장경철의 부동산테크 필승전략 <66>필수 체크 서류6

  • 장경철 2002cta@naver.com
  • 등록 2012.02.06 15:12:12
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모르면 공부하라!…궁금하면 물어라!

부동산 또는 부동산 관련 분야를 전공하지 않은 일반인이 부동산 가치를 판단하기란 쉽지 않다. 특히 아파트의 경우 분양가나 주변 시세를 기준하면 대략적 가격과 가치를 알 수가 있겠지만 토지와 단독주택, 상가건물 등은 일반인이 그 가치를 판단하는 게 어렵다.

아파트와 달리 토지, 주택 등 가치 판단 어려워
매매 시 기초지식 숙지해야 “알아야 조언도 이해”

[체크 서류는?]①토지이용계획확인서→②토지대장→③지적도→④토지 및 건물 등기부등본→⑤건축물대장→⑥개별공시지가확인서

간단한 부동산 기초 지식을 가지고 토지 관련 공부 서류를 볼 수 있다면 해당 부동산의 허용 및 제한사항과 활용가치를 현장에 가지 않고서도 사전에 판단할 수 있다. 그러나 부동산을 정작 판단할 때는 반드시 현장을 직접 방문해 현황을 파악한 후 매입 여부를 결정하는 것은 매우 중요한 절차다. 어떤 부동산의 가치를 알고자 하다면 우선 그 현황을 정확하게 파악해야 하는데, 현황을 파악하는 데는 서류를 통해서 사전에 체크하는 방법과 현장을 방문해 직접 확인하는 두 가지를 반드시 병행해야 한다.

“서류·현장 확인 
병행한 뒤 결정”

우선 현황파악에 필요한 서류로는 ①토지이용계획확인서(구 도시계획확인원) ②토지대장 ③지적도 ④토지 및 건물 등기부등본 ⑤건축물대장 ⑥개별공시지가확인서 등이 있다.


첫째, 토지이용계획확인서는 그 토지에 건축할 수 있는 건물의 용도 및 규모를 결정해 놓은 지역, 지구, 구역 등 도시계획사항이 표시돼 있어 토지에 대한 허용 및 제한사항을 알 수가 있다. 비슷한 위치에 비슷한 면적의 토지라도 주거지역인지 상업지역인지에 따라 건축할 수 있는 용도와 규모가 이미 도시계획사항으로 결정돼 있는 것이다.

일반적으로 도시계획법상 주거지역에는 건폐율 60%, 용적률 200∼300%로 주로 주거용도에 적합한 건물을 지을 수가 있고 상업지역은 건폐율 80%, 용적률 800∼1300%까지 다양한 상업시설을 지을 수 있다. 상업지역은 주거지역에 비해 상업시설 용도의 건물을 더 많이, 더 높게 지을 수 있기 때문에 상업지역의 토지가격이 주거지역에 비해 높은 것이다.

도시계획구역 내에 토지이용은 지역, 지구, 구역으로 구분돼 있으며 토지에 대한 허용 및 제한사항이 명시돼 있다. 이는 도시계획구역 내에서 토지의 경제적, 효율적 이용을 위해 지정된 것이다.

용도지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등 4종류로 구분돼 있다. 주거지역은 전용주거(1∼2종), 일반주거(1∼3종), 준주거로 구분되고 상업지역은 중심상업, 일반상업, 근린상업, 유통상업으로 구분된다. 공업지역은 전용공업, 일반공업, 준공업으로 구분되고 녹지지역은 보전녹지, 생산녹지, 자연녹지로 구분된다.

지역·지구별 건축가능 용도는 도시계획법에 명시돼 있다. 토지활용과 관련해 건폐율, 용적률이란 용어의 개념을 살펴보면 건폐율은 부지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. 따라서 건폐율이 높을수록 건물을 넓게 지을 수 있는데 건폐율이 50%라고 하면 100㎡ 토지에 한 개층 바닥이 50㎡인 건물 건축이 가능하다는 의미다.

용적률은 부지면적에 대한 건물 지상연면적의 비율을 말한다. 연면적은 각층 바닥면적의 합계를 의미하는데 지상연면적과 지하연면적을 합해 연면적이라고 통칭한다. 용적률이 높을수록 건물을 높게, 그리고 많이 지을 수 있으므로 토지가격 결정 시 용적률은 중요 요소가 된다. 예를 들어 용적률 300%라 함은 100㎡ 토지에 지상연면적을 300㎡까지 건축가능하다는 의미이다.

