돈 될 만한 곳 어디 없소?

아파트가 규제가 늘고 게다가 분양가격 상승으로 투자금이 많이 들어 진입 장벽이 높아지자 대표적인 소액 투자처인 오피스텔이 다시 주목을 받고 있다. 하지만 오피스텔 분양시장에도 양극화 현상이 벌어지고 있다. 예전과 달리 투자자들도 소위 되는 곳만 되는 관심을 가지는 경향이 늘고 있다.

서울 등 투기과열지구, 선호도 높은 신도시·택지지구, 검증된 역세권에 위치한 오피스텔 분양 물량만 높은 경쟁률을 보이고 있다. 오피스텔은 몇 년 전부터 공급 과잉에다 정부의 공공임대주택사업이 지속적으로 추진되는 만큼 청약 및 분양 양극화는 향후 더 두드러질 것이란 분석이 지배적이었다. 

되는 데만…
양극화 심화

금융결제원 인터넷 청약사이트 아파트투유에 따르면 지난 6월 분양에 들어간 경기도 성남시 ‘분당 더샵 파크리버’오피스텔은 165실 모집에 9377명이 몰려 경쟁률 56.83 대 1을 기록했다. 같은 달 경기도 고양시 삼송지구에 공급된 ‘삼송 더샵’은 318실 모집에 3352명이 몰리며 10.54 대 1의 경쟁률을 기록했다. 경기도 화성시 동탄2신도시에 선보인 동탄역 ‘금성백조 예미지 3차 오피스텔’도 420실 모집에 1783명이 몰리며 4.25 대 1의 경쟁률을 보였다. 

반면 인천 서구에 들어설 ‘청라레이크봄’은 342실 모집에 27명만이 지원해 미달사태가 벌어졌으며, 부산시 동래구에 들어설 ‘동래3차 SK뷰(VIEW)’도 444실 모집에 201명이 몰려 분양 미달을 보였다.

최근 오피스텔 핵심 투자처로 떠오르고 있는 3곳으로 ▲입지여건이 좋은 곳 ▲상업지역 등 유동인구가 많은 곳 ▲대형건설사가 시행한 오피스텔 등이 있다. 이렇게 공급되는 상품들은 여전히 인기가 좋다. 반면 입지여건과 인프라를 갖추지 못한 곳, 비 브랜드 오피스텔은 외면 받고 있는 양상이다.


먼저 입지여건이 좋은 곳으로 대로변을 접한 역세권, 환승역세권, 멀티 역세권 등이 있다. 다음으로 상업지역 등 유동인구가 많은 곳은 도심에 위치해 생활인프라가 좋아 임대수요가 풍부하다. 마지막으로 대형건설사가 공급하는 오피스텔은 건설사가 보유한 기술력을 바탕으로 우수한 평면설계를 선보이고 있고, 커뮤니티시설 등을 갖춰 상품성이 우수하다. 브랜드 자체가 지닌 가치가 더해져 좋은 수익률을 기대할 수 있다. 프리미엄이 높게 형성될 수밖에 없다.

올 하반기 오피스텔 분양물량이 감소할 것으로 전망되면서 양극화는 더 가열될 양상이다. 오피스텔 수익률도 감소하면서 ‘돈 될 만한 곳’에 대한 수요 쏠림현상이 두드러질 전망이다.

한 부동산 정보업체에 따르면 올 하반기 전국에서 오피스텔 1만1669실이 신규 분양 물량으로 나오고 있다. 이러한 전망치는 전년 동기에 공급된 4만2646실보다 약 3만실이 적은 것이다. 지역별로는 수도권(서울·경기·인천)에서만 분양물량의 83% 이상인 9716실이 몰렸으며, 그중 경기도가 6603실로 가장 많은 물량이 예정됐다. 서울은 2075실, 인천 894실이 예정됐다. 이 밖에 부산(939실), 울산(640실), 대구(354실) 등 대도시 위주로 공급이 이어진다.

부동산114의 최근 자료를 보면 올 상반기 전국 오피스텔 임대수익률은 5.15%로 지난해 5.22  % 대비 소폭 하락했다. 2007년 상반기(6.92%) 조사 이래 11년 연속 하락세다. 서울은 4.82%, 경기는 5.09%를 기록했다. 

