정부의 주택규제와 저금리가 장기화되고 있다. 이로 인해 투자처를 잃은 뭉칫돈이 수익형 부동산으로 몰리고 있다.

한국은행의 기준금리는 연 1.25%로 지난해 6월 이후 14개월째 동결 중이다. 여기에 6월 소비자물가 총지수는 102.67(2015년=100)로 전년동월 대비 1.9% 상승했다. 전년누계비 또한 2% 상승했다. 은행 이자를 받아도 이자소득세를 빼고 물가상승률을 반영하면 실제 수중에 놓이는 돈은 예전만 못하게 된 셈이다.

이자 받아도…
투자 유의점은?

이렇다 보니 기본적으로 월 임대수익률이 5~6%대로 나올 수 있는 수익형 부동산으로 유동자금이 몰리고 있다. 임대수익을 얻을 수 있는 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산은 은퇴시기가 도래한 베이비부머 세대들의 노후 대책 수단으로 각광받고 있다. 최근에는 20~30대 젊은 세대들에게도 새롭게 떠오르는 재테크 수단으로 인식된다. 금융상품보다 높은 수익률을 기대하고 있어서다. 

매달 안정적으로 임대수익을 얻을 수 있는 주택임대사업에 대한 관심이 높아지고 있다. 수익형 부동산은 금융상품보다 안정성도 있고 리스크도 적은 것으로 여겨지지만, 그렇다고 무조건 ‘황금알을 낳는 거위’는 아님을 명심하자. 임대할 상품을 잘 골라야 속 썩이지 않는 임대수입용 자산으로 키울 수 있다.

▲수익률 ‘분모’를 줄이자= 경기 불확실성이 이어지는 상황에서 투자의 가장 중요한 원칙은 안정성이다. 같은 수익형 부동산이라고 해도 주택보다는 상가의 투자 수익률이 훨씬 좋은 편이지만, 특성상 경기에 영향을 많이 받는데다 권리금 문제 등 관리의 어려움이나 상권 형성 유무 등 외부 변수가 많다.

성공적인 주택임대사업을 위해서는 무엇보다 매입해야 할 임대할 주택을 잘 골라야 한다. 가장 중요한 것은 초기 매입비용을 낮추는 것이다. 아무리 월세가 높다고 해도 전월세 시장에는 월세를 받을 수 있는 ‘암묵적인 상한선’이 존재하기 때문이다. 

정부 주택규제에 저금리 장기화
투자자 뭉칫돈 수익형으로 몰려

▲공실기간을 줄여라= 세 놓는 집을 비워두는 기간 즉 공실기간이 적어야 한다. 공실이 적으려면 역세권이나 대학가 등 임대수요가 풍부한 지역이든지 아니면 세입자의 교체가 빈번하지 않아야 한다. 임대 수요가 끊이지 않더라도 세입자가 자주 바뀐다면 그만큼 중개수수료 등 비용이 많이 든다. 이를 감안하면 단기 임대 수요가 많은 지역의 조그만 원룸을 사서 임대사업을 하는 것보다는 역세권이 있는 대학가나 중심업무지구 배후지역의 소형 아파트나 오피스텔이 유리하다.

▲나쁘지 않은 이면도로= 역세권이거나 버스노선이 풍부해 타 지역으로 이동할 수 있는 교통수단이 많은 지역과 주변 편의시설이 많은 지역은 주택임대사업을 하기 적당하다. 하지만 이런 지역은 매입할 가격도 높기 마련이다. 

교통이 어느 정도 확보된다면 비싼 대로변의 번듯한 신축 오피스텔보다는 이면도로의 오피스텔이나 빌라 등 소형주택이 나을 수 있다. 커뮤니티 시설 등을 갖춘 신규 오피스텔은 매입가격이 높지만, 월세는 기대만큼 올려 받기 어려운 경우가 적지 않기 때문이다. 

▲광고 수익률 믿지 말자= 오피스텔이나 상가, 분양형 호텔 등 수익형 부동산 분양 광고를 보면 높은 임대수익률을 제시해 투자자를 현혹하는 경우가 적지 않다. 분양업자들이 제시하는 임대수익률 계산법에는 함정이 존재한다. 먼저 받을 수 있는 임대료를 주변 시세보다 현저하게 높게 책정하는 경우가 적지 않다. 

또 투자금액을 대출 가능한 최대 한도를 적용하고 임대수익률을 계산할 때는 자기자본 금액으로 계산하는 식으로 연 10% 이상의 예상 수익률을 제시하는 경우가 비일비재하다. 취득세, 중개수수료, 공실에 따른 관리비, 대출이자 등도 수익률을 낮추는 항목이지만 무시되는 경우가 많다. 분양업체에서 제시하는 조건에 휘둘릴 것이 아니라 홍보관에서 상담을 받은 후 직접 현장을 방문해 설명 내용이 합당한지 따져보고 본인 자금 사정에 맞는 임대 운영 계획을 세워야 하겠다. 

▲임대사업자 등록도 고려= 임대사업자로 등록하면 경우 임대의무기간이 주어지는 대신 취득세 등 세제상 혜택과 부가가치세를 환급 받을 수 있다. 주택임대사업자는 최소 4년, 일반임대사업자는 10년이다. 임대사업자 등록은 의무 사항이 아니다보니 전체 임대주택의 4분의 3을 넘는 규모가 등록되지 않은 채 전세나 월세로 임대차시장에서 운영되고 있다. 세원 노출을 꺼려 등록을 기피하는 경우가 많기 때문이다. 

