봄은 결혼시즌이다. 결혼은 제2의 인생이자 재테크의 본격적인 출발이라고 할 수 있다. 신혼부부 재테크는 일단 내집 마련을 하는 게 우선이다. 신혼부부들을 위한 부동산 재테크 전략에 대해 알아보자.
‘단독? 연립?아파트?’신혼집 선택 신중해야
각각 장단점 따지고 명확한 기준·판단 필수
최근 몇년간 집값이 폭등하는 과정에서 결혼을 앞둔 많은 예비부부들은 초기 대출금이 많더라도 전세보다 내 집에서 시작하는 것이 낫다고 보는 경향이 늘고 있다. 하지만 매매가격에 비해 전세가격이 크게 떨어졌을 때는 새 아파트의 넓은 평형에서 여유롭게 전셋집을 구할 수 있으므로 전세로 신혼집을 마련하면서 목돈을 모으는 것도 좋은 전략이 될 수 있다는 점을 고려해야 한다.
일조권, 교통 중요
대단지 아파트 제격
신혼집을 구하는 데 가장 어려운 점은 단독, 연립, 아파트 가운데 어디를 고르느냐는 문제다. 물론 이 중에서 가장 좋은 곳은 역시 아파트다. 공간활용면적이 가장 넓고 차가 있는 경우 주차문제도 단지 내에서 자체 해결이 가능하기 때문이다. 다른 주택에 비해 초기 자금이 많이 들어간다는 점이 단점이지만, 그만큼 향후 집값 상승을 기대할 수 있으므로 오히려 재테크 측면에서 유리할 수 있다.
단독주택은 아파트에 비해 저렴하고 별도의 관리비 부담이 크지 않다. 다만 주차문제가 해결되기 어렵다는 단점과 함께 전용면적이 적어 비교적 공간활용이 힘들다. 그러나 자금이 넉넉치 않은 신혼부부에게는 매력적인 주택이 될 수 있다.
연립주택은 단독주택과 아파트의 장점을 반반 섞어 놓은 경우라고 할 수 있다. 최근 지어지는 빌라는 자체 내에 필로티 주차장을 마련해 주차문제를 해결했다. 어느 정도 사생활이 보호되면서 가격도 비교적 저렴한 편이다. 단, 구입할 때에는 빌라는 일반적으로 기간이 지날수록 가격이 떨어지는 것을 감안해야 한다.
신혼집을 구하는 데 있어서 가장 중요한 점은 교통편이다. 맞벌이 부부가 급격히 늘어나고 있어 직주접근이 상당히 중요한 가치가 되고 있기 때문이다. 회사와 너무 먼 거리에 집을 구하게 되면 출퇴근에 지치게 되고, 최근 기름값과 공공 교통요금의 인상으로 교통비 부담이 만만치 않은 것도 주요한 요인이 되고 있다. 즉 서로의 직장에서 가까운 곳에 집을 구하는 것이 교통비를 최대한 절약할 수 있다.
투자가치는 내집 마련이 우선이다. 신혼집을 부동산투자로 생각하기보다는 말 그대로 신혼시절에 살 집으로 생각하는 편이 좋다. 그만큼의 자금여력이 있다면 생각해 볼 수 있겠지만 후에 아이를 출산하게 되면 더 넓은 집으로 갈아타기를 시도하게 된다.
그렇다고 신혼집에 너무 많은 자금을 투자하면 결국 자금흐름 등이 경색될 여지가 많다. 따라서 신혼집은 작고 아담하게 구하고 남은 돈은 향후 재테크를 위한 종자돈으로 활용하는 것이 좋다.
자금여력 없다면…무리한 투자 자제
“아담하게 구해야”종자돈 활용 유리
신혼부부 주택을 고를 때에는 남향·동향 등 일조권이 좋은 집을 골라야 한다. 일조권이 좋은 집이 가격이 빨리 오르고 살기에도 편리하다. 같은 동의 아파트라도 방향이 안 좋은 것은 가격이 5∼7% 정도 낮고 급할 때 팔려고 내놔도 제값을 받기 힘들다. 은행에서 차입 시에도 감정가 및 대출금액이 달라진다는 점도 알았으면 한다.