비 브랜드
외면 받아

오피스텔 임대수익률이 하락세라는 경고가 나오고 있지만, 여전히 시중 예금 금리(2%대)의 2배 이상의 수익률을 내고 있어 투자자들의 관심은 지속될 전망이다. 아파트나 상가와 비교해 상대적으로 소액으로 투자가 가능하다는 이점도 있다. 특히 올 하반기는 수도권 내 아파트 공급물량이 증가해 전세물량이 대거 쏟아지면서 오피스텔에 대한 수요와 수익률이 주춤한 모습을 보일 것으로 보인다.

한 부동산 전문가는 “아파트 청약이 몰리는 인기지역이나 역세권, 상업지역 위주의 투자자 선호도가 높은 지역을 중심으로 오피스텔 쏠림현상이 나타나고 있다”며 “1인 가구가 늘고 있어 소형 규모의 오피스텔에 대한 수요는 지속될 것으로 보인다”고 말했다. 다음은 핵심 투자 조건을 갖춘 주요 오피스텔.


아파트 진입 장벽이 높아지자 
소액투자 오피스텔 다시 주목

▲의정부역 베스트뷰= 경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양 중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번 출구 도보 2분 이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다.

대지면적 498.00㎡, 건축물 연면적 5198.13㎡, 1개동으로 지하 1층~지상 19층 규모다. 건축물 공급규모는 업무시설(오피스텔 93실), 공동주택(다세대원룸형 26세대), 근린생활시설(3호)이다. 전용면적 기준으로는 오피스텔은 20.3382~47.2㎡, 도시형 생활주택은 18.32~19.59 ㎡, 상가는 22~29.6㎡이다. 

지상 2층~지상 4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가, 지상 5~19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 소형 아파트 분양가는 9000만원대부터 시작한다. 계약금 10%, 중도금 10%(2018년 9월30일), 입주시 잔금 80% 납부조건이다. 오피스텔 및 상가도 납부조건은 동일하다. 

▲종로 하이뷰 디아트= 정우개발㈜은 서울 종로구 관수동에 오피스텔 ‘종로 하이뷰 디아트’를 분양한다. 이 오피스텔은 지하 4층~지상 13층 규모다. 오피스텔 108실, 도시형생활주택 24실, 근린생활시설 11실 총 132실로 구성됐다. 전 세대가 청계천 조망이 가능하고, 자연 친화적 쾌적한 삶과 편리한 생활 인프라를 동시에 누릴 수 있다. 인근 개발 예정인 세운재정비촉진지구와 연계돼 주목도가 높다. 

1~2인 가구 선호도가 높은 소형평형에 전 세대 2.7m의 높은 층고로 혁신적인 주거공간을 만들었다는 점이 눈여겨볼 부분이다. 위탁사는 창인터내셔날㈜이며, 정우개발이 시공하고 신탁사는 코리아신탁이 맡았다. 

▲양정 이즈카운티= 창비건설은 부산시 부산진구 양정동 367의 14 외 14필지에 ‘양정 이즈카운티’를 분양 중이다. 이 단지는 지하 2층~지상 24층, 전용면적 22~66㎡, 총 322가구 규모다. 아파트 46가구, 도시형 생활주택 230가구, 오피스텔 46실로 구성된다.

서울, 경기 등 투기과열지구
선호도 높은 신도시·택지지구
검증된 역세권에 위치한 물량

서비스 면적을 극대화하고 효율적인 평면 설계를 통해 실속 있는 주거공간을 구성할 전망이다. 펜트리 공간도 제공하며 드레스룸, 옷장 등을 설치해 가구 배치 시 간접을 최소화한 점도 눈에 띈다. 바로 앞에는 라이온스 부산세계대회를 기념하기 위해 조성된 9252㎡ 규모의 양정라이온스공원이 있다. 

