정유년 새해가 밝았다. 해가 바뀌면 달력만 바뀌는 게 아니라 제도도 달라진다. 전에도 언급했듯 정책이나 제도는 부동산 시장에 미치는 파급효과가 크다.

한 치 앞 내다보기 힘든 안갯속
추가 규제…조기 대선도 변수

올해 부동산 시장은 한 치 앞을 내다보기 어려운 안갯속이다. 지난해 11월 ‘11·3 주택시장 안정화 관리방안’이 발표된 데 이어 추가 규제가 예고된 데다, 예상보다 일찍 시행되는 19대 대통령 선거 등도 변수로 언급된다.

이런 가운데 올해부터 새롭게 바뀌는 부동산 제도가 눈길을 끈다. 대표적으로 올해부터 분양에 들어가는 신규 단지는 잔금대출 규제와 디딤돌대출 기준 축소 등 대출 규제가 강화된다. 소득세와 상속·증여세에 대한 부담도 늘어날 전망이다. 또한 전용면적 85㎡ 이하 민영주택에 대해 40%를 의무 적용해온 청약가점제 비율이 2017년부터 지방자치단체장이 임의로 조정할 수 있게 된다. 제로에너지 건축물 인증제도 시행도 앞두고 있다.

당장 1월부터 분양·청약 부문, 금융, 세제, 일반 정책에서 10 여 가지 제도가 새로 시행되거나 바뀐다. 우선 지난해 11월24일 발표된 ‘8·25 가계부채 관리방안 후속조치 및 보완계획’에 따라 올해 1월1일부터 분양 공고가 나오는 아파트 단지는 잔금대출 시 현 주택담보대출의 여신심사 가이드라인이 적용된다. 소득 증빙자료로는 원천징수영수증 등 객관성이 입증된 자료를 제출해야 하고, 잔금대출도 이자와 원금을 처음부터 함께 갚아가는 비거치식 분할상환을 원칙으로 한다.

대출 규제 강화
건축물 인증제도

금융위원회는 2016년 말까지 분양 공고가 난 사업장(여신심사 가이드라인 비적용)에도 고정금리·분할상환 방식의 잔금대출을 유도하기 위해 보금자리론 신상품을 내놓는다. ‘입주자 전용 보금자리론’이 그것인데, 금리 등 요건은 기존 보금자리론과 똑같지만 총부채상환비율(DTI) 이 60~80%로 높은 경우에도 이용할 수 있다는 특징이 있다. 보금자리론 금리가 상대적으로 낮은 편이기 때문에 대출자 입장에서도 유리하다. 다만 이 상품은 2017년부터 2018 년까지 2년간 한시적으로 운영된다.

디딤돌대출 기준도 축소된다. 생애 첫 주택 구입에 이용되는 디딤돌대출의 DTI 기준이 현행 80%에서 60%로 축소된다. 예를 들어 연소득 5000만원인 대출자의 경우 기존 4000만원이던 대출 가능액이 3000만원으로 줄어든다. 지난해에는 주택을 보유해도 대출 후 3개월 내 처분하는 조건이면 대출이 가능했지만, 올해부터 유주택자는 대출 대상에서 제외된다.

여신심사 적용
공공택지 종료

공공택지 공급 중단도 올해 말이면 종료된다. 2014년 9월 ‘9·1 대책’을 통해 2017년 말까지 공공택지 신규 조성을 하지 않겠다는 발표가 난 후 전국에서는 신규 공공택지조성이 없었다. 이미 조성 중이던 공공택지들을 통해 아파트 분양이 진행됐고, 새해에도 기존 공공택지를 통한 주택 공급은 차질 없이 이뤄질 것으로 보인다.

지난 1월20일부터는 ‘제로에너지 건축물’ 인증제가 시행 중이다. 제로에너지 건축물이란 고단열 건축 자재와 신재생에너지를 결합해 외부 에너지 유입을 최소화한 것으로, 인증 대상은 주택업무시설이나 근린생활시설 등 대다수 건축물을 말하다. 인증받은 건축물에는 ‘용적률 최대 15% 완화, 기반시설 기부채납률 최대 15% 완화(주택사업 기준), 신재생에너지 설치 보조금 30~50% 지원(예산 범위 내)’등의 인센티브가 제공된다.

6월부터는 에너지 절약형 친환경 주택 건설 기준 개정안이 시행됨에 따라 친환경 주택의 에너지 의무 절감률이 현행 40 %에서 50~60%(전용면적 60㎡ 이하는 50%, 초과는 60% 이상)로 강화된다. 분양시장 예측의 문제점으로 지적된 미분양 통계도 한층 투명해진다. 올 1월부터 아파트의 최초 분양계약부터 주택 거래 내역 등을 파악할 수 있는 실거래가시스템(RTMS)이 적용되기 때문이다. 시스템이 구축되면 건설사의 신고를 통해서만 파악되던 미분양의 흐름을 명확하게 파악할 수 있을 것으로 보인다.

