돈·사람 몰고 다니는 3대(大) 키워드

올해에도 입지가 좋은 상가나 경쟁력을 갖춘 오피스텔 등 수익형 부동산의 인기는 꾸준할 것으로 전망된다. 아파트 시장의 초강력 정책으로 인한 반사익과 저금리 기조가 유지되고 있기 때문이다.

3월26일부터 부동산 임대사업자의 돈줄을 죄는 RTI(Rent To Interest Ratio: 임대업 이자 상환비율)가 본격 시행됨에 따라 상가나 오피스텔 등에 투자시 전략을 수정해야 할 것으로 보인다. 임대용 주택과 상가, 중소형 빌딩, 오피스텔 등을 매입할 때 대출한도가 줄 수밖에 없어 수익형 부동산 투자 열기가 다소 반감될 전망이다.

‘개인사업자 대출 여신심사 가이드라인’의 골자는 부동산 임대업 대출에 임대업이자상환비율인 RTI 심사를 도입하는 것이다. RTI란 연간 들어오는 임대소득이 해당 임대업 대출 이자비용의 몇배나 되는지를 따지는 것으로, 부동산 임대사업자가 대출을 받을 때 이자 비용 대비 임대소득 수준을 판단하는 지표를 말한다.

가이드라인에 따르면 주택 임대업은 연간 임대소득이 이자 비용보다 1.25배, 상가와 오피스텔 등 임대업은 1.5배보다 많아야 원하는 금액까지 신규대출을 받을 수 있다. 예를 들어 6억원 상당 상가를 가지고 있다면 제도 도입 전까지는 건물 가격의 평균 70% 담보가치로 4억2000만원까지 대출이 가능했다. 

하지만 RTI가 시행되면 연간 임대수익 2000만원, 이자 1300만원인 이 건물의 연 이자율이 3.7  %라면 3억5000만원까지만 대출 가능해진다. 즉, 이전보다 7000 만원이 줄어들게 된다. 이는 금리가 올라 대출이자가 많아지거나, 임대료가 줄게 되면 대출이 자연스레 막히게 되는 구조인 셈이다.

선임대


업계 관계자는 “선임대 상가를 주목해야 하며 대출 비중을 줄여가며 자기자본 대비 30~40% 수준으로 투자를 감안해야 한다”며 “수익형이라고 해서 너무 상업용 쪽으로만 접근할 것이 아니라 물류센터나 섹션오피스 등으로 시야를 넓힐 필요가 있다”조언했다.

상가시장에는 ‘잘 고른 상가는 3대를 간다’는 상가투자 격언이 있다. 그만큼 상가는 잘 고르면 오랫동안 안정적인 임대수익에 적지 않은 프리미엄도 기대할 수 있다는 의미다. 그런 면에서 우량 임차인을 확보한 선임대 상가의 몸값을 더욱 올라 갈 것으로 보인다.

선임대 상가의 장점은 분양업체가 우선 임차인을 확보한 상태에서 수익보장 방식으로 분양함으로써 투자자가 직접 임차인을 찾아야 하는 부담이 없고, 일정 기간 임대수익이 보장된다는 점이다. 임차인 특성이나 성향을 미리 파악할 수 있고 임차인이 확보됐다는 점에서 투자 전에 상권 및 임대 활성화 정도를 가늠해 볼 수 있다. 또 계약된 분양가와 임대료 비교가 가능해 예상 투자 수익률을 따져보기 수월하며 RTI 도입에 따른 자금 스케줄을 잡기가 수월하다.