역세권·상업지
쏠림현상 심각

▲평택 고덕아이파크= 다양한 개발호재로 뜨거운 평택에서 최초·최대 규모의 아이파크 브랜드 오피스텔이 들어선다. HDC현대산업개발은 경기 평택시 장당동 155-2번지 일대에 짓는 ‘평택 고덕아이파크’오피스텔을 분양한다. 지하 6층~지상 27층, 전용면적 21~35㎡, 총 1200실로 구성되는 이 오피스텔은 평택 내 분양한 오피스텔 중 최대 규모다. 지하 2층~지상 3층에는 상업시설 및 문화시설이 조성되며 오피스텔은 지상 4~27층에 자리한다. 



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이재명 마지막 관문<br> ‘헌법 제84조’ 대해부

이재명 마지막 관문
‘헌법 제84조’ 대해부

[일요시사 정치팀] 박희영 기자 = 더불어민주당 이재명 대선후보의 앞길에 주황불과 녹색불이 번갈아 들어서고 있다. 2심서 무죄를 받은 공직선거법 판결이 유죄 취지로 파기환송되면서 여전히 사법 리스크로부터 자유롭지 못한 형국이다. 이 후보가 대통령으로 당선되면 남은 재판을 어떻게 이어갈지가 초미의 관심사다. 정치권은 ‘대통령 불소추특권’을 규정한 헌법 제84조를 나노 단위로 뜯어 살피고 있다. 지난 1일 대법원이 공직선거법 위반 혐의로 기소된 더불어민주당(이하 민주당) 이재명 대선후보에게 무죄를 선고한 원심 판결을 파기하고 유죄 취지로 파기환송했다. 공직선거법 위반으로 벌금 100만원 이상이 확정되면 5년간 피선거권이 박탈된다. 당선돼도 찝찝하다 앞서 이 후보는 지난 2021년 20대 대선후보이던 당시 “고 김문기 성남도시개발공사 처장을 모른다”는 발언과 국정감사에서 성남시 백현동 한국식품연구원 부지 용도변경 과정에 “국토교통부의 협박이 있었다”고 말해 허위 사실을 공표한 혐의로 기소됐다. 1심은 유죄를 인정해 징역 1년에 집행유예 2년을 선고했지만 2심은 이 같은 발언은 의견 표명에 불과하다며 원심을 깨고 무죄를 선고했다. 구체적으로 1심 재판부는 이 후보의 “김 전 처장과 골프 친 사진은 조작됐다”는 발언을 유죄로 봤지만 2심 재판부는 “김 전 처장을 기억하지 못한다는 취지고, 아무리 확장 해석해도 같이 골프를 치지 않았다고 해석할 여지는 없다”며 1심을 뒤엎었다. 백현동 발언에 대해서도 “의견 표명에 해당하기 때문에 허위 사실 공표로 해석할 수 없어 처벌할 수 없다”고 봤다. 무죄 판결이 난 바로 다음 날 검찰은 곧바로 상고했다. 항소심이 끝난 지 하루 만에 상고장을 접수한 만큼 대법원 판단을 빠르게 받아보겠다는 의지로 해석됐다. 대법원서 다루는 상고심은 항소심 재판에 대한 불복 신청을 토대로 하는 만큼 사실관계를 판단하지 않는 법률심이다. 판결을 앞두고 국민의힘은 “신속하게 원칙에 따라 재판을 해서 정의가 바로잡히기를 기대한다”며 내심 유죄를 희망했다. 국민의힘 권영세 비대위원장은 ‘대법원서 판결이 뒤집혀야 한다고 보느냐’는 취재진들의 질문에 “항소심 법원의 논리를 잘 이해할 수 없다. 대법원서 바로잡혀야 한다”고 답했다. 국민의힘 권성동 원내대표 역시 “1심과 2심의 판단 차이가 너무 크기 때문에 이 부분에 대해서는 하루빨리 대법원서 결정을 내려줘야 법적인 논란이 종식될 것”이라고 말했다. 다 된 밥에 또…파기환송 ‘주황불’ “노골적 대선 개입” 대법원장 탄핵? 