저금리에 소액 투자처로 인기가 높던 오피스텔도 공급과잉이라는 어두운 그림자가 급습하고 있다. 달아오른 주택시장을 틈 타 가격은 계속 오른 반면, 임대수익률은 반대 방향으로 가고 있다.

오피스텔 수익률은 내림세로 돌아선 지 오래다. 부동산114에 따르면 3분기(7~9월) 전국 오피스텔 임대수익률은 전분기(5.62%)보다 0.05%포인트 내린 5.57%를 기록했다. 2011년 3분기 6.04%였던 임대수익률은 최근 5년간 단 한 번의 반등 없이 하락해 5%대 중반까지 내려왔다. 더욱이 서울지역 오피스텔 임대수익률은 5.22%까지 떨어졌다.

단지 규모 크면
월세가 높아져

같은 기간 전국 오피스텔 매매가격은 전분기 대비 0.22% 뛰며 지난해 1분기 이후 7분기 연속 오름세를 그렸다. 투자금액과 수익률의 격차가 벌어지기 시작한 지 1년9개월차에 접어든 것이다. 계속되는 공급과잉 우려에도 10월 기준으로 전국에서 1만실에 가까운 오피스텔이 쏟아졌다. 대부분 수도권 택지지구에 집중돼 있다. 특히 경기도 고양시 삼송·일산과 하남시 미사지구, 화성시 동탄2신도시 등지에서는 500실 넘는 규모의 단지가 나온다.

단지 규모가 크면 관리 비용이나 입주민 커뮤니티시설 측면에서의 장점 때문에 월세가격이 높게 형성되는 특징이 있다. 전문가들은 이미 수도권 중심으로 오피스텔 공급이 많은 만큼 수요가 적은 지역이나 주변 미분양이 많은 지역에선 투자에 주의해야 한다고 조언한다. 따라서 공급이 몰려 2~3년 뒤 입주 쏠림 현상이 나타나면 초기 임대수익률이 기대에 못 미칠 수 있어 입지, 분양가, 교통여건, 개발호재 등을 따져 신중하게 청약 및 투자전략을 세워야 하겠다.

이런 상황에서도 공급 가뭄지역에서는 오피스텔은 상대적으로 높은 인기를 보이고 있다. 따라서 업계에선 오피스텔에 투자하려면 다년간 공급이 없었거나 적었던 지역인 공급 가뭄지역을 주목하고 있다. 이들 지역의 오피스텔은 수요가 풍부해 공실 가능성이 낮고, 수익률도 비교적 높은 수준을 유지하고 있기 때문이다.

부동산 114자료를 보면 실제 지난달 말 기준 서울에서 가장 높은 수익률을 기록하고 있는 금천구(6.2%)의 경우 지난 2010년 이후 공급이 총 2900여실에 불과했다. 이 기간 동안 총 1800실이 공급된 경기도 김포시도 수익률이 7.4%로 경기도 평균(5.5 %)을 크게 웃돌고 있는 것으로 나타났다.

저금리에 소액 투자처로 인기 많았는데…
여기저기 공급과잉 어두운 그림자 급습

분양실적도 좋았다. 실제 작년 5월 서울 용산역 일대에서 4년 만에 나온 오피스텔로 관심을 모았던 ‘용산 푸르지오 써밋’은 평균 3.9대 1의 경쟁률로 전 타입 청약마감과 한 달 만에 100%에 분양률을 보였다. 이어 7월에 분양에 나선 ‘래미안 용산’오피스텔 역시 총 597실 모집에 2590건의 청약이 접수돼 역시 석 달 만에 100% 분양에 성공했다. 올초 강남 신논현역 일대에서 5년 만에 공급된 ‘현대썬앤빌 강남 더 인피닛’오피스텔도 분양 개시 3개월 만에 분양을 100% 마감했다. 공급이 전무하다시피한 서울 강남구 대치동 일대에 공급한 ‘대치2차 아이파크’오피스텔은 평균 13.7대 1, 최고 63대 1의 청약 경쟁률을 기록하며 100% 분양을 보였다.

