아파트나 재건축 등에 대한 초강력 규제로 수익형 부동산 투자에 대한 슈퍼리치들의 사랑이 계속되고 있다. 8·2부동산 대책, 10·24가계부채 종합대책 등 정부의 각종 부동산 규제에도 불구하고 수익형 부동산에 대한 자산가들의 믿음은 굳건했다.
부자 10명 중 6명이 향후 2~3년 내 부동산을 매각하지 않겠다고 했고, 되레 올해 부동산 투자를 늘리겠다는 자산가들도 적지 않은 것으로 나타났다. 투자용 주택, 아파트에 투자하겠다는 자산가들은 꾸준한 가운데 초고액 자산가는 매입비용이 높은 상가와 건물을 선호하는 특징을 보였다.
2~3년 내
매각 않겠다
KEB하나은행과 하나금융경영연구소가 최근 금융자산 10억원 이상을 보유한 PB 고객 808명을 대상으로 실시한 설문조사 결과를 분석한 ‘2018년 한국 부자보고서(KoreanWealth Report)’를 발표했다. 조사 결과 전체 자산가의 85.6%는 거주용이 아닌 투자 목적 주택을 최소 한 채 이상 보유하고 있었다.
투자 목적 주택의 종류로는 중소형 아파트를 보유하고 있다는 비중이 가장 높았다. 이어 오피스텔, 대형아파트 순으로 나타났다. 전체의 82.9%는 상업용 부동산을 보유하고 있으며 대부분 상가·건물이었다. 올해 부동산 투자를 오히려 늘리겠다는 자산가들도 적지 않았다. 전체 응답자의 14% 가량이 자산 구성에서 부동산 비중을 확대하고 금융자산 비중을 축소하겠다고 밝혔다.
초고액 자산가뿐 아니라 비교적 자산규모가 적은 자산가도 부동산 투자 계획을 갖고 있었다. 자산규모 100억원 이상인 부자들의 16.3%가 부동산 투자 비중을 늘리겠다고 했다. 10억원 이상~30억원 미만 부자의 응답률은 16.7%나 됐다. 50억원 이상~100억원 미만 부자는 11.5%, 30억원 이상~50억원 미만 부자는 13.7%가 부동산 투자를 확대하겠다고 했다.
올해 부동산 투자 계획이 있는 부자들은 상가·건물에 투자할 의향이 있다는 응답자가 47.6%로 가장 높았다. 다만 상가건물 응답률은 직전년도 조사와 비교해 9%포인트 가량 감소했다. 반면 투자용 주택 및 아파트에 투자하겠다는 응답자는 16.7%로, 직전조사 대비 약 5%포인트 증가해 전반적으로 주택, 아파트에 대한 관심이 높아진 것으로 나타났다. 거주용 주택 및 아파트 투자 의향도 지난해 9.0%에서 올해 13.5%로 늘어났다.
자산가들은 자산규모별로 선호하는 투자용 부동산 종류에 차이를 보였다. 100억원 이상 보유한 초고액 자산가들은 상가·건물 투자 의향이 52.5%로 가장 높았다. 이어 투자용 주택 및 아파트(14.8%), 토지임야(10.5%), 거주용 주택 및 아파트(7.4%), 해외부동산(6.6%), 오피스텔(4.3%) 순으로 조사됐다.
10억원 이상~30억원 미만의 경우 건물·상가 투자 의향은 31.3%였고, 거주용 주택 및 아파트가 25.0%로 높게 나타났다. 투자용 주택 및 아파트도 14.6%였다. 매입비용이 높지 않은 오피스텔 투자 의향도 12.5%를 차지했다. 또한 슈퍼리치들은 단기간 투자로 큰 수익을 얻겠다는 생각보다 은행 수익률보다 조금만 나으면 중장기로 투자하려는 경향이 강한 것으로 전해졌다.
슈퍼리치들의 투자 동향 보니…
고액 자산가 상가·건물 선호
최근 슈퍼리치들의 또 다른 트렌드는 증여다. 정부가 다주택자 규제를 강화하자 증여를 저울질하는 부유층이 부쩍 늘었다. 국토교통부에 따르면 지난해 전국 부동산 증여 건수는 28만2680건을 기록했는데 2016년(26만9472건) 대비 5%가량 증가한 역대 최대 수준이다. 이 중 주택 증여 건수는 8만9312건으로 전년 대비 10% 늘었다.
지역별로는 서울 주택 증여가 1만4860건에 달한다. 서울에서 주택 증여가 가장 많이 이뤄진 곳은 강동구로 1356건이 신고됐다. 2016년(520건) 대비 3배 가깝게 늘었다. 서초구도 1107건으로 급증했다. 재건축 사업이 활발했던 이들 지역 주택 소유자들이 대거 증여에 나선 것으로 풀이된다.
주택뿐 아니라 상가 등 비주거용 건물 증여도 급증했다. 서울의 비주거용 건물 증여 건수는 4464건으로 전년 대비 20%가량 늘었다. 보통 상업용 부동산은 주택보다 증여세 부담이 적다. 주택은 실거래가로 증여세가 부과되지만 상가, 빌딩 등 비주거용 건물은 매입일로부터 2년이 지나면 토지는 공시지가로, 건물은 시가표준액으로 증여세 신고가 가능해 실거래가보다 낮게 증여세를 낼 수 있다.