반면 민주당 사법정의실현 및 검찰독재대책위원회는 성명서를 내고 “윤석열의 즉시항고를 포기한 검찰은 이 대표에 대한 상고도 포기하길 바란다”며 맞불을 놨다. 민주당의 바람과 달리 대법원은 법리 해석에 오류가 있다고 판단해 무죄였던 2심 판결을 깼다. 대법원 전원합의체(이하 전합)는 “‘골프 발언’과 ‘백현동 관련 발언’은 공직선거법 250조 제1항에 따른 허위 사실 공표에 해당한다”며 “2심 판단에는 공직선거법에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”고 밝혔다. 이번 전합 선고에는 조희대 대법원장과 대법관 11명 등 총 12명이 참여했다. 대법원은 이 후보의 “사진이 조작됐다”는 취지의 발언은 허위 사실 공표가 맞다고 판단했다. 백현동 용도변경과 관련해서도 “국토부가 성남시에 직무유기를 문제 삼겠다고 협박한 사실이 전혀 없는데도 피고인이 허위 발언을 했다”며 유죄로 인정했다. 이번 선고는 대법관 10명 다수 의견으로 유죄 취지 파기환송이 결정됐고 2명이 반대 의견을 냈다. 반대 의견을 낸 이흥구·오경미 대법관은 “골프 발언은 6~7년 전에 있었던 기억을 주제로 한 발언에 불과하고, 백현동 관련 발언은 국토부의 의무 조항을 지적한 부분이 허위라고 단정할 수 없다”고 설명했다. 예상보다 빠르게 닥쳐온 위기에 민주당은 “노골적인 대선 개입”이라며 조희대 대법원장에 대한 탄핵안을 발의하겠다며 공세 수위를 높였다. 통상 파기환송심은 상고심 판결에 기속되는 만큼 불리한 판결이 나올 가능성이 크기 때문이다. 민주당이 조 대법원장의 탄핵에 속도를 냈지만 이 후보는 “당에서 알아서 할 것”이라며 다소 거리를 뒀다. 문제는 대법원이 파기환송을 결정하면서 대통령의 불소추특권을 규정한 헌법 제84조에 관한 해석은 밝히지 않아 혼란이 가중되고 있다는 점이다. 헌법 제84조는 ‘대통령은 내란 또는 외환의 죄를 범한 경우를 제외하고는 재직 중 형사상의 소추(訴追)를 받지 않는다’고 규정하고 있는데, ‘소추’의 정의를 놓고 정치권은 물론 법조계까지 해석이 갈린 것이다. 어떻게 읽어도… 표준국어대사전에 따르면, 소추는 ‘형사 사건에 대해 공소를 제기하는 일’로 정의할 수 있다. 소추의 범위가 ‘검찰의 공소 제기’만을 의미하는지, ‘진행 중인 재판’까지 포함하는지가 최대 관건이다. 현직 대통령을 내란, 또는 외환죄가 아니면 새로 기소할 수 없다는 점에는 이견이 없다. 하지만 내·외환죄가 아닌 죄로 기소돼 재판이 진행되던 중 대통령으로 당선된다면 재판을 진행할 수 있는지를 놓고 의견이 분분하다. 한자로 풀어서 본다면 소는 기소, 추는 좇다, 즉 소추는 ‘공소와 공소 유지’를 뜻해 재판을 그대로 진행해야 한다는 게 첫 번째 해석이다. 기소가 중단될 수는 있지만 진행 중인 재판까지 중단시킬 수는 없다는 이유에서다. 이렇게 된다면 이 후보는 대통령선거에 당선되더라도 재임 중 5개 사건 재판에 출석해야 한다. 현재 이 후보는 ▲대장동·백현동 개발 특혜 ▲선거법 위반·위증교사 ▲쌍방울 대북송금 의혹·법인카드 유용 의혹 등 5개의 재판을 받고 있다. 이 중 하나라도 유죄가 확정된다면 대통령직서 물러나야 하는 최악의 상황이 벌어질 수 있다. 반면 소추가 기소까지만 포함하는 개념으로 정의된다면 이 후보의 모든 재판은 당선 즉시 중단된다. 