최근 공급이 없었거나 적었던 지역인 경기 부천, 김포 한강신도시, 일산 탄현역 일대에 모처럼 오피스텔 신규 분양에 나서 관심을 끌고 있다. 이 가운데 한동안 오피스텔 공급이 적었던 김포에서 오피스텔 분양이 있어 수요자들의 관심이 모아지고 있다. 김포 한강신도시의 경우 지난해까지 오피스텔 공급이 350여실에 불과했을 정도로 공급가뭄지역으로 새 오피스텔에 대한 수요가 높은 지역이다.

부천에서도 부천 중동지역에 공급이 활발히 이뤄지고 있다. 이 지역은 인구 대비 오피스텔 공급물량이 현저히 적은 지역이다. 현재 골든블록으로 통하는 신중동 일대 오피스텔 공급현황을 살펴보면 10년 이상이 70%. 6년 이상이 26%로 오래된 것으로 나타나고 있다. 즉 부천 중동역 역세권 일대 오피스텔의 노후화가 심각하다는 얘기다.

일산 탄현역 일대 오피스텔도 관심이 높다. 지난 6월30일 경기도내 세 번째 테크노밸리가 될 북부지역 테크노밸리 조성부지가 고양시 일산으로 결정되면서 오피스텔 임대시장 규모가 더욱 커질 전망이다. 이외에도 일산 탄현역 일대는 SBS일산제작센터 내 종사자수가 약 4500명이고, 탄현동 중심상업지역 종사자수가 약 7000명이며, 일산 킨텍스, 운정신도시, 덕이지구 등 약 40만명의 배후수요를 갖추고 있다.

다년간 공급 없거나
적었던 지역들 주목

업계에서는 신규 오피스텔 공급이 뜸했던 분양가뭄 지역에서 선보이는 분양단지들에 수요자들의 관심이 집중될 것으로 전망하고 있다. 수년간 분양이 없던 지역에 새롭게 선보이는 오피스텔은 기존 단지들의 노후화에 따른 갈아타기 임차 수요가 풍부해 공실 없는 안전한 수익형부동산 투자 상품으로 꼽힌다. 하지만 공급 가뭄지역도 일시적으로 공급이 몰릴 수 있기 때문에 입지여건, 역세권과의 거리, 주차장 수용능력, 교통여건, 개발호재 등 여러 가지 요건을 감안한 옥석가리기도 필요하다는 지적이다.

한 부동산 전문가는 “오피스텔의 입지가 아무리 좋다고 하더라도 공급이 많을 경우 공실률이 높아지고, 수익률 하락이 불가피 하기 때문에 임대료 수준이나 수익률뿐 아니라 공급현황이나 계획 등도 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요하다”며 “분양 가뭄 지역의 경우 새 오피스텔에 대한 선호도와 희소성으로 인해 수요자들이 대거 몰려 성공적인 분양성적을 거두는 경우가 많으며 공급이 중단됐던 지역은 전반적으로 임대물건도 부족해 충분한 수요층을 확보하고 있기 때문에 투자수익률도 높은 편”이라고 설명했다. 다음은 분양 가뭄지역에 공급(예정)중인 오피스텔 현황이다.

▲이테크에비뉴스타= 이테크건설은 부천역 인근(부천시 심곡본동 671-1번지 일대)에 지하 6층~지상17층, 총 533실(전용면적 20~51㎡) 규모의 ‘이테크에비뉴스타’를 공급한다. 이 오피스텔은 지하철 1호선 급행선인부천역이 도보 2분 거리에 있으며 온수역 환승을 통해 7호선 이용이 편리하다. 경인대로에 10년 만에 공급된다. 또한 서울외곽순환도로 및 경인로와 인접해 자가 이용시 인천방면 및 경부고속도로, 영동고속도로, 서울 영등포지역 진입이 편리하다.

송내IC에서 서해안고속도로(평택) 진입과 수도권 및 전국을 잇는 사통팔달의 교통망을 갖췄다. 오피스텔 입주민들은 부천역 인근 이마트, 롯데백화점, 영화관 등을 포함한 편의시설을 이용할 수 있다. 뿐만 아니라 오피스텔 내부는 에어컨, 전자레인지, 세탁기 등 풀옵션 빌트인 시스템이 갖춰져 있다. 단지 내 코인 세탁실과 다양한 상가들이 들어서 예정으로 편리한 생활이 가능하다. 시공사는 이테크건설, 신탁사는 하나자산신탁이 맡는다.