사고 불안하다면…‘권원보험’인기
문서위조 등 사기로 인한 손해 보상


둘째, 토지대장은 토지면적과 지목, 소유자, 토지의 분할 합병의 역사, 토지등급 등을 알 수 있는 서류이다. 토지대장을 통해서 정확한 토지면적과 소유자 인적사항을 확인할 수 있다.

여기서 지목이란 24개 종류인데 지역·지구와는 별개로 그 토지의 사용용도를 표시한 것으로 대지는 ‘대’, 논은 ‘답’, 밭은 ‘전’등으로 표시된다. 도시계획상 지역이 주거지역이라 하더라도 그 사용용도가 농지인 경우 ‘전’으로 표시될 수 있다.

토지가 임야인 경우 임야대장을 확인해야 한다. 토지면적을 산정하는 방법은 1평(=3.3058㎡), 1㎡(=0.3025평)로 하면 된다. 즉 100㎡는 3.3058을 나누어 산정하면 30.25평이 되는 것이다.

셋째, 지적도는 토지 형상과 도로 저촉여부, 향후 도시계획으로 당해 토지 일부가 도로로 편입되는지 여부를 지적선 등으로 확인할 수 있다. 여기서 도로 편입여부는 대부분 건축허가시 기부채납 형태로 이뤄지기 때문에 편입면적이 많다면 대상 토지가격이 주변 시세보다 저렴하더라도 편입면적을 제외한 면적을 가지고 그 가격을 산정해야 하므로 오히려 고가에 매입되는 경우가 있어 잘 고려해 판단해야 한다. 

대지에 접한 도로의 폭은 건축법상 도로사선제한으로 건물 높이를 결정한다. 때문에 같은 용적률을 적용받더라도 넓은 도로에 면해 있어야 건물을 높이 지을 수 있기 때문에 도로의 저촉상태는 매우 중요하다.

넷째, 토지 및 건물 등기부등본은 토지(건물) 면적, 주소, 소유자, 소유권 및 저당권을 확인할 수 있는 서류로 부동산 매입 시 반드시 확인해야 할 서류다. 등기부등본은 토지 건물의 소재지·지번·지목 등을 표기한 표제부와 소유권의 이전 및 보존, 취득자의 주소 및 성명, 압류, 가압류, 가등기, 경매로 인한 기입등기 등에 대한 표기를 한 갑구, 또 소유권 이외의 저당, 근저당, 전세권, 지상권 등을 표기한 을구 세 부분으로 구성돼 있다.

관련 법 등 숙지해야
전문가 도움 받을 수 있어

특히 경매로 부동산을 구입할 경우 순위번호란을 잘 확인해 등기부등본의 권리분석을 제대로 하지 않으면 큰 낭패를 볼 수도 있으므로 주의해야 한다. 이는 등기법, 민법 등을 통해 지식을 얻을 수 있다.

다섯째, 건축물대장은 건물 규모(면적, 층수), 구조, 준공일자, 사용검사일, 건물용도 및 용도변경 내역 등을 확인할 수 있는 서류다. 외관상으로 멀쩡해 보이는 건물이라도 준공한 지 20여 년이 넘었다면 노후된 정도를 전문가의 안전진단을 통해서 확인하고 구입하는 것이 바람직하다.

건물 용도는 건축법이 정하는 용도 구분에 따라 주차장 확보 기준과 정화조 용량, 부과되는 세금, 교통유발부담금 등 부담금이 정해지기 때문에 일반 음식점으로 사용하던 건물을 학원 등으로 변경하여 사용하려고 한다면 설계변경도면을 작성해 관청의 허가를 득한 후 공사를 해야 한다. 예를 들어 기존 건물에 확보된 정화조나 주차장 면적이 용도변경 시에도 법적요건을 맞출 수 있도록 돼있지 않으면 용도변경이 불가능해 매입목적 용도로 사용을 못 하는 경우도 있다.