한 세무 전문가는 “다주택자들이 거주 주택 1채를 보유하고 나머지 주택이나 상가, 꼬마빌딩을 자녀에게 증여하는 경우가 많아졌다. 집값이 계속 오를 것이라는 믿음 때문에 당분간 증여 건수는 계속 늘어날 것”이라고 내다봤다.
부동산 재산가치 오른다면 상속보다 증여 유리하다는 결론이다. 배우자나 자녀에게 재산을 무상으로 물려주는 증여. 사후에 재산을 넘기면 최대 50%가량 상속세 부담을 물지만 증여는 공제 한도만 잘 활용해도 세금 부담을 대폭 줄일 수 있다. 공제 한도까지 10년 단위로 증여하면 증여세를 전혀 내지 않는다.
은행 수익률?
중장기 투자!
어차피 자녀에게 증여할 계획이라면 일찍 서두를수록 유리하다는 얘기다. 부동산 증여는 집값이 하락하는 시기에 주로 이뤄진다. 증여세 산정 기준이 되는 집값이 떨어지면 세금 부담이 줄기 때문이다. 하지만 최근 아파트 가격이 상승세를 이어갔다는 점을 감안하면 이례적이다. 그만큼 부유층이 증여 수단으로 부동산을 선호하고 있다는 의미다. 정부가 대책을 내놓을수록 오히려 집값이 급등해 “참여정부 시절 집값 폭등이 재연될 것”이라는 전망이 나오면서 서둘러 부동산 증여에 나섰다는 분석이다.
한 부동산 전문가는 “자산가들은 대박을 터트리기 보다는 잃지 않는 투자를 선호해 서울 도심 및 대학가, 역세권, 신도시 등의 수익성이 보장되는 검증된 지역에서 대상을 물색하는 경향이 높다”고 말했다. 이어 “최근 들어서는 직접 임대업을 할 수 있는 강남이나 명동 일대의 중소형 빌딩구입이나 4~5%대의 수익률을 거둘 수 있는 서울 도심 환승역세권, 신도시 등의 상가, 오피스텔 등에 투자 문의가 부쩍 늘고 있는데 저금리 기조가 이어지는 동안 이러한 경향은 더욱 거세질 것”이라고 부연했다. 다음은 슈퍼리치들이 관심을 보일만한 수익형 부동산.
▲명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)= 강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 ‘명동 엠퍼스트 플레이스’를 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있다. A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다.
트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있다. 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다.
풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리한다. 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 있다.
국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2억5000만원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90만~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산 및 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집 안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다.
▲고덕역 효성해링턴 타워 더퍼스트(오피스텔)= 서울 강동구 명일동에서는 효성이 ‘고덕역 효성해링턴 타워 더퍼스트’를 분양 중이다. 전용면적 19~36㎡, 총 410실로 구성된다. 지상 1~4층에 상업시설이, 5~20층에는 오피스텔이 들어선다. 지하철 5호선 고덕역과 인접했고, 고덕역이 지하철 9호선 4단계 연장선 환승역(계획)으로 추진되고 있어 미래가치 상승도 기대할 수 있다.
또 다른 트렌드는 ‘증여’
저울질 부유층 부쩍 늘어
▲힐스테이트 범계역 모비우스(오피스텔)= 경기도 안양시 범계역 인근에는 현대건설이 ‘힐스테이트 범계역 모비우스’를 공급할 예정이다. 최고 43층, 2개동으로 조성되며 오피스텔은 총 624실로 구성된다. 사업지는 NC백화점 평촌점이 있던 자리로 범계역을 통해 서울 및 광역 접근성이 우수하다. 여기에 안양시청과 동안구청, 안양우체국 등 공공시설이 가깝고 평촌 로데오거리 상권 이용도 용이해 편리한 주거생활을 누릴 수 있다.
▲미사 더퍼스트테라스(상가)= 성호건설이 시공을 맡은 미사강변도시 망월천 인근 수변상가 ‘더퍼스트테라스’가 올 상반기 준공을 목표로 공사가 진행 중이다. 일부가 개방된 망월천 수변공원 내부에는 산책로와 음악분수대, 아이들을 위한 물놀이장과 놀이터 등이 들어설 계획이다. 업계에서는 수변공원 인근 상업시설들이 호수나 강을 끼고 있어 쾌적한 환경을 갖춘 것은 물론 쇼핑과 문화, 여가를 한 번에 즐기는 몰링족 등의 유동인구도 품을 수 있다고 보고 있다.
수변상가 인기가 땅값에서도 차이를 보이는 것으로 나타났다. 업계에 따르면 청라국제도시 내 청라호수공원의 호수공원프라자의 공시지가는 3.3㎡당 약 1100만원으로, 호수공원가 거리가 떨어진 경연프라자의 3.3㎡당 950만원을 웃도는 것으로 조사됐다.
수익성 보장
검증된 지역
더퍼스트테라스의 경우 미사강변도시를 관통하는 망월천에 접한 수변 상업시설로 지하 2층~지상 3층, 67실 규모를 갖춘다. 옥상에는 테라스가 설치될 예정이다. 여기에 연내 개통 예정인 미사역이 도보 이용권 내 위치하는 입지를 갖췄다. 미사역과 상가는 보행자도로로 이어져 미사역~망월천 수변공원 도보 유동인구 흡수가 기대된다.