달아오른 주택시장 틈타
매매가격은 계속 오르고
임대수익률 내림세 돌아

▲잠실엠타워= 잠실에서 5년 만에 신규 공급되는 소형 오피스텔이 공급됨에 따라 발빠른 투자자들의 발길이 이어지고 있다. 시행사 메가에셋이 분양한 ‘잠실엠타워’는 전실 모두 소형면적으로 이뤄져 있다. 위치는 송파구 잠실동 178번지 일대 대지면적 약 1000㎡에 지하 6층, 지상 16층, 오피스텔 약250실로 총 2개 타입, 전용면적 17㎡로 구성돼 있다.

이 지역은 대형 개발호재로 인한 풍부한 임대수요로 인해 미래가치가 높다는 평가다. 가장 주목할 만한 호재는 잠실종합운동장 일대 개발사업이다. 이 사업은 잠실종합운동장에 규모 10만㎡ 이상 대규모 전시·컨벤션 시설과 500실 규모 특급호텔, 1000실 규모 비즈니스호텔이 들어선다. 코엑스와 세텍, 옛 한국전력 부지 새 주인인 현대차그룹의 글로벌비즈니스센터(GBC)까지 포함하면 서울 동남권에 19만5000㎡에 달하는 마이스 시설이 조성될 계획이다.

기존 경기장 중 주경기장만 남기고 야구장 등 나머지 시설은 부지 내에서 위치를 옮겨가며 새로 지어진다. 2025년 준공이 목표로 잠실종합운동장 일대 개발로 연평균 약 15조원의 경제적 파급 효과와 일자리 8만개 창출 효과가 기대된다. 잠실엠타워 분양 관계자는 “잠실 일대가 최근 대형개발호재로 주목을 받는 데다 신규 공급이 없던 지역 내 신규 오피스텔이 공급됨에 따라 희소성이 뛰어나 투자적인 면에서도 수익률이 높을 것으로 전망되는 상황”이라고 전했다. 입주는 2018년 10월 예정.

▲여의도 드림리버= 신한은 서울 영등포구 여의도동 옛 신한 여의도 사옥 부지에 ‘여의도 드림리버’오피스텔을 분양한다. 지하 7층~지상 16층, 전용면적 22.47 ~41.84m²형 410실 규모다. 각 실은 7개 타입으로 구성되며 일부 호실에선 한강과 여의도 공원을 조망할 수 있다.

수요자 몰리면
옥석가리기 필요

여의도는 오피스텔 공급이 드문 지역으로 꼽힌다. 최근 10년간 여의도에 분양된 오피스텔은 옛 잠사회관을 재건축한 단지 100여실밖에 없다. 단지 주변에 국회의사당·공공기관·언론사·금융기관 등이 밀집해 있어 직장인 배후 수요가 풍부하다. 서울 지하철 9호선 국회의사당역과 5호선 여의나루역이 걸어서 5분 거리다. IFC몰과 여의도 백화점이 가깝다. 2020년 IFC몰보다 2배 이상 넓은 현대백화점 여의도 파크원이 들어설 예정이다. 한강공원과 여의도공원이 걸어서 1분 정도라 도심 속에서 여유를 즐길 수 있다. 내부는 특화 설계로 공간 활용도를 높였다.

전용 22.47~24.5m²형은 슬라이딩 도어가 설치돼 침실과 거실을 분리·통합할 수 있다. 24.5m²형은 호텔처럼 거실에 홈바를 설치했다. 29.59m²형은 2베이 설계·넓은 주방 등으로 두 명이 독립적으로 생활할 수 있다. 펜트하우스인 41.84m²형은 3룸 타입의 테라스형 구조다. 시행 위탁사는 신한의 자회사인 미지엔이다. 견본주택은 서울 마포구 마포대로 63-8 삼창프라자 빌딩 1층에 있다.