초강력 규제로 불리는 8·2대책이 부동산 투자지도를 바꾸고 있다. 발표 한 달 넘게 지났지만 아직 혼란은 끝나지 않고 있다. 재건축 아파트 등 주택시장이 규제 유탄을 집중적으로 맞고 있다. 이에 따라 상가, 중소형빌딩, 오피스 등 상대적으로 규제가 덜한 곳으로 투심이 옮겨가고 있다.

8·2대책 이후 부동산 투자 지형도가 어떻게 달라졌을까. 서울 아파트 가격이 1년5개월 만에 하락세로 돌아서는 등 후폭풍이 거세지고 있다. 재건축 초과이익환수제 부활과 조합설립 인가 후 조합원 지위 양도마저 금지되면서 천정부지로 치솟던 서울 재건축 아파트 가격이 7개월 만에 하락하는 등 재건축 시장이 직격탄을 맞았다. 

거센 후폭풍
아파트 하락세

강도 높은 대책으로 1025조원에 이르는 단기 부동자금이 부동산 시장에서 빠져나갈 수밖에 없는 상황이지만 대주주 양도차익 과세 강화로 주식시장까지 위축되면서 부동산 규제가 덜한 곳으로 투자자들의 관심이 옮겨가고 있다. 서울 전 지역을 투기과열지구로 묶어 투기를 봉쇄하자 규제가 덜한 1기 신도시인 평촌과 분당, 일산 등 대책 사각지대로 부동산 수요자들의 관심이 몰리고 있다. 투기과열지구로 지정된 과천의 아파트 값은 최근 0.01%로 하락했지만, 같은 시기 분당은 0.19%에서 0.29%로 상승했다. 인천도 0.09%에서 0.12%로 상승폭이 커졌다. 

주거용 시장에서도 비규제 지역이나 상품으로 자금이 이동할 가능성이 남아있고, 주거용 부동산 시장을 뛰어넘어서 상업용 부동산 시장으로 아예 시선을 돌리는 투자자들도 나올 수 있다. 기존 주택 투자자금과 규모가 비슷한 부분 점포 같은 상업용 부동산이나 주거용 중에서 상대적으로 투자여력이 남아있다고 판단되는 레지던스, 섹션 오피스 등이 주목을 받을 전망이다. 

주택시장이 양도소득세 중과와 대출강화 등 규제 유탄을 집중적으로 받는 데다가 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔마저 분양권 전매제한이라는 규제를 받으면서 상가나 중소형 빌딩 등으로 투자자금이 이동하고 있다. 투기과열지구에 속한 주택 구입 때 자금조달계획을 신고해야 하는 것과 달리 상가나 중소형 빌딩은 규제를 받지 않고, 건물가치의 최대 70%까지 대출을 받을 수 있어 수요가 몰리고 있는 것이다. 

상가 역시 다주택자들의 양도세가 강화되면서 보유 주택을 팔아 상가매수를 희망하는 투자자들도 많아지고 있다. 부동산 투기를 잡기 위해 강력한 규제방안이 총동원되면서 당분간 부동산 투자 열기는 아파트에서 상가나 규제지역에 포함되지 않은 지역 오피스텔, 레지던스, 섹션 오피스 등 수익형 부동산으로 옮겨갈 전망. 하지만 앞에서 설명한 것처럼 이번 조치로 오피스텔 열기는 한풀 꺾일 전망이다. 

발표 한달 넘었는데 아직 혼란
재건축 등 주택 시장에 직격탄

새 정부 들어 6·19와 8·2대책을 통해 주택에 대한 규제는 대폭 강화된 반면 상가에 대한 규제는 추가된 게 상대적으로 훨씬 적다. 주거용 오피스텔 등 주택은 대출받기가 크게 어려워졌지만 상가는 지금처럼 감정가액의 40%에서 최대 80% 가까이 대출을 받을 수 있다. 2주택 이상 다주택자의 경우 내년 4월 이후 세금이 크게 늘어나지만 상가에 대한 세금은 바뀌는 게 없다. 이에 따라 올해 하반기 상가투자의 관심지역으로 8호선 연장 호재와 올해 말부터 입주가 시작되는 다산신도시와 개발호재가 풍부한 인천 송도국제도시, 청라국제도시 등이 주목을 받고 있다. 

