김형선 박사의 토지투자 정복기<21>

서울에서 폭발력 큰 황금지역은 이곳!

땅 투자는 굴곡이 있다. 올라가면 떨어지는 시기가 있다. 올라갈 때는 좋아하기만 하면 되지만 하락할 때에는 전략적 접근이 필요하다. 지역별로 하락하기 때문에 그 안에서도 위험성과 상관관계를 따져서 투자하는 것이 좋다. 땅 투자에 있어 지역적으로 보면 서울의 도심지나 외곽지역과 수도권의 신도시나 경기도의 위성도시 및 아예 지방의 투자 유망지역 등으로 세분화 할 수 있다. 투자의 가치를 보면 교통 호재지역, 교육여건 호재지역, 대형 공원 호재지역, 산업단지 인근 호재지역, 강이나 산 등의 자연환경 호재지역 등 다양한 투자요소가 있다.

강서권, 현장답사 통해 가치 있는 땅 선점 주효
강남권, 가락동·문정동·내곡동·세곡동 주시


중요한 것은 다양한 투자처 중에서 수익성을 고려한 투자를 해야 한다는 점이다. 이 같은 기본 투자 마인드를 따라야 나중에 울며 겨자먹기식으로 헐값에 매도를 하거나 아예 팔리지도 않아서 관리 비용만 들어가는 경우를 피할 수 있다.

강서권 베팅 포인트

신정동 일대에 기대감이 고조되고 있다. 서울지하철 1∼4호선을 운영하는 서울메트로가 신정차량기지를 비롯한 시내 5개 차량기지를 덮어 주거와 상업시설, 공원 등으로 복합 개발하는 방안을 추진 중에 있기 때문이다. 신정차량기지는 양천구 신정동 276번지 일대를 말한다. 서울메트로는 이 공사를 2014년까지 마무리할 계획이다.

포인트는 공사가 끝나면 복합건물을 만날 수 있다는 데 있다. 신정차량기지 23만4286㎡ 가운데 14만7288㎡가 덮어지면 그 위에 업무시설과 판매시설, 문화ㆍ집회시설 등을 갖춘 약 32만여㎡ 규모의 지상 26층짜리 복합건물이 들어선다. 

게다가 이 건물에 장기전세주택(Shift) 등 주거시설을 넣는 방안도 검토되고 있어 이 일대의 땅에 대한 수요도 늘어날 것으로 관측되고 있다. 현장답사를 통해 가치있는 땅을 선점한다면 시세차익을 얻을 수 있는 기회다.

강남권의 최대 호재 지역 중 하나는 가락동·문정동 일대다. 서울지하철3호선 개통과 함께 법조타운 개발, 가락시장 현대화사업 등의 개발호재가 살아 있다. 우선 서울지하철3호선 연장선의 개통에 따른 수혜가 이뤄질 것으로 보인다. 3호선 연장노선은 총 2900여㎞다. 이전 3호선 종점인 수서역에서 8호선 가락시장역을 거쳐 5호선 오금역까지 연결된다.

강남권 베팅 포인트

가장 수혜지역으로 꼽을 수 있는 지역은 오금역 일대다. 강남권 중심으로의 접근이 편리해지기 때문이다. 사실 오금동 일대는 같은 강남권이라 하더라도 기존 5호선으로는 강남권 중심으로 접근이 상당히 불편했다.

가락시장역 주변 역시 수혜지역으로 꼽을 수 있다. 더블역세권인 환승역으로 거듭나면서 강남권과 서울 전역으로 접근이 더 수월해진 데 그 이유가 있다.
문정동 법조타운 개발도 이 지역 땅값 상승을 예고하는 요인이다. 법조타운은 2011년에 착공에 들어가 2015년 완공될 예정이다. 완공되면 동부지법과 동부지검, 구치소와 보호관찰소, 서울경찰청 기동대가 들어선다. 법조타운의 인근 지역 파급효과는 크다. 인구가 늘어나면서 주택 수요와 상권도 크게 발전한다.

게다가 인근 위례신도시와 2015년 입주로 개발되는 거여·마천지구도 있다. 잠재적 상승여력이 충분한 셈이다.
2018년 완공예정인 가락시장 현대화 사업도 호재다. 특히 이 사업에 따른 시장 내 도축장 이전으로 인해 주거환경이 크게 개선될 것으로 보인다. 이 또한 시세상승 여력이 존재한다는 것을 엿볼 수 있다.

