부동산의 대표적인 재테크로 절세효과를 따지는 세테크가 있었다. 최근엔 시(時)테크, 휴(休)테크, 노(老)테크가 주목을 받고 있다.
아파트 등 주거지를 선택하는 기준으로 얼마나 직장이나 근무지와 가까운지를 감안하기 시작했다. 잘 쉬는 것도 경쟁력이라는 것과 기대수명이 늘어나면서 한 살이라도 젊었을 때 대비하는 것이 대세인 시대가 온 것이다. 같은 교통수단이라고 하더라도 KTX나 GTX 등이 주목을 받는 이유도 다 이런 이유다. 이제 주류로 떠오른 신 재테크에 대해 알아보기로 하자.
직·학주근접형
시테크
‘시테크’가 돈인 시대가 왔다. 특히 분양시장에서 시테크는 빛을 발한다. 교통수단으로 직장이나 학교가 얼마나 가까워지냐에 따라 집값이 달라지고 임대 수익형 부동산은 임대수요 확보 여부가 결정되기 때문이다. 따라서 쾌속 교통망의 쌍두마차인 KTX, GTX가 속속 개통을 하거나 예산안이 확정, 착공이 가시화되면서 일대 분양시장이 주목을 받을 전망이다. 개통이 속속 이뤄지고 있는 KTX에 비해 주춤했던 GTX도 예산안이 확정, 착공이 가시화되면서 수도권 남부 부동산 시장에 대한 기대감도 커지고 있다.
기존 지하철 영업속도의 2배가 넘는 쾌속 교통망이 개통되면 같은 시간을 들이더라도 기존과 달리 수혜지역의 거주자들의 생활반경이 크게 넓어져 생활권에 대한 인식이 바뀌게 된다. 이러한 쾌속 교통망의 가장 큰 강점은 바로 속도다. 현재 KTX 산천의 영업 최고속도는 305㎞/h, 수도권 광역급행철도 GTX는 180㎞/h로 지하철 중 가장 빠른 신분당선이 90㎞/h라는 점을 고려하면 약 2배 이상이나 빠른 셈이다.
직주근접형 주택 선호도가 가장 높은 층은 당연 30~40대 직장인을 중심으로 높아지고 있다. 출퇴근 스트레스를 최소화 하고, 퇴근 후 여가 생활을 즐길 수 있는 물리적 시간 확보가 용이하기 때문. 또 풍부한 배후수요로 환금성이 좋아 실수요자는 물론 투자자들도 직주근접형 아파트를 주목하고 있다.
실제 직주근접형 아파트는 분양성적도 좋다. 대구 수성구 황금동에서 분양한 ‘힐스테이트 황금동’은 평균 경쟁률 622대 1의 경쟁률을 기록, 올해 전국에서 분양한 아파트 가운데 가장 높은 청약경쟁률을 기록했다. 롯데건설이 분양한 ‘창원 롯데캐슬 더 퍼스트’도 창원지역 내 역대 최고 청약자를 모았다.
창원 롯데캐슬 더 퍼스트는 1순위 청약 접수 결과 467가구(특별공급 제외) 모집에 총 3만4537명이 몰리면서 평균 73.96 대 1의 청약 경쟁률로 완판됐다. 창원시에서 1순위 청약자가 3만명이 넘은 것은 이번이 처음이다.
세컨드하우스
휴테크
은퇴자 혹은 30~40대를 중심으로 휴식과 여가를 위한 세컨드하우스를 갖는 수요자가 늘고 있다. 주 5일제의 정착과 국민소득의 증가, 웰빙 및 힐링 열풍이 불고 있기 때문이다. 하지만 전원주택과 단독주택, 펜션 등의 세컨드하우스는 관리가 어렵고 환금성이 떨어진다는 단점이 있다. 대체 레저용 상품으로 콘도분양권이나 분양형 호텔을 고려할 수도 있지만. 이 역시 구매비용이 만만치 않고 이용할 때마다 예약해야 하는 번거로움이 있다. 심지어 성수기에 이용자가 몰리면 예약이 취소되거나 일정을 변경해야 한다.
요즘은 관리도 용이하고 좋은 전망과 쾌적한 주거환경으로 무장한 레저형 아파트가 세컨드하우스의 새로운 트렌드로 각광받고 있다. 강원 속초, 부산, 제주도, 경남 거제, 전남 여수 등 탁 트인 조망권을 확보하고 휴식과 레저를 동시에 즐길 수 있는 관광지 주변 아파트들이 주요 선호지다.
