2016년 한해 부동산 시장은 전반적으로 호황을 누린 가운데 ‘상고하저(上高下抵)’흐름을 보였다. 2017년 정유년은 국내외 변수가 많아 투자자와 수요자들의 관망세가 한동안 이어지면서 조정국면에 들어갈 전망이다.

주택시장의 전반적인 위축이 예상된다. 1300조원에 이르는 부동자금의 향방이 수익형 부동산 쪽으로 눈을 돌리고 있는 형국이다. 하지만 저금리로 주목을 받은 수익형 부동산도 금리인상으로 하락이 예상되면서 희소성이 높은 ▲신도시·택지지구 상가 ▲공급 가뭄지역 오피스텔 ▲대단지 지식산업센터 등이 상대적으로 주목을 받을 전망이다.

입지·임차인
선점이 관건

먼저 신도시·택지지구 상가는 주택 규제 반사이익으로 상업용지 공급난 희소성이 높아질 전망이다. 다만 신규 상가투자는 입지와 임차인 선점이 관건인 만큼 장기적인 안목이 요구된다. 여전히 저금리 기조가 유지되는 가운데 상가투자에 눈을 돌리는 사람들이 늘고 있기 때문에 소액투자의 대명사로 꼽히는 오피스텔의 경우 분양가는 높아지면서 정작 수익률은 하락하고 있는 추세다. 따라서 지식산업센터나 분양형 호텔은 공급과잉으로 몸살을 앓고 있다.

반면 뉴타운, 신도시, 택지지구 등 신흥상권은 아파트 공급이 희소성이 높고, 30~40대의 소비력이 높은 소비세대가 유입됨에 따라 서울 도심 못지않은 상권형성이 기대되는 지역으로 꼽힌다. 하지만 이러한 신흥상권은 상권이 잘 형성되어 있는 역세권이나 대학가와 달리 고수익, 고위험 부담이 따른다.

업계에서는 신흥상권 상가투자 핵심 포인트로 ▲선점효과 ▲장기적 안목 ▲주차여건 ▲분양가 적정성 ▲가장(假裝) 선임대 주의 ▲입지 ▲전용률 등 적어도 7가지를 제시하고 있다. 이 가운데 선점효과를 주목해야 한다. 선점효과란 신흥상권에 특정 업종이 먼저 들어오게 되면 유사업종은 쉽게 들어오기가 힘들다는 의미다. 이에 해당하는 대표적인 업종으로 병·의원, 약국, 프랜차이즈, 외식업, 학원 등이 있다.

상권을 선점하면 신규시장을 초기에 독점적으로 영업할 수 있는 장점이 있다. 경쟁점의 추가 입점에 상당한 부담을 줄 수 있는 부수적인 효과도 있다. 그러나 장기적인 안목을 가지고 투자해야 한다. 새롭게 상권이 형성되려면 적지 않은 시간이 필요하기 때문이다.

지난해 시장 전반적으로 ‘상고하저’
올해는 관망세 이어지면서 조정국면

분양받을 당시엔 입지가 좋았지만 주변 아파트 분양이나 기반시설이나 편의시설이 들어서는 과정에서 변수가 생길 수 있다는 점도 감안해야 한다. 신흥 상권이 완전히 형성되는 데 최소 2~3년, 많게는 5년 이상 걸리는 곳도 있기 때문에 좋은 입지 선점을 위해서는 시기적으로 가격이 비싸더라도 인근 아파트 입주 전 1년이 가장 좋다.

공급량은 입주 후 6개월에서 1년 사이에 몰리는 경향이 크다. 이때는 가격 조정도 어느 정도 되고, 공급량이 많은 만큼 가격의 선택폭은 크지만 업종이 중복되는 측면이 많다는 것이 단점이다.

투자성향이 보수적이라면, 위치 선택폭은 적지만 안정적 투자가 가능한 입주 후 2년까지가 투자의 적기다. 기대 수익률은 6% 내외가 적정하다. 지역 특색뿐 아니라 개별 물건의 조건들도 꼼꼼히 따져보는 것이 중요하다. 몇 년간 공급이 없었거나 적었던 지역 오피스텔도 공급과잉으로 어려움을 겪는 소액 투자처의 대안으로 떠오를 전망이다. 공급 가뭄지역 오피스텔은 희소성 면에서 가치가 높지만 거주 및 투자 지역 선정시 입지여건과 기존 경쟁 상품과 경쟁력 및 차별성, 임차인 선호성 등을 충분히 검토한 후 투자에 임해야 한다.