▲서초 아트리움= 서울 서초구 서초동의 서초아트자이 단지 내에 들어서는 주상복합상가 ‘서초 아트리움’이 입주 전부터 100% 선임대가 완료되어 분양 중이다. 지하 2층~지상 2층 9251.73㎡ 규모로 들어서는 서초 아트리움의 지하층에는 수영, 승마, 골프, 자동차 트랙, 축구 등을 다채롭게 즐길 수 있는 키즈 전용 스포츠 시설이 갖춰진다. 레고 클래스, 아트 클래스, 쿠킹 클래스 등 각종 놀이 교육 시설도 입점이 확정됐다. 오감을 만족시켜 줄 관람시설로 트릭아트도 만나볼 수 있다. 1층에는 사후 면세점과 편의점, 패스트푸드, 이동통신대리점을 비롯한 각종 상가가, 지상 2층에는 대형 외과 병원과 건강검진센터, 약국이 입정 예정돼 있다. 

트리플 역세권에 위치해 교통 여건도 뛰어나다. 지하철 3호선 남부터미널역과 가까우며, 건물 바로 앞으로 간선, 지선, 직행, 공항버스가 다닌다. 교대입구 삼거리와 예술의 전당과도 가까워 자동차 진출입이 용이하다. 

공매를 거친 후 분양하는 까닭에 주변보다 적은 금액으로 투자가 가능하다. 투자자에게는 5년+5년의 장기임대보장과 유무료 건물관리, 시설 연간 회원권 제공 등의 혜택이 주어진다.

대기업


정부규제와 공급과잉 등으로 어려움을 겪고 있는 오피스텔 시장에서도 성공적인 투자처로 ▲대(大)기업 ▲대(大)학가 ▲대(大)단지 등 3대(大) 키워드가 꼽히고 있다.

먼저 대기업이 이전했거나 투자하는 지역에 위치한 오피스텔에 투자자들의 관심을 끌고 있다. 인근 근무자가 기본적으로 수만명이 넘는다는 것은 풍부한 배후수요로 이어지고, 그만큼 오피스텔 등 수익형 부동산에 대한 수요가 많다는 것을 의미하기 때문이다. 대기업 종사자들은 물론 협력 업체 종사자들까지 풍부한 인구가 유입돼 일대 오피스텔의 임대수요를 충당하기 때문이다.

이들의 경우 특성상 경제력이 뒷받침되는 수요자들이 많고, 교통 인프라와 생활환경이 잘 갖춰진 곳을 선호하기 때문에 투자자들 입장에서도 공실 위험 없이 꾸준한 임대수익을 바라볼 수 있다. 또 임차인의 임대료 연체확률이 적고 안정적인 수익을 노릴 수 있어 투자 메리트가 높다.

따라서 돈과 사람을 몰고 다니는 대기업이 특정지역에 투자가 확정되면 투자자들의 관심이 높아지게 마련이다. 대기업의 대규모 투자로 들썩이는 지역이 몇 군데 있다. 대표적인 지역으로 서울 삼성동, 잠실동, 마곡지구, 경기 평택 등이 있다.

▲명동 엠퍼스트 플레이스= 강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 ‘명동 엠퍼스트 플레이스’를 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있다. A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플 역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다.

주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있다. 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보인다. 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능하다.

국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2억5000만원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90만~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산 및 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 

대학가

대학교가 밀집된 대학가의 경우도 마찬가지다. 대학교 주변은 교통이나 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 안정적인 수익을 기대하는 투자자들의 인기가 높다.

대학가도 임대수요가 풍부한 지역으로 꼽히고 있다. 대학가 인근에 공급되는 수익형 부동산은 학생임대수요가 풍부해 공실 염려가 적어 안정적인 임대수익이 가능하다. 대학가는 대부분 역세권 등 교통이 좋은 입지에 있어 직장인뿐만 아니라 신혼부부 수요도 기대할 수 있다. 인근 상권도 발달돼 있는 지역에 입지해 있어 편의시설 등 이용도 편리하다.

▲엠제이(MJ) 더퍼스트 홍대= 서울시 마포구 서교동 홍대거리 초특급 트리플 역세권에 들어서는 ‘엠제이(MJ) 더퍼스트 홍대’의 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설(상가), 오피스 등이 선착순 분양에 들어간다. 이번에 분양하는 물건은 회사가 보유한 오피스텔 및 도시형생활주택 뿐 아니라 상가와 업무시설로 다양하다. 선착순 분양에 들어간 지 5분 만에 분양이 끝났다. 근린생활시설(상가)과 오피스도 곧이어 분양에 들어갈 예정이다.