보금자리주택으로 뜨거운 관심 고조
손해 보지 않는 방법은 관련법 숙지
개발호재 풍부, 투자가치 급상승 중

내곡동 일대와 세곡동 일대는 강남권에서 투자가치가 있는 지역이다. 그중에서도 내곡지구와 세곡2지구는 보금자리주택 지구로 지정된 상태다. 때문에 투자자들의 뜨거운 관심을 받고 있는 곳이기도 하다. 이들 지역의 매력은 강남권에 있어 입지가 뛰어나다는 데 있다. 분양가가 주변 시세보다 최대 50%까지 저렴하게 책정되어 있다는 것은 또 다른 매력이다.

서초구 내곡동, 원지동, 염곡동 일대를 아우르는 내곡지구는 총면적 76만9000㎡ 규모다. 1차 보금자리주택 지구로 지정된 강남 세곡지구와 서초 우면지구 사이에 위치하고 있다. 이곳 주변은 청계산과 인릉산, 여의천 등 풍부한 주변 녹지가 연계돼 있다.

내곡지구는 양재나들목(IC)을 통해 경부고속도로에 진입하면 강남, 서초, 반포 등 강남 어느 곳으로도 이동이 편리하다는 장점을 가지고 있다. 내곡IC와 헌릉IC를 거치면 각각 분당-내곡 간 고속도로, 용인-서울 고속도로 진입이 가능하다. 호재는 또 있다. 지하철을 이용한 접근성 개선이 그것이다. 강남역까지 2정거장, 판교역까지 1정거장이면 이동할 수 있다.

2011년 개통 예정인 신분당선 청계역이 바로 내곡지구 옆에 위치한다. 세곡2지구는 강남구 자곡동, 세곡동, 율현동 일대를 포함하는 총면적 77만㎡다. 북쪽과 동쪽 2개 지구로 분리 개발된다. 특히 지하철 3호선 수서역 인근에 위치한 광평대군묘역, 대모산의 녹지, 탄천을 활용한 친환경주택단지로 만들어질 예정이다.

강남권에서 투자가치 찾아라

이곳은 지하철 3호선 수서역과 가까운 게 강점이다. 송파 IC를 통하면 일산, 판교 등과 연결되는 서울외곽순환도로로 진입할 수 있다. 분당-수서간 고속도로가 세곡2지구 옆을 지나고 있어 서울 시내나 강남권으로의 이동이 편하다.

이들 지역은 주변 개발 호재가 풍부해 향후 발전 가능성이 높다. 이 같은 호재로 주변 땅값이 오를 수밖에 없다. 따라서 개발수혜가 많은 곳부터 미리 알아본 다음 선투자에 나서는 것이 가장 효과적이다.