여섯째, 개별공시지가확인서는 정부가 매년 1월1일에 조사해 발표하는 지가 기준이다. 부동산 세금을 부과하는데 기준이 되는 것으로 개별 부동산에 따라 편차가 있지만 공시지가는 시세의 약 70% 정도라고 보고 있다. 어떤 부동산을 매입하고자 할 때 매입가격에 대한 참고적인 기준이 되는 것이다.

자신이 보유한 부동산이나 매입하려는 부동산에 대해 서류를 통해서 어느 정도 내용을 파악했다면 이제는 현장을 방문해 확인해야 한다.


대상 토지에 건물이 있다면 ▲상태가 양호한지 ▲사용하고 있는 용도가 건축물대장의 용도와 일치하는지 ▲인접대지와의 경계에 건물 신축 시 문제가 될 사항은 없는지 ▲나대지라면 경사가 급하지는 않는지 ▲급하다면 토목공사를 하는 데 문제가 되지는 않는지 ▲진입도로와 주변도로 상황은 어떤지 ▲교통량이 많아서 주차 출입 시 어려움은 없는지 ▲임야라면 기존 나무들의 생육상태는 어떠하고 나무의 종류가 토지형질변경 시 문제가 없는지 등을 둘러봐야 한다.

부동산 매매 시 기초지식 숙지는 기본이다. 물론 부동산의 가치를 판단한다는 것이 전문가에게도 단순한 일이 아니기에 감정평가사라는 고유한 전문직이 존재하는 것도 사실이다. 너무 복잡하다고 생각될 수도 있지만 조금만 신경을 쓴다면 부동산을 통한 재테크에 있어서 자신이 기초지식을 가져야 전문가 조언을 받아 정확한 판단을 할 수 있다.

“등기부만 믿지 마세요”
현장 방문해 둘러봐야

본인이 기초적 지식을 가지고 있지 않다면 이해를 못하기 때문에 전문가 조언을 받아도 어떤 결정을 내리기가 쉽지 않을 것이다. 이런 경우가 흔하진 않지만 우리나라 부동산등기법에서는 등기의 ‘공신력’(공적으로 부여하는 신용)을 인정하지 않기 때문에 부동산 등기부를 믿고 거래한 사람이 피해를 입었을 때는 보호를 받을 수 없게 된다.

이는 집을 사기 위해 등기부를 꼼꼼히 살펴서 등기부에 있는 소유자에게서 부동산을 샀다하더라도 이전 거래에 문제가 있을 경우, 즉 전 소유자의 권리에 문제가 있을 경우 내 부동산을 빼앗길 수밖에 없다는 것이다. 결국 현행 제도하에서 내 집을 안전하게 마련하기 위해서는 등기부에 있는 소유자가 실제 소유자인지 확인하는 것이 중요한데 이는 매수인이 모든 조사권을 가지지 않는 한 현실적으로 불가능하다.

이런 사고를 보상해 주는 보험이 ‘부동산 권원보험(Title-Insurance)’이다. ‘부동산 권리보험’으로도 불리는 이 상품은 부동산 등기제도가 없는 미국에서는 일반화돼 있다. 간단히 정의하자면 문서위조, 사기, 선순위담보권 등으로 부동산 취득 후 생길 수 있는 손실에 대해 보상해 주는 보험이다.


담보하는 손해는 부동산의 외형적인 하자라기보다는 권리에 대한 하자 또는 상실, 보험계약 체결 당시 그 부동산에 존재하는 우선특권의 실행으로 인한 손해다. 권원보험에는 크게 ‘소유자용 권원보험’과 ‘저당권자용 권원보험’이 있다.

소유자용 권원보험은 부동산의 매수인이 취득하는 소유권을 보험의 목적으로 한다. 저당권자용 권원보험은 부동산을 담보로 금전을 대여하는 채권자가 취득하는 저당권을 목적으로 하는 권원보험으로 주로 은행들이 가입하는 상품이다.

“등기부 활용 피해
보호 받을 수 없다”

일반인이 가입하는 소유자용 권원보험은 ▲부동산 등기부등본, 등기권리증, 주민등록등본, 주민등록증, 여권 등 서류 위조로 발생된 손실 또는 손해 ▲매도인이 사기, 강박으로 목적부동산을 취득해 발생한 손실 또는 손해 ▲무권대리인의 매도행위로 발생된 손실 또는 손해 ▲매도인의 소유권이 중복등기로 발생된 손실 또는 손해 등을 보장한다. 보험기능 이외에도 권리조사서비스 및 소유권 이전 시 발생하는 등기수수료 할인과 등기업무 시 발생할 수 있는 법무사 과실로 인한 손해까지도 보장돼 부동산 거래 시의 불안함을 덜 수 있다. 