이번 8·2대책은 전방위적 규제로 불릴 정도로 강력해, 분양권 거래가 자유롭고 청약통장이 필요 없는 수익형 부동산 분양도 점차 열기를 더해가고 있다. 상가의 경우 시세가 많이 오른 서울 도심 역세권보다는 서울 접근성이 좋은 지역을 주목하는 것이 좋다. 레지던스는 공급물량이 없었거나 적었던 공급가뭄지역을, 섹션 오피스의 경우 오피스텔 공급 과잉 지역을 중심으로 노려볼 만하다는 게 업계의 조언이다. 

규제 벗어난 지역의 신규 오피스텔이 반사이익을 얻을지도 관심사다. 오피스텔은 그동안 상가나 분양형 호텔 등 다른 수익형부동산에 비해 적은 자본으로 투자할 수 있어 인기가 꾸준했다. 새로 분양되는 오피스텔은 아파트에 비해 청약장벽이 낮다는 점도 장점으로 꼽힌다. 여기에 거주지에 관계없이 청약할 수 있는 데다 청약통장이 필요 없고 중복청약과 제3자 대리청약이 가능하다는 점이 매력이다. 청약 당첨 후 바로 전매를 할 수 있어 투자용으로 접근하는 이들도 많다.

하지만 8·2대책에 오피스텔 규제가 다수 포함되면서 상황이 달라졌다. 투기과열지구나 조정대상지역 내 오피스텔은 분양권 전매가 소유권 이전 등기 때까지 금지되며 거주자 우선 분양 요건(20%)도 도입된다. 관련 업계는 일반 주택처럼 청약 여건이 강화되면서 점차 투자수요가 위축될 것으로 전망하고 있다. 규제를 피해간 지역에서는 이른바 ‘풍선효과’가 발생할 수 있다. 투기과열지구 내 조성된 각종 기반시설을 함께 누리면서도 규제와 무관한 서울 및 세종시 인근 지역으로 공급이 증가할 것으로 보인다.

외국인·준공공
뜨는 임대 사업

국내체류 외국인이 200만명을 넘어선 가운데 외국인 임대 수요가 풍부한 지역의 임대사업도 주목받고 있다. 미군부대 이전 호재를 갖춘 평택이나 서울 상암동, 홍대, 용산, 강남 등 외국인 밀집 지역이 눈길 끌고 있다. 업계에 따르면 장기 임대를 선호하는 외국인을 대상으로 한 임대사업이 가능한 지역의 신규 분양 아파트나 오피스텔들이 눈길을 끌고 있다. 

외국인을 대상으로 하는 임대사업의 최대 장점은 통상 1~2년 계약 기간 임대료를 한꺼번에 받아 체감수익률이 높고, 임차인과 월세문제로 갈등을 빚을 일이 없다. 그들이 속한 직장이나 국가에서 대납해주는 경우가 많으며 월세 중심의 임대차가 일반적인 외국인은 월세에 대한 저항감이 적다. 보증금과 확정일자가 필요 없어 소득공제도 잘 신청하지 않아 월세소득에 대한 노출이 적다. 다만 고가 월세로 주택임대소득 과세에 부담감이 있을 수 있으니 유의해야 한다. 

한국에 단기체류 목적의 거주자는 일반적으로 생활 집기들이 모두 마련돼 있는 풀옵션 형태를 선호한다. 먼 타국으로 온 외국인들은 같은 국적이나 문화, 종교를 가진 사람끼리 커뮤니티를 형성하며 생활하기를 원하기 때문에 외국인들이 많이 거주하는 지역의 아파트가 임대사업에 유리하다. 교육환경도 중요하다. 과거 일본인들은 일본인 학교가 있는 용산구 이촌동을 선호했으나 학교가 상암동으로 옮겨가면서 많은 일본인들이 상암동으로 이사를 한 것도 자녀들의 교육환경을 중요시했기 때문이다.   

준공공임대 아파트 사업도 틈새 부동산으로 뜨고 있는 아이템이다. 준공공임대란 말 그대로 공공임대주택의 성격을 띤 민간임대주택을 말한다. 2013년 12월5일부터 시행하고 있다. 정부가 모든 주택을 공급하는 데에는 한계가 있으므로, 민간 주택임대사업자 중 요건에 맞는 사업자에게 여러 가지 세제혜택을 주고, 그 대신에 주택을 값싸게 임대하도록 유도하는 제도를 말한다. 

