무술년 새해에도 부동산 시장은 한마디로 안갯속이다. 정부의 잇단 규제와 공급과잉, 금리 인상 등 ‘삼중고’로 부동산 시장의 불확실성이 커짐에 따라 개발호재를 품은 분양단지에 관심이 높아지고 있다.
부동산 시장이 불확실할수록 본인의 여유자금과 투자기간, 투자성향 등을 고려한 맞춤형 투자전략이 필요하다. 무엇보다도 확실한 개발호재를 갖춘 상품을 선택하는 것이 좋다는 게 업계의 조언이다. 개발호재가 있는 지역의 아파트는 안전한 투자처로 꼽힌다. 핵심은 예측가능한 호재냐, 예측하기 힘든 호재냐 차이다.
전국 6개 권역
골고루 풍부
예측가능한 개발호재에 대한 사례는 다음과 같다. 수도권, 강원도, 충청권, 영남권, 호남권, 제주도 등 6개 권역 모두 골고루 대형 개발호재가 풍부한 편이다.
먼저 수도권의 경우 수서역세권 복합개발은 이르면 올 하반기 착공예정에 있다. 영동대로 지하개발과 지상부 공원화, 현대차 신사옥인 글로벌비즈니스센터(GBC) 착공은 이르면 2019년 예정돼 있다. 역세권에선 수도권 광역급행철도(GTX)가 가장 큰 이슈다.
안갯속 시장…맞춤형 투자전략 필요
삼중고도 무색 안전한 투자처 인기
강남을 통과하는 A노선(파주~킨텍스~삼성~수서~동탄)은 2018년 12월, C노선(수원~금정~과천~양재~의정부~덕정)은 2019년 12월 착공 예정이다. 서울 경전철 위례신사선도 2020년 착공이 계획돼 있다. 지하철 9호선 4단계 연장선(보훈병원~강일)도 이르면 1분기 예비타당조사가 통과되고, 이르면 2020년 착공될 예정이다. 그 외 기존 노선인 5호선, 7호선, 8호선이 연장 예정에 있다.
강원도는 평창 동계올림픽(2018 년 2월)을 계기로 원주~강릉 복선전철(2017년 12월 개통) 등의 개발호재가 있다. 충청권은 세종시 행정중심복합도시(2030년까지), 충북경제자유구역(2020년까지) 등이 있다. 영남권은 북항재개발(2019년까지), 경북도청신도시(2027년까지), 부산외곽순환고속도로(2017년 말 개통), 동해선(포항~영덕구간) 등도 있다.
호남권은 새만금개발사업(2030년까지), 광주자동차밸리(2020년까지), 동북아 관광 및 문화거점 등이 있다. 제주도는 제주 제2공항(2025년까지), 제주영어교육도시, 제주혁신도시 개발(2017년 이전 마무리) 등이 있다.
부동산 불확실성이 커짐에 따라 악재들을 무색하게 만드는 확실한 개발호재로 인해 교통망 확충 계획이나 대규모 산업단지 조성 등이 되는 지역은 개발 진행에 따른 수요자의 관심이 고스란히 가치에 반영되고 있다. 향후 대규모 개발호재를 품고 있는 고양 일산일대, 인천 송도국제도시, 송파구 거여마천뉴타운, 남양주 다산신도시, 원주 혁신도시, 제주도 등에서 나오는 분양 물량도 수요자들의 관심을 받고 있다.
업계에 따르면 개발호재가 풍부한 지역에서 입주를 앞둔 단지에 억대 프리미엄(웃돈)이 형성되고 있다. 서울 마지막 노른자위로 불리던 강서구 마곡지구는 지난해 10월 지역 내에서 가장 큰 업무 단지인 ‘엘지사이언스파크’가 들어서면서 인근 부동산 시장도 들썩이고 있다.
인근에 있는 강서구 ‘마곡엠밸리6단지’전용면적 114.98㎡는 지난달 10억8000만원에 거래되며 2개월 만에 1억9000만원이 상승했다. 최근 입주를 시작한 오피스텔 ‘힐스테이트 에코 마곡역’전용면적 19.86㎡의 경우 분양가(1억6200만원)보다 3000만~3500만원의 프리미엄이 붙어 있다.
경기도 광명역세권은 수도권 교통·상권의 중심지로 풍부한 개발호재를 품고 있는 지역인데, 현재 고속철도(KTX)와 수도권전철 1호선 환승역으로 이용되고 있다. 여기에 서울~광명 간 고속도로, 신안산선, 월곶~판교선 복선전철 등도 건설될 예정이다.
KTX광명역 바로 앞에 위치한 ‘광명역 호반베르디움’전용면적 59.68㎡는 지난해 4월 4억3072만원에 거래됐다. 같은해 11월 5억2220만원에 거래돼 7개월 만에 9000만원가량 상승했다. 분양가(3억3120만원) 대비 1억9000만원가량 오른 셈이다. 올해 입주를 앞둔 ‘광명역 파크자이 2차’와 2020년 입주 예정인 ‘광명역 태영데시앙’역시 억대 프리미엄이 형성된 상태다.
