느낌이 든다. 누가 중심이고, 누가 휘둘리는지 알 수가 없다”고 지적했다. 또 다른 승부수를 던지지 않는 한 지방선거가 정 대표의 마지막 리더십 시험대가 될 것이란 관측에 힘이 실린다. 지방선거에 사활을 걸어 ‘압승’을 끌어낸다면 무너진 리더십을 다지는 건 물론 8월 전당대회 출마 명분까지 얻을 수 있다. 당장은 정 대표가 타격을 받았지만 선거 국면을 통과하면서 과오가 희석되는 흐름에 기대를 건 셈이다. 민주당은 오는 4월 중순까지 모든 지방선거 공천을 마무리하겠다는 방침을 세웠다. 다만 경선 규칙과 공천 룰 등을 두고 계파 간 갈등이 재점화할 가능성을 배제할 수 없다. “모든 권력에는 비판이 따르기 마련”이라는 한 정치권 관계자의 말처럼 반대 여론을 찬성 여론으로 바꾸는 과정에서 리더십이 판가름 난다. 시계를 돌려 2024년 4월, 이 대통령 역시 당 대표이던 시절 공천 시즌을 앞두고 ‘비명횡사’ 논란에 휩싸였다. 현역 의원 의정평가 하위 20% 통보를 박은 이는 6명으로 모두 비명계였던 만큼 의원들 대다수가 ‘친명’을 내세워 마케팅을 이어갔다. 이, 비주류서 180석 야당 대표로 지선 앞둔 대표님의 큰 그림은? 공천 갈등은 당 지지율 하락으로 이어졌고 민주당이 패배했던 2012년 총선이 되풀이될 것이란 당내 우려가 커졌다. 하루가 멀다고 나오는 사퇴 요구에 이 대표는 “툭 하면 사퇴 요구를 하는 분들이 있는데, 그런 식으로 사퇴하면 1년 내내 대표를 바꿔야 한다”며 오히려 강경한 태도를 보였다. 친명과 비명 간의 갈등은 “환골탈태 과정에서 생기는 약간의 진통”으로 진단했다. 이 대표의 리더십이 총선의 최대 걸림돌로 여겨졌지만, 180석 공룡 야당을 탄생시키면서 여론을 뒤집었다. 정 대표 역시 “비 온 뒤에 땅이 굳는다고 (합당 논란을) 전화위복의 기회로 삼아 지방선거 승리에 올인하겠다”며 반전의 기회를 모색하고 있다. 그러나 어떤 기습 행동으로 당을 흔들지 종잡을 수 없어 잃어버린 신임을 되찾는 것이 지방선거를 앞둔 첫 번째 과제로 여겨진다. 정 대표는 ‘억울한 컷오프를 최소화하는 것’에 방점을 찍었다. 지난 11일에는 “공천 과정 전반의 불공정·불합리한 사례를 사전에 점검해 신뢰받는 공천 시스템을 구축하고자 노력하겠다”며 공천신문고 구성 안건을 의결했다. 이날 민주당 박수현 수석대변인은 “민주당이 합당 과정에 여러 가지 내홍을 겪고 걱정을 끼쳐드렸지만 그런 와중에도 할 일은 빈틈없이 해왔다”며 “민주당은 공정한 경선을 통한 공천, 투명한 공천이 지방선거 승리의 요체임을 여러 차례 밝혀왔다. 당 대표의 이 같은 의지가 (공천신문고) 제도를 통해서 충실히 반영되고 있다는 점을 다시 한번 말한다”고 강조했다. 정 대표가 ‘이재명 모델’로 노선을 잡았지만 ‘제2의 ○○○’이라는 꼬리표가 오히려 발목을 잡을 것이란 우려가 나온다. 대선을 앞두고 과감하게 오른쪽으로 핸들을 꺾은 이 대통령의 ‘중도 보수’ 전략까지 정 대표가 따라 할 수 있겠냐는 점에서다. 한 민주당 관계자는 “문재인 전 대통령에 실망한 사람들이 정권교체에 손을 들어줬다. 이 대통령이 임기를 마칠 때 즈음이면 정권 유지든 교체든 국민의 마음속에 새로운 잣대가 세워질 것”이라며 “시간이 걸리더라도 좌우 통합을 이뤄낼 지도자를 원할지, 지금보다 조금 더 강경한 지도자를 원할지는 현 정부에 달려 있다. 그 시대에 맞는, 또 국민이 원하는 사람이 차기 대권주자로 분류될 것”이라고 봤다. 신선한 뉴페이스? 이어 “이 대통령은 후임자를 키우지 않는다고 한다. 미래의 민주당은 당 대표도, 차기 대권주자도 ‘포스트 이재명’이 아닌 새로운 모델이 필요하다”며 “이 대통령의 행보가 잘못됐다는 것이 아니라 이재명 그림자에만 메어서는 민주당이 앞으로 나아갈 수 없기 때문”이라고 설명했다. <hypak28@ilyosisa.co.kr> <기사 속 기사> 극단으로 치닫는 여야 갈등 지난 12일 이재명 대통령이 설을 앞두고 민생 회복과 국정 안정을 위한 초당적 협력 방안을 논의하기 위해 여야 대표를 오찬에 초대했지만, 약속 시간을 한 시간 앞두고 국민의힘 장동혁 대표가 불참을 통보했다. 장 대표는 “(이번 회동이) 부부 싸움하고 둘이 화해하겠다고 옆집 아저씨 불러놓는 꼴이라는 것을 충분히 알고 있었다”며 불쾌한 기색을 드러냈다. 이어 “오늘 회동에 가면 여야 합치를 위해 무슨 반찬을 내놨고, 쌀에 무슨 잡곡을 섞었고 그런 것들로 오늘 뉴스를 다 덮으려 할 것”이라며 “대한민국 사법시스템 무너지는 소리를 덮기 위해 여야 대표와 대통령이 악수하는 사진으로 모든 걸 다 덮으려 할 것”이라고 주장했다. 전날 밤 민주당이 추진하는 이른바 ‘재판소원법’과 ‘대법관증원법’이 국민의힘 반발 속에 여당의 주도로 국회 법제사법위원회 전체회의를 통과한 것에 대한 불만을 표현한 것으로 풀이된다. 이에 정청래 대표는 SNS를 통해 “국민과 대통령에 대한 예의는 눈곱만큼도 없는 국민의힘의 작태에 경악한다”며 “본인이 요청할 때는 언제고 약속 시간 직전에 이 무슨 결례인가. 국민의힘, 정말 ‘노답(답이 없음)’”이라고 강하게 비판했다. 청와대도 “이번 회동은 국정 현안에 대한 소통과 협치를 위한 자리였다. 그런 취지를 살릴 수 있는 기회를 놓쳤다는 데 깊은 아쉬움을 전했다”고 밝혔다. <박>