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<단독> 엔진 멈춘 3억 마이바흐 미스터리

[단독] 엔진 멈춘 3억 마이바흐 미스터리

[일요시사 취재1팀] 김성민 기자 = 서울 소재 H건설사 대표가 타는 메르세데스 벤츠의 최고급 사양인 마이바흐가 구매한 지 3년 만에 엔진 고장으로 멈췄다. H사 대표 박모씨는 2022년 말 메르세데스벤츠코리아와 한성자동차를 상대로 수리비 및 대차료 지급 청구 소송을 제기했다. 무상 수리해야 한다고 했던 1심 재판부는 급기야 ‘벤츠의 책임이 없다’는 판결을 내렸다. 2019년식 ‘마이바흐 S560 4MATIC’은 2022년 9월13일 오전 11시, 박씨의 운전기사가 서울 용산 한강로를 주행하던 중 계기판에 엔진 경고등이 켜지면서 차체 진동과 함께 엔진이 멈췄다. 곧바로 차량을 한성자동차 성동서비스센터에 입고했으나 진단은 충격적이었다. 침수차 의심 수리 나 몰라라 “엔진 연소실에 물이 들어가 부품이 손상된 것으로 보인다. 침수 차로 의심된다”며 무상 수리가 어렵다는 것이었다. 이에 박씨와 자동차 감정사는 반대 의견을 제시했다. 그날은 폭우나 침수와 무관한 날씨였으며 정상 주행 도중 발생한 차량 고장이었기 때문이다. 원고인 H사는 “벤츠코리아가 제공하는 ‘통합서비스패키지(ISP)’ 보증에 따라 3년 또는 10만km 이내의 결함은 무상 수리 대상”이라고 주장했다. 이에 1심 재판부(서울중앙지법 민사47단독, 2024년 7월23일)는 “침수나 연료 혼유 등 외부 요인으로 단정할 증거가 부족하다. 한성자동차는 ISP 약정에 따라 엔진 결함을 무상 수리해야 한다”며 원고의 손을 들어줬다. 그러면서 벤츠의 수입사인 한성자동차에 대해 월 400만원의 대차료 배상을 명령했다. 법원은 독립 감정인 강대공씨를 지정해 정밀 감정을 실시했다. 강씨의 감정서에는 “침수 차량에서 보이는 오염 흔적이 없다. 냉각수(부동액) 누출 흔적도 발견되지 않았다”며 “엔진 내부 수분은 외부 요인이나 정비 과정에서 유입됐을 가능성이 있다”고 분석했다. 또 추가 사실조회 회신에서도 “혼유(연료 내 수분 혼입) 여부는 감정 범위를 벗어나며, 침수가 아닌 요인으로 인한 수분 유입 가능성을 배제할 수 없다”고 밝혔다. 2심(서울중앙지법 제8-3민사부)에서 피고 측은 반격했다. 벤츠코리아의 법률대리인 김성진 변호사(김앤장 법률사무소)는 지난 8월27일 제출한 준비서면에서 “ISP는 차량 ‘결함’이 발견된 경우에만 적용된다. 외부 수분 유입으로 인한 손상은 명백히 예외 사항이며 제조사 귀책이 없는 이상 무상 수리 의무는 존재하지 않는다”고 주장했다. 한성자동차 측(법무법인 세종)도 항소이유서에서 “ISP는 제조상의 하자에 국한된 품질보증 계약이다. 이번 사안은 ‘우발적 손상’으로 보증 대상이 아니다”라고 반박했다. 서울중앙지법 민사8-3부는 지난 9월26일, “한성자동차의 패소 부분을 취소하고, 박씨의 청구를 기각한다”고 판시했다. 2심 판결은 “외부 요인, 제조 결함이 아니”라며 1심을 전면 뒤집은 것이다. 항소심 재판부는 “외부 수분 유입으로 인한 손상은 차량 제조사 귀책 사유에 해당하지 않는다. ISP는 ‘제조 결함’에 한정된 보증이다. 한성자동차의 패소 부분을 취소하고 원고의 청구를 기각한다”고 밝혔다. 즉, 법원은 이 사건을 ‘차체·부품 결함’이 아닌 ‘사용 중 발생한 외부 요인’으로 결론 내린 것이다. 주행 중 경고등 켜지고 진동 후 엔진 스톱 감정 결과 “누수 없음, 외부 수분 가능성” 결국 박씨는 3년에 걸친 법정 다툼 끝에 패소했다. 따라서, 한성자동차는 더 이상 수리 의무를 부담하지 않게 됐으며, H사의 항소도 기각됐다. 이번 재판의 핵심 쟁점은 ‘수분 유입의 원인’이 제조 결함이냐, 외부 요인이냐였다. 법원은 “차체·부품의 결함으로 인한 냉각수 누수가 없었고, 외부 요인 가능성이 더 크다”고 판단했다. 결국, 제조물 책임(PL법)에 따른 보증 범위가 아닌 사용·관리상의 문제로 결론이 난 셈이다. 이번 판결은 ‘결함’의 해석 범위를 좁혀 정의한 사례다. 즉, ‘사용자 과실이 아닌 상황’이라도 차체·부품 자체의 결함이 입증되지 않으면 보증이 적용되지 않는다는 것이다. 