미국이 3개월 만에 또다시 기준금리를 올리면서 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산 투자에도 빨간불이 켜졌다. 주요 시중은행의 대출 금리 인상에 따른 투자수익률 저하는 물론 기존 수요자들의 대출 상환 리스크, 신규 수요 진입 어려움 등이 예상되는 가운데 올해 하반기부터 공실 리스크와 미분양 증가 등이 우려되는 이유다.
미국의 금리 인상으로 국내 금리가 인상된다면 가장 민감한 부동산은 당연 상가·오피스텔 등 수익형 부동산이다. 물론 국내 기준 금리는 미국의 금리인상에 일정한 시차를 두고 움직이지만, 이와 달리 대출금리 등의 시장금리는 즉각적인 영향을 받기 때문이다.
안 그래도 불황에…
즉각적인 영향
따라서 상가·오피스텔 등의 투자수익률은 자기자본 대비 대출에 의존해 수익률을 가늠하는 만큼 금융이자 상승이 가장 큰 리스크로 작용하게 된다. 무엇보다 금리인상이 임대수익의 감소로 이어질 수 있는 만큼 최대한 대출에 의존하지 않는 상품 공략에 투자자들의 이목이 쏠릴 것으로 보인다.
그 방법으로 대출비중 줄이기, 선임대 상품, 장기임대 수익형 부동산 주목, 매출성장업종, 미분양 또는 할인 상품 주목, 희소성 높은 수익형 부동산, 불황기에 강한 수익형 부동산 등이 있다.
먼저 대출의 비중을 줄이는 게 급선무다. 기준금리가 오를 경우 일반 금융권의 대출이자도 상승한다고 볼 수 있다. 이 때문에 대출을 이용해 수익형 부동산을 분양받으려고 하는 투자자들은 금리인상에 따른 수익률 변동을 신중히 따져볼 필요가 있다.
예를 들면 현재 분양 중인 상가의 수익률을 대출비율과 금리변화에 따라 조사해본 결과, 대출금리가 인상될 경우 타인 자본비율을 낮출수록 수익률이 높아지는 것으로 나타났다.
현재 6억5730만원에 분양 중인 인천 청라국제도시 A상가의 경우 대출금리가 7%일 때는 대출비중이 20%일 때와 40%일 때의 연수익률이 거의 동일했으나 대출금리가 8% 이상으로 오르면 20%의 대출비중을 유지한 경우의 투자수익률이 상대적으로 높았다.
상가의 경우 어느 정도 대출을 끼고 구입하는 것이 보통이기 때문에 금리인상 시기에는 대출비중이 높을 경우 이처럼 수익률이 떨어질 수밖에 없다.
따라서 금리가 오를 것이라 예상되는 시점에서는 원금상환 등을 통해 대출 비중을 줄이고 자기자본 비율을 높이는 것이 현명한 방법이라 할 수 있다. 또 금리가 낮을 때에 비해 수익률을 보수적으로 책정하는 것이 바람직하다.
미국 3개월 만에 또 기준금리 올려
상가, 오피스텔 등 투자에 빨간불
다음으로 임차수요가 이미 맞춰진 상태로 분양하는 상품을 고르는 것도 한 방법이다. 즉, ‘선임대’ 상가나 오피스텔 등이다. 상가나 오피스텔의 임차인 계약이 먼저 이루어진 다음 일반에 분양하기 때문에 수익률을 확인한 후 안정적으로 투자할 수 있는 장점이 있다.
이미 어느 정도는 완공된 건물을 분양받기 때문에 시행사 등의 부도나 사기 등에 따른 위험 부담도 그만큼 적으며 공실을 없애고 확정 수익률을 확보해 투자 즉시 안정적인 수익으로 이어지는 장점이 있다.
수익형 상품의 수익률은 임차안정성과 밀접한 관련이 있기 때문에 공실 발생 우려가 적은 장기 우량임대업종을 통해 지속적 안정성을 추구할 필요가 있다.
매년 증가하고 있는 외국관광객 대상, 여성 등 성형·뷰티사업, 키즈관련업종 등 매출성장업종을 임차인으로 유치하는 방법이다. 이들 매출성장업종을 임차인으로 유치하는 경우 1년 또는 2년 임대차 갱신 때마다 임대료 상승이 가능해 금리가 인상되는 부담을 줄일 수 있다.
준공이 임박했거나 완료된 미분양 또는 할인 수익형 부동산에 투자하는 것도 금리인상기의 투자전략 중 하나다. 상가나 오피스텔, 도시형 생활주택은 준공이 임박하거나 준공이 떨어지면 조건을 변경하는 경우가 많아 할인되는 분양상품을 찾는 것이 어렵지 않다.
할인을 받은 만큼 투자금액이 줄어들어 대출비중을 줄일 수 있다. 할인부동산 혜택은 생각보다 쏠쏠하다. 준공이 임박하거나 준공을 마친 수익형부동산의 경우 분양가 할인은 물론 관리비·인테리어, 준공 후 이자 지원 등의 혜택까지 제공되기 때문이다.
다만, 아무리 저렴하게 매입했다고 하더라도 대출이 투자비중을 많이 차지할 경우 금리인상으로 오는 리스크가 커져 적정 자기자본을 감안한 투자가 선행되어야 한다.