홍대입구역에서 걸어서 4분, 합정역에서 걸어서 5분 거리에 있다. 오피스텔·도시형생활주택은 지하 2층~지상 16층 규모다. 지하 1층~지상 2층엔 근린생활시설(상가)이 들어선다. 3층에는 사무용 오피스, 4~8층에는 복층 도시형 생활주택, 9~16층에는 복층 오피스텔로 구성된다. 


교통망을 살펴보면 2호선 홍대입구역, 경의중앙선, 공항철도뿐만 아니라 합정역 6호선 등 지하철 4개 노선이 지난다. 홍대 근처 문화 중심지 입지도 갖췄다. 홍대 예술거리와 경의선 숲길공원, 연남동, 망리단길, 신촌 이대거리 등도 걸어서 다닐 수 있는 거리에 있다. 오피스텔과 도시형생활주택은 대학 문화거리 중심에 자리 잡아 배후수요가 많다. 근처에 홍익대, 이화여대, 연세대, 서강대, 명지대 등 5개 대학교에 다니는 5만5000명의 재학생과 광화문과 여의도에 근무하는 수만명의 직장인에게도 최적의 입지라는 평가다. 

대단지

마지막으로 대규모 단지는 높은 인지도를 바탕으로 가격 안정성이 뛰어나고 부대시설도 잘 갖춰질 뿐 아니라, 관리비 등의 지출이 적은 것도 강점이다. 

다만 한 부동산 전문가는 “대기업, 대학교, 대단지 3대 키워드는 오피스텔 임대수요를 견인하는 확실한 재료임에는 분명하지만 업체에서 제시하는 수익성만 믿지 말고, 상담후 현장을 꼭 방문해 안정적인 수익이 기대되는 입지인지, 실현 가능한 개발호재가 상존하고 있는지 따져보고 투자에 임해야 한다”고 말했다.

▲가산 센트럴 푸르지오시티= 대우건설은 서울 금천구 가산동 233-5번지 일대에 ‘가산 센트럴 푸르지오시티’오피스텔을 공급한다. 중도금 50% 무이자 조건이 적용됨에 따라 투자자들의 부담을 대폭 낮췄다. 지하 3층~지상 20층, 1개 동, 1454실 규모다. 전 실의 96% 가량이 전용 17~36㎡의 원룸 물량이다. 전 실에 천장형 에어컨, 드럼세탁기, 냉장고 등 생활에 필요한 가전과 수납장과 같은 가구들이 빌트인 되는 만큼 1인 가구의 높은 선호도가 예상된다.