 

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사



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<단독> ‘MC몽 불륜설’ 차가원 만나 보니···“실존하지 않는 카톡”

[단독] ‘MC몽 불륜설’ 차가원 만나 보니···“실존하지 않는 카톡”

[일요시사 취재1팀] 김성민 기자·서진 기자 = 차가원 피아크그룹 회장이 자신을 둘러싼 스캔들에 대해 “복합적으로 얽힌 모함”이라고 호소했다. 래퍼 겸 프로듀서 MC몽(본명 신동현) 등 당사자 간 진실공방을 넘어, 형사·민사·언론 영역 전반에 걸친 법적 쟁점도 추후 거론될 전망이다. 차가원 회장은 <일요시사>와 인터뷰를 통해 “나를 둘러싼 모든 사건을 기획한 사람이 누군지 알고 있지만, 지금은 말을 아끼겠다”라며 입을 열었다. 2024년 6월경, 차 회장의 작은아버지인 A씨는 MC몽을 상대로 빅플래닛메이드엔터테인먼트 지분과 관련된 서명을 요구했다는 증언이 복수로 등장했다. A씨는 서울 압구정 ‘에테르노 압구정’ 시행사 대표로 건설업계에서 숱한 법정 싸움에 휩싸인 인물이다. 마침내 입 열다 한 경찰 관계자는 “유명 연예인 김모씨와 워커힐 카지노에 버젓이 들어가 수십억원을 배팅하며 도박을 권유한 인물”이라고 표현했다. MC몽은 <일요시사>와 통화에서 “A씨가 빅플래닛에 지분을 포기하라며 소리지르며 욕하고 물건을 때려 부쉈다. 불륜은커녕, 차씨 집안하고 다시는 엮이고 싶지도 않다. 제발 보도를 멈춰 달라”고 주장했다. 차 회장은 MC몽과의 불륜설에 대해 “당시 A씨가 MC몽과 나의 관계를 의심한다는 소문이 돌았지만, 그런 소릴 믿을 사람이 없을 것으로 생각해 대수롭지 않게 여겼다”고 말했다. 그러면서 “내가 다른 남자 아티스트와 길만 걸어가도 이상한 관계가 아니냐고 오해를 받아왔지만, 솔직히 MC몽과 스캔들이 날 줄은 생각도 못했다. MC몽과 저는 회의할 때마다 소리 지르고 싸웠던 사이”라며 “MC몽에게 여자친구가 있다는 사실은 나의 가족과 빅플래닛메이드엔터테인먼트 식구들을 포함해 모두가 알고 있었기에 남편조차 콧방귀를 뀌고 있다”고 해명했다. 차 회장과 MC몽은 ‘불륜설’을 서로 부인했다. 최초 보도 매체에 대한 법적 대응에 나섰다. 두 사람 모두 입을 모아 “불륜설은 A씨가 조작한 내용”이라고 강조했다. 앞서 <더팩트>는 지난달 24일, 차 회장과 MC몽의 불륜 의혹설을 보도했다. 차 회장이 MC몽에게 120억원에 달하는 돈을 빌려준 이유가 연인 사이였기 때문에 가능하다는 취지였다. 특히, <더팩트>는 MC몽이 동업 관계를 정리한 이유도 두 사람이 결별했기 때문이라고 주장했다. 이와 함께 MC몽과 차 회장이 나눈 것이라며 재구성한 대화 내용을 공개했다. 해당 대화에서는 두 사람이 연인 관계라는 내용이 담겨 충격을 안겼다. 다만, 이는 실제로 차 회장과 MC몽의 휴대전화에서 직접 발견한 대화 자료가 아니라는 점에서 실체가 불분명하다는 지적을 받았다. MC몽·삼촌·언론 세 갈래 책임론 사건 후 MC몽·차가원 “전부 조작” 기사에 관해 차 회장은 <일요시사>와 인터뷰에서 “삼촌 A씨가 ‘차가원이 MC몽에게 돈을 빌려준 것은 불륜이기 때문에 그렇다’고 의심했고, 이후 MC몽에게 주식을 넘기라고 강요한 것은 의도가 다분해 보이지 않냐”고 취재진에게 되물었다. 