부동산 시장에 부동산 규제, 금리인상, 입주물량 폭탄이라는 3대 악재가 몰려오고 있다. 정부가 10월24일 가계부채종합대책을 통해 ‘전방위적 돈줄 쥐기’에 나서면서 부동산 시장에 빨간불이 켜졌다. 앞으론 대출을 받아 집을 사기 더욱 어려워진 만큼 거래 위축이 뒤따를 것으로 예상된다. 

이번 대책의 파급력에 대해서는 이견이 분분하다. 다만 11월경 발표될 주거복지로드맵을 시작으로 금리인상, 입주물량 폭탄 등 악재가 현실화될 경우 시장이 받을 타격은 커질 수밖에 없다.

이견이 분분
시장 타격은?

정부가 발표한 가계부채종합대책의 주요 골자는 중도금 대출 한도와 보증한도를 낮춰 가계부채를 잡고 신 총부채상환비율(DTI)과 총체적상환능력비율(DSR)을 도입해 다주택자의 돈줄을 조이겠다는 것이다. 정부는 이미 6·19 부동산 대책과 8·2대책, 9·5 추가 대책을 통해 보유세 강화를 제외한 초강력 규제를 총동원한 상태다.

이런 상황에서 이번 가계부채대책에 따라 내년부터 신DTI와 DSR가 도입되면 은행에서 대출을 받아 집을 사기 더욱 어려워졌는데, 부동산 시장에서 대출이 일정부분 동력원 역할을 하는 만큼 시장 침체는 불가피하다. 물론 이번 가계부채대책이 8·2대책만큼의 파급력을 지니진 않을 것이라는 의견도 있다. 

가계부채대책은 8·2대책의 연장선상에서 금융 정책을 정교화 시킨 수준으로 과다 채무자, 즉 다주택자에게 추가적인 영향이 가겠지만 이마저도 향후 대책에서 종합적으로 판단해야 한다. 문제는 지금부터다. 예고된 악재인 정부의 추가 대책과 금리인상, 입주물량 증가가 맞물려 얼마큼의 파급력을 낼지가 관건이기 때문이다. 그중에서도 4번의 대책에서 정조준하고 있는 다주택자가 제일 먼저 맞닥뜨릴 악재는 11월 중 발표될 주거복지로드맵이다.

국토교통부는 앞서 8·2대책 발표 당시 주거복지로드맵에 향후 5년간 서민 주거지원정책의 청사진을 담겠다고 밝힌 바 있다. 로드맵에는 서민의 주거사다리 마련을 위한 생애단계별 맞춤형 주거복지 지원, 공적임대주택 공급 확대, 사회통합적 주택정책 추진 등이 포함될 것으로 예상된다. 

단기적으로 명확한 정책 리스크는 11월 발표될 주거복지로드맵이다. 다주택자에 대한 인센티브는 규제 강도에 따라 결정되는 만큼 주거복지로드맵에 담길 정책 수준에 따라 시장이 받을 타격이 결정될 것이다. 금리인상도 부동산시장의 발목을 잡을 또 하나의 큰 변수다. 금리인상은 공공연한 사실일 뿐 시기가 문제였다. 

현재 시장 예상대로면 미국 연방준비제도(Fed)는 12월 중 금리를 올릴 가능성이 상당히 크다. 지난 10월19일 개최된 한국은행 금융통화위원회도 금리인상 시그널로 끝을 맺었다. 시장에선 11월 또는 내년 초 한은의 기준금리 인상을 기정사실로 하는 분위기다. 수년간 부동산시장을 떠받친 초저금리 기조가 깨지면 시장 위축은 불가피하다. 

규제, 금리인상, 물량폭탄…
전방위 돈줄 쥐기‘빨간불’

입주 물량 폭탄도 시장에 적잖은 부담으로 작용하고 있다. 과거 호황기에 쏟아졌던 분양 물량이 올해 들어 한꺼번에 입주를 시작하고 있는 건데 내년 상반기부터가 더 문제다. 부동산114에 따르면 올 하반기 입주 물량은 전국 22만9708가구로 내년에는 전국 각지에서 43만4399가구가 입주를 시작한다. 올해보다 14.7% 증가한 수치다.