“개발된다”
지역이 들썩
영종도 일대도 대규모 개발 사업이 본격화되면서 부동산 시장이 활력을 얻고 있다. 영종지구에는 대규모 복합 리조트 개발과 제3연륙교 건설, 인천국제공항 제2여객터미널 개항 등 굵직한 사업들이 진행된다. 작년 12월에는 인천시가 청라국제도시와 영종도를 잇는 제3연륙교 착공을 2020년으로 확정 지으면서 각종 개발사업도 탄력을 받고 있다.
한 부동산 전문가는 “배후세대가 안정적인 수익을 목적으로 한다면 개발호재는 투자가치를 높이는 역할을 한다”며 “대형 개발호재는 지역경제를 발전시키는 것은 물론이고 인구 유입과 집값 상승 등 부가적인 효과도 함께 가져오기 때문에 인구유입이 충분히 이뤄질 수 있는 환경조성과 실현가능성 등을 따져봐야 한다”고 말했다. 다음은 개발호재를 품은 분양(예정) 단지.
▲화정 자인채(오피스텔, 상가)= 인근에 지도공원, 배다골 테마파크, 화정공원, 꽃우물 공원 등이 조성돼 있다. 주변 반경 700m 이내에는 세이브존 아울렛, 롯데마트, 이마트가 위치해 있고, 삼송지구에 들어설 예정인 국내 두 번째 이케아 매장을 비롯해 롯데백화점, 현대백화점이 위치해 있다. 고양경찰서, 덕양구청, 동고양세무서, 의료보험관리공단 등도 있다. 3호선 화정역세권을 끼고 화정로데오에 인접한 상권 또한 뛰어나다.
행신역 KTX가 5분 거리에 있고, 2023년 개통 예정인 GTX(수도권 광역급행철도) 대곡역이 인접해 있어 이 노선을 따라가면 강남 삼성역까지 15분 만에 도달할 수 있다. 오피스텔이 들어서는 화정지구는 2030 고양 도시 기본계획 수립에 신한류와 창조문화의 중심 ‘평화통일특별시’구역에 지정된 곳이기도 하다.
▲원주 연세메디컬타워(상가)= 사업지 인근에 대단지 아파트(반경 1km 이내 5500여 세대)가 조성 또는 예정에 있는 항아리 형태의 상권이다. 원주혁신도시와 남원주역세권 개발(50만㎡ 부지, 복합환승터미널 이전 등) 프리미엄까지 기대된다. 원주혁신도시는 자연, 첨단, 문화가 융합된 미래형 입지로서 국내 혁신도시 중 주목받고 있는 곳이다. 강원도 원주시 반곡동 일원에 3597㎡면적에 달하는 규모의 원주혁신도시는 관광, 건강생명, 자원개발기능군 등의 공공기관이 지역을 구성한다.
수천만~억대 프리미엄 형성
환경·실현 가능성 따져봐야
지식기반 서비스, 의료, 관광, 광역연계를 통한 지식기반서비스 거점도시로 새롭게 탄생하고 있다. 오는 4월 국립공원관리공단의 이전을 끝으로 총 13개 공공기관(수용 계획인원 3만여명, 상시근로자 6000여명) 이전이 모두 완료된다. 원주시는 2007년 10월 인구 30만명을 돌파한 뒤 4년이 채 되지 않아 32만명을 돌파하는 등 ‘강원도의 강남’으로 불리고 있다. 원주시 인구가 지속적으로 성장하는 데는 각종 호재가 한몫을 더했다. 평창동계올림픽 유치가 원주에도 여파를 미쳤다.
▲일광신도시 한신더휴(아파트)= 공원으로 둘러싸인 단지 인근에는 유치원 및 초·중·고등학교가 도보권에 있다. 메가마트, 기장체육관 등 기존 기장 생활권과의 연계성도 좋다. 인접지역에는 13개 산업단지가 조성 및 예정돼 있다. 작년 11월 창원을 거쳐 김해, 양산, 금정구, 기장군을 잇는 부산외곽순환고속도로가 개통 예정이다. 올해 말에는 동해선 연장공사가 마무리 될 전망이다.
▲제주 협재 에메랄드 캐슬(타운하우스)= 현장에서 15분 거리에 신화테마파크가 조성돼 볼거리가 풍성하다. 신화테마파크는 15개 놀이기구, 오락시설이 있어 온 가족의 나들이 장소가 될 것으로 기대를 모으고 있다. 이곳에서 12㎞ 떨어진‘제주영어교육도시’도 생활과 교육을 영어로 하는 국제도시로 조성된다. 서귀포 대정읍 일대 약 379만㎡에 조성된다. 초중고 국제학교 7개가 들어선다.
인구 유입
집값 상승
특히 행정 소방 경찰 등 시설이 완벽하게 갖추어진다. 이미 영국 명문 사립고인 노스런던 컬리지잇스쿨이 자리를 잡았고, 한국국제학교 제주캠퍼스도 문을 열었다. 캐나다 명문여학교인 프랭섬홀이 설립돼 운영 중이며, 미국 사립학교인 세이트존스버리 아카데미도 곧 개교한다.