그러면서 “언론사 <더팩트>는 나의 반론권을 한번도 받아준 적이 없다. 내 인권은 도대체 어디에서 찾을 수 있는지 모르겠다”고 토로했다. 이어 “카카오톡 메시지를 직접 발견한 것도 아닌, 제3자의 증언과 제보만으로 기사를 쓸 수 있다면 대한민국에서 하루에 나올 허위 기사가 100만 건은 넘을 것”이라고 말했다. 또 MC몽에게 120억원을 빌려준 이유에 대해서는 “제일 처음 금전거래를 하게 된 이유는 친형이 돈이 필요하다길래 빌려주기로 한 적은 있었고, 동업자인 MC몽을 이끌고 가야하는 차원에서 돈을 빌려준 것뿐”이라고 말했다. 차 회장은 “MC몽과 A씨는 다신 얽히고 싶지 않은 사람들이며, MC몽도 A씨에게 속았다면 지금 나와 같은 심정이라면 언론사와 A씨를 상대로 법적 대응하는 게 맞다. 할 말이 아주 많지만 늘 내가 뭔가를 말하는 것이 회사가 피해가 될 수 있어 2년 동안 참기만 했다. 앞으로 여러 방향으로 법적 대응이 추가될 것이고, 그냥 침묵만 하지는 않을 것”이라고 강조했다. 현재 <더팩트>에 제보한 당사자는 삼촌 A씨로 확인됐다. 보도 직후 MC몽은 자신의 SNS 계정을 통해 A씨가 자신을 찾아와 빅플래닛메이드의 지분을 넘기라며 협박했고, 그동안 차 회장과 동업자인 자신의 관계를 조작한 대화까지 <더팩트>에 넘겼다고 주장했다. 이와 함께 MC몽은 “<더팩트>와 A씨를 고소한다”고 선언하기도 했다. 그러나 차 회장은 그 당시에 A씨와 MC몽이 자신을 음해하고 있다는 사실을 인지조차 하지 못했다고 한다. 보도 논란 전면 부인 메신저 대화 내용이 불거진 정황에 대해 MC몽은 <일요시사>와 통화에서 “A씨가 모두 조작한 일”이라며 “A씨 때문에 내가 힘들어서 몇 번이나 자살 시도를 했다. A씨는 심지어 그런 내게 도박을 권유하기도 했다”고 주장했다. 사건 이후 지난 8일 MC몽이 차 회장에 보냈다는 카카오톡 메시지 대화록에 따르면, 그는 A씨에 대한 폭로성 발언, 억울함 호소, 자살 시도 언급 등이 포함됐다. <일요시사>가 확보한 해당 대화록은 지난 8일경 오후 2시40분경 MC몽과 차 회장이 나눈 것으로 확인됐다. 대화에서 MC몽은 A씨(모자이크)를 지목하며 성매매 알선·도박·협박·폭행 등의 범죄 의혹을 제기했다. MC몽은 차 회장과 나눈 대화에서 자신이 그동안 A씨에게 속아 꾸민 일이라고 고백했다. MC몽과의 카톡 대화 내용을 공개한 차 회장은 “MC몽이 책임을 회피하기 위해 나를 불륜녀로 만들었고, A씨에게 속은 MC몽이 조작에 가담한 게 명확하게 드러나지 않았냐. MC몽이 책임질 문제를 왜 내가 떠안고 마녀사냥을 당해야 하는지 모르겠다”고 토로했다. 원헌드레드 측 역시 차 회장과 MC몽의 불륜 의혹뿐 아니라 메신저 대화 모두 “사실이 아니”라며 “이는 MC몽이 차가원 회장의 친인척인 A씨로부터 협박을 받고 조작해서 보낸 것이었다”고 주장했다. 이어 “당시 A씨는 빅플래닛메이드의 경영권을 뺏기 위해 MC몽에게 강제적으로 주식을 매도하게 협박했으며, 이 과정에서 MC몽의 조작된 카톡이 전달된 것으로, 당사는 A씨와 최초 보도한 <더팩트>를 상대로 강력한 법적 대응을 할 예정”이라고 반박했다. 