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‘당정 충돌’ 검찰개혁 엇박자 막전막후

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[일요시사 취재1팀] 김철준 기자 = 추석 연휴 전에 검찰개혁을 진행하려던 더불어민주당이 신중한 입장에 들어갔다. 검찰개혁 초안을 발표하려던 당의 의견에, 주체이자 객체인 법무부의 수장 정성호 장관이 다른 의견을 내면서다. 정 장관의 의견에 대해 여권 관계자들은 공개적으로 비판까지 했다. 당정 간 불협화음으로 검찰개혁이 무너지는 것은 아닌가 하는 우려도 나왔다. 당 지도부와 정부는 뒷수습에 나섰지만, 완전히 진화될지 관심이 모인다. 더불어민주당(이하 민주당)에서 계속 강조해 온 ‘검찰개혁’이 가시권에 들어왔다. 민주당 정청래 대표의 공언대로 ‘추석 전 검찰개혁 입법 마무리’를 목표로 속도전에 돌입한 가운데 친명(친 이재명)계 좌장인 정성호 법무부 장관이 민주당 지도부와 결이 다른 의견을 연일 내놓으며 당정 간 불협화음이 나타났다. 속도전 앞두고… 민주당 국민주권 검찰 정상화 특별위원회는 지난달 26일, 회의를 열고 검찰개혁의 대원칙인 수사권·기소권 분리 내용을 담은 정부조직법 개정안을 확정할 방침이었다. 민주당은 이번 개정안으로 수사권·기소권의 분리 대원칙을 실현하기 위해 검찰청을 폐지한다. 그리고 기존 검찰의 수사권과 기소권을 분리·이관하기 위해 공소청과 중대범죄수사청(중수청)을 설치할 예정이다. 공소청은 기존 검찰의 기소권을 이관받아 기소와 공소 유지, 영장 발부 등 검찰의 고유 업무를 도맡는다. 중수청의 경우, 검찰의 수사 대상이었던 6대 범죄(부패·경제·공직자·선거·방위사업·대형참사)의 수사를 담당한다. 이 외에도 국수위 설치 여부도 결정될 것으로 보인다. 국수위는 국무총리 산하 기관으로 경찰을 비롯해 중수청, 고위공직자범죄수사처 등 국가 수사 기관 전체를 통솔하는 시스템이다. 이번 검찰 조직 재편으로 수사 기능을 갖게 될 중수청을 행정안전부와 법무부 중 어느 소속으로 할지 등의 쟁점 현안들도 정리돼 개정안에 담길 것으로 보인다. 현재 검찰을 제외한 수사기관은 경찰과 고위공직자범죄수사처가 있다. 이들은 각각 행안부와 대통령 직속기관으로 소속돼있다. 이 같은 초안에 대해 당 안팎에선 우려를 제기했다. 특히 국수위의 권한이 자칫 과도해지면, 정부의 수사 통제와 외압이 발생할 수 있다는 우려의 목소리가 나온다. 또 앞서 밝힌 것처럼 행안부 산하에 이미 경찰이라는 수사기관이 있는 상황에서 중수청까지 포함될 경우, 행안부의 수사 기능이 자칫 과도하게 커지는 것도 우려되는 지점이다. 공소청의 보완수사권에 대한 당과 정부의 이견도 걸림돌이다. 당은 수사와 기소 분리 대원칙 측면에서 공소청에 보완수사권을 부여할 수 없다는 입장이지만, 법무부는 경찰이 수사종결권을 가진 상황에서 원활한 사건 처리를 위해서는 공소청에 보완수사권 부여가 필요하다는 입장이다. 26일 초안 발표 예정이었지만 구체안 두고 특위·법무부 입장 차 지난달 25일 민주당 검찰정상화특위는 국회 의원회관에서 비공개 회의를 열었지만 최종안을 내지 않았다. 민형배 특위위원장은 지난 7일 비공개 당정대 협의 후 기자들과 만나 “속도 조절론은 없다”며 이날 회의를 최종안 확정을 위한 데드라인으로 예고했지만, 180도 달라졌다. 대신 이날 회의는 법안의 완결성에 집중했다고 한다. 