금융상품보다 
높은 수익률

정부는 서민주거안정지원 및 주택임대소득 양성화 차원에서 임대사업자에게 각종 절세 혜택을 부여하고 있다. 임대사업자로 등록을 하게 되면 세제 혜택을 받을 수 있다. 취득세·재산세·종합부동산세·양도소득세 등이 최고 100%까지 감면된다. 임대사업자 등록은 임대의 용도에 따라 주택임대사업자와 일반임대사업자로 나뉘는데 주거목적이라면 주택임대사업자로 업무시설이 목적이면 일반임대사업자로 등록하면 된다. 

자금 사정 맞는
운영계획 세워야

주택임대사업자는 부가가치세(예:주거용 오피스텔)를 환급받지 못하지만 취득세 감면 등 세제해택이 있다. 일반임대사업자는 종합부동산세, 부가세 등 세제혜택이 많은 대신 10년의 의무기간이 있는데, 임대기간을 다 채우지 못하고 양도할 경우 그동안 감면 받은 부가가치세는 추징당하게 된다.

▲주택임대사업자 등록은?= 주택임대사업자 등록 절차를 알아보자. 국토교통부 등에 따르면 주택임대사업자 등록은 주택 한 가구 이상 소유하고 있거나 분양·계약 등을 통해 주택을 소유할 예정인 자를 대상으로 하고 있다. 주택을 건설하려는 자 역시 등록할 수 있다.

임대할 주택을 매입했으면 본인이 거주하고 있는 주소지의 시·군·구청 주택과에 방문해 주택임대사업자 등록을 하면 된다. 기업형으로 등록하고자 할 경우는 300가구 이상 건설, 100가구 이상 매입의 경우에만 가능하다. 등록하려면 필요서류를 준비해 시·군·구청 주택과에 방문해 신청하면 된다. 이때 필요한 서류는 주택임대사업자 등록 신청서(주택과 비치), 매매계약서 또는 분양 계약서, 신분증 등이다. 

신청자는 기업형, 준공공, 단기 임대주택이 선택 가능하다. 임대 의무기간 역시 4년 또는 8년으로 선택할 수 있다. 주택임대사업자 등록증 발급에 걸리는 시간은 5일 정도다. 등록 기간은 취득일로부터 60일 이내이며 준공공임대의 경우는 90일 이내다. 여기서 준공공임대는 정부로부터 임대료 규제를 받는 민간 임대주택을 말한다.

황금알 낳는 거위는 없다?
임대사업 순탄하게 하려면…

주택임대사업자 등록증이 나오면 본인 거주지 세무서에서 신고 등록하면 된다. 이때 필요한 서류는 사업자등록 신청서, 주민등록초본, 주택임대사업자 등록증, 신분증 등이다. 취득세 감면혜택 신청을 위해 임대 소재지 시·군·구청 세무과에 가서 취득일로부터 60일 이내에 신청하면 된다. 주택임대사업자 등록증과 감면신청서(세무과 비치)만 챙기면 된다.

취득세는 전용면적에 따라 감면 정도가 다르고 최고 100%까지 면제 받을 수 있다. 물론 세제 혜택을 받기 위해서는 제약도 따르는데, 최소 의무보유기간이 4년이다. 4년 이상 임대하게 되면 종합소득세와 법인세의 30%를 감면 받을 수 있다. 준공공임대는 75%까지다. 국세에 해당되는 양도소득세와 종합부동산세는 5년을 의무 보유해야 감면 가능하다. 

의무 보유기간을 위반했을 때에는 혜택 받았던 세금을 추징당하는 것은 물론 1000만원 이하 과태료도 발생하는데, 임대의무 기간 동안 임대조건신고, 임대료 상승 제한 등의 의무를 따라야 한다. 임대차 계약을 체결한 이후 표준임대차계약서, 임대조건신고서를 준비해 임대조건신고를 해야 한다. 이는 임대 의무 중 하나로, 의무를 따르지 않을 경우 1000만원 이하의 과태료 부과가 발생한다. 

임대 계약체결일로부터 3개월 이내 임대한 주택 소재지 시·군·구청 주택과에서 신고하면 된다. 임대차 갱신 시에도 신고해야 한다. 양도소득세 감면혜택을 위해서는 본인 거주지 세무소에 임대개시일 20일 이내에 신고하면 된다.

▲일반임대사업자 등록은?= 다음은 일반임대사업자 등록을 알아보자. 주택임대사업자보다 더 절차가 간단하다. 임대할 건축물의 분양계약서 또는 매매계약서, 신분증을 지참해 세무서를 방문하면 된다. 일반임대사업자 등록 신청서까지 작성해 제출하면 등록이 끝난다. 

일반임대사업자는 업무용이기에 전입신고와 확정일자가 불가능하다. 분양 받은 후 20일 이내에 물건지 소재 세무서에 일반임대사업자 등록을 해야 한다. 일반임대사업자는 건물 분 분양가의 10% 부가가치세로 납부하고 환급 받게 된다. 종합부동산세는 사실상 비과세 대상이 된다.