먼저 올해 말까지 계약 시 재산세·양도소득세 감면 효과가 있다. 준공공임대사업자 등록 시 양도소득세 100% 감면을 해주는 시한이 2017년 12월31일까지로 불과 5개월도 남지 않으면서 다주택자들의 고민이 커지고 있다. 

준공공임대사업자 요건과 혜택은 다음과 같다.

전용면적 85㎡ 이하 1호 이상이며 전용면적 85㎡초과 다가구주택도 등록이 가능하다. 8년의 임대의무기간과 연간 임대료 증액 5%한도가 적용되며 위반 시 1000만원의 과태료가 부과된다. 2015년 12월29일 개정으로 2016년부터 10년에서 8년으로 단축됐고, 최초 임대료 규제는 폐지됐다. 전용면적 60㎡까지 8000만원(2%), 60~85㎡ 1억원(2.5%), 85~135㎡ 1억2000만원(3%) 8년 만기 일시 상환으로 자금지원이 된다. 

상가, 중소형빌딩, 오피스…
규제 덜한 곳으로 투심 이동

취득세는 전용면적 60㎡이하 면제, 60~85㎡(20호 이상 취득) 50% 감면되고, 200만원 초과시 15% 최소납부를 한다. 재산세는 40㎡까지 10% 감면(50만원 초과 시 15% 납부), 40~60㎡ 75% 감면, 60~85㎡ 50% 감면이 적용된다. 2018년까지 2세대 이상만 적용이 된다. 양도소득세는 2014~2017년 말까지 매입 후 10년 이상 유지 시 100% 감면(비과세와 달리 양도세 신고를 해야 하고 20%를 농어촌특별세로 내야 함)이 되며, 그 외에는 장기보유특별공제가 8년 임대 시 50%(주택임대사업자 30%), 10년 임대 시 70%(주택임대사업자 50%) 적용된다. 소득세와 법인세는 전용면적 85㎡ 기준시가 6억원 이하, 3호 이상 임대 시 75% 감면(주택임대사업자는 30%감면)이 되며 종합부동산세는 합산배제가 된다.

혜택이 많은 준공공임대사업자라도 무조건 해야 하는지 잘 따져보아야 한다. 먼저 긴 의무보유기간이다. 각종 세제혜택이 주택임대사업자보다 많지만 4년 의무보유인 주택임대사업자와 달리 의무보유기간이 8년이나 되고 양도세 감면혜택까지 받으려면 임대료 증액 연 5%(2년 임대기간 감안하면 실제 2년 5%) 한도로 10년을 보유해야 한다. 규정 미 준수 시 과태료 징수와 더불어 범법의 소지가 될 수도 있어서 주의해야 한다.

다음으로 타 소득이 많을 경우 종합소득에 불리하고 건강보험 직장가입자가 아니면 지역가입자를 가입해야 하니 4대보험 부담이 커질 수 있다. 사업자를 낸다는 것은 정부의 관리대상이 되는 것이고 세무조사 대상이 될 수도 있다. 본인의 투자성향과 투자기간, 목적에 맞춰 장점과 단점을 꼼꼼히 따져봐야 할 것이다. 특히 10년을 보유할만한 가치가 있는 물건인지 판단을 한 후 준공공임대사업자를 등록하겠다고 한다면 올해 말까지 등록을 해서 10년 보유 후 양도세 100% 감면 혜택을 받는 것이 좋다. 

마지막으로 토지 투자다. 8·2대책 아파트 규제에 토지 투자도 눈길을 끌고 있는데, 지난해 11·3 대책을 시작으로 올해 8·2대책에 이르기까지 아파트 대출과 청약, 전매 관련 규제가 강화되면서 아파트를 대체할 투자 대안으로 토지를 주목하는 투자자가 늘고 있다. 토지는 해당 물건의 잠재가치를 미리 예상할 수 있을 만큼 부동산 지식과 경험이 풍부해야 하고 개발계획 정보에도 밝아야 수익을 기대할 수 있어 선뜻 발을 들이기가 어려운 분야다. 

경매시장 열기
토지도 뜨거워

하지만 최근에는 토지 관련 정보를 지자체 인터넷 홈페이지나 민간 부동산정보업체 등을 통해 상세하게 알아볼 수 있다. 분양업체 측에서도 빠른 매각을 위해 적극적으로 관련 정보를 제공하고 있어 이전에 비해 진입장벽이 낮아졌다는 평가다.