독점상권 확보한 수익형 상가는?

아파트로 몰렸던 뭉칫돈이 알짜 수익형 상가로 향하고 있다. 초강력 규제가 이어지는 데다 금융권에 돈을 묻어두면 손해라는 인식이 확산되면서 시중에 밀려나온 유동자금들이 안정적이고 고정 수익을 보장받을 수 있는 곳으로 몰리고 있다.

상가 시장에 훈풍이 불면서 배후세대를 기반으로 독점 상권을 확보한 상가에 관심이 늘어나고 있다. 크게 대표적인 4가지를 꼽으라면 ▲몰링형 상권 ▲항아리형 상권 ▲대단지 아파트·오피스텔·지식산업센터 단지 내 상권 ▲역세권 등 중심상업지 상권 등이 있다. 실제 탄탄한 배후세대를 확보한 독점상권에서 공급된 상가들이 주목을 받았다. 

경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 ‘그랑시티자이’단지 내 상가인 ‘그랑시티자이 에비뉴’는 지난 6월 말 진행된 라이프 에비뉴와 포트 에비뉴 입찰에서 총 117실 모집에 최고 낙찰가율 196%, 최고 82대 1의 경쟁률을 기록하며 전 실이 하루 만에 모두 주인을 찾았다. 앞서 분양한 그랑시티자이 1차와 2차 아파트가 각각 9.27대1, 7.5대1의 경쟁률을 기록하며 단기간 완판된 데다 7653가구 대단지로 고정수요를 확보했다는 점이 투자자들의 관심을 끈 것으로 보인다. 

시중에 밀려나온 유동자금
고정수익 보장받는 곳으로

지난 7월 현대엔지니어링이 경기도 부천시 중동 일대에서 공급한 ‘힐스테이트 중동’도 마찬가지다. 이 단지는 약 19대1의 경쟁률로 전 유형이 1순위에서 마감됐다. 이어 분양한 단지내 상업시설 ‘힐스 에비뉴’는 최고 216대 1, 평균 10대 1의 경쟁률을 기록, 분양 사흘 만에 마무리됐다. 

몰링형 상권


상가 시장에 몰링형 상권이 다시 급부상하고 있다. 몰링형 상권은 한 곳에서 쇼핑은 기본으로 외식, 오락, 문화 등 여가생활을 동시에 즐길 수 있는 대규모 복합 상가를 말한다. 일반적으로 복합몰이나 스트리트형 상가 형태를 띠어 키테넌트 유치에 유리해 상주인구와 유동인구를 흡수하기 좋다. 개방감, 접근성 및 가시성이 우수하다는 평가를 받고 있다.

▲김포 풍무역 웰라움 퍼펙트시티= 동서건설이 공급하는 ‘김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티’상가는 경기도 김포시 풍무동 202-1번지 일대에 들어선다. 총 567실로 지역 내 최대 규모의 오피스텔 단지내 상가다. 상업시설은 지상 1~5층에 공급된다. 사거리 코너입지로 가시성과 접근성이 우수하다. 

5층에 8개관 1000석 규모의 초대형 CGV 멀티플렉스가 들어설 예정이다. 713대 자주식 주차장이 마련돼 고객 유치에 수월하다. 3만여 세대의 확실한 배후수요를 확보했다. 인근으로 이마트 트레이더스, 홈플러스 등 대형마트가 위치하고 있어 긍정적 시너지 효과가 기대된다. 김포시청, 김포경찰서 등의 행정 인프라와 풍무중앙공원, 김포근린공원 등 쾌적한 자연환경도 누릴 수 있다. 

항아리 상권

작지만 강한 상권으로 불리는 항아리 상권은 상권 내 배후세대로 소비가 가능한 상권이다. 단골이나 충성도가 높은 고객을 만들기가 수월하다. 수도권의 경우 주로 구도심 내 주거밀집지역 골목상권 등에서 신도시 내에서는 아파트 밀집지역 등에서 형성되고 있다. 상가 근처에 학교, 아파트, 공원 등이 있을 경우 병의원·학원·프랜차이즈 등 업종을 유치하는 데 유리하다.