최근 5년(2012~2016년) 연평균 입주 물량이 23만8225가구였던 점과 견주면 20만가구가 많아 입주 물량이 일시에 몰리면 집값 하락이나 역전세난으로 이어질 가능성이 크다. 금리 인상이 확실시되고 있는 가운데 추가 대출 규제로 신규 주택 수요가 급감한 상황이므로 입주물량 증가와 세금 등을 피하기 위한 다주택자 매물까지 합세하면 부동산시장은 침체로 이어질 가능성이 높다.

주택 분양시장

정부가 아파트 중도금 대출의 한도를 줄여 가계부채 축소에 나서 청약시장이 더욱 위축될 전망이다. 대출 한도가 줄면 집을 살 때 자기자본 부담이 높아져 대출금리 인상까지 예고돼 수요자가 느끼는 부담은 더욱 커진 상태다.

서울 인기 지역에만 청약 통장이 몰리는 양극화 현상이 짙어질 것이란 목소리도 나온다. 상대적으로 투자 리스크(위험)가 커진 상황에서 집값 상승으로 만회가 가능한 지역이 아니면 청약자 유인에 어려움을 겪을 공산이 크다.

가계부채 종합대책에서는 중도금 대출이 가능한 신규주택 분양가를 현행 9억원에서 8억3000만원으로 낮췄다. 정부는 이번 대책에서 중도금 대출 보증 비율을 현행 90%에서 80%로 낮추고, 중도금 대출 보증 한도(수도권·광역시·세종)를 6억원에서 5억원으로 내렸다. 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 보증 한도가 5억원으로 낮아지면 보증 대상이 되는 주택 가격은 9억원에서 8억3000만원으로 7000만원 정도 내려간다. 보증 한도에 걸리는 주택수가 많이 늘어나는 구조다.

이렇게 되면 지금 열기를 뿜고 있는 주택 청약시장이 위축될 수 있을 것으로 보인다. 중도금 마련이 어려운 가수요가 사라질 수 있어서다. 중도금 대출 한도를 줄이면 집 구매자의 자기자본 부담이 커져 결국 청약시장 위축으로 이어질 것이며 기준금리 인상도 조만간 이뤄질 전망이어서 청약시장의 관망세가 퍼질 가능성이 적지 않다. 

다만 건설사들이 자체적으로 자금을 부담해 중도금 무이자 혜택을 할 수 있는 가능성도 높다. 지금도 비인기지역에 공급되는 아파트 등 주거용 분양시장은 투자수요 유입을 위해 건설사들이 자체적으로 자금을 부담해 중도금 무이자를 유지하는 경우가 빈번하다. 

강도 한층 높아지면서 찬바람
시장 침체로 이어질 가능성도

분양받은 사람들이 내야할 중도금 이자가 분양가에 포함돼 있는 ‘꼼수’라는 지적도 있다. 인기지역과 비인기지역이 나뉘는 지역별 양극화는 더욱 심화할 것으로 보인다. 자기자본 부담이 높아져 시세차익이 가능한 지역이 아니면 쉽게 주택을 매입하기 어렵기 때문이다.

대출 한도가 줄어 투자 여건이 악화하면 인기지역과 비인기지역 간 열기는 더욱 뚜렷해질 전망이며 수요층이 얇은 지방의 경우는 청약률 하락과 미분양 소진에 애를 먹는 사업장이 늘어날 수밖에 없을 것이다. 

청약시장이 위축될 전망이어서 건설사가 느끼는 부담도 커졌다. 지난해 10월 보증 비율이 90%로 낮아지면서 건설사들은 HUG가 보증하지 않는 10%를 자체 신용으로 보증해 사업을 꾸려갔다. 보증 비율이 80%로 더 낮아져 건설사의 사업 리스크가 더 높아졌다. 