최근 공급 가뭄지역 지역 오피스텔이 공급과잉 논란을 겪고 있는 오피스텔 시장에서 주목을 받고 있다. 아파트의 경우 오는 2017~2018년 약 76만여가구의 대규모 입주가 예정된 가운데 대부분 지역의 ‘공급과잉 후폭풍’이 예상된다. 저금리에 소액투자처로 인기인 오피스텔 분양도 봇물을 이루고 있다. 올해 분양 완료·예정 물량은 4만3648실로 2010년 이후 연평균 수준(4만여실)을 웃돌고 있다.

수도권은 지난해에 이어 올해에도 전국 공급물량의 70%가량이 집중돼 있는 상태다. 공급 가뭄 지역이나 최초 공급물량은 신규 상품으로 갈아타려는 이전 수요와 급등하는 전세가로 내 집 마련에 나서려는 사람과 수익형 부동산을 선점해 임대사업을 하려는 사람에게 인기다.

작년부터 이어져온 분양시장 호황에 한동안 새 아파트 공급이 끊겨 있던 지역에서도 오랜만에 새 아파트가 공급될 예정이어서 관심을 모으고 있다.

새 아파트의 공급이 끊기면 기존 주택의 노후화 문제를 넘어 지역경제 자체에까지 위협이 될 수 있다는 것이 전문가들의 분석이다. 외부로부터 유입되는 인구를 수용할 주거시설이 부족해 전입 인구는 줄어들고 기존의 낡고 오래된 집에 살고 있던 지역민들은 새 아파트를 찾아 다른 지역으로 거주지를 옮기게 돼 결과적으로 인구감소로 인한 지역 경제 발전 저하를 초래할 수 있다는 것이다.

각 투자의
핵심 포인트는?

수년간 분양 명맥이 끊겨 있던 지역에 공급되는 새 아파트는 그동안 축적돼온 대기 수요로 인해 큰 인기를 끄는 것이 보통이다. 많은 수요를 갖췄음에도 주거시설이 부족해 이들을 품을 수 없었던 지역에는 신규 아파트 공급이 경제 성장에 기여하기도 한다.

저금리가 지속되면서 30~40 대도 수익형 부동산 투자 대열에 합류하고 있다. 투자 상품 가치 하락 시 위험성이 커지기 때문에 수익형 부동산 투자에 신중할 필요가 있다. 인구유입에 결정적인 호재가 있는 지역에 투자해야 리스크를 줄일 수 있다는 게 부동산 업계의 중론이다.

지식산업센터의 경우 서울 도심, 강남 접근성이 좋은 지역의 경우 기업체의 선호도가 높아지고 있다. 분양 기업에 주어지는 세제 혜택 기간이 3년 연장되어 투자에 청신호가 켜졌기 때문에 굴뚝 없는 공장이자 최첨단 건축공법이 도입되는 지식산업센터(구 아파트형공장) 공급이 활발하게 이뤄지고 있다. 따라서 재테크 차원에서 지식산업센터 투자를 고려하는 사람이 늘고 있다. 그러나 지식산업센터 투자는 수익률이 다른 수익형 부동산보다는 높지만 여러 제약이 따른다. 분양업체가 제시하는 수익률도 실제보다 부풀려진 경우도 많아 주의가 요구된다.

과거 아파트형 공장으로 불리던 지식산업센터에 대한 투자 수요가 늘고 있다. 이는 저금리 기조가 이어지면서 수익률이 하락하고 있는 오피스텔 등 투자 수요가 지식산업센터로 방향을 전환하고 있다는 것으로 분석된다. 지식산업센터는 하나의 건물에 제조업, 지식산업, 정보통신 산업시설 등이 입주할 수 있는 건축물로 3층 이상으로 6개 이상의 공장이 입주할 수 있다. 입주 기업의 업무를 지원하는 금융시설, 기숙사, 근린생활시설 등도 들어설 수 있다. 지식산업센터는 1980년대 수도권 과밀억제지역 지정과 함께 공장 신·증설이 전면 제한되자 소규모 제조업체들이 대도시로 진입하기 어려워지면서 등장했다.