이는 민주당이 주장하는 해석으로 대통령직을 유지하는 데 문제가 되지 않는다. 갑론을박이 이어지는 가운데 검사의 수사와 소추권을 다룬 ‘검수완박’ 권한쟁의심판 사건의 각하 결정에 대한 반대 의견이 다시 주목된다. 당시 이선애·이은애·이종석·이영진 헌법재판관은 “형사상 소추는 심판 기관과 분리된 소추권자가 유죄 판결 및 적정한 처벌을 구하는 활동으로 소추 기능은 공소의 제기와 유지 여부의 결정 및 공개된 법정서 피고인의 상대방 당사자로서 수행하는 변론 및 입증 활동, 이에 관한 법원의 재판에 대한 불복 등을 포함한다”고 밝힌 것이다. 만일 이 후보가 당선된다면 재판 진행 여부는 이 후보의 재판을 맡은 각각의 재판부의 몫이 될 것으로 관측된다. 앞서 천대엽 법원행정처장(대법관)은 지난달 30일 국회 법제사법위원회(이하 법사위) 전체회의에 출석해 ‘대법원이 헌법 제84조와 관련해 개별 재판부에 재판을 어떻게 운영하라고 지시할 수 있느냐’는 질문에 “할 수 없다”고 답했다. ‘각 재판관이 알아서 진행해야 하는지’에 대해서는 “현재 구조상으로는 그렇게 볼 수밖에 없다. 대법원이 법률심으로 만약에 그런 쟁점을 다루게 된다면 판단을 내릴 것으로 본다”고 설명했다. 꺼진 불도 다시 보자 현재까지 상황만 놓고 본다면 고등법원과 지방법원 등 재판부가 헌법 제84조를 해석해야 하지만 최종 결론은 대법원의 몫이 될 가능성이 있다. 여기에 권한쟁의심판까지 이뤄진다면 헌법재판소(이하 헌재)까지 다방면으로 충돌할 가능성도 점쳐진다. 헌재가 대통령과 법원 사이서 어떤 해석을 내리는지에 따라 운명이 갈리는 것이다. 한차례 끓어 올랐던 헌법 제84조 논란은 이 후보의 최종심 날짜가 연기되면서 일단락하는 분위기다. 지난 7일 파기환송심을 맡은 재판부가 오는 15일 예정됐던 첫 공판을 대선 이후인 다음 달 18일로 연기한 것이다. 재판부는 “대통령 후보인 피고인에게 균등한 선거운동의 기회를 보장하고 재판의 공정성 논란을 없애기 위함”이라며 재판 기일을 대통령선거일 이후로 변경했다. 이로써 이 후보의 사법 리스크는 사실상 해소됐다는 해석에 힘이 실린다. 마찬가지로 대장동·위례·백현동·성남FC 사건 등의 공판기일도 다음 달인 24일로 변경되면서 조 대법원장을 겨냥한 민주당의 날선 반응도 다소 누그러졌다. 상고심 일정이 연기되면서 한숨 돌리나 싶더니 민주당이 국회 법사위 법안심사소위원회서 대통령 당선 시 진행 중인 형사 재판을 정지하는 내용의 형사소송법 개정안을 의결했다. “삼권분립이 붕괴된 좋지 않은 선례”라는 비판의 목소리가 나오지만 불소추특권 논란을 사전에 차단하기 위해 확실히 못을 박는 분위기다. 이 후보의 파기환송이 결정된 다음 날인 지난 2일 법사위원장인 민주당 정청래 의원은 자신의 SNS에 “국민 여러분 너무 걱정하지 마시라. 대법원의 비이성적 폭거를 막겠다. 헌법 제84조 정신에 맞게 곧 법 개정안(재판중지)을 법사위서 통과시키겠다”며 “눈에는 눈, 이에는 이”라는 글을 게재했다. 예고대로 지난 7일 민주당은 형사소송법 제306조에 ‘피고인이 대통령선거에 당선되면 당선된 날부터 임기 종료 시까지 공판 절차를 정지한다’는 내용 신설을 골자로 하는 형사소송법 개정안을 국회 상임위원회서 단독 처리했다. 