▲안성 엘리시아= 경기 안성시 석정동 29-2외 6필지에 소형 아파트, 상가인 ‘안성 엘리시아’가 분양 중이다. 지하 3층~지상 14층, 1개동 규모로 192세대 소형 아파트(도시형 생활주택)과 상가 14호로 공급된다. 지하 1~3층은 주차장, 지상 1~2층은 상업시설, 3층은 지상 주차장, 4~14층은 소형 아파트로 구성된다.

먼저 도시형 생활주택인 소형 아파트는 4가지 타입(A·B· C·D)이다. 전용면적 기준으로 19.97~22.42㎡이며, 확장시 실사용 면적은 25.52~32.02㎡로 활용이 가능하다. 총 주차대수는 103대다. 소형 아파트의 분양가는 9000만원대부터, 상가는 3.3㎡당 900만~2600만원대(부가세 별도)로 책정됐다.


임대수요가 풍부한 안성시내의 중앙대로변에 위치해 한경대 및 안성시장 아양택지개발지구의 중심상권 형성하고 있다는 평가를 받고 있다. 안성 제1산업단지 등 총 19개 산업단지와 근접해 280여개사 1만3000여명의 근로자를 고정 배후수요로 하고 있다. 도보 3분 거리에 학생수 9000여명의 국립대인 한경대와 중앙대 안성캠퍼스 등 학생들이 있다. 6500여세대로 조성되는 아양택지지구와 근접하다.

대단지 상권

대단지 아파트나 대규모 오피스텔의 경우 고정적인 배후 거주 가구라는 최소 수요를 바탕으로 안정적인 수익을 확보할 수 있다. 특성상 경기를 크게 타지 않는 편의점, 미용실, 세탁소 등이 안정적인 수익을 보장하는 대표적인 업종이다. 투자금액도 일반적인 근린상가보다 적으며, 임차인 확보가 용이하다. 

쾌적하고 편의성이 크게 개선돼 기업체의 선호도가 높아지고 있는 지식산업센터가 새로운 투자처로 급부상하고 있다. 또 서울 도심이나 강남 등 오피스 빌딩의 임대료 상승에 부담을 느낀 중소·벤처기업들이 최첨단 지식산업센터로의 이전률이 높아지면서 이들을 배후세대로 하는 지원상가들도 인기가 높아지고 있다. 업종에 따라 독점성 확보가 가능하고, 소비성이 강한 젊은 직장인을 배후 수요층을 상권을 독점화할 수 있으며 점포 수가 적어 매출을 안정적으로 올릴 수 있다는 평가를 받고 있다.

▲녹번역 래미안 베라힐즈= 서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’유치원 및 근생시설이 분양 중이다. 녹번동 재개발 3500여세대를 배후로 확보하고 있다. 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층, 교육연구시설(유치원)은 지상 2~4층에 입점한다.

12월 준공을 앞둔 단지내 상가의 지하 1층은 대형마트로 입점이 확정됐다. 분양가는 25억원, 임대조건은 보증금 2억원에 월 1200만원으로 대출이 없을시 수익률은 6.3%선이다. 지상 1층 1호는 디저트 카페 등 입점 예정이다. 분양가 10억원, 임대조건은 보증금 1억원에 월 525만원으로 대출이 없을 시 수익률은 7%선이다. 

지상 1층 4호는 치킨전문점 등 입점 예정이다. 분양가는 3억7000만원, 임대조건은 보증금 3000만원에 월 200만원으로 대출이 없을 시 수익률은 7%선이다. 지상 2~4층은 유치원(9개반 200명) 인가 예정이다. 분양가는 25억원. 이 유치원의 경우 분양받아 직접 운영하는 조건이다.