이왕이면 전망이 좋은 집을 고르는 게 좋다. 아파트가 고층화되면서 조망권이 점차 주택값의 변수로 등장하는 추세다. 한강변 아파트의 경우 조망권에 따라 몇천만원씩 차이가 나기도 하니 전망 좋은 집을 우선시하는 것도 중요하다.
집을 고를 때 햇볕이 잘 드는 것을 택하는 것은 기본이다. 어쩔 수 없이 지하 단칸방에 살 경우가 아니라면 반드시 고려해야 할 사항이다. 거실과 안방이 남향인지 동 남향인지 확인해야 한다. 햇볕을 받지 못하는 집은 눅눅하고 음침한 분위기를 낼 뿐만 아니라 잔병치레도 많게 되며 빨래를 말리는 것도 쉽지 않다.
역세권 아파트라면 지하철로부터 2㎞를 벗어나지 않는 것이 좋다. 수도권 전체가 지하철을 중심으로 연결되는 추세다. 지하철역에서 걸어 다닐 수 있는 아파트가 가격의 상승탄력이 당연히 높다. 이로 인해 역세권은 집값이 비싼 것이 당연하나 그만큼 교통비나 이것저것 소요되는 잡비를 줄일 수 있는 점이 장점이다.
대단지 아파트라면 단지규모가 최소한 500가구 이상 되어야 한다. 대단지일수록 관리비도 저렴하고 편의시설이 잘 갖춰져 있기 마련이다. 아파트값 형성에도 단지규모가 영향을 많이 미친다는 것을 유념해야 한다. 대단지 주변엔 공원이나 녹지가 풍부하다. 쾌적한 주거환경이 중시되면서 ‘환경 프리미엄‘까지 등장하고 있는 현실에서 주변에 녹지가 많은 아파트가 인기를 끌고 있다.
집을 처음 계약할 때 체크해야 할 사항들로는 ▲등기부 등본 열람 ▲매매계약 시 매도자와 직접계약 ▲계약서상 주소와 실제 주소의 일치 ▲계약서 상 상세한 특이사항 명시 ▲세금문제 등이다. 이들 사항은 잔금 치를 때까지 주의해야 한다.
신혼부부이거나 결혼예정자들은 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급을 눈여겨봐야 한다. 신혼부부 특별공급의 청약자격은 사전예약 입주자모집공고일 현재 혼인기간 5년 이내이고, 그 기간에 출산(임신도 포함)해 자녀가 있는 무주택 세대주여야 한다. 청약저축에 가입해 6개월이 경과되고, 월 납입금을 6회 이상 납입하여야 하고, 전년도 도시근로자 가구당 월 평균소득 이하여야 한다. 생애최초 특별공급도 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득보다 낮아야 하는 것은 신혼부부 특별공급과 같으나 청약저축 1순위로서 저축액이 선납금을 포함해 600만원 이상이어야 한다.
신혼부부 같은 경우에 무주택 기간도 상대적으로 짧고 청약저축 납입금액도 적기 때문에 일반 공급에서는 경쟁률이 더 치열할 것으로 보인다. 따라서 세대의 소득이 도시근로자 평균소득보다 낮다면 최대한 신혼부부, 생애최초 특별공급을 노려야 한다. 신혼부부 특별공급은 청약저축에 가입해 6개월이 경과되면 청약자격이 부여되기 때문에 청약통장이 없다면 지금이라도 당장 만들어야 한다.
신혼부부 특별공급은 자녀요건 등 진입장벽이 낮아지면서 경쟁률이 높아질 것으로 예상된다. 전용면적 60㎡ 이상 85㎡ 이하를 노리는 수요도 가세하게 됐다. 2009년도 출시된 주택종합청약저축 가입자 800만명이 2010년 상반기 청약자격을 갖췄다. 청약자격을 갖춘 사람들이 늘어나면서 전체적으로 더욱 치열한 청약 경쟁이 예상된다.
생애최초 특별공급은 소득 기준 완화로 청약자격을 갖춘 대상이 늘어났다. 하지만 소득세 납부 기록 등 기준이 까다로워 신혼부부 특별공급보다는 경쟁률이 낮을 것으로 보인다. 신혼부부 가운데 자녀수가 적은 사람은 요건만 충족하면 예상경쟁률이 낮은 생애최초 특별공급을 노려볼 필요가 있다.
