8·2대책 이후 안정세를 보이는 듯했던 서울 아파트 값이 재건축 호재로 다시 상승세로 돌아선 가운데 올 연말까지 주택시장 향배에 관심이 쏠리고 있다. 통상 추석은 가을 이사철을 앞두고 연휴가 이어지며 주택시장 분위기가 바뀌는 변곡점이 된 경우가 많았기 때문이다. 

연휴 이후 가계부채대책, 주거복지로드맵 등 굵직한 추가 대책 발표가 예고돼 있다. 내년 상반기까지 집값 안정 여부를 가리는 중요한 터닝 포인트가 될 것으로 예상된다. 초강력 규제들이 주택시장으로 몰리면서 추석 이후에도 수익형 부동산과 토지시장이 강세를 이어갈지 관심이 높아지고 있다.

주택

수익형의 경우 추석 이후에도 별다른 변수가 없다면 강세를 이어갈 것으로 예측된다. 확실히 최근 주택시장 분위기는 ‘관망세’다. 정부가 의도한 대로 ‘투자(투기) 수요’가 숨고르기에 들어갔다. 집값은 계속 오르는 게 아니라 사이클을 이루며 등락을 거듭한다. 특히 올 상반기 집값이 많이 올라 단기적으로 크게 오르기 벅찬 구조인데 거기에 규제 태풍까지 불어 닥쳤다. 시장에 미친 영향은 수치로도 드러난다. 

한국감정원의‘9월 전국주택가격동향’에 따르면 9월 서울 주택(아파트·연립·다세대·단독·다가구 포함) 매매가격은 전달 대비 0.07% 상승했는데, 오름폭이 7월(0.45%)에 비해 크게 줄었다. 2016년 3월(0.01%) 이후 가장 낮은 상승률을 기록한 것. 8·2대책의 영향으로 풀이된다. 

대표적으로 대책의 직격탄을 맞은 강동구(-0.14%)·서초구(-0.13%)·강남구(-0.09%) 등 ‘강남 4구’주택 가격이 약세를 보였다. 9월5일 추가조치로 투기과열지구·투기지역으로 중복으로 지정된 노원구는 0.18% 하락해 서울에서 가장 많이 떨어졌다. 투기지역으로 중복 지정된 성동구도 0.14% 내린 것으로 조사됐다. 

아파트

범위를 아파트로만 좁혔을 땐 대책 효과가 더 분명해진다. 서울 아파트 매매가격은 전달보다 0.01% 떨어졌다. 서울 아파트 값이 떨어진 건 지난해 3월(-0.01%) 이후 1년6개월 만이다. 

이런 상황에서 재테크의 최대 적은 쓸데없이 서두르는 것이다. 지금이 아니더라도 기회는 또 오기 때문이다. 실거주 목적의 내 집 마련을 계획한다면 구매력이 된다면 공급 과잉 지역을 제외하곤 매수해도 좋지만 투자 목적이라면 인내력을 갖고 기다리며 저가 매수 기회를 노리는 것도 좋다. 

추석 이후 부동산 시장을 주도할 흐름은 크게 두 갈래다. 먼저 8·2대책에서 발표한 각종 규제가 투기과열지구에서 시차를 두고 본격 적용된다. 예를 들어 분양가상한제가 10월 말부터 본격 적용된다. 서울 전역과 경기도 분당 등 수도권을 비롯해 세종시, 대구 수성구가 적용 지역으로 거론된다. 서울 강남권을 중심으로 한 고분양가 행보에 제동을 걸 수 있는 장치다. 청약 1순위 자격 요건을 강화하고 가점제를 확대하는 내용의 청약제도 개편안은 9월20일 입주자 모집을 공고한 아파트부터 시행됐다.

8·2대책 후 연말까지 시장 전망은?
연휴 끝 분위기 바뀌는 변곡점 될까 

재건축

정부 규제의 직격탄을 맞은 재건축 아파트의 시장 전망은 어두운 편이다. 재건축만 해도 재건축 조합원에게 ‘핵폭탄’으로 불리는 ‘재건축초과이익환수제’가 내년부터 부활한다. 재건축으로 얻은 이익이 가구당 평균 3000만원이 넘을 경우 초과이익의 최대 50%를 세금으로 부과하는 제도다. 내년 초 부활 예정인 재건축초과이익환수제를 피해간 단지라면 몰라도 사업 속도가 느린 곳은 거품이 끼었을 가능성이 높다. 

재건축 투자는 일단은 지켜보는 게 낫다. 재건축 사업 수익성에 직접 영향을 미치는 분양가상한제와 재건축초과이익환수제 영향으로 투자 매력이 낮아질 전망이라 구입 시기를 내년 이후로 미루는 편이 낫다.