중심상업지 상권

역세권, 행정타운, 백화점 등이 몰려있는 중심상업지 상권은 유동인구가 풍부하고 지역내 독점상권 형성이 용이해 투자자나 임차인에게 관심대상 1순위로 꼽힌다. 역을 중심으로 형성되고 소비가 이뤄져 역세권을 이용하는 유동인구와 배후세대를 모두 유입할 수 있기 때문이다. 또 업종 제한 없이 고층으로 건축될 수 있는 것도 장점으로 꼽힌다.

하지만 무늬만 독점상권인 상가도 있어 주의가 요구된다. 신문광고나 홍보물 등에는 독점상권 내 유일한 상가, 대단지 배후 단독 상권 상가라도 홍보하지만 정작 주변을 둘러보면 그렇지 않은 경우도 많으므로 투자 전에는 직접 주변을 둘러보며 다양한 의견을 접하는 지혜도 필요하다는 게 업계의 조언이다. 분양업체의 운영계획이나 활성화 방안도 있는지 따져보고 본인이 관심 있는 점포가 이용 고객의 동선상에 위치해 있는지도 살펴봐야 한다. 

한 부동산 전문가는 “독점상권은 외부 인구에 의존하기보다는 배후세대에 의존하는 상권인 만큼 배후세대의 입주율이나 주거 선호도를 잘 따져봐야 한다”며 “같은 상권에 있는 상가라도 입지에 따라 향후 가치가 달라지는 만큼 인근에 집객 효과가 있는 동선에 있는지 따져본 후 투자하는 게 안전하다”고 말했다.

▲수원 인계동 엘리시아= 경기도 수원시 팔달구 인계동 1019 -6번지 일대에 ‘수원 인계동 엘리시아’ 오피스텔 7실(회사보유분)과 상가 1호(선임대)가 선착순 분양 중이다. 오피스텔 7실은 모두 5층으로 4층 주차장을 통해 엘리베이터를 이용하지 않고도 계단을 통해 이동이 용이하다. 이중 4실은 서비스공간인 테라스가 제공돼 공간활용도가 높다. 분양가는 부가세를 제외한 1억3800만~1억4900만원으로 기존 분양가 대비 1000만원 가량이 저렴하다. 오피스텔의 경우 현재 보증금 500만원에 60만~70만원선에서 임대가 확정돼 있다. 상가는 104호를 공급중인데, 현재 중국요리전문점으로 선임대가 확정됐다. 


탄탄한 배후세대 확보
높은 경쟁률 속속 마감

인계 엘리시아가 위치한 수원의 대표적인 중심상권인 인계동은 갤러리아 백화점, 홈플러스, 수원시청, 주상복합, 88공원, 경기도문화의 전당 등 다양한 생활 인프라를 갖췄다. 지하 1층~지상 13층으로, 지상 1층에는 상업시설 5실로 구성돼 원스톱 쇼핑시설을 누릴 수 있다. 지상 5층은 오피스텔 13호실, 6~13층은 도시형 생활주택 104호실로 조성된다. 

오피스텔 맞은편으로 수원 KBS 드라마센터가 위치하고 백성병원 바로 뒤편으로 최중심상권의 뒤 블럭에 위치해 있다. 상업시설에는 24시간 편의점, 세탁소, 분식, 패션잡화 등 다양한 업종이 추천된다. 삼성전자의 본사이전으로 수원삼성전자, 삼성디지털시티 등 대기업 및 중소기업, 하청업체 등 기업체의 임대수요를 확보하고 아주대, 경기대학교 등 대학생 및 관련수요의 주거수요도 풍부하다.



