2016년 현재 대한민국 최고의 상권은 어디일까. 지난 2004년부터 13년 연속으로 전국 땅값 1위 자리를 지키고 있는 명동상권과 땅 시세가 3.3㎡당 4억~5억원을 호가하는 강남역상권이 여기에 꼽힐 것이다.

10년, 20년 후에도 명동상권과 강남역상권이 지금처럼 최고의 상권으로의 위상을 지키고 있을까. 상권은 변화하는 생명체와도 같아서 지금은 잘나가던 상권이더라도 언제든지 지는 상권으로, 지금은 침체된 상권이라 할지라도 다시 활력이 생겨 핫플레이스로 바뀔지도 모른다. 주목해야 할 부분은 공시지가의 순위 변동이 아니다. 상권은 항상 움직이고 변화하는 것이기 때문이다.

럭셔리하게~
강남상권

전국 대도시 원도심 상권을 살펴보면 옛 명성은 간 데 없이 침체되고, 주변 신흥개발지역의 상권은 활황을 맞는 것을 볼 수 있다. 대전, 부산 등 전국 주요 대도시도 마찬가지다. 이를 대체할 신흥개발지역의 새로운 상권이 생겨나면서 상권판도가 변하고 있다. 따라서 현재 최고의 상권이라도 할지라도 그 상권이 영원하리라는 보장이 없다. 어떤 최고 강한 상권이라도 세월의 변화에 따른 흥망성쇠가 이루어짐을 잊어서는 안 된다.

먼저 대한민국의 최고의 대표 상권이자 양대산맥인 강남역과 명동을 살펴보자. 강남역은 업종별 매출 면이나 건물 매매가 및 신축 상가 분양가에서 최고인 반면 명동상권은 유동인구, 임대료, 권리금, 공시지가에서 최고다.

강남역 상권은 서울 5대 부심 및 7대 대표상권으로 하루 평균 유동인구가 100만명 이상이며, 추정 매출액만 하루 평균 200억원이 넘는다. 상권 내부로 연결되는 다양한 대중교통을 바탕으로 풍부한 배후지를 지닌 상권이기도 하다. 서울 인구의 10%를 차지하는 강남구, 서초구를 직접 배후지로 두고 있고 수도권 남부지역 성남, 분당, 용인, 수원 등 넓은 배후지를 확보하고 있다. 강남역 상권은 오피스상권, 판매상권, 학원상권, 서비스상권, 문화상권 등 복합적인 성격을 가지고 있는 것이 특징이다.

반면 명동상권은 하루 유동인구 150만명이 넘으며 중국인 및 일본인 등 다양한 외국관광객이 1순위로 찾는 글로벌상권이다. 특히 쇼핑문화가 발달하여 많은 프랜차이즈와 대형브랜드의 안테나샵들이 입점해 있다. 지가수준 및 임대료수준 역시 대한민국 최고 수준을 자랑하고 있다.

강남역 상권은 명동 상권에 비해 상권의 면적은 두 배 가까이 넓으나, 상권 내 필지 수는 오히려 적다. 즉, 강남역 상권을 구성하고 있는 토지들은 명동상권에 비해 면적이 크다는 것을 의미한다. 또한 지적도면을 보면 강남역 상권 내 토지는 구획정리가 잘 되어 있으나 명동 상권 내 토지는 그렇지 않다. 이러한 상권 내 토지의 특성은 건물의 규모, 수, 배치 등에 영향을 준다.

10년, 20년 후에도 지금의 위상?
한강변 끼고 형성 상권들 주목

강남역 상권 내 건물들은 바닥면적 등 규모가 크고 구획정리된 반듯한 배치 형태를 보이고 있으나, 명동 상권 내 건물들은 소규모 건물이 많고 구획정리되지 않은 미로와 같은 배치를 보이고 있다. 건물의 수를 살펴보면 강남역 상권 면적이 명동에 비해 2배 가까이 크지만 건물의 수는 오히려 적다. 이러한 물리적인 특징들은 상권 전체의 분위기나 입점 점포 종류에 영향을 주고 있다. 강남역 상권은 식음료 업종이 주를 이루고 있고, 사람들의 모임의 장소로 주로 인식되어 있으며 명동상권은 소규모 패션, 뷰티 업종 등이 주를 이루고 있는 쇼핑 상권이다.

강남역의 주요 업종 매출을 살펴보면 강남역 부근 분식점 월평균 매출액은 3487만원이다. 이 ·미용실 5026만원, PC방이나 당구장 3583만원, 의류업은 3730만원을 버는 것으로 나타났다.

서울에서 가장 붐비는 지하철역은 2호선 강남역인 것으로 나타났다. 최근 조사된 서울시 교통카드 데이터 분석에 따르면 강남역은 2015년도 기준 총 이용객 7465만명, 하루 평균 이용객이 20만4500명으로 전체 지하철역 중 유동인구가 가장 많아 19년 연속 이용객이 가장 많은 역으로 꼽혔다. 2011년 7052만명에서 2014년 7662만명으로 매년 꾸준히 늘다가 지난해는 메르스 여파로 다소 감소했다. 승차 3705만명, 하차 3760만명으로 강남역에서 내리는 사람이 조금 더 많았다.