2017년부터는 전용면적 85㎡ 이하 민영주택 단지당 40% 의무 적용해온 청약가점제 비율을 지방자치단체장이 임의로 조정할 수 있게 된다. 다만 지난해 ‘11·3 부동산대책’에 따라 조정 대상지역에 포함된 37개 시·구(서울 25개 구와 경기 과천·성남시의 공공·민간택지 아파트, 경기 하남·고양·남양주·화성시, 세종시 공공택지 아파트, 부산 해운대·연제·동래·남·수영구 민간택지 아파트)에 대해서는 현행 40%가 유지된다. 청약가점제는 무주택 기간과 부양가족 수, 청약통장가입기간 등의 항목에 따라 점수(84점 만점)를 매겨 점수가 높은 순서로 청약자를 정하는 것으로 지난 2007년 9월 도입된 제도다.

주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 완화는 오는 7월 종료된다. LTV·DTI 규제는 주택담보대출 한도액을 담보 가치·상환 능력에 따라 일정 비율 이하로 제한하는 것이다. 2014년 8월 1년간 한시적으로 규제를 풀어 기존 50~70 %를 적용했던 LTV는 70%로, 50~60%인 DTI는 60% 로 상향 조정했다. 일몰시기를 앞두고 2015년과 2016년 4월 각각 한 차례씩 연장했다.

분양·청약, 금융, 세제, 일반정책…
당장 1월부터 10여 가지 시행·교체

이 밖에 올해에는 아파트 리모델링 동의율(단지 전체 집주인)이 80%에서 75%로 완화된다. 현재 시범 시행 중인 부동산 전자계약이 내년 상반기에는 광역시로 확대되며 하반기에는 전국으로 확대 시행될 예정이다.

현재 시행 중인 재건축 초과이익환수 유예조치는 2017년 말로 종료된다. 2016년 연말까지 관리처분계획 인가 신청을 한 재건축 대상 아파트는 초과이익환수 대상에서 제외됐지만, 유예 연장이 추가로 없다면 2017년 말 예정대로 끝나게 된다. 내진 설계 의무 대상이 현행 3층 이상 또는 연면적 500㎡ 이상에서 2층 또는 연면적 500㎡ 이상의 건물로 확대된다. 관련 내용을 담은 ‘건축법 시행령’개정안이 2016년 9월 입법예고돼 2017년 1월 중 시행될 예정이다.

이와 함께 종이 계약서 대신 스마트폰이나 컴퓨터 등을 이용해 부동산매매·임대차계약을 맺는 부동산 전자계약 시스템이 2017년 상반기 중에 전국으로 확대될 예정이다. 이 시스템은 2016 년 2월 서초구에서 처음 도입된 뒤 2016년 8월부터는 서울 전 지역에서 시범사업이 진행 중에 있다.

세법은 매년 바뀌는 데다가 내용도 전문적이어서 많은 사람들이 어렵다고 생각하고 관심을 두지 않는다. 그러나 세법이 어떻게 개정되느냐에 따라 경제적으로 큰 영향을 받는다. 올해 내가 받을 수 있는 세금 혜택은 없는지, 또 어떤 부분은 조심해야 하는지 주요 내용을 살펴보자.

올해 새로 시행되거나 달라지는 세금 관련 제도 중에는 우선 연간 2000만원 이하 임대소득에 대한 소득세 과세가 야당의 반대로 2017년부터 과세를 하고자 하였으나 2년 더 연장되는 것으로 가닥을 잡아 2019년부터 적용을 받게 된다. 연간 임대소득이 2000만원 이하인 2주택자의 경우 필요경비(임대소득의 60%)와 기본공제 400만원을 공제한 금액에 14%의 단일세율로 분리과세한다. 또 소형주택(전용면적 60㎡ 이하, 기준시가 3억원 이하 주택)의 전세보증금에 대한 비과세도 2018년까지 연장된다.

LTV·DTI 종료
전자계약 확대

소득세의 최고 세율이 인상돼 세 부담 증가가 늘어날 전망이다. 현행 소득세 최고 세율은 38%로 과표 1억5000만원 초과부터 최고 세율이 적용된다. 그러나 올해부터는 과표 1억5000만~5억원 이하는 38%가 적용되며 5억원 초과 시엔 40%의 세율이 적용된다. 소득세율 인상으로 세금 부담이 커진 납세자는 4만6000명가량인데 과표구간별로 보면 과표가 각각 6억원, 8억원, 10억원인 납세자는 200만원, 600만원, 1000만원을 추가로 부담해야 한다.

상속·증여세 신고세액에 대한 공제도 축소된다. 얼마 전만 해도 상속세는 3개월 이내, 증여세는 6개월 이내 자진신고를 하면 산출세액의 10%를 공제해줬다. 그러나 올해부터는 7%로 축소된다.