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‘문재인표 계승?’ 이재명정부 태양광 로드맵

‘문재인표 계승?’ 이재명정부 태양광 로드맵

[일요시사 취재1팀] 장지선 기자 = 전 세계적으로 기후 위기가 가시화되면서 에너지 정책은 범국가 차원에서 추진해야 한다는 목소리가 힘을 얻고 있다. 최근 환경부 장관 후보자의 발언으로 이재명정부의 에너지 정책 방향이 윤곽을 드러내는 모양새다. 일각에서는 문재인정부의 태양광 사업이 어른거린다는 지적이 나온다. 지난 23일 대통령실은 “국회 기후위기특위에서 활동하는 등 미래 환경문제를 지속적으로 고민해온 3선 국회의원”이라고 소개하면서 더불어민주당(이하 민주당) 김성환 의원을 환경부 장관 후보자로 지명했다. 김 후보자는 22대 국회 기후위기특별위원회(위원장 한정애, 민주당) 위원으로 활동하며 탈원전·재생에너지 확대를 위한 노력을 해온 것으로 알려졌다. 대통령 대선공약 대통령실은 그가 “‘기후 위기는 모두의 생존 위기’라는 대통령의 문제의식을 잘 이해하고 그동안의 입법 경험을 바탕으로 환경문제에 적극 대응할 것”이라며 기대감을 드러냈다. 실제 김 후보자는 ‘고준위 방사성 폐기물 관리에 관한 특별법안’ ‘환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률 일부개정안’ 등을 발의한 바 있다. 이번 김 후보자의 지명으로 이재명정부의 환경 정책이 구체화되고 있는 모양새다. 김 후보자는 지난 24일 오전 인사청문회 준비 사무실이 마련된 서울 영등포구 여의도 이룸센터에서 기자들을 만나 “재생에너지 기반으로 모든 에너지 체계를 바꾸고 화석연료에 의존하지 않는 재생에너지 중심의 체계를 만들 것”이라고 밝혔다. 원전은 보조 에너지원으로 활용하겠다는 뜻도 비쳤다. 그는 ‘재생에너지를 늘리면 전기료가 오른다’는 우려에 대해 “전 세계적으로 균등화발전비용(같은 양의 전력을 생산하는 데 들어가는 비용)이 가장 싼 전원은 이미 풍력과 태양광”이라며 “다만 아직 한국에선 여러 기회 비용, 시간 비용, 금융 비용이 쌓여 상대적으로 비쌀 뿐이다. 실제 요금이 오를 일은 없다. 오히려 그런 식의 접근이 대한민국의 에너지 전환을 가로막고 있다”고 주장했다. 탈원전에 대해서는 “각 나라 특성에 따라 원전을 쓰는 나라가 있는데 한국도 탈원전을 바로 할 일은 아니라고 생각한다”며 “주 에너지원으로 재생에너지를 쓰고 원전을 보조 에너지원으로 쓰는 것이 (이재명정부의) 탈탄소 정책 기조”라고 말했다. 김 후보자는 이재명 대통령의 공약으로 신설 예정인 기후에너지부 장관으로도 거론되고 있다. 기후에너지부는 분리돼있는 기후와 에너지 관련 부처 업무를 통합한 조직이다. 그는 “기후에너지 문제를 어떻게 하는 게 가장 효과적인지 빠른 시일 내로 큰 방향을 잡겠다”며 “국정기획위원회에서 조직개편안을 검토하고 있는 사안”이라고 말했다. “신재생에너지로 전환 필요” “원전은 보조 에너지원으로” 환경부 장관 후보자가 에너지 ‘전환’을 예고하면서 일각에서는 문재인정부의 태양광 사업이 떠오른다는 목소리가 나오고 있다. 문재인 전 대통령은 대선공약으로 신재생에너지 확대를 내세운 바 있다. 