청약통장 가입 유리
다양한 대출 눈길
보금자리에 관심이 있다면 4차 보금자리 예정지인 서울 양원과 하남 감북지구를 노려 볼 만하다. 서울 양원지구는 서울 거주자에게 물량이 배정되며 중소형 아파트의 비율이 높다. 입지 선호도와 규모 면에서는 3차인 서울 항동지구와 비슷하며 물량이 많지 않아 순위 내 마감은 가능할 것으로 보인다. 강북, 노원, 중랑구 일대에 거주하는 신혼부부는 적극적으로 관심을 가져볼 만하다. 청약 커트라인 액수는 서울 항동지구와 비슷한 600만원 전후가 될 전망이다.
하남 감북지구는 서울 강동구와 하남시에 거주하는 수요자들의 관심을 끌 듯하다. 지역우선공급 비율에 따라 하남시 30%, 경기 20%, 수도권 50%로 물량이 배정된다. 하남시 거주자의 당첨 확률이 높으므로 하남 미사, 감일지구 사전예약에 실패한 하남시 청약자들이 도전해볼 만하다. 청약저축액이 평균 700만원 이상이어야 당첨권에 들 것으로 보인다.
신혼부부라면 실수요자를 위한 장기전세 주택도 관심을 둘 필요가 있다. 장기전세 주택이란 ‘시프트(shift)’라고도 하며 서울시와 SH공사가 주변 전세시세의 80% 이하로 무주택자가 최장 20년까지 살 수 있도록 마련한 전세주택을 말한다. 장기전세주택은 전세금이 주변 전세시세의 80% 이하에 불과하고 전세기간이 최장 20년이며 설계·시공·마감을 분양주택과 동일한 건설사가 담당해 분양주택과 동일한 품질을 지녔다.
시프트는 보금자리 주택과 마찬가지로 본인과 세대원 전원이 무주택 세대주로서 이 중 85∼110㎡는 청약저축 가입자 대상이며 114㎡는 청약예금 1000만원 이상일 때 청약 가능하다. 입주자 모집공고일 현재 서울특별시에 거주하며 소득과 자산이 도시근로자 평균 소득보다 낮아야 청약할 수 있다.
주목되는 단지로는 목동생활권에 들어가는 신정 3지구와 강남과 인접한 세곡5지구, 우면 2지구 등이다. 신정3지구의 예상 전세가는 전용 84㎡ 기준으로 1억7000만∼2억2000만원 선이다. 서초구 세곡지구에서는 전용면적 59∼84㎡ 229가구가 공급된다. 전세값은 전용 84㎡ 기준으로 2억대 초중반에서 책정될 것으로 보인다. 이와 함께 휘경, 이문뉴타운과 상계뉴타운 등에서도 1496채의 시프트를 추가로 공급할 예정이다.
경매를 통해 내집을 마련하는 것도 하나의 방법이다. 전세금으로도 가능하다. 대체로 경매를 통하면 시세보다 10∼20% 싸게 낙찰 받을 수 있다. 초보자가 경매로 내집을 마련할 때에는 감정가와 오차가 클 수 있는 빌라나 다세대보다는 시세를 쉽게 알 수 있는 아파트 경매가 안전하다. 역세권 소형 아파트 같은 경우에는 불황에도 쉽게 떨어지지 않기 때문에 경매 1순위 대상이다. 근린상가나 다가구 주택 등 다른 복잡한 경매물건과 달리 권리 관계 파악이 쉽기 때문에 마음만 먹으면 누구나 입찰에 참여할 수 있다.
특별공급·생애최초 자격요건 살펴야
보금자리·시프트·경매·공매 주목
경매는 주의점도 많다. 경매는 발품이 중요하다. 법원의 감정평가서나 현황조사서만 믿었다간 낭패 보기 십상이다. 반드시 입찰 전에 해당 아파트를 찾아 임차인 조사를 철저히 하고, 대항력이 없는 세입자라도 직접 만나 명도 저항 여부와 이사계획을 확인하는 게 중요하다.
아파트 감정가의 맹신은 금물이다. 반드시 인터넷 매물의 비교와 함께 중개업소에 들러 현지 시장가격을 파악한 후 쓰고자 하는 입찰 예정가와 시세를 비교해야 한다. 관리비 연체 여부도 체크 대상이다. 가끔 소형 아파트라도 채무자나 임차인이 수개월 관리비를 미납해 체납 관리비가 수백만원을 넘는 경우도 있다.