대통령이 재판을? ‘소추’ 범위 물음표 최종심 연기됐지만…개정안 밀어 붙인다 민주당은 “헌법 제84조는 대통령의 헌정 수행 기능 보장을 위한 불소추특권을 규정하고 있으나, 현행 법령 체계에서는 기소 후 재판이 계속되는 경우 이를 중단할 법적 근거가 없다”며 “재판 계속은 대통령의 직무수행에 지장을 줄 뿐 아니라 형사·사법기관이 대통령을 대상으로 재판을 계속하는 모순이 발생할 수 있다”고 설명했다. 국민의힘은 법안 상정 당시부터 반발하며 퇴장했다. 권 원내대표는 의원총회서 “이런 무도한 집단이 깡패집단이지 정당이라고 할 수 있느냐”라며 “차라리 ‘이재명 유죄 금지법’을 제정하라”고 비꼬았다. 그러면서 “왜 애꿎은 허위 사실 공표죄만 개정하느냐. 이참에 위증교사죄도 폐지하라. 대장동·백현동 관련 죄도 폐지해서 이 후보를 무죄로 만들라”고 비판했다. 법무부는 “대통령직이 범죄의 도피처로 전락할 우려가 있다”며 우려를 표했다. 법무부는 “대통령 취임 전에 범한 범죄는 대통령의 직무 수행과 무관함에도 재판을 정지하는 것은 공직 자격 요건을 엄격히 제한하는 법률 규정을 무력화하고 자격이 없는 피고인에게 부당하게 그 임기를 보장하는 결과를 초래한다”고 밝혔다. 그러면서 “이로써 대통령직이 범죄의 도피처로 전락할 우려가 있고 헌법 수호 의무를 지는 대통령의 지위와도 배치되는 측면이 있어 국민 신뢰를 훼손하고 대한민국의 신인도 및 국격에도 악영향을 미칠 것”이라고 주장했다. 법무부 장관을 지낸 한동훈 전 대표 역시 “이 후보의 재판 날짜를 잡으면 권력을 총동원해서 팔을 비틀고 (대통령의 불소추 특권을 규정한) 헌법 제84조가 자기들 입맛대로 해석되지 않을 것 같으니 재판을 못하도록 법을 위헌적으로 뜯어고치는 것도 모자라 이제는 유죄 판결을 한 대법원장이 보복 특검을 받아야 하는 세상이 눈앞에 와 있다”고 비판했다. 이 후보는 헌법 제84조에 대해 “만사 때가 되면 그때 가서 판단하면 된다. 법과 상식, 국민적 합리성을 가지고 상식대로 판단하면 된다”고 말했다. 어차피 부질없다 헌법 제84조와 소추의 정의를 놓고 저마다 해석에 나섰지만 이 후보의 최종심 날짜가 대선 이후로 연기되면서 의미 없는 논쟁이 될 것이란 의견도 나온다. 강신업 변호사는 와의 전화 통화서 “(소추에 대한 정의는)대법원이 결정하면 그만인데, 만약 이 후보가 대통령이 되면 권한쟁의심판을 할 것이고 해당 문제는 헌재로 가게 된다”며 “(대통령이 된 이 대표가)두 명의 헌법재판관을 임명하면 헌재를 장악하는 수순이다. 결국 헌재는 대통령 편을 들 테니 사실상 그때 가서 헌법 제84조를 논하는 것은 의미가 없다”고 설명했다. 그래도 달리는 이재명 대권 열차 대선 기간 동안은 사법 리스크 부담을 지우게 된 더불어민주당 이재명 대선후보가 본격적으로 민생·경제에 집중할 전망이다. 우선 이 후보는 지난 8일 경제5단체장을 만나 경제위기 극복에 방점을 찍었다. 이날 이 후보는 최태원 대한상의 회장 등 각 단체장과 도널드 트럼프 미국 대통령의 관세, 내수 침체, 민생 경제 등을 논의했다. 공식 선거운동을 시작하는 12일부터는 ‘빛의 혁명’의 상징인 서울 광화문을 시작으로 전국을 돌며 선거 유세에 나선다. 한편 이 후보와 별개로 민주당은 조희대 대법원장의 거취를 압박하는 등 사법부를 겨냥한 전방위 공세를 이어갈 전망이다.