전송된 메시지에서 MC몽은 극심한 심리적 고통을 토로하며 “난 A씨 때문에 속아서 자살 시도를 두 번이나 했다”며 “마지막 기사만 나오면 죽을 각오로 억울함 풀고 죽을 것”이라고 밝혔다. 그는 자신이 준비한 유서가 있다며 극단적 선택 의사를 반복적으로 언급했다. 또 “기자들에게 한번만이라도 인간답게 살 수 있게 도와달라”는 호소 메시지도 포함돼있다. 메시지에서 MC몽은 A씨라는 인물에 대해 “한국·미국에서 몇백억 단위 도박, 일본 원정 성매매 관련 인물도 알고 있다”며 “명령을 따르지 않으면 협박·폭행했다”고 주장했다. MC몽은 메시지에서 A씨에게 “잠시나마 속았다”며 “그 사람이 시키는 것에 넘어갔다. 억지로 행복한 척하며 틱톡 라이브를 한다”며 자신도 이용당했고, 이를 반대할 경우 폭행과 협박이 있었다고 적었다. 조카 불륜 만든 삼촌 차 회장 측 설명에 따르면 A씨는 MC몽과 사전에 법적 절차나 정식 계약서가 준비되지 않은 회의에서 손으로 작성한 이른바 ‘주식양도 각서’에 즉석에서 서명을 요구했다고 한다. 복수의 증언에 따르면, 당시 현장에서는 고성이 오가면서 A씨가 MC몽을 향해 물건을 집어던지는 등 위협적인 분위기가 조성됐다는 증언도 나온다. 만약 이런 진술이 사실로 입증될 경우, 이는 형법상 강요죄(형법 제324조) 또는 강요에 의한 법률행위 무효(민법 제110조) 쟁점으로 직결된다. 차 회장은 “이 사안은 개인감정 싸움이 아니라, 조직적·구조적 문제”라고 강조했다. 실제로 이번 논란은 한 사람의 일탈이라기보다, 분쟁 당사자·연예인·언론·유튜브 채널이 얽힌 복합 생태계의 문제를 드러낸다. 차 회장 측은 “모든 타임라인과 자료를 정리해 법적 대응을 이어갈 것”이라고 밝혔다. 이번 사안이 연예계 내부 분쟁을 넘어, 사법적·언론윤리적 기준을 재확인하는 분기점이 될지 주목된다. 이후 MC몽은 라이브 방송을 통해서도 재차 입장을 밝혔다. 그는 빅플래닛메이드 설립 당시 어려움이 많았다며 “첫 번째 투자자랑 틀어지고 들어온 두 번째 투자자가 차가원 회장이었는데, A씨가 지분 10%를 갖고 있다고 주장했다. 그러면서 자기랑 저, 박장근 지분을 합치면 차 회장을 몰아낼 수 있다고, 우리가 회사를 갖자고 제안했다. 저는 완강하게 거부했고, 그때부터 여러 소문이 돌았다”고 주장했다. 이어 “그 친구(차가원)와 저는 늘 아티스트와 함께 만났다. 기사가 나갔을 때 이미 BPM, 원헌드레드 아티스트가 모두 웃었을 거다. 이런 조작이 가능한 나라가 안 됐으면 좋겠다”며 “정자 얘기는 내가 만든 게 아니다. 작심하고 만든 가짜 조작범은 제가 반드시 찾아낼 것”이라고 울분을 토하기도 했다. 앞서 차 회장은 법무법인 광장을 통해 이미 최초 보도 매체 등에 대한 법적 조치가 진행 중임을 알렸다. 광장 측은 “<더팩트>가 보도한 내용 자체는 전혀 사실이 아닐 뿐만 아니라 그 내용이 매우 자극적이고 선정적인 것이어서, 이로 인해 차가원 회장의 인격권, 명예 및 사회적 평판이 회복 불가능할 정도로 중대하게 훼손됐음은 물론 사생활에서의 평온마저도 무참하게 짓밟혔다”고 피해를 호소했다. 한편, A씨는 서울 강남구 청담동의 고급 아파트 ‘에테르노 압구정’ 분양 과정에서 신탁사 직원과 공모해 계약명의자인 차 회장 아버지인 차모씨의 동의 없이 분양계약서를 위조하고 거액을 이체한 정황이 포착됐다. 