단순 절세효과 세테크는 옛말
시테크·휴테크·노테크 주목
관광지에 들어서는 아파트는 비수기에 휴양, 레저용 주택으로 사용하다가 성수기에 임대를 놓아 수익을 볼 수도 있다. 본인이 필요할 때에는 세컨드하우스로 사용하다가 사용하지 않는 기간에는 관광객 등을 대상으로 임대를 줘 수익을 올릴 뿐 아니라 이용관리도 편리하니 ‘일타삼피’의 효과를 낼 수 있는 셈.
소형아파트의 경우 경제적 부담도 덜해 인기가 높다. 게다가 소형아파트는 전원주택이나 펜션 등에 비해서 매입과 양도가 쉽다는 장점도 있다. 또 적용범위가 확대되고 있는 부동산 투자 이민제나 한류열풍에 따른 외국인 관광객 증가도 관광지 주변 레저형아파트가 세컨드하우스로 인기를 끄는 요인 중 하나로 꼽힌다.
분양성적도 좋다. 실제 대표적 관광지인 부산 해운대에서 분양된 ‘더 에이치 스위트’는 부산 거주자뿐만 아니라 전국에서 수천여명이 몰려 높은 청약경쟁률로 계약 시작 3개월 만에 100% 완판 됐다. 제주도 서귀포시 강정지구에 공급된 아파트 ‘제주 강정 유승한내들 퍼스트오션’도 평균 10.2대 1의 높은 경쟁률로 1순위로 전 타입 마감된 데 이어 조기에 100% 계약 완료됐다.
최근 세컨드하우스 개념으로 관광지 주변 아파트를 매입해 휴식과 여가를 즐기고, 거주하지 않는 날에는 임대를 놓아 수익을 챙기는 이들이 늘어나고 있다. 세컨드하우스 구입 시에는 구입 목적을 명확히 할 필요가 있고 본인이 이용하면서 임대수익률도 높이려면, 4계절 내내 관광객이 많은 곳이나 관광자원개발호재가 있는 곳을 선택하는 것이 좋다.
장기연금형
노테크
기대 수명이 늘면서 오래 사는 것이 축복이 아닌 시대가 왔다. 길어진 노후를 대비하기 위해서는 장기간 안정적인 수익이 발생하는 상품에 관심이 높아지고 있다. 최근에는 수익률을 조금 낮추더라도 장기적으로 꾸준히 임대수익을 얻을 수 있는 이른바 ‘장기임대형 수익형 부동산’이 두각을 나타내고 있다.
여기서 장기임대형 수익형 부동산 정의를 간단히 설명하면 다른 말로 연금형 부동산이라고도 불리는데 매달 꼬박꼬박 연금처럼 임대 수익을 얻을 수 있는 부동산을 말한다. 고정 임대 수익을 올릴 수 있는 부동산 상품 가운데 높은 수익률보다는 공실(빈집)없는 안정적 투자를 목적으로 하는 상품을 말한다. 예를 들면 상가, 오피스텔 등 기존 수익형 부동산은 물론 소형 빌딩이나 섹션 오피스, 외국인 임대사업 등이 해당된다.
장기임대형 수익형 부동산은 단기간에 고수익을 올리기보다는 오랜 기간에 걸쳐 안정적 수익을 얻는 것이 목적이다. 따라서 수익률은 다소 낮더라도 임대수요가 풍부해 공실 위험이 적은 상품을 고르는 것이 관건이다. 세부적으로 따져보면 상가의 경우 ▲은행 등 금융기관 ▲대형마트·패스트푸드점 등 ▲병·의원 등 메디컬 업종 등 ▲공공기관, 지식산업센터(구 아파트형 공장), 외국인 임대사업 중 미군전용렌탈하우스 등이 있다.
먼저 ▲은행 등 금융기관 ▲대형마트, 패스트푸드점 등 ▲병의원 등 메디컬 업종 ▲공공기관 등은 초기 시설비 등이 많이 들어가고 임대료를 체불할 가능성이 낮으며 한번 입점하면 최소 5년 이상의 장기적인 임대가 보장된다. 분양업체도 장기임대가 가능한 우량 임차인 확보에 힘을 쏟고 있다. 상권 활성화 및 마케팅에 주는 효과도 큰 데다 선임대가 확정되어 있을 경우 투자자들의 반응도 좋기 때문이다.
