최근 정부의 주택 집단대출 중도금 대출 규제 영향으로 주택 분양시장은 이에 적지 않은 영향을 받을 것으로 보인다. 상대적으로 규제와 무관한 상가나 섹션 오피스 등 일부 수익형 상품은 반사이익을 얻을 것으로 전망된다.

보증한도 수도권 6억·1인당 2건 제한
아파트 외 오피텔도 대상에 포함 시행

주택 중도금 대출규제 대출보증한도가 수도권은 6억으로 정해지고, 대출기준은 1인당 2건(분양가격 9억원 이하 주택)으로 제한된다. 아파트 외에 오피스텔도 규제 대상에 포함돼 7월1일 이후 모집공고부터 적용됐다.

임대사업 타격
풍선효과 주목

예를 들면 주택도시보증공사가 중도금 대출 보증을 해주는 상품은 모두 해당된다. 한국주택금융공사는 주택만 보증을 해준다. 이에 비해 주택도시보증공사는 주거용으로 사실상 주택이나 마찬가지인 오피스텔도 보증한다. 따라서 주택도시보증공사는 아파트·오피스텔을 모두 합쳐 건수·금액 제한을 하게 되므로 아파트에서 한도가 차면 오피스텔 보증을 받지 못한다.

오피스텔도 중도금 대출 규제를 받게 되면서 임대사업도 쉽지 않을 것으로 보여 적지 않은 타격이 예상된다. 초저금리에 소액투자처로 주목을 받은 오피스텔은 여러 채를 분양받아 임대사업을 하면 이자 비용 등을 빼고도 연 5% 정도의 수익률을 낼 수 있어 인기를 끌었다.

이런 이유로 2013~2014년 연평균 4만여실이던 건축 허가 물량이 지난해엔 2배가 넘는 10만여실로 급증한 것으로 나타났다. 반면 상가나 섹션 오피스 등은 무관해 관심이 높아질 전망이다. 중도금 대출규제로 인한 풍선효과가 나타나면서 이들로 돈이 몰릴 것이란 예상이다.

최근 공급되는 상가나 섹션 오피스 등은 대부분 새롭게 조성되는 택지지구나 신도시에서 공급되는 경우가 많다. 배후 수요를 형성할 아파트나 오피스텔 입주 시점에 맞춰 기반시설인 수익형부동산이 공급되고 있다. 먼저 상가의 경우 아파트나 주상복합 단지 내 상가, 오피스텔 등 복합단지 내 상가, 상가로만 구성된 근린상가 등으로 나눌 수 있다.

최근 분양 중인 상가들의 분양률은 좋은 편이다. 한 달 이내에 90% 이상 분양되는 경우도 적지 않다. 상가의 경우 입지만 나쁘지 않으면 장기적으로 안정적인 수익이 기대되기 때문이다.

그러나 묻지마 매입은 경계해야 한다. 분양 가격이 지나치게 높게 책정된 상가가 더러 있어서다. 가급적이면 인근에 여러 곳의 현장을 둘러보고 주변 시세대비 분양가가 적정한지 판단해 봐야 한다. 또 보장 수익률만 보고 투자하는 것은 금물인데 보장 기간이 끝나면 수익률이 확 떨어질 수 있다.

약속한 보장 수익률을 지키지 못하는 곳도 있다. 먼저 임차인이 확보된 선임대 상가도 안심할 수 없다는 지적이다. 임대계약은 언제든 가짜로 만들 수 있고, 계약 파기도 가능하다는 점을 명심할 필요가 있다.

섹션 오피스도 공급이 활발해질 전망이다. 경쟁 상품인 오피스텔이 주춤하면서 섹션 오피스가 그 자리를 호시탐탐 노리고 있기 때문이다. 그중에서도 한 층을 소형 오피스로 쪼개거나 대형 건물을 소형으로 나눠 분양하는 섹션오피스가 새롭게 주목받고 있다. 층별·구획별 공간이 나눠져 매각되기 때문에 초기투자비용이 적게 들어 투자 진입 장벽이 낮다.

상가·섹션 오피스는 반사익
배후수요 풍부한 상품 골라야

같은 공급면적이라도 오피스텔에 비해 효용성이 높고, 운용비용도 적게 들어 임대 및 재매각이 수월하다는 장점이 있어 개인사업자, 법인 등 중소규모 기업들이 원하는 면적만큼 오피스를 임차해 입주하는 사례가 늘고 있다. 섹션오피스는 100% 업무용으로 지어지기 때문에 오피스텔처럼 실별로 화장실, 주방 등 업무에 불필요한 시설이 포함되지 않아 같은 공급면적이라도 오피스텔에 비해 공간 효용성이 훨씬 높다. 그만큼 운용비용도 적게 들어 임대도 수월한 편이다.

소형 오피스란 공급면적이 70~85㎡ 전후인 사무실로 ‘섹션 오피스’라고도 불린다. 대형 빌딩을 다양한 규모로 분할해 분양하는 상품이다. 임대료 등 비용 절감을 위해 사무실 규모를 줄이는 기업이 늘어나는 데다 ‘베이비부머’(1955~1963년생)의 은퇴 등으로 소규모 창업이 증가하면서 소형 오피스 임대 수요가 늘어나고 있다는 게 업계의 전언이다.