빚테크도 재테크다. 주택 마련 시 자금이 부족하다면 대출을 받아야 한다. 2011년부터 결혼 후 5년 이내의 신혼부부는 무주택기간 제한 없이 국민주택기금을 대출 받을 수 있고, 서민 전세자금 대출을 받을 수 있는 소득요건(부부합산)도 3000만원에서 3500만원으로, 오는 2013년부터는 4000만원으로 각각 완화하는 방안이 추진된다.
특히 국민주택기금의 주택구입과 전세자금 대출 시 신혼부부의 무주택 기간 제한을 폐지키로 했다. 현재는 세대원 전원이 6개월 이상 무주택기간을 유지해야 한다. 예비신혼부부나 이미 결혼하여 5년이 넘지 않았으나 고금리의 빚이 있는 상태로 전세를 살고 있으면 국민주택 기금의 4.5% 저금리 근로자 서민 전세자금 대출을 이용할 필요가 있다.
물론 국민은행이나 우리은행 같은 제1금융권에서도 전세자금 대출을 받을 수 있다. 하지만 금리는 개인의 신용도에 따라 국민주택기금보다 최소 1∼2% 높으며 전세 자금의 70%, 연소득의 2배 이내에 개인 신용도에 따라 대출해 준다. 저축은행, 캐피탈 등 제2금융권, 제3금융권도 1억까지 전세자금 대출을 받을 수 있으나 시중은행보다 금리가 높기 때문에 금리를 꼼꼼히 따져 본 후 대출 받는 게 유리하다.
요즘처럼 금리가 상승하는 시기에는 3개월마다 금리가 변동되는 양도성예금증서(CD) 금리에 연동한 대출보다는 6개월 또는 1년 단위로 금리가 변동되어 시장변동성이 작은 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 연동대출을 받는 것이 유리하다. 코픽스 대출은 신규취급액기준과 잔액기준이 있는데 신규취급액기준이 잔액기준보다 0.5∼0.8%포인트 정도 금리가 저렴하다.
주택 마련은 크게 신규 아파트를 분양 받는 방법과 기존주택이나 미분양주택을 매입하는 방법으로 나눌 수 있다. 신규아파트를 분양 받으려면 주택청약종합저축에 가입하는 게 유리하다. 주택청약종합저축은 기존의 청약저축과 청약예금, 청약부금의 기능을 하나로 통합한 것으로, 공공아파트뿐만 아니라 민영아파트 모두 청약할 수 있는 통장이다.
2010년 5월 약 957만명이 가입돼 있다. 현재의 청약제도는 무주택기간, 부양가족수, 입주자저축 가입 기간에 따라 점수화한 청약가점제를 시행하고 있으므로 아파트를 분양 받으려면 하루라도 빨리 청약통장에 가입하는 것이 좋다.
만일 청약하려는 사람이 수도권에 거주하는 신혼부부라면 보금자리주택 특별공급을 노려볼 필요가 있다. 청약 자격은 결혼한 지 5년 이내이고 청약저축에 6개월 이상 가입하고 있으며 6회 이상 납입한 자녀 있는 무주택 세대주여야 한다. 전년도 도시가구 근로자 월평균소득의 100% 이하(배우자 소득이 있는 경우 120%)여야 한다. 수도권에 거주하면서 만 20세 미만의 자녀 3명을 둔 무주택 세대주라면 다자녀가구 특별공급에 관심을 가질 필요가 있다.
재개발 지역 주택
‘1석3조’효과 기대
기존주택 매입은 중개업소를 통해서도 할 수 있지만 경매나 공매를 통해 할 수도 있다. 자금이 부족하다면 앞으로 재개발이 가능할 수 있는 대단위 주택단지의 연립이나 다세대주택을 매입하는 것도 좋은 전략이다. 2년마다 돌아오는 전세금을 올려줄 필요도 없고 재개발에 따른 시세차익뿐만 아니라 아파트 입주권도 받을 수 있는 1석3조의 전형적인 가치투자라 할 수 있다.
장경철은?
- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 상가114 이사