내년 4월부터는 다주택자에 대해 양도소득세를 중과한다. 8·2대책은 국회 법률 개정과 맞물려 있는 내용이 많아 일시적으로 영향을 미치는 게 아니라 시차를 두고 연쇄효과를 낼 것으로 보인다. 다른 큰 흐름은 입주 물량의 폭발적인 증가다. 주택산업연구원에 따르면 올 하반기 전국 입주 예정 물량은 31만3000가구로, 상반기(26만1000가구)보다 약 20% 많은데 2010년 이후 역대 최대 입주 물량이다. ‘수급 앞에 장사 없다’는 증시 격언은 부동산 시장에서도 통하는데, 단기간에 입주가 급격히 늘면 전셋값이 약세를 보였다. 

지방 시장은 당분간 약세가 이어지며 양극화가 심화될 것이라는 관측이 많다. 울산·경남·경북·충남·충북 등 지방은 기업 구조조정과 공급 과잉 등의 영향으로 수도권 규제에 따른 풍선효과와 무관하게 자체 조정기를 거치고 있는 중이라 서울·수도권과 지방, 지방 내에서도 개별 호재에 따라 시장 움직임이 차별화될 것으로 보인다. 

분양

미분양도 늘어나는 추세다. 여기에 입주 폭탄까지 떨어지면 시장이 급속도로 양극화할 수 있다. 입주물량 급증이 예상되는 지역으로 대구·울산·경남·충남 등을 꼽았다. 입주 물량이 급증하는 지역을 중심으로 미입주, 신규 분양 단지에서 미분양이 늘어날 수 있다. 

그렇다면 집을 사야할까. 지금은 ‘매수자’우위 시장이다. 집값 상승세가 한풀 꺾인 데다 정부가 추가 대책도 예고한 상태라 매수를 서두를 필요가 없다. 다만 청약가점제 적용 물량이 대폭 늘어난 점은 고려해야 한다. 부양가족이 많은 장기 무주택자라면 인기 지역 당첨확률이 높아진 만큼 적극적으로 청약하는 것이 유리하다. 

서울 분양시장 전망은 좋다고 본다. 주택도시보증(HUG)에서 고분양가 관리지역으로 지정한 강남 4구, 경기도 과천에서 시세보다 저렴한 분양이 계획돼 특별공급 대상자거나 청약가점이 높은 사람이라면 청약할 만하다. 다만, 집값 상승기에 단기 차익을 노린 ‘갭 투자(전세가율 높은 주택을 전세를 끼고 산 뒤 시세차익을 노리는 투자)’는 위험하다. 

전월세 시장은 양극화가 심화할 전망이다. 입주 물량이 많은 수도권은 ‘갬’, 전세 수요가 많은 서울은 ‘흐림’이며 입주 물량이 워낙 많아 안정세를 다질 전망이다. 물량이 몰린 수도권·지방은 ‘역전세난(전세 수요보다 공급이 많은 현상)’ 가능성도 있다. 

수익형

수익형 강세는 추석 이후에도 큰 변동이 없을 것으로 전망하고 있다. 정부의 부동산 시장 억제 정책이 주택시장에 집중돼 있기 때문이라는 분석이다. 특히 서울 도심권과 서울 접근성이 좋은 지역에 있는 수익형 부동산은 계속 수요가 몰릴 것으로 예상된다. 저금리에 가장 수혜 상품은 역시 수익형 부동산이다. 다만 지역·상품별로 수익률 차이가 크고 공급과잉 문제에 따른 수익률 악화도 예상돼 투자자들의 주의가 요구된다. 

수익형 부동산을 주도하는 상품으로 부동산 대책과 무관하거나 벗어난 ▲상가 ▲오피스텔 ▲소형 오피스 유망하다. 먼저 최근 가장 주목을 받는 상가의 경우 아파트 인기지역 중심 활기 띨 전망이다. 입주가 진행되거나 앞두고 있는 위례신도시나 남양주 다산신도시 등은 적게는 수천만원에서 1억원의 웃돈이 형성되면서 덩달아 인기가 높다.

인기가 높아진 만큼 분양가 상승세라 주변 대비 분양가를 따져봐야 한다. 임차인이 선호하는 입지인지 여부 등도 고려해야 한다. 장기임대업종인 약국, 금융기관, 프랜차이즈 업종 등 우량 업종 선임대 상가 주목을 받을 것으로 보이는 가운데, 주거와 임대사업이 가능한 신도시 상가겸용주택과 LH 단지 내 상가도 꾸준한 인기를 끌 전망이다.

전월세 양극화 심화할 전망
수도권·지방 역전세난 감지

이번 조치로 오피스텔도 규제에 포함됐지만, 여전히 소액투자처로 주목을 받을 전망이다. 8·2 대책으로 투기과열지구와 조정대상지역의 오피스텔은 거주자 우선 분양 요건(20%), 분양권 전매제한 등 규제대상에 포함됐다. 그럼에도 오피스텔 시장은 아직 규제가 강도가 약하고, 법 사각지대에 있어 풍선효과가 나타나고 있는 것으로 나타났다. 

강도 높은 규제와 저금리 기조 속에 투자처를 잃은 시중 자금이 여전히 오피스텔 시장으로 흘러들어 가고 있다. 이러한 배경에는 타 상품에 비해 소규모 자본으로 투자가 가능하고, 신규 상품의 경우 아파트에 비해 청약 장벽이 낮다는 점도 장점이다. 