오피스는 임대 수요가 꾸준히 발생하는 산업단지, 대기업 계열사·협력사 및 법원·관공서 인근에서 분양하는 것이 특징이다. 수년전 도심에서 공급된 소형 오피스들은 현재 수익률이 연 7~8%를 유지하고 있는 것으로 알려졌다. 공급면적 대비 전용면적이 넓다는 것과 사무 공간을 넓게 사용할 수 있는 장점이 있다.

물론 투자에 주의할 점도 많다. 소형 오피스 임차 수요는 많지만 대신 매수 수요가 별로 없어 환금성이 낮고 아파트와 달리 시간이 지날수록 감가상각이 커져 가치가 떨어지기 쉽다. 경기에 따라 매입수요 변동폭이 크다는 점도 부담 요인이다. 해당 건물 상태를 잘 살펴 비교적 노후도가 낮은 곳을 선택해야 한다. 주변 건물에 비해 노후한 곳은 다른 소형 오피스들과의 경쟁에서 밀려 수익률이 낮아지기 때문이다. 마지막으로 주변 시세를 정확히 파악하고 투자에 나서야 손해를 막을 수 있다.

한 부동산 전문가는 “상가나 소형 오피스 임대 역시 수익형 부동산이기 때문에 분양가나 임대료 등 초기 투자액과 임대료가 얼마나 경쟁력이 있는지 꼼꼼히 따져 봐야 한다”며 “이들 투자 시 가장 중점을 둬야 할 요건은 역시 ‘입지’인데 같은 지역과 상권에서도 중심상업지구나 전철 및 버스정류장 인근, 역세권 등 생활편의시설이 잘 갖춰져 있고, 배후수요가 풍부한 상품을 고르는 것이 필요하다”고 말했다. 다음은 주택 중도금 대출 규제와 무관한 상가·섹션 오피스들이다.

상가

▲강동역 파밀리에 테라자 = 서울 지하철 5호선 강동역과 바로 연결되는 초역세권 스트리트형 상가인 ‘강동역 파밀리에 테라자’가 분양 중이다. 중심에는 상시 이벤트를 열 수 있는 선큰광장과 폭 8m의 넓은 보행통로를 조성해 스트리트 상가의 특징을 살렸다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개의 점포로 구성된 상가는 고객 편의를 돕는 근린생활 위주의 판매시설과 고급 카페거리 조성을 위한 식음료시설 입점으로 지역 명소가 될 것으로 기대된다.

천호대로변 업무동 상가도 분양 중이다. 지상 1층에 스타벅스가 입점이 확정돼 운영 예정에 있다. 특히 업무시설이 밀집된 오피스타운 조성이 예상되는 5호선 강동역 주변이 천호·성내 재정비촉진지구와 함께 업무·상업 중심지로 부상할 전망이다. 또 한 정거장만 이동하면 8호선으로 갈아탈 수 있어 잠실, 강남 이동도 수월하다.

▲청라 지젤엠청라 = 두손건설은 인천시 청라국제도시의 명소인 커넬웨이 직통 연결 수변상가인 ‘지젤엠청라’를 분양한다. 지하 3층~지상 5층으로 지어진다. 600여대(청라 최대)가 동시 주차가 가능하다.

청라 최초의 복합문화공간으로 대형 멀티플렉스 영화관(4층 메가박스 7관)을 비롯해 컨벤션센터, 청라 최대 규모 수영장과 스포츠센터, 다양한 문화와 체험이 가능한 엔터테인먼트 공간 등이 조성된다. 실투자금은 1억원대부터 투자가 가능하다. 53%대의 높은 전용률을 자랑한다. 계약금 20%, 중도금 40% 무이자 혜택을 제공해 자금부담이 덜하다. 준공은 2017년 9월 예정.

오피스

▲광명 광명국제무역센터 = 경기도 광명시 광명역세권지구 도시지원시설 3-1에 ‘광명국제무역센터’오피스와 상가가 분양예정에 있다. 지하 4층~지상 18층 규모로, KTX 광명역세권 도보 3분 거리에 위치한 초역세권 수익형 상품이다. 총 3개동(A, B, C동)으로 A, B, C동 모두 1~3층은 상가로 구성된다. A, C동 4~18층은 오피스다.

총 118개 점포와 660실의 오피스가 공급된다. 총 769대의 충분한 주차가 가능하다. 상가는 1층 기준으로 3.3㎡당 2000만원대, 2층과 3층은 각각 1300만원, 1000만원선이다. 광명역세권에서 최초 공급되는 오피스는 700만원이다.

▲광교 SK뷰 레이크타워 = SK건설은 경기 수원 광교신도시 업무5-1블록에서 분양중인 ‘광교 SK뷰 레이크타워’수익형 섹션오피스를 분양 중이다. 연면적 10만4116m², 지하 5층~지상 41층, 오피스 565실 규모다. 대부분의 사무실에서 광교 호수공원 조망이 가능하다. 지상 3~7층 저층부 층 높이를 5.2m로 설계해 개방감을 높였다. 가변형 벽체를 적용해 전용면적 28~907㎡의 다양한 맞춤형 공간을 연출했다.

환금성이 낮고
감가상각 커져

주변에 신분당선 연장선인 정지~광교 구간 광교중앙역이 개통돼 강남까지 30분대에 갈 수 있다. 수원 컨벤션센터와 경기도신청사 등 행정타운, 법원·검찰청 등 법조타운도 들어설 계획이다. 계약금 10%, 중도금 60% 중 50%는 무이자 금융 혜택이 주어진다. 입주는 2019년 10월 예정.