더불어 철저한 상권 검증과 시장 조사를 기반으로 매장을 오픈하는 우량 임차인의 특성상, 입지선정에도 인정받을 수 있다는 숨은 이점도 있다. 최근 임대규제 완화로 관심이 높아지고 있는 지식산업센터도 통상적으로 기업체가 임차인으로 들어오면 특성상 임대기간이 가능하다. 개인이 분양을 받아 기업체에 임대를 줄 경우 7~8%대의 높은 수익률이 가능해 임대사업에 관심이 높아지고 있는 것이다. 임대 대상이 법인체라 개인사업자를 대상으로 임대사업을 하는 것보다는 비교적 안전하다.
외국인 대상 임대사업이 장기임대 시장의 블루오션으로 부각되고 있다. 기본 10% 이상의 수익률이 기대되는데 특히 주한미군이 이전하는 평택의 경우 미군기지이전이 임박하면서 주한미군렌탈하우스의 관심이 높아지고 있다.
쉴 때 잘 쉬는 것도 경쟁력
한 살이라도 젊을 때 대비
임대료를 미군 주택과에서 지급되기 때문에 비교적 안정적인 수입이 예상된다. 또 SOFA 협정에 의해 2060년까지 전체 주한미군이 유지하도록 되어있어 향후 40년에서 50년간 임대수요 걱정이 없다는 것이 업계의 평가다. 미군의 경우 비상상황 발생 시 빠른 부대 복귀가 가능한 직주접근형 여부가 투자의 핵심포인트다. 또한 전입이나 확정일자를 하지 않는 것은 물론 월세 소득공제를 받지 않아 사실상 면세사업으로 평가 받고 있다.
평택 미군기지 이전 부지에는 서울 용산 미8군 사령부, 동두천 미2사단 사령부 등이 이전하는데 군인 및 가족·군무원 등을 포함, 약 8만명의 인구유입이 예상된다. 올해 미군기지 이전이 완료되면 총 8000여세대의 렌탈하우스가 필요한 것으로 예상돼 안정적인 임대수익이 기대된다.
업계에서는 최근 장기간 임대가 가능한 장기임대형 상품이 꾸준히 증가하고 있는 추세로 수익형 부동산 또한 안전성이 담보된 상품을 선호하는 추세인 만큼 입지를 기본적으로 살피되 상품 자체의 경쟁력은 갖췄는지, 주변에 공급은 과도하지 않은지 파악한 후 투자에 임해야 후회가 없을 것이라고 조언한다.
최근 본인이 소유한 주택을 담보로 받는 주택연금의 가입조건의 문호를 확대하면서 관심도 높아지고 있다. 그동안 가입이 제한되어 있던 9억원 초과 고가주택·주거용 오피스텔도 주택연금 가입이 가능해졌기 때문이다. 또 부부 중 한 명만 60세를 넘어도 주택연금 가입이 가능해지는 등 가입대상이 확대된다. 다만 고가주택일지라도 연금지급 기준이 되는 집값은 9억원까지만 인정한다. 집값이 9억원을 넘더라도 담보가 되는 가격은 9억원으로 보고 연금을 지급한다는 얘기다.
이와 함께 주거용 오피스텔로에 사는 사람도 주택연금에 가입할 수 있게 된다. 지금까지 오피스텔에 사는 사람은 주택연금 가입자격을 얻지 못했다. 부부 중 1명이 60세 이상이면 주택연금에 가입할 수 있다. 그동안은 주택 소유자가 60세 이상이어야 주택연금 가입이 가능했고 만일 소유자가 60세 미만이면 60세 이상인 배우자에게 집 소유권을 이전한 뒤에야 가입할 수 있었다. 단 주택연금의 월 지급금은 부부 중 적은 쪽의 나이를 적용해 산정한다.
주택연금은 만 60세 이상 국민들이 주택을 담보로 매월 일정 금액을 연금으로 받는 상품으로 국민들이 자기 집에 계속 살면서 노후생활을 안정적으로 유지하도록 하기위해 지난 2007년 7월 도입됐다. 주택가격이 상승하거나 하락해도 월지급금에 변동이 없고, 집값 상승분은 사망 후에 자손에게 상속된다.