거주지에 관계없이 청약할 수 있고, 청약통장도 필요 없이 중복청약과 제3자 대리청약이 가능하다는 점도 투자자들에게는 매력적이다. 비규제 지역에서는 당첨 즉시 분양권을 전매할 수 있어 시세 차익을 가능하다. 

업계에서도 당분간 오피스텔 시장의 호황이 꾸준히 이어질 것으로 보고 있다. 정부가 오피스텔 투기 수요를 막는 장치를 마련했다고 하지만 아직까지 오피스텔은 규제 사각지대에 놓인 시장이기 때문에 아파트 청약 규제가 심해져 진입이 막힌 수요자들이 꾸준히 눈을 돌릴 것으로 전망했다.

저금리에 소액 투자처로 소형 오피스도 급부상 중이다. 임대료 등 비용 절감을 위해 사무실 규모를 줄이는 기업이 늘어나는 있는 것도 오피스의 소형화를 부추기는 이유다. 소형 오피스는 오피스텔과 비교해 화장실과 주방 공간 등이 없어 같은 면적이라도 사무 공간을 넓게 사용할 수 있는 장점이 있다. 또 면적이 넓은 오피스와 달리 면적이 작아 임차수요가 꾸준하고 공실 위험을 분산할 수 있어 인기다.

투자지역으로 대기업 이전지역이나 업무밀집지역, 도청, 구청, 법원, 세무서 등의 이전지를 주목해야 한다. 대기업이 이전하는 지역 인근에 계열사나 협력업체 등도 소형 오피스를 선호하기 때문이다.

주의할 점도 있다. 소형 오피스 임차 수요는 많지만 대신 매수 수요가 별로 없어 환금성이 낮고 아파트와 달리 시간이 지날수록 감가상각이 커져 가치가 떨어지기 쉽다. 경기에 따라 매입수요 변동 폭이 크다는 점도 부담 요인이다. 해당 건물 상태를 잘 살펴 비교적 노후도가 낮은 곳을 선택해야 한다. 주변 건물에 비해 노후한 곳은 다른 소형 오피스들과의 경쟁에서 밀려 수익률이 낮아지기 때문이다. 소형 오피스 임대 역시 수익형 부동산이기 때문에 분양가나 임대료 등 초기 투자액과 임대료가 얼마나 경쟁력이 있는지 꼼꼼히 따져 봐야 한다.

토지

최근 수년간 수요층에게 각광받고 있는 토지 시장이 황금연휴 이후로도 상승기조가 이어질지 여부에도 관심이 쏠리고 있다. 새 정부 출범 이후 3번에 걸친 부동산 대책으로 아파트 시장 전망이 그리 밝지 못한 가운데, 일각에서는 투자 가치가 높은 토지의 경우 아파트 대체 상품으로 자리매김할 수 있다는 전망도 제기되고 있다.

국토교통부에 자료에 따르면 올해 상반기 전국 지가변동률은 작년 같은 기간보다 무려 0.59%포인트 증가한 1.84%를 기록했다. 지난 2010년 11월 이후 80개월 연속 상승세가 이어지고 있는 것이다. 소비자 물가변동률(1.41%)보다도 높은 수준이다.

전국 17개 시·도별로 살펴보면 모든 지역의 땅값이 상승한 가운데, 수도권(1.86%)의 오름세가 지방(1.82%)보다 소폭 큰 것으로 집계됐다. 거래량도 크게 늘었다. 상반기 전체 토지(건축물 부속토지 및 순수토지) 거래량은 총 155만4000필지로 전년 동기 대비 10.4% 증가했다. 면적은 서울의 1.8배인 1095.4㎢에 이른다.

토지는 일대 개발호재, 향후 미래가치 등 부동산 시장에 대한 전반적 통찰력이 뒷받침돼야만 접근이 가능하다는 점에서 초보자들에게는 다소 진입장벽이 높은 상품으로 여겨져 왔다. 그래도 최근 들어 토지 시장에 대한 수요층의 꾸준한 인기가 이어지고 있는 것은 토지 관련 정보가 지자체 홈페이지 및 부동산 정보업체 등을 통해 과거보다 쉽고 편리하게 제공되고 있기 때문이다. 

유례없는 저금리가 계속 이어지면서 토지에 유동자금이 지속적으로 유입되고 있는 점도 한몫 한다. 특히 8·2대책으로 재건축, 신규 아파트는 물론 오피스텔까지 투자 규제가 강화되면서, 최근 토지는 이들 상품을 대체할 수 있는 투자처로도 부각되고 있다.

토지 시장에 대해 보다 신중한 접근이 필요하다는 의견도 있었다. 토지는 아파트와는 다르게 환금성이 높은 상품이 아니므로 토지를 매매하는 데 앞서 토지 활용에 대한 장기적인 포트폴리오를 미리 구상해야 한다. 단순한 시세차익을 노려 접근했다가 자칫 자금이 오랫동안 묶일 경우 큰 낭패를 볼 수 있다.