한류열풍으로 외국인 관광객 등 유동인구가 늘다보니 강남대로의 점포 임대료도 가파른 상승세다. 대로변 1층 점포는 월세가 3.3㎡당 평균 100만~150만원, 최대 200만원까지 육박했다. 이는 서울시내 주요 상권의 평균 임대료가 30만~40만원인 것과 비교하면 3배 이상 높은 수준이다. 이 때문에 기존 상인들은 치솟는 임차료를 감당하지 못해 계약 기간이 끝나면 이면도로변으로 밀려나며 그 자리는 대형 유통업체 매장이 점령하고 있다. 이미 네이처리퍼블릭·자라·지오다노·르꼬끄 등 화장품·패션회사들이 강남대로 1층에 입성했다. 이들은 3.3㎡당 평균 월 150만원 안팎의 월세를 내는 것으로 알려졌다.

무섭게 성장하는 강남대로 상권이 명동을 위협할 것이라는 전망도 나오고 있다. 이미 강남대로 상가빌딩 매매가격은 3.3㎡당 최대 5억원대에 달하며 실제 강남역 인근 옛 뉴욕제과 빌딩 부지 670㎡가 1050억원에 팔렸다. 3.3㎡당 5억1700만원인 셈이다. 강남대로변 매물은 거의 나오지 않지만 임대료를 역산해 보면 시세가 3.3㎡당 4억~5억원대인 경우가 많은데 이는 서울 명동과 맞먹는 수준이다. 현재 명동의 경우 땅값(공시지가 기준·3.3㎡당)은 최고 3억원에 육박한다.

이곳 역시 매물이 거의 나오지 않지만 부동산 업계에 따르면 매매 시세를 3.3㎡당 5억원 안팎으로 보고 있다. 아직 월 임대료(1층 기준)는 명동이 다소 높은 편이다. 강남대로는 3.3㎡당 200만원에 못 미치지만 명동은 200만~300만원 선이다. 명동의 경우 국내 최고 상권이라는 프리미엄에 외국인 관광객이 많이 몰린다는 이유에서 상대적으로 임대료가 높다.

패션 1번지
명동상권

하지만 강남대로가 명동보다 장기적으로 상권 성장 잠재력은 더 크다는 분석도 많다. 서울 강남대로는 내국인 중심으로 유동 인구가 형성돼 있고 아직 주변 지역 개발 여력도 충분하며 향후 판교 개발을 가속화하면 수요가 오히려 더 늘어날 수 있다는 것이다. 최근 강남역 상권은 삼성타운 사옥 이전 등 대기업도 떠나 강남 상권 붕괴론이 확산되고 있어 우려의 목소리도 만만치 않다. 여기에 천정부지로 치솟는 상가 임대료 때문에 영세 자영업자뿐 아니라 대기업 프랜차이즈까지 서울 강남 상권을 떠나고 있는 것으로 나타나고 있다.

다음은 명동상권. 반세기가 훌쩍 지나는 동안 우리나라의 대표 상권이자 유행·패션의 1번지로 꼽히는 유명세만큼 명동의 땅값은 공시지가 상위 1~10위가 몰려있을 만큼 전국 최고를 자랑하며 이들 지역의 3.3㎡당 평균 공시지가는 2억원을 훌쩍 웃돈다. 비싼 땅을 차지하고 있는 만큼 임대료도 전국 최고는 물론 세계에서도 상위에 속한다.

글로벌 부동산 컨설팅업체 쿠시먼앤드웨이크필드의 ‘2014 세계의 주요 번화가’보고서에 따르면 세계에서 가장 비싼 상권은 미국 뉴욕 피프스 애비뉴로 1㎡당 연평균 2만9822유로(약 3960만원)다. 우리나라에서 가장 높다는 명동의 평균 임대료는 7942유로(약 1001만원)로 일본 긴자에 이어 8위다. 1년 전에 비해 17.6 %가 올랐다. 33㎡ 규모의 매장으로 환산하면 월 2752만원가량을 월세로 낸다는 얘기다.

업계에서는 실제 내는 임대료는 이 보고서보다 더 높은 수준이라고 봤다. 입지가 좋은 10평(33 ㎡) 규모 상가의 경우 월평균 7000 만~8000만원 수준. 대부분 직원이 많은 소매 판매점으로 수십명의 인건비와 관리비용 등을 빼고 수익을 남기려면 매출이 최소 3억5000만원을 넘어야 자리를 지킬 수 있다. 매출이 월 임대료의 5배에 미치지 못하면 자리를 내줄 수밖에 없다는 것이다.