자동차 전문가들은 “소비자 입증 책임만 더 무거워졌다”며 “ISP나 제조사 보증이 소비자 보호장치로 설계됐지만, 현실적으로 ‘결함 입증’의 벽이 너무 높다. 이번 판결은 소비자가 과실이 없더라도 제조사 책임을 묻기 어렵다는 선례가 될 수 있다”고 비판했다. 법조계 일각에서는 이번 판결을 “제조물 책임법과 민법상 품질보증의 경계선을 명확히 한 판례”로 평가하고 있다. 박씨의 마이바흐는 결국 엔진을 교체하지 못한 채 3년 동안 방치됐다. 이번 사건은 ‘명차’의 기술력보다 보증 체계의 경계선이 어디까지인지를 가늠케 한 사건이다. 소비자는 결함을 주장할 때 ‘입증의 문턱’을, 제조사는 ‘보증의 한계’를 확인했다. 독일 명차 대명사인 벤츠의 전기차는 해마다 폭발하는 배터리 화재로 뉴스를 장식하고 있다. 전기차뿐만 아닌 내연기관 모델 중에서도 최상위급인 마이바흐조차 원인 모를 엔진 고장으로 멈췄지만, 고객과 3년간 법정 다툼을 이어간 회사로 남겨졌다. 1심선 인정 “무상 수리” 벤츠는 고객과 진행한 재판에선 승소했지만, 우리나라 정부의 제재 착수 대상이 됐다. 공정거래위원회는 전기차에 저가 배터리를 쓰고도 고가 배터리를 쓴 것처럼 허위 광고한 혐의를 받는 벤츠코리아에 대한 제재에 착수했다. 공정위의 최종 판단은 벤츠코리아와 벤츠 전기차 이용자 간 진행 중인 법적 분쟁에도 지대한 영향을 미칠 전망이다. 해당 저가 배터리는 지난해 인천 청라 아파트 지하 주차장 화재가 시작된 전기차에도 쓰였다. 업계에 따르면 공정위는 지난 8월12일, 벤츠코리아를 표시광고법·공정거래법 위반 혐의로 제재해야 한다는 의견을 담은 심사보고서(검찰 공소장에 해당)를 회사 쪽에 발송했다. 벤츠코리아는 자사의 모든 전기차에 중국 1위 배터리 업체인 시에이티엘(CATL)의 배터리가 장착됐다며 허위 사실을 소비자에게 알린 혐의를 받는다. 제휴사 딜러를 상대로 소비자에게 이런 허위 사실을 설명하라고 교육하는 등 소비자를 부당하게 속여 유인한 혐의도 있다. 이 사실이 알려지자 EQE 차주들은 벤츠 본사, 벤츠코리아, 공식 딜러사 한성자동차 등 판매사 7곳, 벤츠파이낸셜서비스코리아 등 리스사 2곳을 상대로 손해배상소송을 제기했다. 벤츠 전기차는 지난해 8월1일 인천 청라국제도시 아파트 지하주차장에서 화재 사고를 일으켰다. 당시 충전 중이던 벤츠 전기차 한 대에서 불이 나 인근 차량 87대가 전소되고 783대가 그을러 38억원에 달하는 재산 피해가 발생했다. 당시 주민 23명은 연기를 마셔 병원으로 이송됐으며 화재로 아파트 14개 동 1581가구의 수돗물 공급이 끊기고, 5개동 480가구가 단전돼 승강기 운행이 중단되는 등 입주민 불편이 극심했다. 한때 주민 수백명이 피신하는 등 ‘도심 대형 전기차 화재’의 대표 사례로 기록됐다. 하지만 경찰은 장기간의 감식 끝에 “정확한 화재 원인을 확인할 수 없다”며 ‘원인 불명’ 결론을 내렸다. 수사 결과, 해당 벤츠 전기차의 배터리는 중국 CATL이 제조한 셀을 벤츠가 직접 조립해 만든 배터리팩으로 확인됐다. 현재 국내에서 판매 중인 벤츠 전기차 대부분(EQE, EQS 등)은 중국 CATL 또는 파라시스(Parasis) 배터리를 탑재하고 있다. 2심에선 “책임 없다” EQA 등 극히 일부 모델에만 LG에너지솔루션, SK온 배터리가 사용된다. 이에 공정위는 화재 발생 이후 벤츠코리아에 대한 직권조사를 시행했다. 공정위는 지난해 9월과 지난 1월에 각각 벤츠코리아 본사와 제휴 딜러사에 대한 현장 조사를 벌여 제재가 필요하다는 결론을 냈다. 공정위는 벤츠코리아 추가 의견서를 받고, 위원회 회의를 열어 최종 제재 여부와 수위를 확정할 예정이다. 표시광고법 위반 시 관련 매출액 최대 2%, 공정거래법 위반 시 최대 4% 내에서 과징금이 산정, 제재 강도가 낮지 않을 것이라는 전망이다. 공정위 제재 착수에도 벤츠의 콧대는 꺾이지 않았다. 벤츠코리아는 “심사보고서의 결론은 당사의 법률적 판단과는 일치하지 않으며 제기된 혐의는 근거가 없다고 보고 있다”며 “추후 심사보고서 내용을 면밀히 검토한 후, 절차에 따라 의견을 제출할 예정”이라고 밝혔다. 그러면서 “공정위 판단을 존중하지만, 회사의 법률적 판단과는 일치하지 않는다”며 “제기된 혐의는 근거가 없다고 보고 있다”는 공식 입장을 발표해 진통이 예상된다. 