지난 8일 고소장에 따르면 차씨는 지난달 31일 서울 강남경찰서에 친동생인 넥스플랜 회장 A씨와 넥스플랜 소속 직원, B 신탁사 소속 직원 등 총 3명을 사문서위조, 위조사문서행사, 금융실명거래법 위반 혐의로 고소했다. 지분 욕심낸 삼촌의 악의적 작품? 허위 사실 유포·명예훼손 가능성 에테르노 압구정은 현재 건설 중인 고급 공동주택으로 축구선수 손흥민이 분양을 받아 유명세를 탔다. 시행사는 차 회장의 회사인 넥스플랜, 신탁사는 B 신탁, 시공사는 장학건설이다. 차씨는 “동생이 2024년 10월초 본인 명의의 금융계좌가 압류돼 사용할 수 없어 생활비 통장으로 쓰겠다며 내 명의의 하나은행 계좌를 빌려갔다”며 “생활비 통장으로 사용한다는 것과 달리 해당 통장을 이용해 에테르노압구정 102호 분양계약서를 위조했다. 이 과정에서 넥스플랜과 B 신탁 직원들도 공모했다”고 주장했다. 고소장에 따르면 A씨와 넥스플랜 소속 직원, B 신탁 소속 직원 등 3명은 2024년 10월25일께 차씨 명의로 에테르노압구정 한 채의 공급계약서를 위조했다. 위조계약서를 B 신탁, 장학건설 관계자에게 진정하게 성립한 것처럼 교부했다는 게 차씨 측 주장이다. 이어 2025년 3월12일께 같은 방법으로 차씨 명의의 공급계약 해제합의서를 위조하고 이를 행사한 것으로 나타났다. 실제 통장 거래내역을 보면 2024년 10월25일 오후 2시39분, 차씨 명의의 하나은행 계좌에서 B 신탁 계좌로 30억원이 ‘에테르노압구정 102호 분양대금 일부’ 명목으로 이체됐다. 5분 뒤인 오후 2시44분 이 거래가 취소됐고 다시 6분 뒤인 오후 2시50분 같은 금액을 재이체했다. 이후 2025년 3월 20일 오후 5시47분 ‘공급계약 해제에 따른 분양대금 반환’ 명목으로 30억원이 A씨 계좌로 반환됐다. 차씨는 “2024년 10월부터 2025년 7월까지 내 계좌에서 수십억원 규모의 거래가 이뤄졌다”며 “나는 분양계약을 체결한 적도, 그에 대한 동의를 한 적도 없다”고 주장했다. 이 과정에서 B 신탁이 본인 확인 절차를 제대로 이행하지 않았다는 비판이 나온다. 통상 신탁사가 수십억원대 분양계약을 체결할 때는 계약자 본인의 신분증 확인, 본인 서명 또는 날인, 본인 통장 확인 등의 절차를 거친다. 대리인이 계약하더라도 위임장과 인감증명서는 필수다. 차씨는 수상한 계약 사실을 인지한 후 지난해 12월5일 B 신탁에 “내가 계약한 적이 없다”며 항의했지만 같은 달 16일 B 신탁 대표 명의로 “귀하는 본건 공급계약을 체결하고 귀하의 은행계좌에서 본인의 은행계좌에 돈을 송금해 본건 공급계약에 따른 분양대금까지 납부했다”며 “귀하의 주장은 명백한 허위”라는 취지의 내용증명을 보냈다. 캡처 조작 증거 되나 그러면서 B 신탁은 차씨에게 “본인이 본인에게 은행계좌로 30억원을 지급한 이유가 무엇인지 소명하라”고 요구했다. 차씨는 B 신탁에 계약서 원본 제시를 요구했지만 B 신탁은 제3자가 계좌명의자 동의 없이 30억원을 송금하는 것은 불가능하다며 해당 계약에 대한 문의는 시행사(넥스플랜)에 문의하라고 했다. 법조계에서는 건설·부동산 업계와 금융계에서도 계약 과정에서 계약명의자 본인 확인 절차를 밟지 않은 것은 계약 과정의 기본을 지키지 않은 것이라고 지적했다. <smk1@ilyosisa.co.kr> <jen9@ilyosisa.co.kr>