희소성 높은 수익형 부동산도 주목해야 한다. 희소성이 높다는 것은 입지가 뛰어나거나 공급이 희소한 지역, 상품 자체의 경쟁력이 우수한 경우 등이 있다. 이들 상품은 지역 내 랜드마크 기능을 하거나 구매수요가 많아 환금성도 뛰어나다.
‘우량임대업종’
안정성 추구해야
한 부동산 전문가는 “올해만 미국발 금리인상이 3번 정도 예정되어 있어 대한민국에도 금리인상 필요성이 강력하게 대두되고 있는 상황이다”며 “따라서 금리인상기에 수익형 부동산에 투자를 고려하는 경우 대출 반영 비중을 상가는 40% 선, 오피스텔 등 주거용 부동산은 50% 내외를 고려하는 것이 현명한 투자”라고 말했다. 다음은 금리인상기에도 눈길 가는 수익형 부동산이다.
▲지젤엠청라(상가)= 지젤엠청라는 문화시설이 미비한 청라국제도시에 들어서는 최초의 복합문화공간이다. 대형 멀티플렉스 영화관을 비롯해 컨벤션센터, 청라 최대 스포츠센터, 다양한 문화와 체험이 가능한 엔터테인먼트 공간, 크고 넓은 최고의 주차공간 등이 조성된다.
금융이자 상승 큰 리스크로 작용
먼저 대출비중 줄이는 게 급선무
이 단지는 청라 명소인 커넬웨이 수변도로 진입 상가다. 커넬웨이와 지하광장이 직통으로 연결되기 때문에 쾌적함은 물론 풍부한 유동인구를 흡수할 수 있다. 대지면적 1만995㎡, 건축면적 6484㎡, 연면적 5만9546㎡ 규모다. 지하 3층~지상 5층으로 지어진다. 600여대 동시 주차가 가능하다. 53%대의 높은 전용률을 자랑하며 프랜차이즈 등이 선임대가 확정됐다.
▲왕십리 센트라스(상가)= 현대건설·SK건설·포스코건설 컨소시엄은 서울 성동구 하왕십리동에서 왕십리 센트라스 1획지·6획지 근린형 단지 내 상가인 탑스트리트와 컬처스트리트 선임대 점포를 분양 중이다. 탑스트리트는 연면적 1만1610㎡, 전용 32~ 175㎡(일반분양분 가장 큰 점포 105㎡) 총 88개 점포며 컬처스트리트는 연면적 2만7692㎡, 전용면적 27~361㎡, 총 119개 점포로 구성된다.
5379가구, 약 1만5000여명에 달하는 왕십리뉴타운 배후수요도 확보하고 있다. 탑스트리트는 지하철 2호선 신당역이 도보로 이동 가능하며 상왕십리역과 직통으로 연결된 컬처스트리트는 초역세권 상가로 유동인구 흡수에도 수월하다.
▲간석동 해마루 더 펠리체(오피스텔)= 인천광역시 남동구 간석동 241-2외 2필지에 해마루 더 펠리체 오피스텔이 분양 중이다. 간석동 해마루 더 펠리체 오피스텔이 주목을 받는 이유는 먼저 시공사인 해마루건설에서 5년간 임대 보장제 실시 및 인천지하철 1호선 간석오거리역과 국철1호선 동암역이 도보로 이용 가능한 더블 역세권에 입지하고 있기 때문이다.
대지면적 1295.60m², 연면적 1만5391.814m², 지하 4층~지상 14층 총 312실 규모로 총 주차대수는 220대며 인천지하철 1호선 간석오거리역 도보 30초 거리, 초역세권 및 더블역세권 입지다. 전용면적기준으로 19.6408 m² 104실, 23.9188m² 156실, 33.1048 m² 52실 등 총 3타입이다. 최근 수요층이 두터운 원룸 및 1.5룸으로 구성되며 3면이 탁 트인 조망이 가능하다.
▲영종도 미단시티 굿몰(상가)= 영종도 미단시티 첫 랜드마크 상업시설인 굿몰이 4월 분양된다. ㈜굿몰은 인천광역시 중구 운북동 준주거2(SR4) 일대에 들어서는 신 트렌드 글로벌 비즈니스 복합몰로 정식 분양에 들어가 투자자는 물론 제조 및 무역업체들의 비상한 관심이 쏠리고 있다. 굿몰의 입지는 미단시티의 서북단에 위치하고 있으며 연면적 10만2752.42㎡에 지하 2층~지상 5층 규모로 4개동으로 지어진다.
상업시설 694호, 오피스텔 168실로 구성되며 상가의 경우 3.3㎡당 공급가(VAT 별도)는 1200만~3700만원대, 오피스텔은 850만원대로 결정될 것으로 보인다. 굿몰 측은 한국의 관문으로 영종도 인천공항을 이용하는 연간 이용객 4000만명 이상을 확보하고 있고, 2017년 제2여객터미널 개장 시 연간이용객은 7000만명 이상으로 늘어날 전망하고 있다.
미분양·할인
상품도 주목
▲신당역 두산위브더제니스(상가)= 서울 중구 신당동 신당역 두산위브더제니스 주상복합 상가가 할인 분양된다. 서울 지하철 2·6호선 환승역인 신당역과 지하로 연결되며 지하 6층~지상 38층 2개동으로 구성된다. 지하 1층과 지상 1·2층이 상가다. 할인된 분양가는 3.3㎡당 1100만~1900만원이다. 커피전문점, 분식점, 식당, 병원 등이 입점할 예정이다. 대출은 60% 가능하다.