벤츠 전기차는 지난해 인천 청라 아파트 지하주차장에서 대형 화재를 낸 데 이어, 최근 수원시에서도 유사한 사고를 일으켜 배터리 안정 논란을 다시 불러일으켰다. 지난 10월5일 경찰과 소방에 따르면, 이날 오전 8시4분경 경기 수원시 권선구의 1800세대 규모 아파트 지하 1층 주차장에 서 있던 벤츠 전기차에 불이 났다. 이 불로 관리사무소 50대 직원이 연기를 마셔 병원으로 옮겨졌으며, 주민 수십여명이 명절 전날 오전 한때 대피하는 소동이 벌어졌다. 이 사고로 벤츠 전기차를 포함해 인근 차량 3대가 불에 탔고, 주차장 내부가 그을려 한동안 입주민 출입이 통제됐다. 소방당국은 ‘지하주차장 차량에서 연기가 난다’는 신고를 받고 출동, 펌프차 등 장비 10여대와 소방관 50여명을 투입해 진화 작업을 벌였다. 화재 발생 20여분 만에 연소 확대를 저지했고, 오전 8시43분경 초진에 성공했다. 이후 잔불 정리와 차량 냉각 작업을 거쳐 오전 10시16분에 완진시켰다. 소방 관계자는 “119 신고가 신속했고 출동 거리가 짧아 초기 대응이 빠르게 이뤄져 피해를 최소화할 수 있었다”고 밝혔다. 법원 ‘결함 아님’ 판결 ‘제재 대상’ 벤츠 편든 재판부 소방대원들은 불이 난 차량을 지상으로 끌어올려 열기를 식히는 등 2차 발화를 막기 위한 안전조치를 이어갔다. 현재까지 파악된 바에 따르면, 화재 당시 차량은 충전 중이었던 것으로 확인됐다. 다만 배터리 결함에 의한 발화인지, 전선 또는 충전기 접속부 문제 등 다른 원인에 의한 것인지는 아직 조사 중이다. 경찰과 소방당국은 국립과학수사연구원과 함께 합동감식을 실시해 배터리팩 손상 여부 및 충전 설비 결함을 중심으로 원인을 조사할 예정이다. 화재 차량은 2023년식 EQA-250 모델로 SK온 배터리가 장착된 것으로 알려졌다. 한편 국내 전기차 등록 대수는 지난 9월 기준, 60만대를 돌파했지만 화재 사고 관련 안전 관리는 미흡한 상태다. 국토교통부는 청라 화재 이후 지하주차장 내 전기차 충전소 안전기준 강화안을 추진 중이지만, 구체적인 방재 설비 기준은 아직 확정되지 않았다. 지방자치단체별 안전관리 강화 조례도 제각각이다. 지속되는 품질 문제에 전기차 관련 허위광고 혐의까지 겹치면서 벤츠의 입지가 좁아지고 있다. 일각에서는 “벤츠코리아 설립 이후 최대 위기”라는 평가도 나온다. 여기에 국내 최대 딜러사인 한성자동차 노조의 파업으로 서비스 품질 저하 문제가 불거지며 브랜드 이미지에도 타격이 예상된다. 연일 터진 사고 이전까지 벤츠는 국내 수입 전기차 시장에서 높은 판매량을 기록했다. 소형 전기 스포츠유틸리티차(SUV) EQA·EQB에 이어 전기 세단 EQE·EQS까지 라인업을 확대하며 시장을 선도했다. 2023년에는 전기차 판매량 9282대를 기록하기도 했다. 그러나 2024년 8월 벤츠 EQE 전기차 화재 사고 이후 분위기는 급변했다. 화재 전 월평균 400대 수준이던 판매량은 사고 이후 절반 이하로 급감했다. 한국수입자동차협회(KAIDA)에 따르면 올해 상반기 벤츠 전기차 판매량은 768대로, 전년 동기(2764대) 대비 72.2% 줄었다. 사고 이후 월 판매량은 100~200대에 그치며 반등 조짐을 보이지 않고 있다. 벤츠의 국내 최대 딜러사인 한성자동차의 노조 파업도 새로운 악재다. 수입차 업계는 딜러사와 벤츠코리아가 별개 법인임에도 불구하고 노조 파업으로 소비자 피해가 커지고 있어 결국 벤츠의 이미지 실추로 이어지고 있다고 분석한다. 추락하는 럭셔리카 한성자동차 노조는 지난 7월 31일부터 무기한 총파업에 돌입했다. 2023년 노조 설립 이후 진행된 3년 연속 파업으로, 사실상 매년 파업을 이어오고 있다. 노조는 구조조정과 차량 할인에 영업사원 인센티브를 활용하는 ‘선수당 할인’ 제도 등에 반발하고 있다. 최근에는 일부 정비 인력까지 준법투쟁에 나서면서 서비스 지연도 발생하고 있다. 실제 차량 정비 예약이 당일 일방적으로 취소되는 사례가 잇따르면서 소비자 불만은 커지고 있다. 이로 인해 “벤츠의 사후 관리 부실은 결국 한성자동차 탓”이라는 비판까지 나온다. <smk1@ilyosisa.co.kr>