▲신도시·택지지구 상가
▲공급 가뭄지역 오피스텔
▲대단지 지식산업센터

정부가 지난 2010년 ‘산업집적 활성화 및 공장 설립에 관한 법률 시행령’을 개정하면서 지식산업센터로 명칭이 바뀌었다.
지식산업센터는 수익형 부동산 중에서도 수익률이 높은 편이다. 그래서 부동산 재테크 초보자들이 접근하기 쉬운 투자대상으로 꼽힌다. 상가 투자의 경우 투자금액이 많이 들고 초보자가 접근하기 힘들다는 점, 장사가 잘 될 지 안 될 지 파악하기도 어렵고 권리금의 문제도 안고 있지만, 지식산업센터는 정형화돼 있고 큰돈이 들지 않는다. 상가와 달리 기업이 임대하기 때문에 안정적인 임대료 수입을 기대할 수 있다.

그러나 다른 수익성 부동산보다 제약이 많이 따른다. 지식산업센터는 지방자치단체장이 정하는 특정 업종(제조업·지식산업·정보통신업 등) 사업자만 취득할 수 있도록 제한하고 있다. 최근에는 공급이 늘면서 일부 미분양 사업장이 생기거나 높은 분양가 때문에 수익률이 떨어지는 경우도 많다. 취득 자격이 없는 개인 투자자를 대상으로 편법 분양을 진행하기도 한다.
입주 자격을 갖추지 못한 임차인(세입자)에게 이면계약서를 작성한 후 임대하는 불법 행위도 벌어지고 있다. 공급가격 자체가 낮은 것은 오피스와 달리 사고파는 데 제약이 있는데 특정 업종에 속하지 않는 기업은 입주할 수 없다. 일부 임대 사업자들이 편법을 동원하기는 하지만, 그 사업을 업으로 하는 법인만 구매할 수 있는 것이 원칙이다.

한 부동산 전문가는 “11·3부동산 대책의 반사이익으로 투자처를 잃은 유동자금이 수익형 부동산에 쏠리고 있는데 상가는 신규 택지지구 공급 중단으로 상업용지 공급이 뜸하고 상업용지 비중이 줄어 희소가치가 높으며 오피스텔은 전매제한과 청약통장에 구애받지 않지만, 임대수익률 하락에 따른 주의가 필요하다”며 “지식산업센터는 입주 근무자들의 환경을 감안해 연면적 3만3000㎡(1만평) 이상의 규모를 갖춘 상품을 선택해야 한다”고 말했다. 다음은 정유년 주목받을 수익형 부동산이다.

▲퀸즈파크 미사= 사통팔달의 교통환경을 갖춘 하남시 미사지구 업무시설용지 5, 7블록에 ‘퀸즈파크 미사’1차 750실, 2차 593실이 들어서면서 투자자들의 관심이 집중되고 있다. 1차는 지하 5층~지상 17층, 2차는 지하 5층~지상 15층 규모다. 지상 1~2층은 상업시설인 상가, 지상 3~17층, 15층까지 오피스텔 1343세대로 조성된다. 오피스텔은 중정형 설계를 도입하여 단지 내 휴식공간을 확보함과 동시에 환기 및 채광을 극대화했다. 층고가 4.2m에 달하는 복층형 구조와 개방형 창호를 도입해 개방감과 쾌적함을 높였다. 2층 다락방 층고 또한 1.27m에 달해 침실 공간으로도 활용할 수 있다. 1층은 거실 및 주방, 화장실로 구성된다.

수익성·안정성
높아 인기

▲로얄팰리스테크노 미사= ‘로얄팰리스테크노 미사’1~3차 지식산업센터는 6~7m의 층고를 제공한다. 입주 업종을 다양화했고, 제조장비 설치가 가능한 공간을 확보하고 있다. 또한 Drive-in 시스템으로 물류이동의 극대화 및 대형 화물 및 인화용 리프트가 설계됐다.