이러다 보니 신규 아파트를 무작정 쏟아내기 어려운 상황에 놓였다. 미분양이 늘어나는 지역이나 비인기지역은 분양 시기의 조정이 불가피하다. 분양 보증 비율이 10%P 낮아져 미분양이 증가 추세에 있는 사업장은 당장 분양하기 어려워졌기 때문에 연초 목표한 분양계획에 차질이 불가피하고 내년 사업 계획도 일부 조정이 뒤따를 것으로 보인다. 

수익형 부동산

상가와 오피스텔 등 수익형 부동산도 10·24가계부채 종합대책의 규제 화살을 피하지 못할 것으로 보인다. 그동안 정부의 규제가 주로 주택시장으로 집중되며 간접적인 수혜를 받았던 수익형부동산 시장에도 부동산 시장으로 흘러들어 오는 자금 차단을 위한 규제강도가 한층 높아지면서 찬바람이 불 것이란 전망이다.

가계부채 종합대책 중 부동산과 관련된 핵심 내용은 신 DTI 시행(2018년 1월), 총부채원리금상환비율(DSR) 적용(2018년 하반기), 여신심사 가이드라인 도입(2018년 3월) 등이다. 내년 1월부터 시행되는 신DTI는 주택담보대출에서 소득 대비 원리금 상환 비율을 나타내는 기존 총부채상환비율(DTI)의 계산식을 개선한 것으로, 기존의 DTI보다 소득을 상세하게 평가하고 부채 원리금에는 기존 주택담보대출의 원금까지 포함했다.

DSR은 원리금상환액을 연간 소득으로 나눈 비율로 원리금에 주택담보대출뿐만 아니라 전세자금대출, 카드대출, 마이너스 통장과 같은 신용대출도 함께 포함되는 만큼 주택담보대출에 초점을 맞춘 신DTI보다 넓은 범위에서 대출을 제한한다. 당초 2019년 도입을 목표로 했지만 내년 하반기로 도입 시기가 앞당겨졌다.

내년 3월부터는 부동산 임대업자 대출에 대해 여신심사가이드라인도 도입한다. 차주의 상환능력을 심사할 때 임대업 이자상환비율(RTI)을 산출해 참고지표로 운영할 방침이다. 임대업 이자 상환비율은 연간 이자비용에서 차지하는 연간 임대소득으로 임대소득이 이자비용에 미치지 못하면 대출을 받기가 어려워질 전망이다. RTI를 규제비율로 도입할지 여부는 향후 검토할 계획이다.

정리를 하면 다주택자뿐만 아니라 부동산 시장으로 흘러가는 투기성 자금은 철저히 차단하겠다는 것이 정부의 의도로 분석된다. 이에 따라 그동안 규제를 비껴가면서 반사이익을 받아온 수익형부동산도 적지 않은 영향을 받을 것으로 보인다.

앞서 나왔던 대책들은 아파트 등을 중심으로 한 주택시장 규제에 초점이 맞춰졌지만, 이번 가계부채대책에는 수익형부동산에 대한 규제가 상당부분 포함됐다. 대출이 어려워지면 자금 부담이 큰 수익형 부동산 투자심리는 급격히 위축되고 실투자금의 비중이 커진 만큼 수익률도 하락할 것으로 보인다. 

그럼에도 불구하고 1000조가 넘는 단기부동자금은 일부 수익형 부동산으로 흘러들어올 가능성이 크기 때문에 수익형 부동산 시장의 상황은 조금 더 지켜볼 필요가 있다. 한국은행과 금융시장에 따르면 7월 말 기준 국내의 단기부동자금은 1035조2101억원에 달한다. 지난해 말 1010조2979억원보다 24조9122억원 늘어난 수치다. 만기가 짧거나 중도 인출이 가능한 단기부동자금은 수익률이 높은 금융상품이나 투자처로 옮겨가기 쉬운 자금이다.

분양계획 차질
내년 사업도 조정

한 부동산 전문가는 “상가는 상권과 입지에 따라 임대료와 투자가치가 상이한 만큼 역세권 중에 역세권인 초역세권처럼 상황에 영향을 덜 받는 곳을 중심으로 살피고, 오피스텔은 월세 저항이 비교적 낮은 역세권에 입지한 대단지(최소 500세대 이상)을 중심으로 접근하는 것이 안정적”이라고 조언했다.