이를 세부적으로 진행하는 과정에서 태양광 사업이 크게 대두돼 국가 예산이 투입됐다. 문정부는 출범하면서 2030년까지 신재생에너지 비율을 20%까지 높이는 내용을 골자로 하는 ‘재생에너지 3020 이행계획’을 발표했다. 이에 따르면 정부는 신재생에너지 발전 비중을 늘리기 위해 설비를 확충하기로 했다. 태양광, 풍력발전소 등이다. 당시 내용대로면 총 110조원에 이르는 돈이 필요하다는 결론이 나왔다. 정부는 국가 예산과 공기업, 민간 등을 통해 자금을 조달하겠다는 계획을 세웠다. 문정부 임기 내내 전국 단위로 태양광 사업을 위한 지원금이 뿌려졌다. 당시 문정부는 신재생에너지 확대와 함께 탈원전 로드맵을 동시에 진행했다. 일부 원전이 영구적으로 정지됐고 짓고 있던 원전 공사가 중단됐다. 단계적 원전 감축 계획을 세우고 이를 신재생에너지로 대체하겠다는 취지였다. 문제는 이 과정에서 나온 잡음이다. 특히 태양광 사업을 둘러싼 각종 비리 의혹은 정권이 교체된 이후에도 문정부를 오랫동안 괴롭혔다. 국가 주력 사업이었던 만큼 정권이 바뀐 이후 새 정부의 표적이 된 상황에서 실제 문제가 드러난 것이다. 천문학적 예산 투입 윤석열정부는 신재생에너지 지원 사업에 대한 대대적인 점검을 진행했다. 윤정부 국무조정실은 일부 표본만 조사했는데도 불구하고 2000억원이 넘는 돈이 불법으로 사용된 정황이 드러났다고 발표했다. 당시 국무조정실 정부합동 부패예방추진단은 전국 12개 지자체와 한국전력, 한국에너지공단을 대상으로 ‘전력산업 기반기금 사업’ 운영 실태에 대한 합동 점검을 벌인 결과 총 2267건(2616억원)의 위법·부당 사례를 적발했다고 밝혔다. 해당 기금은 산업자원통상부(이하 산업부)가 전기 요금의 3.7%를 징수해 조성한 돈으로 태양광 등 신재생에너지 지원과 보급에 주로 사용됐다. 5년간 투입된 금액은 12조원에 이른다. 1차 조사에 따르면 신재생에너지 지원 사업에서 부적절한 대출과 보조금 부당 집행, 회계 부실 등이 적발됐다. 태양광 사업의 경우 점검 대상의 17%인 1129건에서 1847억원의 위법 대출 등이 확인됐다. 2차 점검에서는 적발 금액이 2배로 늘었다. 국무조정실은 2019~2021년 태양광 등 신재생에너지에 쓰인 금융지원사업(1조1325억원) 내역과 2017~2021년 보조금 지원 규모가 컸던 25개 지자체의 발전소 주변 지역 지원사업 등을 조사했다. 그 결과 금융지원 사업에서 4898억원, 발전소 주변 지역 지원 보조금 사업에서 574억원, 전력 분야 연구개발 지원사업에서 266억원, 기타 전력기금 사업에서 86억원의 부정 집행 사례가 나타났다. 당시 국무조정실 관계자는 “신재생에너지 지원금 대부분은 태양광 사업에 쓰였다”며 “가장 규모가 컸던 부정 금융지원 사업 사례 중 99%는 태양광 사업”이라고 말하기도 했다. 태양광 업자들은 허위 세금계산서를 발행해 불법 대출을 받았고 가짜 세금계산서로 공사비를 부풀려 지원금을 타냈다. 감사원 조사로 검찰 수사까지 대출을 받은 뒤 세금계산서를 취소, 축소하는 등 탈루가 의심되는 정황도 드러났다. 가짜로 버섯 재배 시설이나 곤충 사육 시설, 축사 등 농림축산업 시설을 만들어 놓고 신재생 시설을 짓겠다고 대출을 받은 경우도 있었다. 