특위 간사인 이용우 의원은 "초안이 사실상 나왔다고 보면 된다"면서도 "그야말로 특위안이고, 당정대 간의 논의 과정이라든지 국민적 공론화를 해 나가는 과정이라든지 이 과정이 여전히 많이 남아서 최종적으로 가다듬어야 한다"고 설명했다. 민주당의 속도조절 배경에는 개혁의 주체이자 객체인 법무부의 입장이 있던 것으로 분석된다. 지난 25일 국회 예산결산특별위원회 전체회의에서 민주당 송기헌 의원은 정 장관에게 ‘검찰개혁의 핵심이 수사와 기소의 분리냐’고 물었다. 이에 정 장관은 “그렇다”면서 “검찰이 수사를 개시하거나 인지해 독자적으로 할 수 있는 권한은 분리해낸다는 게 1차적인 목표”라고 답했다. 다만 정 장관은 “현재는 (검찰이) 보완수사 요구 또는 재수사를 할 수 있는데, (사건이) 핑퐁처럼 왔다 갔다 하다가 과거보다 사건 처리 기간이 2배 이상 늘었다”며 “이런 문제가 심화할 가능성이 있어 신중하게 고려해야 한다”고 언급했다. 그러면서 “(사건) 전건 송치를 할 것인지, 전건 송치를 하지 않는다면 수사지휘권을 줄 것인지, 송치된 사건에 대한 보완 수사 범위를 어느 정도로 할 것인지 복합적으로 고려해야 할 문제”라고 부연했다. 정 장관은 민주당이 중수청을 행안부 산하에 두려고 하는 것에 대해서도 사실상 반대 입장을 표명했다. 그는 “경찰·국가수사본부·공수처·중대범죄수사청 4개 수사기관이 모두 행안부 밑에 들어가면 권한이 집중된다”고 우려했다. 또 기존 검찰청을 공소청으로 바꾸는 것에 대해서도 “검찰은 헌법상 검찰총장 임명 관련 규정들과 검사 관련 규정들도 있기 때문에 위헌 문제를 제기하는 분들도 있다”고 설명했다. 정 장관의 다른 의견 국수위에 대해서는 “지금 나와 있는 안에 의하면 국수위가 경찰의 불송치 사건에 대한 이행을 담당하게 돼있는데 최근 통계에 4만건 이상 된다”며 “독립된 행정위원회가 4만건 이상 사건을 다룬다는 것은 물리적으로 불가능하다”고 주장했다. 지난 26일 예결위 전체회의에서도 국민의힘 정점식 의원이 ‘검찰 조직을 폐지하는 것이 적절하냐’고 묻자 정 장관은 “검찰을 해체한다고 표현하지만 저는 검찰이 수행해오던 기능을 재분배하는 과정으로 이해하고 있다”고 답했다. 그는 검찰의 보완수사권 폐지에 대해 “민주당의 당론은 아직 아니”라며 “1차 수사기관, 특히 경찰의 부실·봐주기 수사를 보완할 제도적 장치는 꼭 필요하다”고 강조했다. 정 의원이 ‘검찰청 폐지로 검찰의 전문 수사 역량이 약화될 우려가 있다’는 취지로 질문하자 정 장관은 “굉장히 중요한 과제로 생각하고 있다”고 말했다. 이어 “특히 주가조작 등 자본시장을 교란하는 금융 범죄 또는 조세 사건은 굉장히 난이도가 높아 고도의 수사 기법이 필요하고 법리적 쟁점들이 많다”며 “이런 전문 수사 역량을 중수청에 어떻게 이어갈지 고민이 필요하다”고 언급했다. 정 장관은 회의 당일 페이스북을 통해 “검찰의 수사개시권과 인지수사권은 완전히 배제돼야 한다”면서도 “국민의 기본권을 지키고 범죄로부터 안전한 사회를 만들어야 한다는 검찰개혁의 본질은 잊지 말아야 한다”고 재차 강조했다. 이견설 진상은? 그러면서 “수사기관과 공소기관 사이의 ‘핑퐁’ 등 책임 떠넘기기, 수사 지연, 부실 수사로 인해 국민이 피해를 입는 일이 없도록 현실적이고 촘촘한 제도 설계가 필요하다”며 “개혁은 구호가 아니라 현실에서 작동할 때 비로소 성공한다”고 소신을 밝히기도 했다. 정 장관의 발언 이후 당 안팎에서는 정 장관을 공개적으로 비판하는 목소리를 냈다. 