명동상권 13년 연속 전국 땅값 1위
강남상권 3.3㎡당 4억〜5억원 호가

실제로 금싸라기 명동 땅을 차지하고 있는 업종은 대부분 손님이 자주 드나드는 네이처리퍼블릭 같은 화장품 매장이 차지하고 있었다. 중앙로에 전국 비싼 땅 톱10 몰려있는데 13년째 1위는 네이처리버블릭이다. 네이처리퍼블릭 부지는 1㎡당 공시지가가 8310 만원이다. 이는 지난해(8070만원) 보다 2.97% 오른 것으로 3.3㎡로 계산하면 무려 2억7423만원에 달한다. 부지 규모는 169.3㎡로 공시지가 총액은 140억6883 만원에 이른다.

그렇다면 향후에는 어떤 상권이 최고의 상권으로 등극할까. 지금까지는 최고 상권 기준이 유동인구, 권리금, 임대료수준 등이었지만 대형 개발호재로 상권형성 잠재력이 큰 삼성역상권, 용산역상권, 사당역상권, 판교역상권이 대표상권으로 급부상하고 있다. 또한 향후에는 좋은 상권의 개념이 바뀔 것으로 보인다. 치솟는 임대료를 감당하지 못해 떠나는 임차인들이 늘고 있기 때문이다.

따라서 최근에는 좋은 상권의 개념과 다른 곳이 많이 뜨고 있다. 홍대 근처 연남동, 북촌 서촌 등이 대표적이다. 교통이 편리하지 않아 찾아오기 힘든 곳인데, 좁은 골목의 작고 개성 있는 상점들이 인기를 끌고 있다. 합정동 카페거리, 연남동 홍대도 최고의 핫플레이스다. 명동, 강남역에 이어 3대 핫플레이스로 등극했는데, 1990년대 후반부터 클럽문화가 형성됐다. 홍대를 넘어 합정, 연남동까지 들썩이는 모습이다. 또한 공항철도가 개통하면서 외국인 관광객들이 가세했고, 상암동 DMC에 직장인들이 유입되면서 거대 상권으로 자리 잡은 모습이다. 또한 서촌과 북촌은 서울의 대표적인 한옥보존지역 중 한 곳으로, 한옥이 많아 외국인 관광객들의 필수 코스 중 하나이다. 갤러리가 가득한 문화, 역사의 지구이다.

서울 주요상권도 한강줄기 따라 속속 형성되고 있다. 서울의 주요상권들은 한강변을 중심으로 형성되고 있는 것으로 나타나고 있다. 1960~1970년대, 서울은 한강변에 위치한 여의도와 강남권의 개발이 완료된 이후 이 지역의 상권도 크게 활성화되기 시작했다. 이 지역은 대한민국을 대표하는 대규모 업무지구로 개발됨에 따라 풍부한 유동인구를 흡수할 수 있어 상권형성에 유리했기 때문이다.

서울은 최근에도 한강 주변으로 주요상권이 형성되고 있다. 서울의 인구가 기하급수적으로 증가하면서 서울의 주요상권도 늘어나게 되면서다. 강북의 주요상권이라고 불리는 홍대상권과 신촌상권, 용산 및 이태원상권 등도 모두 한강과 가까운 곳에 위치하고 있다. 이처럼, 한강주변에 주요상권이 형성되는 이유는 서울의 지리적 이점 때문이다.

한강은 서울의 중심을 관통해 흐르고 있다. 그 주변으로 대대적인 개발이 이뤄져 왔기 때문이다. 게다가, 대한민국을 대표하는 대규모 업무지구도 한강변에 밀집해 있다. 서울에서는 강남을 비롯해 여의도와 상암지구 등이 주요 업무지역으로 손꼽힌다. 또, 마포구 합정동과 공덕동 일대, 용산역 주변도 주요업무지역으로 부상하고 있다. 또 한강과 가까운 곳에 서울의 주요대학교들도 많아 상권형성에 도움을 줬다. 연세대, 건국대, 서강대, 홍익대, 이화여대 등이 모두 한강과 근거리에 위치하고 있어 젊은 수요층이 몰리고 있다.

이태원, 북촌…
뜨는 상권은?

최근 서울의 주요상권으로 가장 떠오르고 있는 곳은 마포구 합정동 상권이다. 합정동은 한강과 바로 접해 있으며 북쪽에는 홍대상권이 자리 잡고 있다. 또, 서쪽으로는 상암지구, 동쪽으로는 용산, 남쪽으로는 여의도와 목동이 위치해 있다. 교통여건도 매우 우수해 서울 어디서든지 합정동으로 이동이 편리하다. 이곳에는 지하철2호선과 6호선 환승역인 합정역이 자리 잡고 있어 유동인구가 풍부하다.

강변북로나 양화대교를 이용해 마포구로 진입하기 위해서는 합정동은 반드시 들려야 하는 필수코스나 다름없다. 합정동상권이 주요상권으로 부상하고 있는 이유는 홍대상권의 영역이 확대됨에 따라 합정동 상권에까지 영향을 미치고 있어서다. 게다가, 합정재정비촉진지구를 개발하면서 탄생한 랜드마크 상업시설인 ‘메세나폴리스’의 영향도 크게 작용하고 있다.