농지에 신재생 시설을 지을 때는 용도변경 등 인허가 절차가 필요하지 않고 생산한 전력을 팔 때 받을 수 있는 보조금 한도도 커진다는 점을 악용한 것이다. 한 마을회는 마을 창고를 짓겠다며 전력기금에서 돈을 받아 부지를 사들였지만 실제 창고는 짓지 않았고 부지는 마을회장이 6촌에게 되팔았다. 지방자치단체의 문제도 드러났다. 한 군은 타낸 보조금을 다 쓰지 못하고 약 24억원이 남자 이를 다른 계좌로 빼돌렸다가 적발됐다. 한 시는 보조금을 빼돌려 관용차를 사기도 했다. 감사원 조사도 이뤄졌다. 감사원은 2023년 11월 ‘신재생에너지 사업 추진 실태’ 감사 결과를 발표했다. 신재생에너지 사업의 목표와 이행, 인프라 구축, 관리 등 3개 분야로 나눠 추진 과정과 집행 전반을 들여다봤다. 감사원에 따르면 산업부는 2017년 신재생 발전 목표를 상향하면서 특단의 대책이 필요하다고 검토했지만 막상 후속 조치 이행에는 소홀했다. 감사원은 “톱다운(하향식) 방식으로 내려온 목표에 따라 무리한 계획이라도 수립해야 했다는 이유로 실현 가능성이 떨어지는데도 면밀한 검토 없이 강행되고 짧은 기간 내 일관성 없이 변경됨으로써 정책 혼선과 신뢰성 저하를 초래했다”고 지적했다. 윤석열정부서 전반적 점검 8000억 넘는 예산 줄줄 샜다 대통령의 대표 공약이었던 만큼 정부 부처가 이를 맞추기 위해 과도하게 정책을 추진했다는 것이다. 문정부가 신재생에너지 확대로 야기될 수 있는 전기요금 인상 가능성을 감췄다는 지적도 나왔다. 감사원 감사 결과에 따르면 산업부는 문정부의 국정 과제대로 신재생에너지 발전 비중을 늘릴 경우 2030년까지 전기요금을 40% 가까이 올려야 한다는 것을 알면서도 당시 청와대의 압박에 12년 동안 10.9%만 오를 것이라고 국민 부담을 축소했다. 태양광 사업의 여파는 여전히 계속되고 있다. 새만금 태양광 발전사업 비리 의혹을 수사 중인 검찰은 지난 1월 군산시청에 대한 추가 압수수색을 진행했다. 감사원 감사 결과 군산시 태양광 발전사업 수주 과정에서 뒷돈이 오간 정황이 포착됐고 이를 검찰에 수사 의뢰를 하면서 시작된 일이다. 당시 군산시장은 군산시가 1000억원 규모의 태양광 사업을 추진할 때 자신의 고교 동문이 대표로 있는 업체에 특혜를 준 혐의를 받고 있다. 해당 업체가 사업자금을 조달하는 금융사가 제시한 연대보증 조건을 충족하지 못했는데도 우선협상대상자로 선정해 계약 체결을 지시했다는 게 감사원의 판단이다. 앞서 검찰은 새만금 태양광 사업을 주도한 회사 대표를 알선수재 혐의로 기소했다. 그는 태양광 발전사업 과정에서 정·관계 인사에게 로비를 해주겠다며 뒷돈을 챙긴 것으로 알려졌다. 당시 그의 진술로 비리 의혹은 정치권으로까지 번졌다. 핵심 수사 대상에 올랐던 건설사 대표가 실종됐다가 시신으로 발견되는 일도 일어났다. 관련 시장은 반응 오는 중 이 대통령이 기후, 에너지 문제에 관심을 기울이고 김 후보자가 재생에너지를 언급하면서 관련 시장이 다시 들썩이는 모양새다. 실제 태양광 관련 주가가 오르는 등 주식시장에는 벌써부터 반응이 나타나고 있다. 윤정부는 문정부의 신재생에너지 사업을 통째로 부정하다시피 했다. 반대로 문정부의 정책을 다시 끄집어낸 이정부의 운명은 어떻게 될까? <jsjang@ilyosisa.co.kr>