민주당 검찰개혁 특위 위원장인 민형배 의원은 지난달 27일 국회에서 기자들과 만나 검찰 보완수사권 전면 폐지를 재논의해야 한다는 정 장관의 입장에 관한 질문에 “당 지도부는 장관께서 좀 너무 나가신 것 아닌가 하는 생각”이라고 말했다. 민 의원은 “특위안에는 그런 내용이 없고, 당정에서 합의됐거나 의논해서 한 건 아니”라며 “법무부 장관이 개인적 의견을 말씀한 것 같다”고 언급했다. 정 장관이 행안부 산하 중수청 설치 방안에 우려를 밝힌 데 대해서도 “당에서 입장을 내지 않았는데 그렇게 말씀하신 것에 대해서 장관 본분에 충실한 건가, 이런 우려가 좀 있다”면서 “(장관이) 저희 특위 초안을 모르는 상태 같다”고 지적했다. 당 지도부의 의견을 내세워 정 장관의 주장을 조목조목 반박한 것이다. 이른바 ‘검찰개혁 4법’을 발의하고 관련 논의를 주도해 온 김용민 의원 역시 이날 페이스북에서 “바꾼다고 모든 것이 개혁은 아니다”라며 “개혁을 왜 하려고 하는지 출발점을 잊으면 안 된다”고 말했다. 지도부·정부 나서 진화 “당 결정대로 따라갈 것” 민주당과 정 장관의 의견이 갈리면서 ‘당정이견’설이 분출한 가운데, 당 지도부가 진화에 나섰다. 민주당 정청래 대표는 28일 오후 인천 파라다이스시티 호텔에서 열린 국회의원 워크숍 지도부 인사말에서 “개혁의 작업은 한 치의 오차·흔들림·불협화음 없이 우리가 완수해야 할 시대적 과제”라며 “이 과정에서 당정대는 원팀 원보이스로 굳게 단결해서 함께 나아가야 할 것”이라고 말해 눈길을 끌었다. 김병기 원내대표도 “국민주권정부의 실질적 성과는 당정대 원팀 정신이 그 중심에 있다”며 “다음 주부터 우리 이재명정부 출범 이후 첫 정기국회가 시작된다. 이재명정부 국정 기조와 국정 과제의 실천을 (당이) 더 확실하게 뒷받침해야 한다”고 당정 일치 기조를 강조했다. 정부와 대통령실에서도 수습·진화에 나섰다. 이날 워크숍 현장에 방문한 정 법무부 장관은 기자들과 만나 “이견은 없다”며 “어쨌든 입법의 주도권은 정부가 아니라 당이 갖고 있다. 당에서 잘 결정되는 대로 잘 논의해서 따라갈 것”이라고 한발 물러났다. 우상호 대통령실 정무수석도 당과 법무부 사이 이견에 대해 “자연스러운 과정”이라며 “대통령과 여당 지도부 만찬에서 전체적인 로드맵을 합의했다. 정부와 당이 각자 검찰개혁안에 대한 여러 가지 각론에 대한 의견들을 제기하기도 하고 수렴하기도 하는 과정을 거치고 있는 것”이라고 설명했다. 우 수석은 “당과 정부의 의견만 다른 게 아니라 당 내부에도 다양한 의견이 있는 것으로 알고 있다”며 “그런 각각의 의견들이 다 도출되는 과정이라고 본다. 말하자면 일종의 공론화 과정에 이제 들어간 것이다. 대통령실은 이 내용들을 지켜보고 있다”고 설명했다. 우 수석은 “다만 바라건대 내용 자체의 토론에 좀 집중했으면 좋겠다”며 “특정인과 좀 의견이 다르다고 해서 사람에 대한 공격 같은 건 하지 말고 이렇게 내용 토론으로 좀 갔으면 좋겠다는 생각을 개인적으로 갖고 있다”고 덧붙이기도 했다. 법조계 의견은? 한편 법조계에선 정 장관이 민주당과 다른 목소리를 내는 것은 평소 소신과 이재명 대통령의 의중이 반영된 것이라는 분석이 나온다. 검사장 출신 한 법조인은 “정 장관은 외골수처럼 직진하기보다 남의 편을 설득하고 내 편을 혼내가면서 합의점을 찾는 정치를 해온 사람”이라면서 “강성 개혁에 집착하기보다는 국민의 삶에 도움이 되는 실용적인 변화를 추구할 가능성이 높다”고 했다. <kcj5121@ilyosisa.co.kr>